Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

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  1. Avatar von Rider
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    Standard Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    Hallo Forenuser,

    folgende Frage:
    Kann ich meine privat gekauften Eigentumswohnungen (10-Jahresfrist verstrichen) an eine von mir gegründete Immo-GmbH verkaufen und der GmbH ein entsprechendes Darlehen für den Kauf gewähren, welches monatlich auf Raten abbezahlt wird?
    Die Ratenhöhe entspräche dann mehr oder weniger der monatlichen Mieteinnahmen.
    Auf diese monatlichen Raten, die ich dann von der GmbH erhalten würde sollte ich dann als Privatperson dann doch keine Ekst. zahlen müssen, da beim Verkaufszeitpunkt die 10-Jahresfrist verstrichen war.

    Liege ich hier richtig, oder ist das ein Denkfehler?
    Sollten das Privatdarlehen verzinst sein, so müsste ich die Zinseinnahmen versteuern - das wäre auch klar.

    Im voraus danke für die Beantwortung!
    VG

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    Ich glaube, da sind mehrere Denkfehler enthalten.

    1.
    Muss natürlich Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Das macht so einen Verkauf meist schon hinfällig.

    2.
    Du mußt trennen zwischen Verkauf und Darlehen. Der Gewinn aus dem Verkauf als Gesamtsumme ist vermutlich steuerfrei, wenn die 10 Jahresfrist vorbei ist.
    Die Raten des Darlehens sind weder Betriebsausgaben in der GmbH, noch Gewinne in der Einkommensteuer.

    Da du auf beiden Seiten des Vertrages unterschreibst, wird das Finanzamt aber sehr genau anschauen, mit welchem Wert das Objekt verkauft wird.
    Wir hatten mal bei einer Einbringung einer Gewerbeimmobilie aus einer GbR in eine GmbH, dass das Finanzamt deutlich andere Preise angesetzt hat, als im Notarvertrag angesetzt waren.
    Du hast ja 2 verschiedene Interessen. Zum einen könntest du den Kaufpreis niedrig ansetzen, um Grunderwerbsteuer zu sparen.
    Auf der anderen Seite würde ein hoher Kaufpreis dazu führen, dass du schon recht viel Gewinn steuerfrei im Privatbereich sammelst und dann auch viel Anschaffungskosten für die Abschreibung erzeugt wird, welche dann wieder die Körperschaftsteuer mindert.
    Ein Gutachten ist da schon fast Grundvoraussetzung.


    3.)
    Einkommensteuer zahlt man auf Gewinne und nicht auf Raten. In deinem Fall wären das die Zinserträge aus dem Darlehen, die in der GmbH Kosten und in der Einkommensteuer Zinserträge sind. Zu prüfen wäre, ob die GmbH darauf Kapitalertragsteuer abzuführen hat (welche dan nin der EST anzurechnen sind) oder ob das dann mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern wäre und keine Kapertragsteuer im Vorfeld abzuführen ist. Bei einem Gesellschafter ist das glaub ich eher zweiteres.


    So eine Immobilien-GmbH hat einiges an Vor- und Nachteile. Da muß man sehr genau rechnen, ob sich das wirklich lohnt. Bis man die Kosten für Grunderwerbsteuer und Gutachten durch Steuerersparnis wieder rein hat, dürfte viele Jahre vergehen.


    Da unter den von mir verwalteten Gesellschaften auch mehrere Immobilien-GmbH sind, mal meine eigene Erfahrung dazu:
    1.) Der zusätzliche Aufwand für Buchhaltung, Jahresabschluss (Bilanz), Steuererklärungen, Veröffentlichung etc. ist nicht zu unterschätzen. Auch Kosten wie Rundfunktbeitrag IHK etc. entstehen meist zusätzlich.
    Während eine Einkommensteuererkärung auch von einer Privatperson mit etwas Einarbeitung noch erledigt werden kann, ist das bei der Erstellung einer Bilanz ohne kaufmännischen Hintergrund fast nicht möglich.

    2.) Sollte man eine seperate Hausverwaltung haben, tun die sich aus meiner Erfahrung häufig richtig schwer, zwischen Zufluss- und Abflussprinzip im Einkommensteuerrecht bei der Vermietung und der Bilanzierung gem. HGB zu unterscheiden. Die Verwertung der "Buchhaltung" der Hausverwaltung ist daher meist schwierig, so dass Doppelarbeit entsteht.
    Bei uns steht aus diesem Grund immer mal wieder das Thema im Raum, eine zusätzliche Person einzustellen und das Thema Hausverwaltung zumindest abrechnungsseitig ins eigene Haus zu holen.


