Vorzeitige Darlehensauflösung

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  1. Avatar von tneub
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    Standard Vorzeitige Darlehensauflösung

    Hintergrund:
    Unser Immobiliendarlehen von Anfang 2013 (Zinsbindung 15 Jahre bis 01/2028) kann durch sehr späte Vollauszahlung frühestens im Herbst 2024 nach §489 BGB gekündigt werden und somit erst im Frühjahr 2025 platt gemacht werden. Die 3 Sondertilgungen sind jeweils für Januar in den Jahren 2023-2025 in maximaler Summe eingeplant. Die Restschuld im Frühjahr 2025 ist dann noch ein sehr überschaubarer Betrag. Sowohl die 3 Sondertilgungen, als auch die Ablöse der Restschuld wären jetzt schon verfügbar.
    Das Ganze ist also schon optimiert. Eine frühere Rückzahlung ist nach Standardprozedere aktuell nicht machbar.



    Deshalb eine hypothetische Frage dazu:
    Wenn die Zinsen jetzt weiter steigen, gäbe es für Banken ab einem gewissen Punkt ein Interesse (unabhängig von der Sonderkündigung nach 10 Jahren oder einem Verkauf der Immobilie) einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zuzustimmen oder ist das durch die Refinanzierung für Banken vollkommen irrelevant?
    Könnte es für die Bank vor dem Hintergrund der Eigenkapitalhinterlegung sinnvoller sein, einer vorzeitigen Darlehensablöse ohne VFE zuzustimmen, um neue Darlehen zu aktuellen Zinsen vergeben zu können?
    Wäre das überhaupt rechtlich machbar das Darlehen mit beiderseitigem Interesse aufzulösen? Aus meiner Sicht käme da ja nur §490 (2) BGB in Betracht.

    §490 (2) BGB
    (2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).
    Die 6 Monatsfrist wäre eingehalten
    Berechtigte Interessen sind aus meine sicht vorhanden. Das wird zwar durch den Satz mit dem "insbesondere" konkretisiert, aber das Wort "insbesondere" stellt natürlich abschließende Aufzählung dar. Vorausstzung wäre natürlich, dass der Bank kein Schaden entsteht und ihr dadurch keine VFE zusteht.

  2. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Warum sollte man einen Vertrag nicht aufheben können, wenn beide Parteien damit einverstanden sind?
    Oder willst du den Vertrag aufheben, der Bank ist das aber zu viel Aufwand. Aber da der Bank kein Schaden entsteht, willst du ihr auch nichts ersetzen?

  3. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Der Gedankengang ist zwar nachvollziehbar, aber eine Bank wird dies nicht machen. Die Gewinnspanne für eine Bank ist bei einer Darlehensfinanzierung immer identisch, egal ob sie zu 4% oder 1% finanziert, der Unterschied im Zinssatz für die Bank ist ja nur die billige oder teurere Refinanzierung.

    Die DN, die dies tun könnten sind sehr solvente und sichere Kunden für die Bank. Warum solche Kunden aus dem Vertrag entlassen und zur gleichen Gewinnspanne einen Neukunden mit höherem Risiko in den Büchern haben?

    Da aktuell die Finanzierungen sowieso einbrechen, wäre dann überhaupt noch die Frage, ob die Bank wirklich ein weiteres Darlehen vergeben kann.

    Aber fragen kostet ja nichts, also frag doch einfach bei deiner Bank nach. Die Antwort wird aber ein "nein" sein.

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Zitat Zitat von StGe1973
    Der Gedankengang ist zwar nachvollziehbar, aber eine Bank wird dies nicht machen. Die Gewinnspanne für eine Bank ist bei einer Darlehensfinanzierung immer identisch, egal ob sie zu 4% oder 1% finanziert, der Unterschied im Zinssatz für die Bank ist ja nur die billige oder teurere Refinanzierung.

    Die DN, die dies tun könnten sind sehr solvente und sichere Kunden für die Bank. Warum solche Kunden aus dem Vertrag entlassen und zur gleichen Gewinnspanne einen Neukunden mit höherem Risiko in den Büchern haben?

    Da aktuell die Finanzierungen sowieso einbrechen, wäre dann überhaupt noch die Frage, ob die Bank wirklich ein weiteres Darlehen vergeben kann.

    Aber fragen kostet ja nichts, also frag doch einfach bei deiner Bank nach. Die Antwort wird aber ein "nein" sein.
    Ja, das waren auch meine Gedankengänge. Noch ist glaub ich auch die Zinsdifferenz zu gering, damit es sich für die Bank überhaupt lohnen würde. Mal sehen, wie die sich nächstes Jahr entwickeln, vielleicht frag ich mal an.

  5. Avatar von bruno68
    bruno68 ist gerade online

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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Leider so nicht!

