Was nun?

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  1. Avatar von Pechvogel
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    Standard Was nun?

    Hallo Forum,
    Ich habe mir im November 2020 ein absolut traumhaftes Grundstück von einer Gemeinde in der Nordpfalz gekauft und mich dazu verpflichtet es innerhalb von 5 Jahren zu bebauen bzw. nicht unbebaut zu verkaufen. Durch mein verhältnismäßig hohes Einkommen war alles sehr gut realisierbar. Ich habe mich sogleich an die Planung gemacht. 1,5 Jahre habe ich bis ins kleinste Detail alles durchgeplant. Zwischenzeitlich hatten zwar die Baustoffpreise eine unschöne Dynamik entwickelt, was aber aufgrund der niedrigen Zinsen einen geringen Einfluss auf die errechnete Rate hatte. Jetzt habe ich endlich alles zusammen. Alles heißt Baugenehmigung, Statik, Bewehrungspläne, Bodengutachten, chemische Analyse, Energieausweis (den Antrag an die KFW 3 Tage vor dem vorgezogenen Ausstieg aus der KFW55-Förderung abgeschickt, was mir bei Fertigstellung 31500,-€ einbrächte)...einfach alles...jetzt haben aber in den letzten Wochen die Zinsen so stark angezogen, dass ich mir die Rate, die sich nun dadurch mehr als verdoppelt hat, nicht mehr leisten kann...das Haus sollte meine Vorsorge und Ruhepol werden. Ich bin gerade etwas ratlos

  2. Avatar von Mai
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    Standard AW: Was nun?

    Hmm, naja so grob die Möglichkeiten sind wohl:
    • Kosten reduzieren (mehr Eigenleistung, niedrigerer Standard bei Innenausstattung und co, ggf umplanen/kleiner planen (wobei ich nicht weiß, was das z.B. mit der Förderung macht, aber je nachdem wie hoch die Ersparnis ist, kann das auch egal sein)) Ich kann nicht sagen, ob du viel Schnickschnack geplant hattest oder ob es von vornherein eher klein und bodenständig war oder ob du eh mit viel Eigenleistungen geplant hattest oder eben nicht. Ich glaube, jeder der jetzt frisch in den Startschuhen geht, geht nochmal ganz genau seine Anforderungen durch und schaut, ob wirklich alles so "must have" ist, wie er anfangs dachte
    • Schauen, ob nicht doch eine höhere Rate drin ist, auch wenn es unangenehm ist (kann ich nicht beurteilen. Wenn du mehr Infos gibst, kann ggf einer der Finanzmenschen hier mehr sagen)
    • auf bessere Zeiten warten (musst du innerhalb der 5 Jahre fertig sein oder angefangen haben? Auch wenn ersteres, wenn du angefangen bist, lassen sich die Städte oft auf ne Verlängerung ein) Persönlich, ich halte es schon für wahrscheinlich, dass die Zinsen irgendwann wieder fallen... Nur falls das in 5-10 Jahren ist, hilft dir das halt auch null aktuell. Und genauso kann's auch erstmal noch ne ganze Weile weiter hoch gehen. Nix tun klingt daher für mich eher nach Pokern, aber wissen weiß ich's auch nicht.
    • das Projekt abblasen (würde ich nicht mega überstürzen gerade, aber ja, früher oder später ist das eine Option)



    Ansonsten, tief durchatmen, nichts überstürzen

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: Was nun?

    Was kann man machen, um die Rate zu senken?
    (Ob das alles zu empfehlen ist, ist eine andere Frage ...)

    1. Tilgung senken -> erhöht die Laufzeit
    2. Zinsbindung senken -> erhöht das Risiko danach noch mehr zahlen zu müssen ...
    3. mehr Eigenkapital/anderes Fremdkapital einbringen -> verbessert den Beleihungsauslauf
    4. andere Immobilien als Sicherheit mit einbringen (eigene oder vorgezogenes Erbe etc.)
    5. erfahrenen Finanzvermittler fragen, ob man schon die beste Bank als Partner hat - etc.

    Zur Zeit steigt eher die Nachfrage bei Mietimmobilien - also ist dort in Zukunft auch mit höheren Kosten zu rechnen.

    Ist der Job denn krisensicher? Was würde bei einer Wirtschaftskrise passieren?

    Alternativ kann man natürlich evtl. noch das Einkommen erhöhen (450€-Job) oder die bisherigen Ausgaben senken um die Rate doch noch zahlen zu können. (Strom/Internet/Handy/Versicherungen/Abos/... prüfen und kündigen/auf günstigen Anbieter wechseln.

