Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechnung

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  1. Avatar von Kamil7
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    Frage Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechnung

    Hallo zusammen,
    ich versuche so langsam die Zukunft von mir und meiner Frau zu Planen bzw. überlege was für Möglichkeiten wir haben.
    Unser ziel ist es auf jeden Fall irgendwann eine Eigene Wohnung zu besitzen in der wir mit einem oder zwei Kindern Wohnen können (Also eher eine 4 Zimmer Wohnung).
    Jetzt ist es so, ich bin 26 Jahre jung, meine Frau 25 und wir Wohnen aktuell in einer Mietwohnung.
    Aktuell sparen wir gerade Geld für das Eigenkapital um eine Wohnung zu kaufen.
    Unser Nettoeinkommen beträgt zusammen ca. 4700€.
    Wir Leben in der Direkten Umgebung von München, dadurch sind die Preise etwas sehr hoch sage ich mal.
    Wir Planen aber keinen Kauf in München sondern einer anderen Stadt aber weiterhin in Bayern, wo die Preise etwas niedriger sind.
    Da wir erst vor kurzem geheiratet haben, ein neues Auto gekauft haben, und noch so einige Ausgaben hatten ist jetzt nicht allzu viel auf der Seite für das Eigenkapital. Das wird sich aber im laufe der nächsten Zeit auf jeden Fall ändern.

    Jetzt stellen wir uns die Frage, was denn überhaupt schlauer ist.
    Option 1:
    Eine z.B. 1 oder 2 Zimmer Wohnung kaufen, diese dann Vermieten und nebenbei selber in einer Mietwohnung leben. Während wir zur miete Leben, können wir weiterhin sparen und mit den Ersparten Geld sowie der erzielten Mieteinnahmen so schnell wie möglich den Kredit abbezahlen.
    Dann hätten wir schon mal in X Jahren eine Eigene Wohnung und damit ein entsprechendes "Vermögen".
    Dann haben wir die Möglichkeit die Wohnung verkaufen und damit als Kapital eine 4 Zimmer Wohnung kaufen, in diese dann einziehen und den restlichen Kredit selber abbezahlen oder die Wohnung behalten und weiterhin vermieten und mit den Mieteinnahmen einen teil der monatlichen Kreditrate abbezahlen.

    oder Option 2:
    Direkt eine 4 Zimmer Wohnung kaufen und selbst einziehen. Damit fällt dann logischerweise die Miete weg, dafür kommt dann aber der komplette Kredit.


    Mein Gedanken sagt mir lieber die 4 Zimmer Wohnung kaufen und selbst einziehen. Dadurch zahlen wir direkt jeden Cent in den Kredit rein und somit in unser Vermögen und nicht in die Tasche des Vermieters.
    Wenn ich aber von der anderen Seite denke, bezahlt mir ja der Mieter der 1 oder 2 Zimmer Wohnung die Wohnung zum großenteil praktisch alleine ab.

    Was ich aber nicht berechnen kann ist wie viel von der Kaltmiete blieben denn bei mir hängen?
    Muss ich die Mieteinnahmen versteuern oder gibt es da einen Freibetrag?
    Gibt es andere Steuern (außer der Est) die ich als Privatperson auf die Mieteinnahmen zahlen muss?
    Dann muss man doch als Vermieter noch Instandsrücklagen Bilder für Reparaturen die alle Wohnungsinhaber betreffen.
    Eine Grobe Rechnung ist ungefähr so:
    240000€ Kaufpreis eine 2-Zimmer Wohnung + 10% Nebenkosten macht 264.000€
    Ich rechne mal den Mindestanteil an Eigenkapital von 10% Ein also 24000€
    Also brauche ich 240.000€ Kredit Zinsen 4,10% und Tilgung 3% macht eine Monatliche Kreditrate von 1337€ auf 21 Jahre
    Als Kaltmiete Rechne ich 800€ ein.
    Wie würde bei diesen Zahlen die Kaltmiete aussehen. Also was würde effektiv nach allen Abzügen übrig bleiben womit ich den Kredit tilgen kann?


    Wie würdet Ihr vorgehen? Lieber die 2 Zimmer Wohnung kaufen abbezahlen und dann die größere Wohnung kaufen oder direkt die größere kaufen?
    Ich hoffe jemand findet sich der mich da bisschen aufklärt und mir etwas hilft.