    Tatsächlich wird nur im §490 BGB für den "Ausstieg" aus dem Eigentum ermöglicht! Laut BGH ist eine Finanzierung die länger als 10 Jahre läuft erst nach 10,5 Jahre nach Vollauszahlung ohne Vorfälligkeit erlaubt !

    Wie ich nach den Urteilen des BGH feststelle, wird die Dekade, sprich 10 Jahre in allen Bereichen als markanter Zeitpunkt vorgesehen.

    Demnach sind Vorfälligkeiten immer bei Darlehn mit Laufzeiten bis 10 Jahren fällig! Wobei es auch positive Vorfälligkeiten geben kann! Weil die "Senior-" unter pari, den "Neo-" Schuldzinsen liegen!

    Folgerichtig gibt es für den Schuldner eine Interesse für eine verfrühte Rückzahlung! Auch die Gläubiger haben auch ein Interesse zur frühzeitigen Rückzahlung, wenn die Bafin die EK-Anforderungen wegen den Immobilienwerteverfall erhöht.

    Wichtig ist zu erkennen, wann und wie wichtig es ist zu verstehen, dass den Schuldner eine VFE immer zusteht, selbst wenn die Gläubiger kündigt.

    Denn das Recht aus den § 490 BGB zu kündigen steht nicht den Schuldner, sondern auch den Gläubiger aus den § 499 BGB zu! Zudem ergibt sich aus den Vertragsrecht einen dritten Weg, zur einvernehmlichen Darlehnsauflösung!
    Man muss verstehen, das nach Ablauf der 127. Monatstilgungsrate grundsätzlich keine VFE anfällt. Zudem kann dann jährlich ohne VFE gekündigt werden, also zum 132. Monatsbeitrag und dann plus 12 Monate weiter bis zum Ende der Darlehnslaufzeit!
    Bei über pari liegenden aktuellen Darlehnszinsen würde bei jeder Restlaufzeit den Schuldner eine VFE bis zum Ende der Vertragslaufzeit zustehen. Die VFE unterliegt aber beiderseitig der Wuchergrenze, § 138 BGB. Bei einer VFE Summe von 10.000 €, wäre eine Obergrenze von 19.999 € und eine Untergrenze von 5.001 € kein Wucher.

    Die Ausnahme bildet ein Darlehnsphase aus den Bausparvertrag, da diese keine VFE kennt, kann man keine VFE errechnen und wechselseitig fordern!
    Aber bei einen Zinssatz von weniger als 2 % Sollzins p. a., jetzt zu wechseln? Zu ein Bankdarlehn mit 3 bis 6 % p.a.? Stellt doch eher die Rechtsfähigkeit des Darlehnsnehmer in Frage!

    Selbst der Dritte Weg unterliegt dem Wucher, §138 BGB!

    Wie man unschwer erkennen kann, liegt es manchmal im Interesse beider Seiten ein Darlehnsvertrag vorzeitig zu beenden. Aber der vorzeitig beendet, muss aus den vorzeitigen Ende, den Geldwerten Vorteil an den betroffenen Vertragspartner auskehren!

    Der richtigen Berechnung obliegt einen Anwalt! Bei selber machen, wird man viel eher über den Tisch gezogen! Weil mangels Fachwissen glaubt, es gut gemacht zu haben und dabei übersieht man, dass man selber ein eigenen Vermögensschaden evtl in vier-, fünfstelligen Höhe verursacht hat!

    Damit erfüllt sich der Bankberater einen Fünfsterne Urlaub, während der Geschädigte morgens aufsteht und selbst im Urlaub zur Arbeit um über die Runden zu kommen!
    Ja, denn viele der freien Darlehnsvermittler oder Berater in der Bankbranche erhalten bis zu 30 % des gesparten Betrages aus der VFE als Boni!

    bruno68

  6. Avatar von Andreas-H
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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Zitat Zitat von tneub
    Wenn die Zinsen jetzt weiter steigen, gäbe es für Banken ab einem gewissen Punkt ein Interesse (unabhängig von der Sonderkündigung nach 10 Jahren oder einem Verkauf der Immobilie) einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zuzustimmen
    Hallo tneub.

    Ich schildere dir einmal unseren fall, vielleicht hilft es dir ja.

    Wir haben damals zu 3,25% finanziert. meine Bank hat nach Anfrage per Email der vorzeitigen beendigung des Vertrages zugestimmt.
    Wir kommen jetzt vor ablauf der Zinsbindungsfrist (bei uns waren es 10 jahre) anfang 2023 wohl aus der Finanzierung heraus.

    Uns wurde geschrieben das wir bei der aktuellen Zinslage auch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen. Wir zahlen also exakt die Summe die z.Zt. der Ablöse im Kundenkonto ansteht.
    natürlich ist dies noch keine Bindende zusage aber auf jeden fall schon einmal grünes Licht. Es handelt sich bei uns nicht um eine grosse Summe die da über ist, daher glaube ich nicht das man einfach aus Verträgen herauskommt wo noch 6stellig Darlehenssummen stehen. Ich denke mal die lassen uns raus weils eh nicht mehr gross Zinsen monatlich sind die bei uns entstehen.

