Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

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  1. Avatar von Philst
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    Standard Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Guten Tag zusammen,

    wir stehen aktuell vor dem Schritt eines Immoblienerwerbs. Kaufpreis mit Nebenkosten wird bei ca. EUR 1.065.000 liegen. Weitere EUR 30k würden wir für Modernisierungen einplanen.

    An Eigenkapitel stehen insg. ca. EUR 300k zur Verfügung. Die Idee wäre, hiervon ca. EUR 270k für die Finanzierung aufzuwenden und über den Rest die Modernisierungen zu finanzieren.

    Offen wäre, ob jede Bank den Objektwert für die Beleihung als ausreichend akzeptieren würde. Für diesen Fall gäbe es in der Familie gegebenenfalls alternative Objekte. Hierbei insbesondere eine Wohnung auf der aktuell noch eine fast leere Grundschuld einer Bank lastet.

    Diese Bank hätte uns nun Folgendes angeboten: Wir finanzieren EUR 590k über ein reguläres Annuitätendarlehen (15J Zinsbindung), Sollinssatzangebot 3-11% (wird per heute wohl fallen). Zudem würde ein weiteres Darlehen über EUR 300k abgeschlossen mit einem Bausparvertrag als Tilgungssurrogat (10J Zinsbindung), Zinssatz 2-82%. In den Bausparvertrag werden unmittelbar EUR 95k Eigenkapital eingebracht (die restlichen EUR 4,5k wären Gebühr).

    Der Vorteil der Konstruktion wäre, dass wir einerseits die monatliche Belastung noch relativ niedrig, weil die Sparrate relativ gering ausfällt aufgrund der unmittelbaren Einlage. Zugleich hätte man aber auf die Gesamtsumme zumindest eine gewisse Mindesttilgung. Gleichzeitig ist für den EUR 300k Teil der Zinssatz auch künftig gesichert (wobei mir der effektive Jahreszins von fast 2,4% auf das BS-Darlehen doch gar nicht so niedrig erscheint dann).

    Nachteil wäre natürlich, dass man 10 Jahre Zinsen auf die EUR 300k zahlt, ohne Tilgung, und zudem die Abschlussgebühr für den BSV tragen muss. Allerdings würde man auf diese 300k ja eigentlich ohnehin dauerhaft Zinsen zahlen auf die 10 Jahre, unabhängig davon, ob sie als separater Kredit ausgewiesen werden oder Teil des Hauptkredits sind (denn auf unter EUR 300k werden wir den Hauptkredit dann nicht getilgt bekommen). Hauptnachteil wäre eventuell, dass man die EUR 100k nicht umittelbar zur "Tilgung" einsetzen kann und daher "vermeidbare" Zinsen zahlt?

    Vor dem Hintergrund, dass die "Differenz der ungesicherten Restschuld" (d.h. die Restschuld nach Sollzinsbindung bei reinem Annuitätendarlehen und dem Kombiprodukt) "nur" ca EUR 130k beträgt, d.h. die Summe, auf die man einen etwaig noch steigenden Zins für die Anschlussfinanzierung zahlen müsste ist tendenziell nicht so hoch, dass das am Ende "mehr kostet" als die Kosten, die für dieses Kombiprodukt entstehen.

    Ein kleines Problem ist wie gesagt der Beleihungswert. Hier hätten wir aber die Hoffnung, dass man das über das Angebot eines weiteren Objekts zur Einbeziehung in eine Globalgrundschuld notfalls gelöst bekäme (weiß zufällig jemand, ob sich Banken typischerweise darauf einlassen, eine Globalgrundschuld später auf ein Objekt zu beschränken, sobald ausreichend Tilgung auf den Kredit erfolgt ist, dass das Objekt zur Sicherung ausreicht? Mein best guess wäre nein, denn wieso sollten sie eine Sicherheit einfach aufgeben. Aber eventuell übersehe ich etwas, z.B. rechtliche Gründe).

    Für Einschätzungen wäre ich dankbar, insbesondere ob ich irgendeinem Denkfehler unterliegen und der Sicherheitsaspekt bei dem Kombiprodukt doch deutlich größer ist. Wir sind grundsätzlich eher risikoaverse Menschen, daher wäre uns das durchaus auch Geld wert. Aber halt auch nur im rationalen Rahmen.

    Vielen Dank und beste Grüße!