    3.) Eine Immobiliengesellschaft lohnt sich aus meiner Sicht daher nur, wenn man viele Immobilien hat und wenn man möglichst viel selbst machen kann. Dazu auch nur, wenn die Immobilien nicht irgendwann verkauft werden sollen, sondern für nachfolgende Generationen zur Verfügung stehen sollen.

  3. Avatar von Rider
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    Standard AW: Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    Hallo tneub,

    Vielen Dank für die ausführliche Antwort von jemanden mit Praxiserfahrung.

    Nochmals zum Privatdarlehen.
    Da hatte ich mich vielleicht falsch ausgedrückt. Ich meinte viel mehr dass ich als Verkäufer mit der (meiner) GmbH mich auf eine Ratenzahlung des Kaufpreises einige.
    Als fiktives Bsp. Meine Mieteinnahmen liegen bei 5k im Monat. Aktuell versteuer ich diese in der Ekst. Wenn ich nun mit der GmbH eine monatliche Ratenzahlung von 5k vereinbare, sollten diese für mich in der Ekst. doch Steuerfrei sein - wegen 10-Jahresfrist ?

    Da mein privater Steuersatz recht hoch ist würde mich die Anfangskosten nicht sonderlich abhalten.

    Der Punkt mit den laufenden Kosten ist natürlich ein Faktor.

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    Zitat Zitat von Rider

    Nochmals zum Privatdarlehen.
    Da hatte ich mich vielleicht falsch ausgedrückt. Ich meinte viel mehr dass ich als Verkäufer mit der (meiner) GmbH mich auf eine Ratenzahlung des Kaufpreises einige.
    Als fiktives Bsp. Meine Mieteinnahmen liegen bei 5k im Monat. Aktuell versteuer ich diese in der Ekst. Wenn ich nun mit der GmbH eine monatliche Ratenzahlung von 5k vereinbare, sollten diese für mich in der Ekst. doch Steuerfrei sein - wegen 10-Jahresfrist ?
    Die Raten sind nicht wegen der 10 Jahresfrist steuerfrei, sondern weil es eine nur eine Darlehensrückzahlung und kein Einkommen ist. Die 10 Jahre werden bei Übergang Nutzen-Lasten gemäß Notarvertrag geprüft.

    Angenommen, die 10 Jahre wären bei Verkauf noch nicht um, dann müsstest du einen eventuellen Gewinn aus dem Verkauf bei Übergang von Nutzen und Lasten versteuern.
    Die Raten wären trotzdem in der EST nicht zu berücksichtigen.

    Bsp:
    Du hast die Wohnung 2015 für 50T€+5T€ NK gekauft.
    Abschreibung in der Zeit waren 2015-2023 7T€
    Verkaufspreis sind 80T€, der über ein Darlehen bezahlt wird.
    Dann müsstest du jetzt 80T€ - (50T€+5T€-7T€) =32T€ versteuern.
    Das der Kaufpreis über ein Darlehen beglichen wird, ist dabei unerheblich.

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    Zitat Zitat von Rider
    Der Punkt mit den laufenden Kosten ist natürlich ein Faktor.
    Auch eine ganz kleine Bilanz + Steuererklärungen können beim Steuerberater ganz schnell zwischen 2-5T€ kosten.
    Deswegen macht das nur bei sehr großen Objekten oder vielen Objekten Sinn.

  6. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    @Rider,

    Mein Rat lass es!

    Denn lesen sie mal § 42 AO

    https://www.smartsteuer.de/online/le...-%C2%A7-42-ao/
    1. Sinn und Zweck

    Durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts können die Steuergesetze nicht umgangen werden. Liegt ein Missbrauch vor, so entsteht der Steueranspruch so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entsteht. Die vom Stpfl. angestrebte Anwendung des ihm günstigen Gesetzes wird verweigert.

    Ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten i.S.d. § 42 AO ist gegeben, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird,

    die zur Erreichung des erstrebten Ziels unangemessen ist,
    der Steuerminderung dienen soll und
    durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe nicht zu rechtfertigen ist (BFH Urteil vom 19.6.1991, IX R 134/86, BStBl II 1991, 904; vom 21.11.1991, V R 20/87, BStBl II 1992, 446).