    Dem muss natürlich keine Bank zustimmen aber wer so etwas versucht, sollte sich nett und Freundlich an die Bank wenden, am besten an den jeweiligen bearbeiter der damals die Finanzierung bearbeitet hat. Persönlicher Kontakt kann da helfen. Wir haben das So formuliert das es aufgrund der Aktuellen Zinslage doch in beiderseitigem interesse läge etc. Die Antwort war Positiv. Solang die Zinsen nicht wieder substantiell sinken können wir anfang nächstes jahr den Papierkram abschliessen.

    In unserem fall, PSD bank Hannover:

    meine mail an die:
    ------------------------------------------
    Sehr geehrte **************

    Ich würde gern Anfang nächsten Jahres den bei ihnen Laufenden Immobilienkredit komplett Ablösen. Angesichts der gestiegenen Zinsen die ihnen eine wiederinvestition zu besseren Konditionen erlauben denke ich das wir gewiss eine für alle Seiten befriedigende Lösung dafür finden werden.

    mfg.

    ********

    Hier die Antwort:
    -----------------------------------------

    Sehr geehrter Herr *****,

    Ihre Anfrage auf vorzeitige Erfüllung haben wir erhalten. Die Vereinbarung im Kreditvertrag sehen vor, dass eine Auflösung des bestehenden Kreditvertrages erst zum Ablauf der Sollzinsbindung am 06.03.2024 möglich ist.

    Nach derzeitigem Stand steht einer vorzeitigen Ablösung vor Zinsbindungsende nichts entgegen. Ein Vorfälligkeitsentgelt würde aktuell nicht anfallen.

    Bitte beachten Sie, dass bei Änderungen am Geld- und Kapitalmarkt ggf. eine Neuberechnung des Vorfälligkeitsentgelts erfolgt. Maßgebend sind die Wiederanlagezinssätze am Tag der Darlehensrückzahlung.

    Diese Angaben gelten nicht als Genehmigung der vorzeitigen Erfüllung des Kreditvertrages.

    Bitte melden Sie sich rechtzeitig vor Ablösung, damit wir die Berechnung erneut duchführen können.
    --------------------------------------------------

    Das bezeichne ich mal als positives Ergebnis. Da es nur Emailverkehr ist ist das natürlich noch nicht FIX. Aber dies heisst grünes Licht um es FIX zu machen.
    Fragen kostet ja nix :-)

  7. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Danke Andreas-H für Deinen Beitrag.

    Bei L-Bank bzw. Förderdarlehen Z15 wird dies womöglich schwieriger werden ?
    Zinsbindung bis zum 28.02.26 bei 0,75%
    dann 2,35% fest für weitere 5 Jahre und Sonderkündigungsrecht (10 Jahre + 1/2 Jahr wegen Vollauszahlung)
    erst 29.11.2026. Somit können wir das in der Zukunft eventuell auch anfragen. (Zinsverbilligung endet am 28.02.26 bei uns)

    Allerdings bei uns sind dann Bausparverträge einzusetzen und Cash
    aber denke ablösen ist ja egal ob Cash oder über eine Kombination.
    Haben dann aber 230 t auf der Uhr. Info ist aber für mich wertvoll einfach mal so im Hinterkopf
    paar Euro spart man doch dann vielleicht. (je nach Marktlage!)

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    @Andreas

    vielen Dank für die Info. Das klingt schonmal gut.

    Bei uns ist die Restschuld aktuell im mittleren 5 stelligen Betrag. Im Januar würde ich die Maximalsumme von knapp über 8k€ sondertilgen, dann stehen noch 38k auf der Uhr.
    Da wir seid Anfang an jedes Jahr maximal sondergetilgt haben und auch das KFW-Darlehen nebenbei komplett getilgt haben, kann die Bank sich ausrechnen, dass das auch so weitergehen dürfte. Auf der anderen Seite hat die Bank natürlich einen sicheren Zahler.

    Außerdem weiß ich nicht, wie sich Sondertilgungen in der Refinanzierung auswirken. Wenn das Darlehen so wie geplant bis 2025 getilgt wird, werden 63% der Tilgungen bei uns über Sondertilgungen stattfinden.

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    Standard AW: Vorzeitige Darlehensauflösung

    Zu den einzelnen Finanzierungsmodellen kann ich leider nichts sagen. Ich bin was das angeht profi im nicht auskennen.

    Immer freundlich sein. Am besten niemals mit Paragraphen oder so kommen. Die müssen nämlich nichts tun ausser sich an recht und Vertrag zu halten. Wenn die nein sagen, nächsten jahr nochmal fragen... Meine bank hat letztes jahr auch nein gesagt. Aber jetzt lässt sich flüssiges kapital wohl besser neu platzieren...

    Kommt aber wohl auch auf die Bank an. Muss man halt ausprobieren.

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