Salzabbaugerechtigkeit

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  1. Avatar von Welpe
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    Standard Salzabbaugerechtigkeit

    Guten Morgen,

    Wir wollen eine Wohnung kaufen. Im Grundbuch ist eine Salzabbaugerechtigkeit eingetragen. Nach googeln bedeutet das, das irgendjemand das Recht hat auf dem Grundstück Salz abzubauen.
    Diese Gerechtigkeit ist von 23.März 1987. was würde das für mich als Eigentümer bedeuten? Kann irgendeine Firma dann einfach meine Wohnung abreißen und Salz abbauen? Oder ist diese Last am Ende „bedeutungslos“? Kann man diese Last löschen lassen?

    Vielen Dank,
    Welpe

  2. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Grundsätzlich ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum belastungsfrei zu übergeben, d.h., er wäre für die Löschung des Eintrags zuständig vor Verkauf. Wenn das Recht allerdings nicht gelöscht werden kann, weil noch faktische Ansprüche für einen Dritten bestehen, dann würdest/müsstest Du dieses Recht "mitkaufen" bzw. die Wohnung mit dieser Belastung übernehmen.

    Das muss aber nicht heißen, dass das im Falle eines Abbaus entschädigungslos passieren wird, allerdings müsste man sich dann auch ansehen, wie das entsprechende Recht vertraglich formuliert ist oder ob es generelle Regelungen gibt. Darüber sollte Dich allerdings auch der Notar aufklären.

    Zur Ergänzung: ihr kauft eine Wohnung in einem MFH? Dann müssten auch alle anderen Eigentümer im Haus davon betroffen sein und Auskunft geben können ...

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Schauen Sie mal hier
    BGH
    Behandlung von Salzabbaugerechtigkeiten im Grundbuch
    Die Teilung einer Salzabbaugerechtigkeit kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn der abzuschreibende Teil der Gerechtigkeit durch einen Markscheider in einem Lageriss, der die beider Bestellung der Gerechtigkeitmaßgebliche Flurkarte fortschreibt und zur Übernahme in Berechtsamsbuch und -karte gemäß § 75 BBergG geeignet ist, dargestellt und mit einer besonderen Nummer bezeichnet wird.