    Die andere Frage wäre dann natürlich ob man mit hoher Inflation - steigenden Energie-/Lebensmittelpreisen zurechtkommt.

  4. Avatar von Pechvogel
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    Standard AW: Was nun?

    Naja, wahrscheinlich wird es eine Mischung aus allem. An Eigenleistung bringe ich bereits alle Wasser-, Sanitär- und Heizungsinstallationen ein. Die Entwurfs- und Planungsleistung habe ich ja bereits erbracht. Genauso wie alle bislang angefallenen Kauf- und Baunebenkosten, was aber für meine Begriffe von den Banken nicht oder in nur zu geringem Maß berücksichtigt wird. Ist denn durch eine beispielsweise 5-jährige Zinsbindung wirklich soviel rauszuholen in der Rate? Wenn ich die Hütte danach verkaufen müsste hätte ich wenigstens die eingebrachte Leistung zu Geld gemacht...

  5. Avatar von Pechvogel
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    Standard AW: Was nun?

    Tatsächlich habe ich in Italien eine Wohnung zur Hälfte geerbt. Der Verkauf gestaltet sich aber im Moment nicht einfach, da die Zinsen in Italien auch massiv am steigen sind

  6. Avatar von Pechvogel
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    Standard AW: Was nun?

    Zitat Zitat von Mai
    Hmm, naja so grob die Möglichkeiten sind wohl:
    • Kosten reduzieren (mehr Eigenleistung, niedrigerer Standard bei Innenausstattung und co, ggf umplanen/kleiner planen (wobei ich nicht weiß, was das z.B. mit der Förderung macht, aber je nachdem wie hoch die Ersparnis ist, kann das auch egal sein)) Ich kann nicht sagen, ob du viel Schnickschnack geplant hattest oder ob es von vornherein eher klein und bodenständig war oder ob du eh mit viel Eigenleistungen geplant hattest oder eben nicht. Ich glaube, jeder der jetzt frisch in den Startschuhen geht, geht nochmal ganz genau seine Anforderungen durch und schaut, ob wirklich alles so "must have" ist, wie er anfangs dachte
    • Schauen, ob nicht doch eine höhere Rate drin ist, auch wenn es unangenehm ist (kann ich nicht beurteilen. Wenn du mehr Infos gibst, kann ggf einer der Finanzmenschen hier mehr sagen)
    • auf bessere Zeiten warten (musst du innerhalb der 5 Jahre fertig sein oder angefangen haben? Auch wenn ersteres, wenn du angefangen bist, lassen sich die Städte oft auf ne Verlängerung ein) Persönlich, ich halte es schon für wahrscheinlich, dass die Zinsen irgendwann wieder fallen... Nur falls das in 5-10 Jahren ist, hilft dir das halt auch null aktuell. Und genauso kann's auch erstmal noch ne ganze Weile weiter hoch gehen. Nix tun klingt daher für mich eher nach Pokern, aber wissen weiß ich's auch nicht.
    • das Projekt abblasen (würde ich nicht mega überstürzen gerade, aber ja, früher oder später ist das eine Option)



    Ansonsten, tief durchatmen, nichts überstürzen
    Überstürzen muss ich es nicht. Ich habe ja noch 3 Jahre Zeit. Auch den KFW-Zuschuss muss ich innerhalb von 3 Jahren ab Beantragung abrufen. Es ist KFW55 geworden. Haarscharf an KFW40 vorbeigeschrammt.

  7. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Was nun?

    Was möchtest du hören, die Zinsen waren sehr gering jetzt steigen sie wieder. Man muss sich halt entscheiden was möchte man und was kann man realisieren.
    Schau wenn es nicht reicht auf was du verzichten kannst.

  8. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Was nun?

    Kannst DU mal den Zinsanstieg in Zahlen fassen? Bin da nicht so auf dem Laufenden....

  9. Avatar von Pechvogel
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    Standard AW: Was nun?

    Während der Planungsphase lagen die Zinsen bei 0,8%. Während deer letzten 4 Monate sind sie exponentiell auf 3% gestiegen

  10. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Was nun?

    Gut, du wirst es nicht gerne hören, aber ich würde es definitiv lassen....