  2. Avatar von titan1981
    titan1981 ist gerade online

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechn

    Mieteinnahmen sind einkommen welche versteuert werden müssen. Wie Gehalt. Man kann aber Dinge abschreiben andere wiederum nicht. Der Mieter muss also die Kreditkosten tragen. Was passiert wenn die Wohnung 3-4 Monate wegen Sanierung und Umzug kein einkommen generiert? Was passiert dann?

    kriegt ihr denn 800€ Kaltmiete für eine 2 Zimmer-Wohnung? Was sagt der örtliche Mietspiegel denn überhaupt? gibt es einen Mietdeckel? etc. pauschal eine Miete festlegen wäre schön.... wie hoch wäre das einkommen mit 1 2 Kindern denn noch, da wird ein Verdiener mindestens ein paar Jahre zumindest Teilweise ausfallen.....

    Passt die Faustformel mit maximal 30% vom Einkommen des Hauptverdieners? Könnt ihr dann noch nebenbei die Instandhaltung und ggf. Pflichtsanierungen bezahlen?

  3. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechn

    Also der Deal von einer Wohnung die 240.000 € kostet, ihr aber aktuell nur 800 € Miete bekommt, ist ein schlechter Deal für euch.
    1. Ihr habt 24.000 € Eigenkapital weg. Wenn ihr das zu 4% anlegt, könntet ihr knapp 1.000 € Zinsen erhalten.
    2. 240.000 € zu 4,1% Zinsen sind anfänglich 9.840 € im Jahr bzw. 820 € im Monat.
    3. Ihr müsst jeden Monat 537 € draufzahlen.
    4. Nicht umlegbare Wohnnebenkosten wie Verwaltung oder Rücklagenbildung sind noch nicht berücksichtigt.
    5. Mietausfall oder andere Kosten sind noch nicht berücksichtigt.
    6. Du weißt nicht, wie sich die Immobilienpreise entwickeln.

    Entweder müsste die erzielbare Miete deutlich höher sein oder der Kaufpreis geringer, damit sich das für euch rechnet.

    Ich habe 2016 z.B. eine kleine Wohnung für 65.000 € gekauft, den Storm in Küche und im Wohnzimmer neu gemacht, eine Einbauküche und Klimaanlage eingebaut und vermiete die Wohnung nun für 550 € kalt. Das rentiert sich und hat meine finanzielle Situation deutlich verbessert. Aktuell habe ich z.B. noch fast 90.000 € Darlehen zu 0,84% auf der Wohnung, während ich für Festgeld das 5-Fache bekomme. Muss also nur 18.000 € anlegen um die gleichen Betrag an Zinsen zu bekommen.

  4. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechn

    Rechne mal nach, was Du selbst beschreibst, Kamil.

    Um 24T€ EK aufzubauen, braucht Ihr mit 1000-1500€ Sparrate 1-2 Jahre. Dabei ist unklar, ob 10% EK überhaupt reichen. Bei Eurem Gehalt und wenn Kinder geplant sind ... eher 25-30%. Aber wie wollt Ihr das weitere EK aufbauen, wenn Kinder kommen? Einkommen fällt weg, Kosten steigen, also sinkt die Sparrate.

    Anderer Punkt: die 1-2-ZiWhg. wäre in 21 Jahren abgezahlt, wenn ihr jeden Monat mind. 500€ zuschießt. Dann bist Du +47 Jahre alt. Und dann ziehst Du mit Deinen (fast) volljährigen Kindern in die 4-Zi-Whg. um? Oder fangt Ihr mit der Familienplanung erst in 10-15 Jahren an?

    Gut, wir sind auch erst mit Mitte/Ende 30 Eltern geworden und haben ein knappe Finanzierung gestemmt, die war aber nur auf (m)ein Gehalt aufgebaut. Und wir haben noch von deutlich geringeren Kosten profitiert. Die Preise sind in der Umgebung von M auch immer noch teuer, nach Schnäppchen muss man schon gucken und ggflls. viel in Eigenleistung machen.

    Ihr solltet also erst mal gucken, dass Ihr mind. 50T€ EK aufbaut und gleichzeitig den Markt beobachtet.