    BGH, Beschl. v. 13.12.2012 – V ZB 49/12 GBO § 2 Abs. 3; Nds. FGG Art. 20a

    Prolog:
    Nachfolgend geht es um Salzabbaugerechtigkeiten (im Folgenden auch SAG) und derenTeilung.
    Da solche Rechte nur in Teilen der Bundesrepublik Deutschland zu finden sind (konkret im Einflussbereich der Königlich-Preußischen Gesetze), sollen sie eine kurze Erläuterung zum besseren Verständnis erfahren:
    Grundlegend ist § 1 des preußischen Gesetzes über die Bestellung von Salzabbaugerechtigkeiten in der Provinz Hannover vom 4.8.1904 (SalzabbauGerG). Dieses Gesetz bestimmt, dass das Recht zur Gewinnung von Stein-und Kalisalzen von dem Eigentum an dem Grundstück, in welchem die genannten Mineralien anstehen, abgetrennt und als selbständige Gerechtigkeit bestellt werden kann (die sog. Salzabbaugerechtigkeit). Die Salzabbaugerechtigkeit ist damit eine vom Eigentum am Grundstück abgespaltene selbständige Gerechtigkeit mit grundstücksgleichem Charakter. Das SalzabbauGerG ist zwar mit Inkrafttreten des Bundesberggesetzes (BBergG) gemäß § 176 Abs. 1 Nr. 50b BBergG außer Kraft getreten. Jedoch ist in § 149 Nr. 5b BBergG bestimmt, dass bestehende SAG unter bestimmten Voraussetzungen aufrechterhalten und von der zuständigen Bergbehörde bestätigt werden können. Gemäß § 156 BBergG bleiben bestätigte SAG mit ihrem bisherigen Inhalt bestehen. Zu erwähnen ist noch § 20a des Nds. FGG.
    Darin wird angeordnet, dass die für Grundstücke geltenden Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechend anzuwenden seien, sofern das Nds. Ausführungsgesetz zum FGG nichts anderes bestimmt. In der Praxis gibt es deshalb in den Regionen, wo das preußische Gesetz galt, eigene „Salzgrundbücher“, in denen die altrechtlich eingetragenen SAG wie Grundstücke unter Verwendung der bei Eintragung existierenden Flurstücksbezeichnung eingetragen wurden. Diese Grundbücher werden unter eigenständigen Blattnummern geführt und im Rechtsverkehr wie „normale“ Grundbücher behandelt.
    Wie eigenständig diese Salzgrundbücher waren, zeigte sich etwa auch in dem dem nachfolgenden Fall zugrundeliegenden Bezirk: Dort war bereits vor Inkrafttreten des BBergG die Salzrechtsnutzung zum Kavernenbau erfolgt, die Salzrechte hatten dort einen erheblichen Wert. Der davon betroffene Grundbuchbezirk war jedoch extrem kleinteilig parzelliert, so dass eine Flurneuordnung unumgänglich war. Diese Flurneuordnung wurde dann durchgeführt, allerdings blieben die ursprünglichen kleinteiligen Parzelleninden Salzgrundbüchern davon unberührt. So wurde hier die rechtliche Selbständigkeit der SAG besonders deutlich: Flurnummer, Flurstücksnummer und Eigentümer waren nicht mehr identisch mit den neu geordneten Grundstücken.
    Die Landesvermessungsämter sind für die SAG nicht zuständig, ihre Daten geben nur die Grundstücke an der Oberfläche wieder. Die alten Grundstücksdaten, die noch bei den SAG maßgeblich sind, werden dort nicht mehr (fort-)geführt. Für die Salzrechte sind die Bergämter zuständig, die Bergrechte grundsätzlich in sogenannten „Berechtsamskarten“ und „Berechtsamsbüchern“ dokumentieren.
    Entscheidung:
    Die Beschwerdeführerin, ein Bergbauunternehmen, ist Eigentümerin von bestätigten Salzabbaugerechtigkeiten in eben diesem vorbeschriebenen neugeordneten Bezirk.
    Sie hatte diese SAG erworben, um dort Kavernen zu bauen.
    Hierbei gab es eine Vielzahl von „Salzparzellen“,die sich durch mehrere Kavernen ziehen, was bei unterschiedlichen Belastungs und Eigentumsverhältnissen natürlich sehr störend ist.
    Das Bergbauunternehmen entschloss sich daher, Salzabbaugerechtigkeiten zuteilen. Deshalbwurde von einem für Bergbauangelegenheiten zugelassenen Vermessungsingenieur (Markscheider) die zeichnerische Darstellung der Teilung der betroffenen SAG in der vom Bergbauunternehmen selbst fortgeführten Karte vorgenommen und den neuen Teilflächen neue Flurstücksnummern nach der für Grundstücke verwendeten Methodik vergeben. Vom zuständigen Katasteramt ließ sich das Unternehmen bestätigen, dass der vom Markscheider erstellte Lageriss (entsprechend einer Liegenschaftskarte in der Oberfläche) den vermessungstechnischen Anforderungen an die Katastervorschriften entspricht. Vom Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie wurde der beabsichtigten SAG-Teilung zugestimmt und zugleich bestätigt, dass auf Grundlage dieses Lagerisses nach erfolgter Teilung im Grundbuch diese Teilung auch im Berechtsamsbuch entsprechend aufgenommen werde.
