Fragen zu Familiendarlehen für eine Immobilie

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  1. Avatar von cooper
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    Frage Fragen zu Familiendarlehen für eine Immobilie

    Hallo zusammen,

    ich habe eine persönliche Frage, deren Antwort ich mir mittels Google und diversen Foren nicht zusammenreimen kann.
    Vorab: es wurde noch nichts in die Wege geleitet, ich sitze noch an Kalkulationen und Umsetzungsideen.

    Es geht um eine Immobilie, all-in (VP, NK, notwendige Reparaturen) 450k€.
    Den kompletten Betrag würden meine Eltern mir in Form eines Darlehens anbieten.
    Mit 0%-Zins, einer monatlichen Rate von 1.500€ und 1k€+ jährlicher Sondertilgung auf 20-23 Jahre Laufzeit.

    1. Ich lese nun häufig, dass die Schenkungssteuer uns da in die Quere kommen könnte (v.a. wenn Dauer >1 Jahr). Was hat es damit auf sich? Würde das FA etwas zu beanstanden haben, wenn ein ordentlicher Vertrag aufgesetzt worden ist?

    2. Was passiert im Todesfall einer meiner oder beider meiner Elternteile? Würde der Vertrag ggf. mit meinem Bruder weiterlaufen können?

    3. Und zuletzt: Wäre auch ein Negativzins möglich oder würde das FA hier eine "versteckte Schenkung" draus machen?

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Fragen zu Familiendarlehen für eine Immobilie

    Zitat Zitat von cooper

    1. Ich lese nun häufig, dass die Schenkungssteuer uns da in die Quere kommen könnte (v.a. wenn Dauer >1 Jahr). Was hat es damit auf sich? Würde das FA etwas zu beanstanden haben, wenn ein ordentlicher Vertrag aufgesetzt worden ist?

    2. Was passiert im Todesfall einer meiner oder beider meiner Elternteile? Würde der Vertrag ggf. mit meinem Bruder weiterlaufen können?

    3. Und zuletzt: Wäre auch ein Negativzins möglich oder würde das FA hier eine "versteckte Schenkung" draus machen?
    1.)
    Ja das kann Schenkungssteuer auslösen.
    Ich habe in anderem Zusammenhang mal in einer Steuerveranstaltungen gelernt, dass es sinnvoller ist, einen niedrigen Zins, z.B. 0,1% statt einem zinslosem Darlehen zu gewähren. Bei einem zinslosen Darlehen wird dann im Vergleichsverfahren mit 5,5% gerechnet. Das passiert bei einem niedrig verzinsten Darlehen nicht.
    Die Frage ist zwar immer noch, ob das Finanzamt die 0,1% anerkennt, jedoch wird nach aktuellen Stand eine Vergleichsrechnung nicht mit 5,5% sondern eher mit marktüblichen Zinsen gerechnen. Ein Darlehen mit Grundschuldeintragung als Sicherheit wäre in der Vergleichsrechnung vermutlich im Vorteil.

    Außerdem ist es sinnvoll eine feste Rückzahlung (Die Rückzahlungsmodalitäten hattest du ja bereits geschrieben) und kein tilgungsfreies TA Darlehen ohne festen Rückzahlungszeitpunkt zu vereinbaren.

    Ich vermute meine angesprochenen Punkte beziehen sich auf dieses oder ein ähnliches Urteil:

    https://www.rosepartner.de/blog/sche...-darlehen.html
    Entgegen der Auffassung des Klägers ist ein niedrigerer Zinssatz als 5,5 % nicht anzuwenden. § 15 Abs. 1 BewG lässt zwar einen anderen Wertansatz zu, wenn dieser "feststeht"; dies ist hier aber nicht der Fall. Zuwendungsgegenstand ist die unentgeltliche Gewährung des Rechts, das als Darlehen überlassene Kapital zu nutzen
    Hier ist auch noch die Begründung zu der niedrigen Verzinsung statt der 0,0 Verzinsung.

