Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

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  1. Avatar von blub
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    Standard Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Hallo,

    ich bin etwas verzweifelt, suche schon lange nach einer Antwort und hoffe hier kann mir jemand helfen.

    Ich besitze insgesamt 4 große Immobilien.
    Eine davon habe ich für 500k gekauft. Sie ist aber voll finanziert. Bedeutet: 20 Jahre Tilgungsfreies Darlehen + 20 Jahre Bausparvertrag der nach 20 Jahren das Tilgungsfreie Darlehen in voller Höhe ablöst, und dann innerhalb von 15 Jahren den Rest der nicht angespart wurde, abzahlt. Läuft alles auf mich als Privatperson.

    Jetzt möchte ich alle 4 Immobilien in eine Immobilien GmbH einbringen. Gründe dafür zuerst eine OHG, warte die Sperrfrist ab und dann in die GmbH.

    Und jetzt die spannende Frage:
    Was passiert mit meiner komplett durchgeplanten und abgeschlossenen Finanzierung der Immobilie die noch nicht abgezahlt ist?

    Läuft die dann „einfach weiter auf meinen Namen“ und die Immobilie wird einfach auf die GmbH umgeschrieben? Oder wie läuft das?

  2. Avatar von memet
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Nein, das wird nicht gehen. Wer so ein Finanzierungskonstrukt wählt, ist dann in der Steueroptimierung sehr begrenzt.

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    @blub,

    nun ohne Einsicht in die Unterlagen ist wirklich nicht zu sagen!

    Tatsache ist aber, dass eine GmbH grundsätzlich eher in den Bankrott rutscht als eine persönliche Haftung.

    Denn eine GmbH mit 25.000 € Stammeinlage und auf der anderen Seite Zinsen von über 30.000 € Zinsen ist schon "Notleiden" den das Stammkapital ist zu 120 % beliehen!

    Auf welcher Finanz-Basis wollen Sie dann eine Modernisierung durchführen? Durch persönliche Bürgschaften, was ja dann GmbH Mantel unterläuft!

    Sie schreiben hier [QUOTE][Eine davon habe ich für 500 k gekauft. Sie ist aber voll finanziert./QUOTE] Setzen sie die Stammeinlage gegenüber von 25.000 €!

    Eine Liquiditätsquote von 2,5 % von dieser Quote ziehen sie erstmal den Zinssatz ab und dann die Tilgungsrate, damit steht jetzt schon fest, dass sie eine Unterfinanzierung haben, weil die Stammeinlage zu klein ist!

    Hier spielt, wegen der zu hohen Fremdfinanzierung die Rolle in der GmbH, eine Stammeinlage von 15 bis 20 % eher die richtige Rolle! Nicht das Vermögen spielt die wichtigste Rolle, sondern die Liquidität der GmbH und diese ist die Stammeinlage und nicht die Kassenlage.

    Denn die Kasse enthält immer die zu entrichtende Umsatz-, Körperschaft- und Pauschalsteuer (für das Handy, Auto,...)

    Man kann sehr schnell verstehen, dass die Bilanzen nur für die Steuer wichtig ist und diese ist sogar noch fälschbar. Aber die richtigen Bilanzen lassen sich nicht fälschen, denn negative Bilanzen ergeben einen Verlust an der Stammeinlage.

    Die ausgeglichen werden muss, weil sich so eine persönliche Bürgschaft gegenüber der GmbH aufbaut wegen illegaler Entnahmen!
    Der Endbeschluss einer Gesellschaftersitzung am Ende des Jahres muss die Zuweisung des Gewinnes oder Verlust beschießen.

    Auch der Beschluss für die Anlageweise der Stammeinlage ist vom Gesellschafterbeschluss abhängig, dafür werden dann Kontokorrent, Tagesgeld, Festgeld und Bausparverträge lukrativ, weil verzinslich, und mündelsicher.

    Zur Sicherheit sind auch private fondsgebundene Lebensversicherung mit Wertsicherung besser als weitere Grundschuldabtretung! Weil, diese faktisch die GmbH und damit ihr Vermögen aushölt.

    Auch der AMG 6,4 Liter als Firmenwagen ist in einer finanziell schwachen GmbH tabu, weil dieser sofort innerhalb weniger Monate die GmbH in den Bankrott reißt, allein wegen den Unterhaltskosten, sprich Wertverlust die Stammanlage zerschlägt.

    bruno68

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Bruno du schreibst nur Schwachsinn. Lass es endlich.

  5. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Ja, ja tneub,

    immer das große Wort allen aber nichts beitragen.

    Vielleicht sollten endlich mal in die Garantenstellung gehen, so wie ich für meine Kunden gehen muss, Versicherungs-, Finanzanlagen- und Darlehns-Makler.