    Diese Unterlagen reichte das Bergunternehmen dem Amtsgericht mit einem notariellen Antrag auf Teilung der Salzabbaugerechtigkeit ein.
    Das Grundbuchamt prüfte die Unterlagen und weigerte sich schließlich, die Teilung vorzunehmen. Es vertrat in zwei Zwischenverfügungen die Ansicht, die Teilung der Salzabbaugerechtigkeiten könne nicht in das Grundbuch eingetragen werden, weil es nach dortiger Auffassung an einer Verfahrensvorschrift für die Teilung von Salzabbaugerechtigkeiten fehle. Artikel 20b Nds. FGG sehe nur eine Vereinigung von SAG vor. Da es sich bei den SAG um grundstücksgleiche Rechte handele, sei eine Teilung nur möglich, wenn entweder die flurstücksmäßige Bezeichnung mit der Bezeichnung der Grundstücksoberflächen übereinstimmt (was hier aufgrund der Flurneuordnung nicht mehr der Fall war) oder ein Fortführungsnachweis des Landesamts für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen vorgelegt werde. § 2 Abs. 3 GBO verlange, dass entsprechende Unterlagen vorliegen. Aufgrund des (auch dem Amtsgericht) bekannten Umstands, dass das Katasteramt fürdie SAGnicht zuständig ist und auch die entsprechenden Daten nicht mehr führt, wurde aufgrund der nicht erfüllten Voraussetzungen des § 2 Abs. 3 GBO die Eintragung abgelehnt.
    Das Bergbauunternehmen legte daraufhin Beschwerde beim OLG Oldenburg ein. Das Beschwerdegericht wies die Beschwerde mit der Begründung zurück, die Teilung der Salzabbaugerechtigkeit alten Rechts sei zwar materiell-rechtlich möglich, könne aber nur in das Grundbuch eingetragen werden, wenn der abzuschreibende Teil der Gerechtigkeit in dem amtlichen Verzeichnis der Grundstücke dargestellt und mit einer besonderen Nummer versehen sei. Grundlage hierfürkönnten nur die Katasterangaben sein, die bei der Bestellung der Gerechtigkeit maßgeblich gewesen seien. Dass diese nicht fortgeschrieben werden könnte, weil sich die Gerechtigkeit mit ihrer Eintragung in das Grundbuch rechtlich von dem Grundstück löse und von der Veränderung des Grundstücks nicht mehr berührt werde, und deshalb die an sich materiell-rechtlich mögliche Teilung letztlich nicht im Grundbuch vollzogen werden könne, habe der Inhaber der Gerechtigkeit hinzunehmen.
    Auf die zugelassene Rechtsbeschwerde hat der BGH die Entscheidung abgeändert und das Grundbuchamt angewiesen, die Anträge der Beteiligten auf Teilung der Salzabbaugerechtigkeiten und auf Eintragung einer Eigentümergrundschuld an einer Teilsalzabbaugerechtigkeit nicht aus den in der Zwischenverfügung und dem Nichtabhilfebeschluss angegebenen Gründen zurückzuweisen.
    Der BGH bestätigt zunächst die Feststellungen des Beschwerdegerichts dahingehend, dass die Salzabbaugerechtigkeiten des Bergbauunternehmens nach wie vor Bestand haben und dass ihre Teilung materiell-rechtlich möglich ist, aber erst mit Eintragung in das Grundbuch wirksam werde. Denn nach § 2 SalzabbauGerG begründete Salzabbaugerechtigkeiten könnten wie Grundstücke geteilt werden. Sie gelten nach § 156 Abs. 1 BBergG mit ihrem bisherigen Inhalt fort. Nach dem dann maßgeblichen § 3 Abs. 1 SalzabbauGerG gelten fürsie „die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit nichts anderes bestimmt ist“.Dazu gehören mangels abweichender Regelungen in dem genannten Gesetz auch die Vorschriften der §§ 903 und 873 BGB, wobei sich aus der erstgenannten Vorschrift die Befugnis des Eigentümers ergebe, sein Grundstück real zu teilen, und aus der zweiten, dass die Teilung als Verfügung über das Grundstück erst mit Eintragung in das Grundbuch wirksam werde. Beides gelte deshalb auch für Salzabbaugerechtigkeiten, die nach früherem niedersächsischem Landesrecht begründet wurden.