  5. Avatar von Kamil7
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechn

    Zitat Zitat von titan1981
    Mieteinnahmen sind einkommen welche versteuert werden müssen. Wie Gehalt. Man kann aber Dinge abschreiben andere wiederum nicht. Der Mieter muss also die Kreditkosten tragen. Was passiert wenn die Wohnung 3-4 Monate wegen Sanierung und Umzug kein einkommen generiert? Was passiert dann?

    kriegt ihr denn 800€ Kaltmiete für eine 2 Zimmer-Wohnung? Was sagt der örtliche Mietspiegel denn überhaupt? gibt es einen Mietdeckel? etc. pauschal eine Miete festlegen wäre schön.... wie hoch wäre das einkommen mit 1 2 Kindern denn noch, da wird ein Verdiener mindestens ein paar Jahre zumindest Teilweise ausfallen.....

    Passt die Faustformel mit maximal 30% vom Einkommen des Hauptverdieners? Könnt ihr dann noch nebenbei die Instandhaltung und ggf. Pflichtsanierungen bezahlen?
    Vielen Dank für die Antwort
    Also die Wohnung würde ich in Eigenleistung sanieren. Das würde in den ersten 8 Wochen nach dem kauf passieren. (Beim Kredit würde ich das ansprechen und damit die erste rate so anpassen). 800€ kalt habe ich einfach als vergleich zu anderen ähnlichen Wohnungen in der Gegend genommen.
    Ja würde hinkommen.

    Zitat Zitat von BenniG
    Also der Deal von einer Wohnung die 240.000 € kostet, ihr aber aktuell nur 800 € Miete bekommt, ist ein schlechter Deal für euch.
    1. Ihr habt 24.000 € Eigenkapital weg. Wenn ihr das zu 4% anlegt, könntet ihr knapp 1.000 € Zinsen erhalten.
    2. 240.000 € zu 4,1% Zinsen sind anfänglich 9.840 € im Jahr bzw. 820 € im Monat.
    3. Ihr müsst jeden Monat 537 € draufzahlen.
    4. Nicht umlegbare Wohnnebenkosten wie Verwaltung oder Rücklagenbildung sind noch nicht berücksichtigt.
    5. Mietausfall oder andere Kosten sind noch nicht berücksichtigt.
    6. Du weißt nicht, wie sich die Immobilienpreise entwickeln.

    Entweder müsste die erzielbare Miete deutlich höher sein oder der Kaufpreis geringer, damit sich das für euch rechnet.

    Ich habe 2016 z.B. eine kleine Wohnung für 65.000 € gekauft, den Storm in Küche und im Wohnzimmer neu gemacht, eine Einbauküche und Klimaanlage eingebaut und vermiete die Wohnung nun für 550 € kalt. Das rentiert sich und hat meine finanzielle Situation deutlich verbessert. Aktuell habe ich z.B. noch fast 90.000 € Darlehen zu 0,84% auf der Wohnung, während ich für Festgeld das 5-Fache bekomme. Muss also nur 18.000 € anlegen um die gleichen Betrag an Zinsen zu bekommen.
    Vielen Dank für die Antwort
    537€ wäre auf jeden Fall unter Dem was wir einplanen würde.
    Leider findet man solche schönen Angebote in der Gegend in der wir suchen nicht.
    Wir werden auf jeden Fall erstmal weiterhin unser EK aufbauen.
    Trotz dessen muss ich mir Gedanken machen abgesehen davon wie viel EK wir gerade haben, ob es direkt in eine große Wohnung gehen soll oder doch eher eine kleinere und die vermieten.

    Zitat Zitat von Zapp73
    Rechne mal nach, was Du selbst beschreibst, Kamil.

    Um 24T€ EK aufzubauen, braucht Ihr mit 1000-1500€ Sparrate 1-2 Jahre. Dabei ist unklar, ob 10% EK überhaupt reichen. Bei Eurem Gehalt und wenn Kinder geplant sind ... eher 25-30%. Aber wie wollt Ihr das weitere EK aufbauen, wenn Kinder kommen? Einkommen fällt weg, Kosten steigen, also sinkt die Sparrate.

    Anderer Punkt: die 1-2-ZiWhg. wäre in 21 Jahren abgezahlt, wenn ihr jeden Monat mind. 500€ zuschießt. Dann bist Du +47 Jahre alt. Und dann ziehst Du mit Deinen (fast) volljährigen Kindern in die 4-Zi-Whg. um? Oder fangt Ihr mit der Familienplanung erst in 10-15 Jahren an?