    Ich weiß, wovon ich rede, weil immer für jeden Fehler immer persönlich mit mein Hab und Gut hafte.
    Wechsel der Krankenversicherung: Verlust von Leistungen bewirkt Haftung des Maklers 5.01.2024
    Ein Urteil des OLG Karlsruhe zeigt erneut die strengen Maklerpflichten.
    Eine Frau wechselte ihren privaten Krankenversicherer - und verlor wichtige Zusatzbausteine, obwohl sie von einem Versicherungsmakler beraten wurde.
    Dieser muss die Frau nun entschädigen, weil er falsch beriet (Urteil vom 07.03.2023 Az. 12 U 268/22).
    Der Versicherungsmakler ist treuhänderischer Sachwalter des Kunden und damit auch verpflichtet, diesen gut und umfassend zu beraten.
    Dass sich daraus auch strenge Pflichten ergeben, zeigt erneut ein Urteil, diesmal vom OLG Karlsruhe. Es verurteilte einen Makler zu Schadenersatz, weil er seine Beratungspflichten verletzt hatte. Auf das Urteil macht aktuell Rechtsanwalt Jens Reichow aufmerksam.

    Im konkreten Rechtsstreit hatte ein Versicherungsmakler seiner Mandantin den Wechsel ihres privaten KV empfohlen.

    Der bisherige Versicherungsvertrag sah unter anderem vor, bei Arbeitsunfähigkeit ein Krankentagegeld und Krankenhaustagegeld zu zahlen: wichtige Leistungen vor allem für selbstständig Tätige, um krankheitsbedingte Auszeiten im Job abzusichern.

    Im April 2019 wechselte die Versicherungsnehmerin schließlich ihren Krankenversicherer.

    Als die Frau wenig später allerdings auf Leistungen des Krankenversicherers angewiesen war, prüfte dieser, ob sie ihre vorvertragliche Anzeigepflicht verletzt hatte.

    • Nachdem der Versicherer festgestellt hatte, dass die Frau eine Vorerkrankung verschwiegen hatte, wollte sie zunächst nicht zahlen.

    • Zwar konnte verhindert werden, dass sie ihren Krankenversicherungs-Schutz verlor.

    Allerdings musste die Frau feststellen, dass der neue Vertrag von vornherein kein Tagegeld und kein Krankenhaustagegeld vorsah. Daraufhin verklagte sie ihren Versicherungsmakler wegen Falschberatung.
    Nachteile des neuen Schutzes hätten aufgezeigt werden müssen.
    Bereits vor dem LG Heidelberg bekam die Versicherungsnehmerin Recht - und auch das OLG Karlsruhe urteilte in der Berufung, dass der Versicherungsmakler zu Schadensersatz verpflichtet ist.

    • Dabei stellten die Karlsruher Richter auf die weitgehenden Beratungspflichten des Maklers ab.

    Er sei dazu verpflichtet,

    • einen für das persönliche Risiko des Versicherungsnehmers individuell passenden Versicherungsschutz zu finden
    .

    Das beinhalte auch, die Vor- und Nachteile eines neuen Tarifs beim Vergleich einzubeziehen, wenn ein Makler zum Wechsel des Krankenversicherers rät.

    Dem Makler fiel zudem auf die Füße, dass er seinen Rat schlecht dokumentiert hatte.

    Zwar behauptete er, die Versicherungsnehmerin über den fehlenden Tagegeld-Schutz aufgeklärt zu haben.

    • Er konnte das aber nicht nachweisen.


    Laut einem Urteil des BGH bewirkt eine fehlende oder lückenhafte Dokumentation des Beratungsprozesses eine Beweislastumkehr:
    Nun ist der Makler verpflichtet nachzuweisen, dass er tatsächlich ausreichend beriet und auf mögliche Deckungslücken hinwies (Urteil vom 13.11.2014, Az.: III ZR 544/13).

    Aufgrund des fehlenden Schutzes für Krankentagegeld und Krankenhaustagegeld gingen die Richter davon aus, dass die Frau den alten Vertrag nicht gekündigt und den neuen unterzeichnet hätte, wenn sie über die Nachteile ausreichend in Kenntnis gesetzt worden wäre.

    Somit ist der Frau ein Schaden entstanden.