    Kein einziger deiner geplanten Preise wird sich realisieren lassen, aktuell erhöhen alle die Preise. Selbst wenn du Angebote mit Preisbidungen hast, wird es nicht funktionieren. Wir hatten ebenfalls so von einem Handwerker für Fassadenrenovierung ein Angebot und da kam den Anruf, dass der Preis nicht gehalten werden kann und sich um 10% erhöht. Sonst steht aktuell in jedem Angebot, Preisbindung vorbehaltlich "nicht vorhersehbarer" Preissteigerungen von Zulieferern, Material usw.

    Zusäztlich werden sich deine kalkulierten Lebenshaltungskosten massiv erhöhen, auch wenn du bereit bist zu verzichten. Das Problem aktuell bei unserer Inflation ist, dass es die Grundbedürfnisse von Menschen betrifft, also Energie, Lebensmittel usw., denen man nicht ausweichen kann. Die Inflation wird auch nicht verschwinden, wenn man z.B. den Tarifabschluss der Stahlbranche mit (so aus dem Kopf) 6,5% ansieht. Es wird eine Lohn-Preis-Spirale sehr wahrscheinlich kommen bzw. nicht mehr zu verhindern sein.

    Bzgl. deines Jobs: Wenn der nicht extrem sicher ist, dann ist auch hier sehr mögliche Gefahr am Horizont. Die FED hat in letzten 7 Zinserhöhungszyklen 5 Mal (wieder so aus dem Kopf, kann auch 4 oder 6 Mal gewesen sein), die US Wirtschaft in eine Rezession geschickt. Die sog. "Soft Landing" von Inflation und Wirtschaftswachstum ist von Notenbanken quasi ein Wunschtraum, der sich nur sehr selten erfüllt, weil das eben alles sehr komplex ist, um das einfach so hinzubekommen. Zumindest in der Vergangenheit war es immer so, dass in den USA 6 Monate vorweggenommen, das passiert, was in der EU passiert. Letztlich ist es mit Notenbanken wie mit Aktienmärkten, sie reagieren nicht perfekt. Sie untertreiben Risiken oft längere Zeit (wie Inflation von FED und EZB einfach seit Monaten ignoriert wurde mit dem Argument, es seien nur kurzfristige Effekte), aber Überreagieren dann auch zu oft, weil dann eben nur noch "sehr starke" Medizin hilft, die eben auch entsprechende Nebenwirkungen hat. sehr häufig greifen dann die Notenbanken in "Panik" vor zu hoher Inflation zu "zu starker" Medizin.

    Das alles zusammen:
    Bauen bzw. Immobilien sind absolut ok, wenn man einen ausreichenden Puffer hat. Bitte nicht falsch verstehen, aber wenn du mit 3 % Zins so akute Probleme hast, dann lass es sein. 3% ist eher ein normales bis geringes Zinsniveau, die Ausnahme war die letzten Jahre. Ohne "Sicherheitsnetz" würde ich in der aktuell absolut "unsicheren" Situation in fast jedem Bereich keine Immobilie anfassen...

    Ausnahme: Wenn du deine geerbte Hälfte in Italien gut verkaufen kannst, dann wäre das eine Möglichkeit für so einen Puffer.

  11. Avatar von utopus
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    Standard AW: Was nun?

    Wenn sich bei dir durch eine Zinssteigerung von 2,2% die Rate mehr als verdoppelt, hast du anscheinend schon jetzt eine sehr geringe Tilgung.
    (Bei 0,8% Zins + 2% Tilgung würde das ja z.B. nicht der Fall sein ... eher bei 1% Tilgung)

    3% Zinsen sind historisch betrachtet immer noch relativ niedirg - vor 20 Jahren und mehr hat man teilweise deutlich weniger gezahlt - allerdings waren da die Preise auch noch niedriger. - Die verringerte Zinsbindung lohnt sich vermutlich eher bei längeren Fristen 20->15 oder 15->10 - bei 10->5 wäre mir persönlich noch zu wenig abgezahlt (bei 1% Tilgung ja fast noch garnichts - und ich würde die "gesparten Zinsen" dann eher in eine höhere Tilgung stecken, anstatt die Rate zu verringern.

    Dann sollte man natürlich schon in "normalen" Zeiten beim Hausbau einen Puffer von +/- 10% einplanen - wenn die Preise für Materialien sich nun teilweise verdoppelt haben, reicht das natürlich schnell nicht mehr aus - und wer weiß, wass im Herbst passiert.