    Bei der rechtlichen Gestaltung wirtschaftlicher Vorgänge ist der Stpfl. im Rahmen der Gesetze frei. Auch aus steuerrechtlicher Sicht ist grundsätzlich von der gewählten rechtlichen Gestaltung auszugehen. Das Motiv, Steuern zu sparen, macht eine rechtliche Gestaltung noch nicht unangemessen.
    2. Prüfungsmaßstab des § 42 AO

    Mit Urteil vom 10.12.1992 (V R 90/92, BStBl II 1993, 700) hat der BFH wie folgt entschieden:

    Die Anwendung des § 42 AO setzt die Umgehung des Steuergesetzes durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts voraus. Ob eine solche Umgehung vorliegt, ist für jede Steuerart gesondert nach den Wertungen des Gesetzgebers, die den jeweils maßgeblichen steuerrechtlichen Vorschriften zugrunde liegen, zu beurteilen.
    Mit seinem Grundsatzurteil vom 17.11.2020 (I R 2/18, BStBl II 2021, 580) hat der BFH erstmals zum Verhältnis von § 42 AO zu speziellen Missbrauchsnormen Stellung genommen und das Konkurrenzverhältnis neu geordnet. Aus dem Urteil lässt sich folgende Prüfungsreihenfolge ableiten:


    Liegt einer speziellen Missbrauchsvorschrift in den Einzelsteuergesetzen vor? Wenn nein:
    Prüfung des § 42 AO:
    Ist die Gestaltung unangemessen unter Beachtung der Wertung der speziellen Missbrauchsvorschrift? Wenn ja:
    Führt die Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil? Wenn ja:
    Kann der Stpfl. beachtliche außersteuerliche Gründe für die Gestaltung nachweisen? Wenn nein: § 42 AO greift!

    3. Missbräuchliche Anwendung des Rechts

    Kennzeichnend für eine missbräuchliche Gestaltung ist, dass der Stpfl. nicht die vom Gesetzgeber vorausgesetzte »angemessene« rechtliche Gestaltung zum Erreichen bestimmter wirtschaftlicher Ziele gebraucht, obwohl dafür beachtliche außersteuerliche Gründe nicht vorliegen, sondern einen ungewöhnlichen rechtlichen Weg wählt, auf dem nach den Wertungen des Gesetzgebers das Ziel, Steuern zu sparen, nicht erreichbar sein soll.

    Geht dem Darlehen einer minderjährigen Tochter an einen Elternteil eine Schenkung des anderen Elternteils voraus und liegt diesen Rechtsgeschäften ein Gesamtplan der Eltern zur Schaffung von Werbungskosten zugrunde, so kann hierin ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts i.S.d. § 42 AO liegen (BFH Urteil vom 26.3.1996, IX R 51/92, BStBl II 1996, 443). Einem Kind ist es zwar nicht schlechthin versagt, seinen Eltern aus seinem Vermögen ein Darlehen zu gewähren. Eine unangemessene Gestaltung liegt jedoch dann vor, wenn dem Darlehen eine Schenkung der Eltern vorausgeht und den Vereinbarungen über Schenkung und Darlehenshingabe ein Gesamtplan der Eltern zugrunde liegt, der – wie im Streitfall – nur vor dem Hintergrund der Schaffung von Werbungskosten verständlich wird.

    Ein Gestaltungsmissbrauch liegt demnach vor, wenn der Stpfl. einen angemessenen Weg vermeidet und stattdessen einen Weg beschreitet, der zwar nach der Wertung des Gesetzgebers ebenfalls besteuerungswürdig ist, aber als solcher keinen Steuertatbestand erfüllt.

    Unangemessene Rechtsgestaltungen sind zumeist

    umständlich,
    kompliziert,
    schwerfällig,
    unökonomisch,
    gekünstelt,
    unnatürlich,
    absonderlich,
    überflüssig,
    widersinnig oder
    undurchsichtig.

    Angemessene Gestaltungen sind demgegenüber

    einfach,
    zweckmäßig und
    übersichtlich.
    Folgerichtig wäre es: "Lass es!"

    bruno68

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Privatdarlehen an Immobilien-GmbH

    Bruno ist ein Schwarzmaler.

    §42AO käme aus meiner persönlichen Sicht nur in Frage, wenn es dem Fremdvergleich nicht standhalten würde. Genau aus diesem Grund sollte ein Gutachten zum Wert der Immobilie vorliegen.

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