Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

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  1. Avatar von ImmoNewbie
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    Standard Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

    Hallo,

    möchte am Dinestag einen Kaufvertrag für ein Haus unterschreiben. Jetzt habe ich etwas Schwierigkeiten den Absatz mit der Grundschuld richtig zu verstehen.

    Lese ich das so richtig? Sagen wir das Haus kostet 300k, es sind noch 100k Grundschuld drauf, dann meint der Text, dass der Notar das prüft und falls die Grundschuld noch nicht bezahlt ist, überweise ich 100k an den Gläubiger des Käufers, 200k an den Käufer. Falls die Grundschuld schon beglichen ist 300k an den Käufer. In jedem Fall habe ich danach keine Grundschuld mehr?

    Gibt es für mich hier irgendwas zu beachten / Nachteile? Ist dieser Briefausschlussteil irgendwie relevant?

    2. Belastungen
    Ausweislich des Grundbuchs, dessen Inhalt durch
    den Notar am 08.01.2024 festgestellt wurde, ist
    der Grundbesitz wie folgt belastet:
    Abteilung II: -lastenfrei -.

    Abteilung III:
    lfd. Nr. 8: Grundschuld ohne Brief i. H. v.

    XXXXX EURO;

    - 3 -

    lfd. Nr. 8 A: Teilbetrag i. H. v. XXXXXXX

    EUR abgetreten an XXXXX – bezüglich
    des abgetretenen Teilbetrages
    ist Briefausschluß aufgehoben –

    Recht Abt. III Nr. 8 A ist Brief-
    recht;

    lfd. Nr. 8b: XXXXXX EUR Grundschuld ohne
    Brief abgetreten an XXXXX.
    2. Belastungen
    Die bestehenden Belastungen werden gelöscht.
    2. Löschungsunterlagen, Überweisungskonto
    Der Notar wird angewiesen, die zur Löschung der

    eingetragenen Belastungen erforderlichen Unterla-
    gen unter Übersendung eines Entwurfs und einer

    Abschrift dieses Kaufvertrages anzufordern und
    dem Käufer die Ablösungssummen mitzuteilen.

    Der Käufer ist berechtigt und verpflichtet, bei
    Fälligkeit des Kaufpreises in Anrechnung auf den

    - 6 -

    Kaufpreis - abzüglich derjenigen Mehrkosten, die
    durch die Lastenfreistellung beim Notar entstehen

    - diese Rechte in der von den Gläubigern angefor-
    derten Höhe abzulösen und den nach Ablösung ver-
    bleibenden Restbetrag an die Verkäufer auszuzah-
    len auf deren Konto,

    XXXXXX

    Der Käufer und der Notar sind nicht verpflichtet,

    die ihnen von den Gläubigern aufgegebenen Ablöse-
    beträge auf ihre Richtigkeit und Berechtigung zu

    überprüfen.

    Mehrere Verkäufer erwerben Ansprüche aus dem Ver-
    trag als Mitgläubiger gemäß § 432 BGB.
    Auch über diesen Teil bin ich gestolpert, denke aber, das ist auch Standard und nur für den Zahlungsausfall relevant?

    3. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

    Wegen der vorstehenden Zahlungsverpflichtung un-
    terwirft sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer

    hiermit der sofortigen Zwangsvollstreckung aus
    dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.

    Der Notar kann jederzeit und ohne Nachweis der die
    Fälligkeit der Forderung begründenden Tatsachen
    vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilen.

    Eine Beweislastumkehr soll hiermit jedoch nicht
    verbunden sein.
    Vielen Dank für euer Feedback.

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

    Au wei ImmoNewbie,

    Grundsätzlich ist beim Hauskauf die Sicherheit eine (=Grundschuld).

    An dein Fallbeispiel soll der aktuelle Kaufpreis 300.000 € betragen, und die Grundschuld beträgt 100.000 € bedeutet dies für mich das die Grundschuld schon uralt ist (80er oder 90er Jahre).

    Aber das heißt nicht, dass noch Schulden vorhanden sind! Sondern dass der Eigentümer bis zu dieser Summe von 100.000 € zinsgünstig aufnehmen kann, davon betroffen ist, aber auch ein Blanko Darlehn bis 50.000 € sein.

    Da hier unterschieden werden muss, zwischen ein IVD und AVD, weil man dann als Vermittler den §34 c Abs.2 für das Blankodarlehn und den § 34 i GewO. Wird das Blankodarlehn bei der gleichen Gläubiger aufgenommen, so "rutscht" dieser wegen der Ausformulierung im Grundbuch aus dem Blanko in die Grundschuld Abt. III laufende Nummer 1. Stelle, Beleihung bis 60 %!