    Und bzgl. der Stahlkocher-Tariferhöhung - die 6,5% waren auf 18 Monate "verteilt" - also pro Jahr nur etwas als 4% mehr Kohle - nach Steuern wohl eher 3% ... reicht also nicht wirklich ganz um die ca. 8% (netto) Inflation auszugleichen.

  12. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Was nun?

    utopus,

    merci für die Ergänzung der Laufzeit, dann sind es ca. 4% pro Jahr.

    Allerdings glaube ich nicht, dass sich deshlab grundsätzlich etwas ändert. Aktuell ist das Inflationsproblem von einem Angebotsmangel "befeuert", Energie durch Krieg Russland/Ukraine und Sanktionen, Zulieferer durch Chinas 0 Covid Strategie und Angebotsreduzierungen ganz allgemein durch Covid Pandemie/Lockdowns usw.

    Deshalb haben alle Unternehmen Probleme von 3 Seiten bzgl. der Kosten:
    1. Sie sind ebenfalls von der Inflation betroffen wegen steigender Strom, Energiepreisen usw.
    2. Sie sind von massiven Zulieferproblemen betroffen, da der Angebotsmangel natürlich von den Lieferanten zur Durchsetzung von höheren Preisen genutzt wird.
    3. Dazu kommen die Lohnsteigerungen von 4% (was wahrscheinlich eher die Untergrenze sein wird), wenn man mal Stahlbranche als Richtschnur nehmen will. Im Normalfal müsste Lohnsteigerung Inflationsausgleich + Produktivitätszuwachs betragen, was dann eher Richtung 10% wäre. Ob da alle Gewerkschaften so "milde" sein wären, würde ich bezeifeln, was aber gesamtwirtschaftlich natürlich richtig wäre.

    Deshalb mM:
    (Fast) Alle Unternehmen werden im Laufe des Jahres Preis "anpassen", weil sie gar keine andere Wahl haben. Deshalb um bei dem Beipiel zu bleiben: Angebote von vor ein paar Monaten sind aktuell nicht mehr realistisch und die heutigen Angebote werden wahrscheinlich in ein paar Monaten nicht mehr realistisch sein.

    Außer, was aber niemand weiß und heute nicht abzusehen ist:
    Krieg Russland/Ukriane endet schnell, Putin wird gestürzt und wir haben wieder "normale" Beziehungen zu Russland bzgl. Lieferung von Energie, China öffnet komplett und läßt Covid "durchlaufen" wie aktuell die westlichen Länder usw. Dann könnte sich alles wieder bzgl. der Inflation ändern, weil der Angebotsmangel beseitigt würde. Aber Stand heute gibt es keine Anzeichen, dass diese Dinge so passieren werden.

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Was nun?

    Andererseits könnte Russland auch die Gaslieferungen komplett stoppen - die Türkei könnte im Mittelmeer Probleme machen - China/Taiwan hängt auch in der Luft ... denke eher dass die Stahl-AN stark gewerkschaftlich organisiert sind und hohe Steigerungen durchsetzen können ... viele Firmen können Preisseigerungen nicht komplett an die Kunden weitergeben - und wie man z.B. bei Spargel/Erdbeeren gesehen hat, spart der Verbraucher teilweise schon - und es wird für die Anbieter unwirtschaftlich ... wenn das immer stärker der Fall ist, werden AN entlassen und es gibt wieder mehr Leute die sparen müssen.
    Auch Lohnsteigerungen werden teilweise durch Entlassungen/Outsourcing/Offshoring ausgeglichen ... -> diese Abwärtsspirale kann sich zu einer Wirtschaftskrise ausweiten ... das hätte dann viel stärkere Auswirkungen als 50ct/l mehr an der Tankstelle.

    Wenn man allerdings z.B. in der Rüstungsindustrie arbeitet, sollte man keine Zukunftsprobleme haben ...

  14. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Was nun?

    Hallo, vermutlich werden die Zinsen in nächster Zeit eher weiter steigen als fallen.
    Und sind dann immer noch gut.
    Langfristig betrachtet haben wir immer noch gute Zinsen.
    Alten Zinsen nachzutrauern bringt nichts mehr.
    Wenn Sie jedoch unsicher sind bezüglich Ihres Vorhabens können Sie auch in Erwägung ziehen das Grundstück wieder zu veräussern?
    Sie schreiben Sie dürfen es nicht unverbaut verkaufen.
    Doch angenommen Sie möchten "Null auf Null" ohne Kosten aus dem Grundstückskauf raus gibt es sicherlich weitere Interessenten die hier Ihr Grundstück sofort abkaufen.
    Ansonsten gibt es weitere verschiedene Betrachtungswege:
    Behalten als Kapitalanlage vermieten oder doch Eigennutzung?
    Wie sieht in Zahlen Ihre Kostenkalkulation aus?