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    BSV direkt von der Bank sind in der Regel mit relativ schlechten Konditionen "gesegnet" - ist der BSV denn nach den 10 Jahren Zinsbindung überhaupt zuteilungsreif?
    Wie hoch steigt die BSV-Rate nach Wechsel Spar- -> Darlehensmodus?

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Von welcher Bank stammt das Angebot, bzw. von welcher Kasse ist der BSV?

    Commerzbank mit Wüstenrot?

  4. Avatar von Philst
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Zitat Zitat von utopus
    BSV direkt von der Bank sind in der Regel mit relativ schlechten Konditionen "gesegnet" - ist der BSV denn nach den 10 Jahren Zinsbindung überhaupt zuteilungsreif?
    Wie hoch steigt die BSV-Rate nach Wechsel Spar- -> Darlehensmodus?
    Ja, durch die hohe Grundeinlage wäre er auch mit relativ geringen Sparraten nach 10 Jahren zuteilungsreif. Die Rate steigt dann von 160 Euro auf 1200 Euro monatlich. Das wäre noch darstellbar, in der Tat aber wohl ein weiterer Nachteil.

    Die Kombination ist in der Tat Coba mit Wüstenrot.

    Ich habe es zwischenzeitlich einmal grob überschlagen, letztlich geht es ja m.E. darum ob der Zinsvorteil auf den BSV-Darlehnsteil die Kosten der Anschlussfinanzierung für den Teil ausgleicht, der bei reinem Darlehen über das hinaus geht, was auch im Kombiprodukt in dem normalen Darlehen als Restschuld stehen bleibt? Da käme ich, ohne Sondertilgung, schon zu recht hohen Zinssätzen, die "nötig" wären, damit es sich rechnet (5%+). Allerdings natürlich auch nicht völlig ausgeschlossen. Mit Sondertilgungen wird es dann aber wohl doch sehr unattraktiv, außer meine Grundüberlegung ist irgendwie falsch?

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Dieses Produkt, aufgefüllter Bausparvertrag, hat schon vielen Verbrauchern im Nachgang die Erkenntnis gebracht, eine falsche Entscheidung getroffen zu haben.

    Das schreibe ich, ohne mich in ihre Zahlen intensiv eingelesen zu haben!

  6. Avatar von Versmakler
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Hallo Philst, ich bin ein Freund von den "einfach gestrikten Finanzierungen" wenn es irgendwie machbar ist. Bausparverträge mit Vorausdarlehen und unterschiedlichen Zinsabläufen erschweren hinterher einen Wechsel. Ein Bauspardarlehen kann nach Zuteilung bzw. Ablösung zu einer hohen Belastung werden.

  7. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Sicherlich sind einfache Konstrukte der überschaubare Weg.

    Aber nicht unbedingt der Weg, der zum zinsfreien Eigenheim führen wird!

    Sicherlich reine Darlehn über 10/ 15 Jahre mit offenem Ende, der Strick für den Schuldner in der Zukunft sein.

    Nach neusten Rechtsprechung wurde das "Vergessen" des Vermittlers als Schadensersatz trächtig, gegenüber Schuldner eingestuft.

    Daher ist für den Vermittler wichtiger, sorgsam zu arbeiten und andere effektiveren, gefahrlosere Finanzierungswege vorzuschlagen. Dafür muss man aber als Vermittler eine ordentliche schriftliche Aufzeichnung, unterschrieben vom Kunden, dauerhaft besitzen.

    Demnach gibt es nur noch einen Weg, den Kunden so vorzuschlagen: Ein Modell, das dem Kunden am ehesten passt, es muss nicht das Modell des Kunden sein, sondern eher sollte die Finanzierung so konstruiert sein, dass dem Vermittler nicht durch Schadensersatzanspruch reinrutscht.

    Hier verweise ich auf das Urteil LG Itzehoe [QUOTE][Ein Makler handelt nach dem Urteil des LG Itzehoe vom 29.10.2009 (Az. 7 O 27/09) pflichtwidrig, wenn er keine alternativen Finanzierungen zum empfohlenen endfälligen Darlehn aufzeigt und er bei der Auswahl der tilgungsersetzenden Lebensversicherung den Tarif eines Versicherers vorschlägt, der sich nur im Markt-Mittelfeld bewegt. /QUOTE]

    Das neuste Urteil deutet rechtlich darauf hin, dass im Falle einer Unterlassung über eine Aufklärung über die Risiken zum Schadenersatz vom Vermittler!

