Wir haben letztes Jahr ein Haus gekauft und im Exposé wurde die Wohnfläche mit 135m2 angegeben. Dies ist richtig, wenn wir das Erdgeschoss und den ersten Stock messen. Der Grundriss zeigt jedoch nur das untere Stockwerk. Für den zweiten Stock liegen keine Unterlagen vom Makler vor.
Ist es möglich, dass es nie eine Genehmigung gab, den zweiten Stock in nutzbaren Wohnraum umzuwandeln?
Wie kann man herausfinden, ob eine Erlaubnis dazu vorliegt oder nicht?
Wenn es keine Genehmigung gab, sollte der Verkäufer oder Makler dies offenlegen?
Gibt es möglicherweise einen Rechtsfall, wenn die Wohnfläche ein Gebiet umfasst, das nie beim Bauamt angemeldet wurde?
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#2
titan1981
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titan1981
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AW: Grundriss zeigt nur die unterste Etage.
1. was steht denn im Bebauungsplan denn drin? der ist ja öffentlich ausgelegt für Wohngebiete.
2. Beim Bauamt / Grundsteuererklärung da müsste ja etwas gestanden haben
3. wenn es nicht gefragt wird, muss man nichts sagen vor allem der Makler kann ja nur das sagen was der Eigentümer ihm an Informationen gegeben hat. Steht auch immer in den Anzeigen der Angebote.
4. warum kommen die Fragen nach einem Jahr nach dem Kauf? Warum habt ihr nicht alle unterlagen vor dem Kauf eingefordert bzw. die nicht Existenz bestätigen lassen? und dann nicht beim Bauamt nachgefragt welches Haus an diesem Ort laut ihren Unterlagen stehen müsste? Aber die Fläche wurde ja zum verkauf wie genau ermittelt, wenn es keine Unterlagen hierzu gab?
1. was steht denn im Bebauungsplan denn drin? der ist ja öffentlich ausgelegt für Wohngebiete.
2. Beim Bauamt / Grundsteuererklärung da müsste ja etwas gestanden haben
3. wenn es nicht gefragt wird, muss man nichts sagen vor allem der Makler kann ja nur das sagen was der Eigentümer ihm an Informationen gegeben hat. Steht auch immer in den Anzeigen der Angebote.
4. warum kommen die Fragen nach einem Jahr nach dem Kauf? Warum habt ihr nicht alle unterlagen vor dem Kauf eingefordert bzw. die nicht Existenz bestätigen lassen? und dann nicht beim Bauamt nachgefragt welches Haus an diesem Ort laut ihren Unterlagen stehen müsste? Aber die Fläche wurde ja zum verkauf wie genau ermittelt, wenn es keine Unterlagen hierzu gab?
Bevor wir das Haus gekauft haben, hatten wir die folgenden Dokumente:
- Flurstücksnachweis. Dieser zeigt, dass das Grundstück eine Wohnbaufläche (Offen) hat
- Liegenschaftskarte
- Baulasten
1. Ja
2. Ich werde das örtliche Bauamt fragen, welche Unterlagen sie haben.
3. Ok
4. Ich bin eher daran interessiert, ob sie eine Genehmigung für den Umbau des zweiten Stocks in Wohnraum benötigten. Wir verkaufen die Immobilie und möchten wissen, ob dies ein Problem darstellen wird.
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#4
titan1981
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AW: Grundriss zeigt nur die unterste Etage.
4. wenn es sich rausstellt dass es ein "schwarzbau" ist und er nicht nachträglich genehmigungsfähig ist, z.B. deutliches überschreiten der GFZ,GRZ oder ähnlichem. Würde ich erst einmal schauen was der Bebauungsplan vorgibt. und einmal nachrechen. vor allem dann auch die m² Zahl über die dort angegebene Berechnungsgrundlage. Vielleicht passt das noch rein. Vielleicht gibt es ein Problem mit der Geschossigkeit. Was ich vorab nicht machen würde wäre schlafende Hunde wecken also erst den Bebauungsplan des Wohngebietes studieren, ggf. auch die Grundsteuererklärung die wurde ja letztes Jahr gemacht. Da sollte es zumindest hinweise geben was Sache ist. Wenn ihr die gemacht habt oder der Vorbesitzer.
Was ich vorab nicht machen würde wäre schlafende Hunde wecken
Ich sollte also nicht an das Bauamt schreiben und um Informationen über frühere Bauanträge bitten?
Zitat von titan1981
auch die Grundsteuererklärung die wurde ja letztes Jahr gemacht. Da sollte es zumindest hinweise geben was Sache ist. Wenn ihr die gemacht habt oder der Vorbesitzer.