    Der BGH bestätigt schließlich auch die Feststellung des Oberlandesgerichts, dass die Eintragung der Teilung einer Salzabbaugerechtigkeit in das Grundbuch voraussetze, dass der abzuschreibende Teil in einem Verzeichnis dargestellt und mit einer besonderen Nummer versehen ist. Die Notwendigkeit einer solchen Darstellung folge aus der Regelung in § 2 Abs. 3 GBO, die nach Art. 20a Abs. 1 Nds. FGG auf altrechtliche Salzabbaugerechtigkeiten anzuwenden ist. Dieses Erfordernis diene der Einhaltung zweier wesentlicher Sachen und grundbuchrechtlicher Prinzipien, nämlich des Bestimmtheitsgrundsatzes und des Verbots der Doppelbuchung.
    Anders als das Beschwerdegericht stellt der BGH jedoch das materielle Recht über das Verfahrensrecht und kommt zu dem Ergebnis, dass für die Dokumentation des abzuschreibenden Teils der Salzabbaugerechtigkeit an die Stelle des Liegenschaftskatasters ein anderes Dokument mit vergleichbarer Bedeutung treten könne, nämlich der für die Eintragung der Teilungen im Berechtsamsbuch und in der Berechtsamskarte gemäߧ75 BBergG erforderliche Lageriss, der die frühere Flurkarte für das Bergamt fortschreibt.
    Zur Begründung führt der Senat aus, der Gesetzgeber habe mit der Formulierung, § 2 Abs. 3 GBO „sei auf Salzabbaugerechtigkeiten entsprechend“ anwendbar, dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass sich die auf Grundstücke zugeschnittenen Vorschriften der GBO nicht uneingeschränkt auf solche Gerechtigkeiten übertragen lassen. Deshalb sei bei der Anwendung der Vorschriften den Besonderheiten der Rechte Rechnung zu tragen. Insoweit verwies das Gericht auf Entscheidungen zum Erbbaurecht. Die Wirksamkeit von Verfügungen über SAG (und damit auch von deren Teilung) hänge wegen der in § 3 Abs. 1 SalzabbauGerG angeordneten Anwendung des Grundstücksrechts des BGB und damit auch von § 873 BGB von der Eintragung in das Grundbuch ab. Die Eintragung solle durch Anwendung der Vorschriften der GBO in rechtsklarer Form ermöglicht werden; die Verfahrensvorschrift diene aber nicht der Verhinderung von Einträgen. Deshalb entspreche es der dienenden Funktion des Grundbuchverfahrens-rechts, dass rechtlich mögliche Verfügungen über Grundstücke auch ermöglicht und nicht verhindert werden.
    Im Rahmen einer so verstandenen entsprechenden Anwendung sei unter dem amtlichen Verzeichnis in § 2 Abs. 3 GBO weder das aktuelle noch das bei Bestellung der Salzabbaugerechtigkeit maßgebliche amtliche Verzeichnis der Grundstücke zu verstehen. SAG könnten weder in das eine noch in das andere Verzeichnis eingetragen werden, weil sie keine Grundstückesind. Diedamalige Bestellung führte nach § 1 SalzabbauGerG dazu, dass das Salzgewinnungsrecht vom Grundstückseigentum abgetrennt und zu einer eigenständigen Gerechtigkeit verselbständigt wurde, die damit auch ein eigenes rechtliches Schicksal erfährt und vom Bestand des Grundstücks unabhängig ist. Dies verdeutliche besonders das Flurbereinigungsverfahren, das eine völlige Auflösung der Struktur der Oberflächengrundstücke von der Struktur der Salzabbaugerechtigkeiten in dem betroffenen Gebiet mit sich brachte.
    Der BGH verknüpfte in seiner Entscheidung sodann das in § 2 Abs. 3 GBO angesprochene amtliche Verzeichnis mit dem Lageriss eines Markscheiders, in welchem die Teilung eines Bergwerkeigentums nach §§ 28, 25, 64 BBergG nachzuweisen sei. Die Teilung einer Salzabbaugerechtigkeit müsse in einem vergleichbaren Risswerk nachgewiesen werden, weil sie auf dessen Grundlage in die Berechtsamskarte zu übernehmen sei. Das das seinerzeit maßgebliche Liegenschaftskataster fortschreibende Risswerk eines Markscheiders entspreche funktional dem amtlichen Verzeichnis der Grundstücke. In diesem Sinne sei § 2 Abs. 3 GBO bei entsprechender Anwendung auf SAG zu verstehen.
    Der BGH stellte schließlich fest, dass diesen Anforderungen das von den Beteiligten vorgelegte Risswerk genüge. Dass es von einem Markscheider stamme und das seinerzeit maßgebliche Liegenschaftskataster in einer Form fortschreibe, die von der Bergbehörde zur Übernahme in die Berechtsamskarte als geeignet bestätigt werde, sei aus dem Lageriss der abzuschreibenden Teile der Gerechtigkeit hinreichend eindeutig zu entnehme
    bruno68