    Wenn die Versicherungsnehmerin zukünftig arbeitsunfähig wird, muss sie der Makler entsprechend entschädigen und für den nicht mehr bestehenden Versicherungsschutz aufkommen.
    Wie alt die Frau ist, wurde nicht erzählt, da aber Frau, die möglicherweise bis 70 Jahre als Selbständige arbeiten kann. Dürfte sich diese Strafe auf 30 bis 40 Jahre hinziehen! Und für kann er gleich eine Rückstellung bilden, von mehreren 100.000 € natürlich pfändungssicher.
    Alternative wäre der Strick, weil dieser niemals das zahlen kann, selbst bei einem Berufswechsel wird er niemals von dieser Last freikommen. Einzig ein Eurolottogewinn würde diesen Vermittler retten, denn nimmt, er seine VSH in Anspruch ist die Zukunft beendet. Weil er keine neue Versicherung VSH mehr bekommen wird.

    Was ich allerdings hier vergessen habe ist, dass die Gläubiger möglicherweise, wegen des Wechsels der Rechtsform nach § 499 Abs. letzter Satz BGB wegen der Verschlechterung ein Sonderkündigungsrecht haben!
    § 499 Kündigungsrecht des Darlehensgebers; Leistungsverweigerung
    (1) .
    (2) .
    (3) Der Darlehensgeber kann einen Verbraucherdarlehensvertrag nicht allein deshalb kündigen, auf andere Weise beenden oder seine Änderung verlangen, weil die vom Darlehensnehmer vor Vertragsschluss gemachten Angaben unvollständig waren oder weil die Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.,
    Satz 1 findet keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevante Informationen wissentlich vorenthalten oder diese gefälscht hat.
    Weil aus einer persönlichen in unbeschränkter Höhe haftenden Privatperson in einer völlig unterkapitalsierten GmbH (min. 25.000 €), im Verhältnis zum Schuldenberg (mindestens 500.000 €) eine wirkliche Vermögensverschlechterung darstellt

    Auch stellt sich Frage, auf welchen Namen die Darlehnsverträge laufen, denn die auf der Privatpersonen laufen Kredite unterlaufen, ja den GmbH-Mantel von vorneherein.
    Zudem werden Darlehn für juristische Personen immer mit einem Zinsaufschlag bis 1,00 % p.a. teurer, weil gewerbliche Vermietung und damit höheres Mietausfallrisiko besteht.

    Und eine Wandlung von Privatperson in eine GmbH stellt diesen Tatbestand dar:
    ".. soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevante Informationen wissentlich vorenthalten..."

    Sie können endlich selbst was beitragen zu diesem Thema, mal sehen, wie hoch der Schaden wird!

    bruno68

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Deinen Schwachsinn kommentiere ich nicht mehr. Jedes Mal, wenn ich deine völlige Ahnungslosigkeit bewiesen habe, wechselst du das Thema und es kommt der nächste Schwachsinn. Ich habe darauf keine Lust mehr.
    Meine Tagesgeschäft ist die Bilanzierung von GmbH.... insbesondere auch von vermögensverwaltenden GmbHs. Meine Tipp an den TE ...lass dich nicht von Bruno dem Problembären verunsichern, sondern wende dich mit deinen Fragen an einen Steuerberater.
    Ich vermute ein weiteres Problem ist die Grunderwerbsteuer, von daher glaube ich nicht, dass die Idee sinnvoll ist.

  7. Avatar von blub
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Die Grunderwerbssteuer ist tatsächlich weniger bzw. gar kein Problem.
    Die Immobilien müssen zuerst in eine Personengesellschaft geschoben werden. Einzige Ausnahme GbR, das ist vom Gesetzgeber ausgeschlossen. Beim Verschieben in eine Personengesellschaft, wie zum Beispiel einer OHG, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dann gilt eine Sperrfrist von 5 oder 10 Jahren. Das muss ich noch rausfinden. Nach der Sperrfrist nämlich schiebst man die Immobilien aus der OHG in eine GmbH und zack, fällt wieder keine Grunderwerbssteuer an.
    Die 5 oder 10 Jahre stören mich jetzt nicht so wahnsinnig, meine Finanzierung geht ja länger.
    Ist halt eine langfristige Angelegenheit.
    Aber nach wie vor ist mir völlig unklar, wie es möglich ist, meine Finanzierung auf die GmbH zu „übertragen“.

  8. Avatar von blub
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Übrigens: Ja natürlich ist es Unsinn was Bruno da so schreibt. Die Immobilien insgesamt haben einen Kaltmieteneingang von 200k. Da von einer Unterfinanzierung zu sprechen ist offensichtlich Unfug. Verstehe aber nicht, wieso sich Bruno so viel Mühe gibt, so ein Quark zu verbreiten

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    Ja, ja blub,

    deine Aussagen erstaunt einen immer mehr.
    Die Immobilien insgesamt haben einen Kaltmieteingang von 200k. Da von einer Unterfinanzierung zu sprechen, ist offensichtlich Unfug.
    Es zeigt schon hier das völlige Missverständnis einer Finanzierung! "Tatsache ist und bleibt der Kapitalwerterhalt!"