    Folgerichtig sollten Sätze in der Dokumentation vorhanden sein.

    Der Kunde schlug die vorgeschlagene Finanzierung aus!
    Der Kunde möchte seine Finanzierung haben!

    Wehe nicht, dann dürfte die Frage nach der Haftung dem Vermittler vernichten sein.

    bruno68

  8. Avatar von Versmakler
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    @ bruno68: Dem Kunden klar und deutlich sagen, was nach der Zinsbindung noch an Restschuld bleibt und Alternativen werden immer aufgezeigt und dokumentiert. Ein Strick für die Kunden sind m.M. Wohnriester, vorfinanzierte BSV usw.

    Ich bin nur kein Freund von 3-4 Verträgen mit total unterschiedlichen Zinsbindungen, sodass die Darlehensnehmer fast keine Chance auf einen Wechsel haben und somit im Käfig sind.

    Danke für die Aufklärung und Urteil, aber kann man sich sparen

  9. Avatar von BaufiManuf
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    ...auch ich bin aus den o.g. kein Freund der Kombi-Lösungen - aber gerade beim starken Anstieg der Zinsen in diesem Frühjahr und den tw. noch günstigen Bausparkonditionen waren solche Lösungen mindestens einen Blick wert, nach meiner Beobachtung in Einzelfällen durchaus günstiger. Klar, es muss korrekt kalkuliert werden, sodass die Zuteilungsreife ungefährdet ist.

    Bei dir sieht das aber für mich danach aus, als ob dir die Bank eine Lösung verkaufen will, aus der du nicht mehr so einfach rauskommst.

    Ein kleines Problem ist wie gesagt der Beleihungswert. Hier hätten wir aber die Hoffnung, dass man das über das Angebot eines weiteren Objekts zur Einbeziehung in eine Globalgrundschuld notfalls gelöst bekäme (weiß zufällig jemand, ob sich Banken typischerweise darauf einlassen, eine Globalgrundschuld später auf ein Objekt zu beschränken, sobald ausreichend Tilgung auf den Kredit erfolgt ist, dass das Objekt zur Sicherung ausreicht? Mein best guess wäre nein, denn wieso sollten sie eine Sicherheit einfach aufgeben. Aber eventuell übersehe ich etwas, z.B. rechtliche Gründe).

    --> Du meinst eine "Sicherheitenfreigabe". Dein Gedanke ist grundsätzlich richtig. Das solltet ihr vorher jedoch schriftlich klären, nicht auf mündliche Aussagen verlassen --> "sonstige Vereinbarungen" im Vertrag oder "ergänzende Vereinbarung". Auch für den theoretischen Fall, dass die Verkehrswerte beider Immobilien sinken.

  10. Avatar von Philst
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Vielen Dank für die verschiedenen Kommentare, die mich jedenfalls nochmals zu einer kritischen Prüfung veranlasst haben. Ich habe das Ganze nun in ein paar Szenarien durchgerechnet und komme tatsächlich in den meisten zu dem Ergebnis, dass die Kombination mit BSV jedenfalls nicht teurer ist, wenn der Zins nicht deutlich unter 3% fällt in 10 bzw. 15 Jahren. Je weiter er drüber liegt, desto besser. Fällt er wieder auf das Niveau von 2020, wäre es natürlich ein schlechtes Geschäft.

    Vor dem Hintergrund tendiere ich auch aus Risikoaversität zu dieser Lösung. Vielleicht ärgert man sich dann, wenn es andersherum läuft, aber das wäre umgekehrt wohl ebenso der Fall. So wäre zumindest ein Kreditteil durchgeplant.

    Eine ganz andere Frage: Aktuell fallen die Zinsen ja. Wir würden aber aus Zeitgründen nun trotzdem zeitnah die Unterlagen einreichen. Wie wäre es, wenn die Zinsen dann noch tiefer gehen? Theoretisch könnten wir ja den Prozess dann einfach neu initiieren, solange wir noch keinen Vertrag unterschrieben haben? Andere Banken hätten damit wohl kein Problem (im Gegenteil), aber würde sich die ursprüngliche Bank dann ggf eine solchen Vorgehen verweigern?