Der Vorbesitzer hat die Grundsteuererklärung letztes Jahr ausgefüllt. Wo kann ich eine Kopie bekommen?
müsste ja dann im Kaufvertrag als Unterlage zum Haus übergeben worden sein. Darüber entstehen euch ja kosten in der Zukunft, welche ihr so nicht mehr ändern könnt. Darauf hätte ich beim Kauf bestanden.... Wer weiß was er dort angegeben hat.... den Ärger habt ihr oder eure Nachbesitzer. Das wäre für mich als Käufer ein Risiko, welches sich am Kaufpreis widerspiegeln müsste. Denn zum einem Risiko Schwarzbau der ggf. rückgebaut werden müsste, keine Daten zur Grundsteuererklärung also keine Möglichkeit vorab zu wissen was die Bude an Grundsteuer kosten könnte. Wären für mich als Käufer schon zwei Dinge ein Angebot abzugeben, dass das Risiko weniger Haus zu bekommen und höhere Steuern und das Dauerhaft zu zahlen zu müssen.
Ich persönlich würde hier dann eher Abstand beim Kauf nehmen, da ich auf die Größe eines Hauses Wert lege und wenn ich 135m² kaufe möchte dann aber ggf. beispielhaft 40m² verliere würde ich auch 40m² weniger bezahlen wollen, da das Haus ja potentiell ~30% weniger Fläche hätte... Somit auch aus meinem Raster fallen würde.... und selbst wenn nicht würde ich bei einem Risiko diese 30% als Risiko Abschlag abziehen.
Somit erst einmal (schnell) klären ob das Haus die 135m² haben darf. Wenn es nicht möglich ist dies zu ermitteln müsste man wohl mit dem Risiko über das Bauamt gehen. Baupläne wurden ja genehmigt. Somit sollte es vollständige Pläne geben. Vielleicht einfach mal fragen ob es Pläne für das Haus oder die Bausbeschreibung dort vorliegt. Da müssten auch Pläne da sein.
müsste ja dann im Kaufvertrag als Unterlage zum Haus übergeben worden sein.
Ich kann mich nicht erinnern, etwas erhalten zu haben. Ich erinnere mich, dass der Verkäufer sagte, sie hätten es abgeschlossen. Ich sehe nichts in meinen Unterlagen. Und ich weiß nicht, wo ich eine Kopie bekommen kann.
Zitat von titan1981
Vielleicht einfach mal fragen ob es Pläne für das Haus oder die Bausbeschreibung dort vorliegt. Da müssten auch Pläne da sein.
Es ist fraglich, ob es für sein Grundstück überhaupt einen Bebauungsplan gibt. Kann sein, ist aber unwahrscheinlich.
Das ist vermutlich ein Resthof o.ä., davon gibt's in der Gegend reichlich und eine Änderung oder Weiternutzung als Wohnraum, wenn der landwirtschaftliche Betrieb eingestellt wurde, ist auch nichts Ungewöhnliches dort. Es gibt aber auch Häuser/Grundstücke, die direkt mit Nutzgarten dran konzipiert wurden. Da ist alles möglich.
Was es geben sollte ist eine Baugenehmigung resp. Bauakte, die kann man auch jederzeit einsehen und kopieren, ohne schlafende Hunde zu wecken.
Aus Bauakte und B-Plan ergibt sich dann ein Überblick. Wenn es keinen B-Plan gibt, ist man entweder im §34 BauGB oder §35.
Was es geben sollte ist eine Baugenehmigung resp. Bauakte, die kann man auch jederzeit einsehen und kopieren, ohne schlafende Hunde zu wecken.
Wie kann ich diese am schnellsten erhalten? Sollte ich das Bauamt besuchen? Wir haben in der Vergangenheit dort nachgefragt, aber sie sagten, wir müssten den ursprünglichen Bauherrn kennen, weil es dort in den Archiven abgelegt wird.
Die Bauakte muss nach Adresse und/oder Flurstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück) sortiert und auffindbar sein, wobei ... bei den Ostfriesen ist alles möglich.
Wenn die tatsächlich nach ursprünglichem Bauherrn sortieren (was völlig gaga wäre), frag' im Katasteramt und/oder Grundbuchamt nach, da müsste es Daten geben, aus denen der ursprüngliche Erbauer zu ermitteln ist. Wenn man den Weg gehen muss, sollte man das Baujahr einigermaßen kennen oder zumindest eingrenzen, sonst kann die Suche in historischen Archiven aufwändig werden.
Grundriss zeigt nur die unterste Etage.
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Zitat von titan1981