    Zwischen Eltern und Kindern hat man zwar ein recht hohen Schenkungsteuerfreibetrag, so dass rein der Zinsbetrag als Schenkung nie zum Tragen kämen, wenn dann aber ggf. die Freundin mit Darlehensnehmer wird, sieht das ggf. schon anders aus. Denn die hätte einen deutlich niedrigeren Freibetrag.
    Außerdem wissen wir nichts, über weitere Schenkungen.

    2. ) Auch eine Forderung stellt Vermögen dar und wird mit vererbt.
    Wäre das eine Vererbung nach Gesetz und dann auch noch gleichmäßig, dann hätte der überlebende Elternteil, deine Geschwister und du die Forderung an dich.
    Dein Anteil müsste sich dann theortisch "wegkürzen".
    Natürlich kann auch abweichend verteilt werden. z.B. überlebender Elternteil + Bruder bekommen Barvermögen und du die Forderung an dich.


    3.)
    Bei Verträgen unter Verwandten wird immer eine Drittvergleichbarkeit herangezogen. Würdest du jemanden Fremdes Geld mit Negativzins leihen? Vermutlich eher nicht oder?
    Frage beantwortet.

    Zu beachten ist: Das ist meine persönliche Laieneinschätzung und stellt keine steuerliche Beratung oder Rechtsberatung dar. Ich empfehle den Gang zum Steuerberater

  3. Avatar von cooper
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    Standard AW: Fragen zu Familiendarlehen für eine Immobilie

    Vielen Dank, das hilft mir schonmal sehr!

    Alles aufsetzen bzw. durchgehen und unterschreiben werden wir sowieso nur mit Fachmann, ggf. beim Notar.

    Mir erschließen sich hier allerdings zwei weitere Fragen:

    a) Wenn wir mit Zinsen rechnen würden, sagen wir 0,2%, müssten meine Eltern diese dann versteuern?
    Die Grundschuld würde ich auch eintragen lassen, falls relevant.

    b) Thema TA-Darlehen und Besonderheiten: eine unserer Ideen war - kein Muss - die Tilgung noch ein halbes Jahr hinauszuzögern; sprich bis z.B. August 2023 erst nur Zinsen zu zahlen. Gleichzeitig würden wir gern aufsetzen, dass ich entweder nach festgeschriebenem Plan oder beliebig mehr tilgen kann, etwa in 2 Jahren 1.500€, danach 2.000€ plus kostenlose Resttilgung vor Laufzeitende. Wenn hier genau beschrieben und wie gesagt vom Fachmann abgenommen, wären solche Vereinbarungen rechtskräftig?

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Fragen zu Familiendarlehen für eine Immobilie

    a) ja. Genauso, als wenn das Geld woanders angelegt werden müsste. Nur ist bei Privatdarlehen keine KapErtragsteuer bei Zinszahlung fällig, sondern das Ganze wird erst im Rahmen der Einkommensteuererklärung versteuert. Wo ich mir nicht sicher bin, ob das dann mit 25% oder dem persönlichen Steuersatz besteuert wird. Bei 0,2% reden wir aber max. über 900€ Zinsen/Jahr.
    Selbst beim Spitzensteuersatz+Reichensteuer reden wir da aber über max. 180€ Mehrsteuer.

    b.)
    Ihr schreibt ja eine Tilgung fest, auch wenn das ein halbes Jahr Tilgungsfrei ist. Das ist anders als beim Urteil, wo die Tilgung komplett offen war.
    Ich würde nach der tilgungsfreien Zeit ein fixe Tilgung ab 08/2023 vereinbaren und dazu Sondertilgungen in beliebiger Höhe zulassen. Damit bist du komplett flexibel und hast trotzdem die Vorgaben an eine Tilgungsvereinbarung erfüllt.

  5. Avatar von cooper
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    Standard AW: Fragen zu Familiendarlehen für eine Immobilie

    Perfekt, damit kann ich erstmal arbeiten, vielen Dank!

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