    Dass sich das Gebäude von heute, mit Wert von 500 t€, in 30 Jahren auch für 500 t€ wieder aufbauen können! Mitnichten allein aus den Baustoff- und Lohnkosten her. Was immer vergessen wird, ist, dass der Verkehrswert eines Gebäudes nur bei einem normalen Verkauf und Beleihung eine Rolle spielt.

    Bei abnormem Verkauf sind auf einmal nur 70 %, glatte 150.000 € weniger!

    Stelle erstmal eine Bilanz nach den wahren Kaufkosten auf! Denn die steuerlichen Kaufnebenkosten müssen ja steuerneutral Wiederverdient werden oder sollen diese als 1. Vermögensvernichtung aus dem Privatvermögen gelten?

    Also in welchen Zeitraum wollen Sie diese Kosten abschreiben? Am besten natürlich innerhalb eines Jahres, aber halt geht das?

    Reicht die eine Einnahme aus dem gekauften Haus überhaupt aus? Diese Kaufnebenkosten, mit der AfA und den Zinsen monatlich /jährlich insgesamt zu finanzieren?

    Welcher Gewinn verbleibt pro Haus über? Und reicht der Gesamtgewinn aus, um überhaupt eine Wandlung in eine GmbH oder OHG dauerhaft zu finanzieren? Denn eine GmbH und OHG kosten jährlich richtig Geld!

    Zum Thema Darlehnsverträge ändern habe ich mich ausgiebig geschrieben!

    Im Falle einer Übertragung tritt der § 499 Abs. 3 letzte Satz BGB ein.

    Da sie bei der Darlehnsanbahnung mit ihren Familiennamen der 100 % ig Schuldübernahme mit der quergeschriebenen Unterschrift übernommen haben.
    So steht den Gläubigern dann das Recht zu, bei jeden Eigentümerwechsel, die laufenden Darlehnsverträge über den Klageweg wegen aus der Abt.3, das Grundbuchrecht jeden Eigentümer aus dem Grundbuch zu klagen.
    So blöd sollten man nicht sein, um zu verstehen, dass die Grundschulden aus Abt. 3 des Grundbuchs nur gegen den aktuellen Eigentümer in Abt.1 laufen können!
    Damit ist es aussichtslos, zu glauben, dass man eine Sicherheit durch einen Eigentümerwechsel von privat in eine GmbH vor dem Zugrifft des Gläubigers schützen kann.
    Folgerichtig sind die bisherigen verblieben Schulden bevor der Freigabe mit entsprechender VFE an den Gläubiger zu bezahlen.

    Und weil dieses Geld nicht vorhanden ist, muss vor der Durchführung der Wandlung in einer OHG oder GmbH ein neuer Darlehnsvertrag vorhanden sein, wo der neue Eigentümer dann als OHG oder GmbH fungiert!
    Und dass bei einer minimalen Kapitalausstattung von 25.000 € für eine GmbH oder OHG, keine Kredite von 500.000 € zu erhalten sind, dürfte jeden Häuslebauer klar sein.
    Denn es gilt, die Zins- und Tilgungsbelastung für Vermietungen müssen zu 50 % vorher finanzierbar sein, denn die Mieteinnahmen werden nicht zu 100 % als Einnahme eingerechnet.

    Auch wird es verständlich, wenn die Banken die Einkommenssituation des Eigentümers prüfen müssen, was bei der rechtlichen Situation dann in die Pleite führt, denn wenn die Häuser in einer OHG oder GmbH stecken, liegen keine Mieteinnahmen vor, weil die Mieteinnahmen ja in den Bilanzen der OHG oder GmbH einfließen und nicht mehr in die private Steuerbilanz, deshalb fehlen die gesamten Mieteinnahmen.

    Aber es empfehlt sich einen Notar als, Rechtsbeistand für die Gründung der OHG oder GmbH Kontakt aufzunehmen, denn ohne einen Notar gibt es keine Eintragungen ins Handelsregister.

    Hier was zum Anlesen:
    https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI2182855.html
    https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI9165606.html

    Mehr ist zu ihren, aktuellen Blödsinn mehr zu sagen!

    bruno68

  10. Avatar von longo
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    18.06.2017
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    Standard AW: Finanzierte Immobilien in eine GmbH einbringen

    "Mehr ist zu ihren, aktuellen Blödsinn mehr zu sagen."

    Brauchts da wirklich noch einen Kommentar? Wer in einem Forum im Stile eines von schwerer Legasthenie betroffenen 5.Klasslers Sätze wie Bruno fabriziert, disqualifiziert sich von ganz alleine.

    Mehr ist wirklich nicht zu sagen.

    Longo

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