    Und zahlt mehr als das Zweifache an Zins, deren Ergebnis im § 138 BGB steht, Nichtigkeit besteht auch aus den fehlenden Erlaubnissen des Vermittlers, weil dann teilweise unerlaubte Handlungen zur Verschaffung des Darlehns im Spiel ist entfällt für den Schuldner der § 291 StGB
    § 291 Wucher

    (1) 1Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten
    1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,
    2. für die Gewährung eines Kredits,
    3. für eine sonstige Leistung oder
    4. für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen

    Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. 2Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein auffälliges Mißverhältnis zwischen sämtlichen Vermögensvorteilen und sämtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 für jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen für sich oder einen Dritten zur Erzielung eines übermäßigen Vermögensvorteils ausnutzt.

    (2) 1In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. 2Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
    1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt,
    2. die Tat gewerbsmäßig begeht,
    3. sich durch Wechsel wucherische Vermögensvorteile versprechen läßt.
    Demnach sollte der Kunde sich erklären lassen, dass der Vermittler alle Zulassungen verfügt für die Finanzierung und über die Erlaubnis des §492 b Abs. 2 und 3 BGB auch die geforderten Versicherungen in den Gesamtzinssatz nach der § 16 PAngV einrechnen kann.

    Wie sie erkennen ist die Thematik sehr umfangreich, die meisten, die sich es einfach machen, haben bei Zinssenkung Glück und beim Zinsanstieg ist die Insolvenz eher die Regel, den die Ausnahme.

    Es war halt auf eine schnelle enge Finanzierung ausgelegte Sache, die letztlich wegen der Ermangelung an Alternativen und Zeit scheitern mussten!

    Teil 2 kommt bald, bruno68

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

    Gibt es denn keinen Vermittler/keine Bank, die ihnen das alles verdeutlicht?

  4. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist gerade online

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    Standard AW: Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

    Zitat Zitat von bruno68
    Au wei ImmoNewbie,

    Grundsätzlich ist beim Hauskauf die Sicherheit eine (=Grundschuld).

    An dein Fallbeispiel soll der aktuelle Kaufpreis 300.000 € betragen, und die Grundschuld beträgt 100.000 € bedeutet dies für mich das die Grundschuld schon uralt ist (80er oder 90er Jahre).
    Bullsh!t. Erstens gab's den Euro in den 90ern noch nicht, wenn die Grundschuld also aus den 90ern wäre, stünde da noch eine Summe in DM. Zweitens kann die Eintragung von letzter Woche sein.

    Teil 2 kommt bald, bruno68
    Klingt wie 'ne Drohung.

    Halt endlich die Klappe, Bruno - Du hast wirklich von gar nichts 'n Schimmer.

  5. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist gerade online

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    Standard AW: Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

    @TE: user bruno einfach ignorieren, er hat tatsächlich von nichts 'ne Ahnung und das ist hier schon zig-fach von verschiedenen Usern nachgewiesen worden.

    Zu Deiner Frage:

    1. Der Notar ist Dein Ansprechpartner. Der Notar darf nicht für eine Seite parteiisch sein, sondern muss beide Seiten neutral und vollständig über die Inhalte und Konsequenzen des Kaufvertrags aufklären - das ist sein Job und dafür wird er gut bezahlt. Hier ist im Vertrag geregelt, dass Du nicht nur die Verpflichtung, sondern auch das Recht hast, die Gläubiger (vermutlich privat, Familie o.ä.) zu entschädigen und die Eintragung somit zur Löschung vorbereiten lassen kannst. Lass' Dir den Vorgang aber vom Notar noch mal erklären und zwar so lange, bis Du es wirklich verstanden hast, denn:

    2. ... wenn Du selbst eine Eintragung im Grundbuch vornehmen lassen willst, weil Du über eine Bank finanzieren willst, dann wird die Bank nur Rang I akzeptieren (oder einen signifikanten Zinsaufschlag für Rang II verlangen). Das bedeutet, dass die Gläubiger erst raus müssen und dann Deine Bank neu in Rang I eingetragen wird.

    Zur Zwangsvollstreckung:

    Das hängt mit den Gläubigern zusammen und für mich klingt das so, als wenn hier die Zwangsvollstreckung ggü. dem Verkäufer auch schon angedroht oder faktisch durchgeführt wurde. Im Grunde ist das für Dich kein Problem - wenn Du Deine Seite der Finanzierung stehen hast. Wer von Deinem Kaufpreis welchen Anteil bekommt, kann Dir letztlich egal sein, es muss nur klar sein, dass mit Deiner Zahlung alle Ansprüche sowohl der Gläubiger als auch des Verkäufers abgegolten sind.

    Aber auch da gilt: das ist für den Notar Tagesgeschäft und er ist rechtlich dazu verpflichtet, Dich vollständig aufzuklären. Und nicht nur das: wenn der Notar im schlimmsten Fall davon ausgehen muss, dass Du nicht verstehst, das Du unterschreibst ... darf er Deine Unterschrift nicht entgegennehmen oder macht sich etwaig straf- und haftbar, wenn er es doch tut.

    Also löcher' den.

  6. Avatar von ImmoNewbie
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    Standard AW: Frage zu Kaufvertrag (existierende Grundschuld)

    Vielen Dank euch. Die erste Nachricht hatte ich gestern sowieso nicht ansatzweise verstanden und das als "tomorrow's problem" geschoben.

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