    Gut, wir sind auch erst mit Mitte/Ende 30 Eltern geworden und haben ein knappe Finanzierung gestemmt, die war aber nur auf (m)ein Gehalt aufgebaut. Und wir haben noch von deutlich geringeren Kosten profitiert. Die Preise sind in der Umgebung von M auch immer noch teuer, nach Schnäppchen muss man schon gucken und ggflls. viel in Eigenleistung machen.

    Ihr solltet also erst mal gucken, dass Ihr mind. 50T€ EK aufbaut und gleichzeitig den Markt beobachtet.
    Dir auch vielen Dank für die Antwort!
    Aktuell haben wir ungefähr 8000€ auf der Seite.
    Wenn wir die nächsten zwei Jahre ungefähr 1000€ pro Monat sparen, so haben wir in 24 Monaten um die 30000€ EK.

    In deiner Rechnung, wäre die Wohnung mit ungefähr 47 Jahre abbezahlt bei 500€ Zuzahlung zum Kredit. Wenn man berechnet das wir Aktuell aber ohne große Probleme 1000€ zur Seite legen können, so könnte man auch davon ausgehen, dass wir den Kredit mit z.B. 800€ Zuzahlung schneller abbezahlt bekommen. Ob das über eine Rate oder über Sondertilgungen dann läuft müsste man erst sehen.
    Da hast du aber tatsächlich Recht auch wenn wir die Wohnung schneller abbezahlen, so sind die Kinder trotzdem schon im Alter der jungen erwachsenen.. Ob es sich dann immer noch lohn ist die Frage.

    Wir haben und tatsächlich noch keinen richtigen Plan ausgedacht ob wir jetzt 20.000€ EK sparen wollen oder 50.000€ EK.
    Genau aus diesem Grund bin ich eben hier um mich auszutauschen was in so einem Fall schlauer wäre

  6. Avatar von wary
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechn

    Du denkst zu kompliziert.

    Die einzige Frage ist: Ist die 2 Zimmer Wohnung jetzt ein gutes Investment?

    264.000 Invest (+ Sanierung) bei 9600 € p.a. Miete ergibt eine Bruttorendite von 3.636 Prozent. Ziehst Du noch eine Instandhaltungsrücklage von 1 Prozent ab, bleiben dir 2.636 Prozent vor Steuern.

    Mietausfälle und Bauschädenrisiken nicht mitberechnet. Geben wir hier nochmal einen Risikoabschlag von 0.5 Prozent hinzu (ein Mietnomade kostet dich schnell eine Jahresrendite) verbleiben 2.136 Prozent.

    Wie hoch ist der Guthabenzins und wie hoch ist dein Baufinanzierungszins? Höher als 2,13 Prozent?

    Wann rechnet sich der Kauf der Wohnung also? Wenn ihr Wert stärker steigt, als die Differenz zwischen deinem Finanzierungszins und deinem Renditezins. Oder wenn die Mieteinnahmen ausreichend steigen.

    Wird das der Fall sein? Keine Ahnung, meine Glaskugel ist staubig. War in der Vergangenheit bei ausreichender Haltedauer stets der Fall.

    Zitat Zitat von Kamil7
    Mein Gedanken sagt mir lieber die 4 Zimmer Wohnung kaufen und selbst einziehen. Dadurch zahlen wir direkt jeden Cent in den Kredit rein und somit in unser Vermögen und nicht in die Tasche des Vermieters.
    Ist nur ein Vorteil, solange die Kosten des Kredits + Instandhaltung geringer sind als die Mietkosten.

    Ob du das Geld für Bank und Handwerker oder für den Vermieter ausgibst, macht wenig aus. Diese ominöse "Tasche des Vermieters" scheint für viele etwas ganz schlimmes zu sein, sobald man sich mit dem Thema Wohneigentum auch nur entfernt beschäftigt hat.

    Der Vermieter stellt aber auch eine Gegenleistung für die Einnahmen. Du musst einfach nüchtern rechnen, ob und welche Eigentumswohnung zu welchen Kosten für dich einen besseren Gegenwert liefert.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung (Klein und vermieten oder groß und selber einziehen) Rechn

    Zitat Zitat von Zapp73
    Rechne mal nach, was Du selbst beschreibst, Kamil.

    Um 24T€ EK aufzubauen, braucht Ihr mit 1000-1500€ Sparrate 1-2 Jahre. Dabei ist unklar, ob 10% EK überhaupt reichen.
    Wie definierst du Eigenkapital? Woraus setzt sich dieses zusammen? Wo und wie wirkt sich Eigenkapital aus?

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