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Zitat Zitat von Philst
    Vielen Dank für die verschiedenen Kommentare, die mich jedenfalls nochmals zu einer kritischen Prüfung veranlasst haben. Ich habe das Ganze nun in ein paar Szenarien durchgerechnet und komme tatsächlich in den meisten zu dem Ergebnis, dass die Kombination mit BSV jedenfalls nicht teurer ist, wenn der Zins nicht deutlich unter 3% fällt in 10 bzw. 15 Jahren. Je weiter er drüber liegt, desto besser. Fällt er wieder auf das Niveau von 2020, wäre es natürlich ein schlechtes Geschäft.

    Vor dem Hintergrund tendiere ich auch aus Risikoaversität zu dieser Lösung. Vielleicht ärgert man sich dann, wenn es andersherum läuft, aber das wäre umgekehrt wohl ebenso der Fall. So wäre zumindest ein Kreditteil durchgeplant.

    Eine ganz andere Frage: Aktuell fallen die Zinsen ja. Wir würden aber aus Zeitgründen nun trotzdem zeitnah die Unterlagen einreichen. Wie wäre es, wenn die Zinsen dann noch tiefer gehen? Theoretisch könnten wir ja den Prozess dann einfach neu initiieren, solange wir noch keinen Vertrag unterschrieben haben? Andere Banken hätten damit wohl kein Problem (im Gegenteil), aber würde sich die ursprüngliche Bank dann ggf eine solchen Vorgehen verweigern?
    Haben sie sich denn mal fundiert und unabhängig Alternativen berechnen lassen, zumal, was für Angebote stellen sie denn dem Kombimodell entgegen, als dass sie zu der Erkenntnis kommen, dass die Kombilösung nicht viel teurer ist??

  12. Avatar von Philst
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Ich habe das Modell auch mit einem Berater besprochen, die Alternative wäre vorrangig ein reines Annuitätendarlehen. Das wäre auch die Vergleichsgröße, die gesamte Summe zu 2.75% auf 15 Jahre vs. Teilbetrag v. 590k zu 2.75% regulär und 300k zu 2.36%, der dann vom BSV abgelöst wird.

    Es scheint mir letztlich auch logisch, da ich auch die volle Summe nicht in 10J auf 300k "runtertilgen" würde. Solange ist ja aber die bezinste Gesamtsumme in beiden Beispielen grundsätzlich ähnlich. Negativ ist, dass beim BSV Modell am Anfang ein höherer Gesamtbetrag bezinste wird, weil das EK dort als guthaben gebunden ist. Dafür ist der Zins auf die Summe niedriger und wird es, tendenziell - das ist die Ungewissheit, auch nach 10 Jahren sein.

    Aktuell treibt uns nun eher um, ob wir noch auf weiter fallende Zinsen spekulieren sollen. Aber das ist vmtl nahe an Lotto spielen. Daher wäre es natürlich charmant, falls es nicht ausgeschlossen wäre, die Kreditanfrage zu stellen und bei weiter fallenden Zinsen vor Vertragsschluss noch eine Anpassung einzufordern. Gibt es hierzu Erfahrungen?

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    War der angebliche Berater denn "nur" ein Verkäufer von einer Bank - oder ein unabhängiger Finanzberater?

    Nachteile vom BSV:
    Abschlussgebühr / Kontoführungsgebühr - niedrige Guthabenzinsen und in der Zeit bist zur Zuteilung keine Tilgung - nach Zuteilung oft stark erhöhte Rate notwendig/vorgeschrieben.

    Vorteile BSV:
    "Verkäufer" zufrieden, da er hohe Provision erhält.
    VWL/Wohnungsbauprämie/Arbeitnehmersparzulage möglicherweise nutzbar
    Zins bis zum Ende gesichert

  14. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Was steht denn alles im Grundbuch?
    Wie viel von den 590.000 € sind nach 15 Jahren noch übrig?
    Wie hoch ist eure Rate im Moment (590.000 € Darlehen, Zinsen 300.000 € und Einzahlung BSV)?
    Wann ist der BSV voraussichtlich zuteilungsreif und wie wird die Rate dann sein?

  15. Avatar von Philst
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    (die kreditsummen haben sich leicht verringert) Im Grundbuch stehen wird auf dem Erwerbsobjekt die EUR 570k, auf einer anderen Immobilie die EUR 290k, die über den BSV laufen sollen (die getrennte Beliehung hilft über Probleme bei der Bewertung hinweg, zudem liegt auf dem Zweitobjekt schon eine fast "leere" Grundschuld derselben Bank, die sich dann auffüllen lässt).