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Mich würde mal die Eintragungsbewilligung im Detail interessieren bezüglich der Salzabbaugerechtigkeit.
    Dort finden Sie als potentiellen Käufer dann den ganz genauen Umfang der Salzabbaugerechtigkeit.

  5. Avatar von Welpe
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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Zitat Zitat von bruno68
    Schauen Sie mal hier bruno68
    Hallo Herr Bruno, gegoogelt habe ich natürlich schon, die Antworten von Google sind allerdings sehr nichtssagenden

  6. Avatar von Welpe
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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Mich würde mal die Eintragungsbewilligung im Detail interessieren bezüglich der Salzabbaugerechtigkeit.
    Dort finden Sie als potentiellen Käufer dann den ganz genauen Umfang der Salzabbaugerechtigkeit.
    Was ist eine Eintragungsbewilligung? Das ganze Gebiet war mal Kali/Salzabbau, in der Nähe gibt es einen aufgeschütteten Berg aus der Bergbauzeit. Das ganze steht auf bogen 1 bestandsverzeichnis. Also da wo auch steht, welcher miteigentumsanteil am Grundstück besteht und auf der selben Seite steht, den Eigentümer ist es erlaubt Terassen/Balkone zu bauen. Abteilung 3 ist alles durchgestrichen, Abteilung 2 alles gestrichen, und Abteilung 1 nennt nur den Verkäufer

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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Wenn in Abt. II und III alles gestrichen ist, dann wäre das Grundstück belastungsfrei (ohne Gewähr). Eine rechtsverbindliche Aussage wirst Du aber über google und auch hier nicht finden, das ist klipp und klar Aufgabe eines RA/Notars oder des speziellen Notars, der den Kaufvertrag vorbereitet - wenn ihr schon soweit seid. Wenn es noch Eintragungen gibt, muss man eben auch prüfen, zu wessen Gunsten die Eintragung vorgenommen wurde und ob es ggflls. noch Rechtsnachfolger gibt. Das ist aber keinesfalls trivial und daher keine Frage, auf die Du hier eine abschließende rechtsverbindliche Antwort erwarten solltest.

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Salzabbaugerechtigkeit

    Das Problem liegt in den zerfall der Rechte;

    einmal die Oberfläche für Grundstücke und Häuser

    und

    einmal der Untergrund für Gewinnung von allen was wertvoll ist.

    Um die Frage nach der Größe des unterirdischen Reiches, nun da gibt es Filme, auf "YouTube" dafür. https://youtu.be/7CHWjeJjWwQ?feature=shared

    Aber solange wie der "Schatz" förderfähig, weil es rentabel ist, wird dieser auch gefördert! Und bei einigen Sachen spielt die Kosten keine Rolle, so wie der Uranabbau in der DDR bis 1990. Bis dato wurden 1 Mrd. m³ Abraum durchwühlt, um ca. 100.000 t "Yellow Cake" für die UdSSR zu gewinnen, was dann mehrere hundert Tonnen metallisches Uran bedeutete.

    Da war auch ein Teilgrund, dass die DDR in Pleite rutschte, weil kostenlos an die UdSSR verschenkt wurde.

    Also die Größe des Feldes entscheidet nicht über die Fördermöglichkeit, sondern die Rentabilität! Folgerichtig würde ein Kupferlager eher als ein Salzlager gefördert. Denn bei Kupfer befindet sich immer Beimengungen von Silber, Gold, Platin und Nickel. (Mansfelder Kupferfelder)

    Zudem müsste das Salzlager in Größenordnung von Mrd. t vorliegen, um eine dauerhafte Förderung zu ermöglichen.
    (Menge 1,00 m³ Salz, geschätztes Gewicht 1,10 Tonne, Gewicht +15 % Kompression 1,27 Tonne)

    Demnach erstreckt sich ein Gebiet von einigen bis zu hunderte Quadratkilometer.

    Wir brauchen Salz, sonst schmeckt vieles fad!

    bruno68