  15. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Was nun?

    Guten Morgen,

    ich würde die Vorraussetzungen als nicht so schlecht betrachten!
    Haus in Italien verkaufen!

    Dann mit einem Puffer von 20-30% eine Finanzierung abschließen
    15 Jahre 3,00 - 3,10 Sollzins vermutlich aktuelle.
    Keine Bereitstellungszinsen 18 - 24 Monate und Sondertilgungsoption.

    Dann kannst Du in 3/4 - 1 Jahr mit Aushub starten und vermutlich wird
    dann auch weniger neu gebaut.

    freistehendes Haus selbst bewohnt ist nie etwas für
    die Rendite.

    Aktuelle hätten wir uns Neubau auch nicht mehr leisten
    können mit Einkommen als wir gebaut haben.
    Lohnsteigerungen sehe ich nur zum Teil weil manche
    Brachen kein Geld mehr verdienen und Nachfrage
    zurückgeht.

    Die großen Player und Gewerkschaften bekommen + durch
    im Mittelstand oder kleinen Betrieben oft weniger.

    Im Neubaugebiet im Ort steht 1 Haus und 10 weitere
    noch nicht angefangen. Baubeginn hätte vor 1/2 Jahr sein können!
    Das ein oder andere Holzständerhaus wird noch kommen aber
    zeigt doch Du stehst mit dem Problem nicht alleine da.

    Wenn Firmen sehen Auftragsbücher nicht mehr übervoll
    treibt es nicht mehr so die Preise. (Auftragsbestand wird in 1/2-3/4 Jahr zurückgehen)

    Betongold schützt vor Inflation!
    Gruß Martin

  16. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Was nun?

    Zitat Zitat von utopus
    - die Türkei könnte im Mittelmeer Probleme machen -
    Das machen die schon. Bei uns hängt gerade Ware für 50.000 EUR im türkischen Zoll fest, es fehlt ein Zollpapier..... 5.000 EUR Strafzoll oder die Ware wird beschlagnahmt. Von einem türkischen Kollegen, der LKW-weise Textilreste in die Türkei exportiert gehört, dass an der grenze Bulgarien/Türkei km-lange Staus sich gebildet haben wegen der Abfertigung beim türkischen Zoll, vorher konnten die da mehr oder weniger einfach durchfahren.


    Zitat Zitat von utopus
    viele Firmen können Preisseigerungen nicht komplett an die Kunden weitergeben
    Bis jetzt ginge es, aber nun spürt man die Kaufzurückhaltung, die Kunden wollen es nicht riskieren nochmal Ware teuer einzukaufen und im Falle von Preissenkungen dann auf diese sitzen zu bleiben.

    Zitat Zitat von utopus
    - und wie man z.B. bei Spargel/Erdbeeren gesehen hat, spart der Verbraucher teilweise schon
    Die sparen nicht, die haben einfach kein Geld dafür. bei unserem alten Haus (ist ja nun verkauft), da hat uns der Regionale Energieversorger nun ab 01.05.2022 den Abschlag für Gas von 230 auf 380 EUR erhöht. Das sind 150 EUR, die wir weniger in der regionalen Wirtschaft (Essen gehen/Bekleidung/Spargel/Erdbeeren) ausgeben können, das fehlt einfach, ist halt weg......

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Was nun?

    .............und die Zinsen steigen und steigen!!!!

  18. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Was nun?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    .............und die Zinsen steigen und steigen!!!!
    Sehe ich das richtig, dass man quasi auch für 5 Jahre Zinsbindung jetzt 2,9X% hat?

  19. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Was nun?

    Knapp unter 3% nur bei 5 Jahre Zinsbindung und Top Konditionen (viel EK) allerdings geht es wöchentlich nach oben!
    Unterschied zu 10, 15 Jahre Sollzinsbindung nicht mehr so groß!

    Deshalb sollte man sich Zinsen 10 oder 15 Jahre sichern.

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Was nun?

    10 Jahre fest, Programm 124 fest mal als Gradmesser:

    Anfang vorletzter Woche 2,72 %, dann Anfang letzter Woche 3,12 %, heute 3,42 %!!!