    Die Rate für die ersten 10 Jahre wären monatlich EUR 3080 (Hauptkredit 2256, Zweitkredit 570, BSV-Rate 250). In den BSV würden wir unmittelbar EUR 60k einzahlen, weitere EUR 20k in fünf Jahre (um mehr Eigenkapital zunächst für Modernisierung nutzen zu können).

    Zuteilungsreife wäre in dem Modell nach genau 10 Jahren erreicht. Tilgungsrate dann EUR 1160, d.h. insgesamt EUR 3420 monatlich dann, was für uns in Ordnung wäre. Alternativ wäre noch die Überlegung, die unmittelbare Einzahlung in den BSV um ca 100 Euro monatlich zu erhöhen, um den BSV Kredit dann teilen zu können und die Hälfte mit 1.25% zu verzinsen. Das habe ich aber noch nicht durchgerechnet (im Vergleich zu 1200 Euro im Jahr mehr vom Hauptkredit tilgen).

    Wieviel von den EUR 570k nach 15 Jahren noch übrig sind, ist eine gute Frage. Wir rechnen damit, ca EUR 150k sondertilgen zu können. Dann wäre die Restschuld bei ca EUR 173k. Wenn ich aus welchen Gründen auch immer in einen weniger gut bezahlten Job wechseln würde und das nicht geht, d.h. wir gar nicht sondertilgen, wären es eher EUR 360k.

  16. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Wenn ihr im Moment einen Puffer von 1.000 € habt (10.000 € Sondertilgung pro Jahr), dann sollte Die Tilgungsratenerhöhung um 340 € auch kein Problem darstellen.
    Wenn du (warum auch immer/was dein gutes Recht ist) bei deiner bisherigen Bank bleiben willst, dann lass dir das Angebot geben und frag wie lang du Zeit hast, es anzunehmen.
    Falls sich in dieser Zeit etwas am Zinssatz zu deinen Gunsten verändert, dann wird man dir sicherlich entgegen kommen.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Mir brennt es auf den Nägeln, mal alles zu entwirren!!

    1) Wie hoch ist der Kaufpreis?
    2) Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten?
    3) Auf welche Summe belaufen sich die Modernisierungskosten?

    A) Gesamtkosten?

    4) Einzusetzendes Eigenkapital?

    B) Finanzierungsbedarf?

    5) Wie hoch darf die mtl. Zins-, und Tilgungsrate sein?
    6) Wie hoch ist der Wert der einzusetzenden Ersatzsicherheitenimmobilie?

  18. Avatar von Philst
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Mir brennt es auf den Nägeln, mal alles zu entwirren!!

    1) Wie hoch ist der Kaufpreis? EUR 1 Mio.
    2) Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten? EUR 65k
    3) Auf welche Summe belaufen sich die Modernisierungskosten? Ca EUR 50k (konservativ gerechnet, um sich für Heizung/Dämmung nicht auf staatliche Förderung verlassen zu müssen), davon ca EUR 30k unmittelbar

    A) Gesamtkosten? ca EUR 1,1 Mio.

    4) Einzusetzendes Eigenkapital? EUR 300k

    B) Finanzierungsbedarf? ca EUR 800k

    5) Wie hoch darf die mtl. Zins-, und Tilgungsrate sein? Bis EUR 3.5k, gerne weniger, dann lieber Sondertilgung
    6) Wie hoch ist der Wert der einzusetzenden Ersatzsicherheitenimmobilie? Ca EUR 400k (Anm, die Immobilie gehört nciht uns, sondern den Eltern, die dort aber nicht wohnen)
    Dann versuchen wir es doch mal. Ich hoffe, die obigen Angaben helfen dabei.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Zitat Zitat von Philst
    Dann versuchen wir es doch mal. Ich hoffe, die obigen Angaben helfen dabei.
    OK, mir fehlt noch der Investitionsort (wegen Berücksichtigung Angebote regionaler Banken).

  20. Avatar von Philst
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    Standard AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    OK, mir fehlt noch der Investitionsort (wegen Berücksichtigung Angebote regionaler Banken).
    Die PLZ ist 22359.

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