Finanzierung Generationenhaus

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  1. Avatar von diesanana
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    Standard Finanzierung Generationenhaus

    Hallo liebes Forum,

    gemeinsam mit meiner Lebensgefährtin und meinen Eltern möchten wir uns den Traum von einer gemeinsamen Immobilie verwirklichen.

    Vorab: Das Nettoeinkommen von meiner Freundin und mir beträgt pro Monat ca. 7500€. Der Kapitaldienst sollte also soweit passen. Wir haben leider kein Eigenkapital auf der Seite, verschiedene Banken würden uns aber grundsätzlich mal eine Finanzierung ohne EK dennoch anbieten.

    Meine Eltern wohnen aktuell zur Miete und besitzen 200k an Eigenkapital und sind in Rente.

    Es gibt bereits ein spezifisches Gebäude mit ELW. Der Grundgedanke ist, dass meine Eltern die ELW mit Ihrem Kapitaleinsatz kaufen und der Rest ( die Hauptwohnung) von mir und meiner Freundin finanziert wird.

    Was wäre aus eurer Sicht eine sinnvolle Möglichkeit, die Finanzierung bestmöglichst auszugestalten? Der Gesamtkauf des Hauses nur durch uns 2 mit der "Schenkung" der 200k und lebenslanges Wohnrecht ist keine Option, da ich noch einen Bruder habe und wir generell auch im Erbfall, eine faire Basis schaffen möchten.

    Wäre es tendenziell möglich gemeinsam mit 2 Haushalten zu finanzieren? Oder macht es Sinn, das komplett zu splitten? Oder kann ich sogar das Gesamte Haus mit dem EK meiner Eltern finanzieren und im Nachgang meine Eltern als Eigentümer der ELW im Grundbuch eintragen? Muss da die Bank zustimmen?

    Vorab vielen Dank und liebe Grüße
    diesanana

  2. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Generationenhaus

    Guten Morgen,

    bei 7.500 € Nettoeinkommen und 0 € Eigenkapital frage ich mich, wohin denn das ganze Geld fließt und ob so überhaupt langfristig eine Finanzierung gelingen kann.
    Das kann natürlich an eurem Alter liegen, an Studienkrediten oder sonstigen Sachverhalten, die das erklären könnten.

    Wie lange hegt ihr denn den Traum von einer gemeinsamen Immobilie schon?
    Habt ihr noch andere Träume, die regelmäßig Geld kosten?
    In wie weit könnt ihr die Träume, die ihr euch bisher erfüllt habt, in Zukunft zurückstellen?

    Wie alt seid ihr?
    Wie viel kostet eure Traumimmobilie?

    Ich nehme einfach mal an, dass die Immobilie nicht grundbuchtechnisch geteilt ist. Das könntet ihr zwar nachholen, doch das kostet und wenn du den Anteil der Wohnung deiner Eltern sowieso irgendwann erbst und deinen Bruder auszahlst, ist es im Endeffekt unnötig.
    Ich würde im Rahmen des Hauskaufs schon klären, wie es im Todesfall deiner Eltern ausschaut. Bei einer Einbringung von 200.000 € wäre eine faire Variante z.B., dass deiner Bruder 100.000 mal 1,03 hoch x von euch ausgezahlt bekommt. Falls deine Eltern also noch 7 Jahre leben, wären dies kanpp 123.000 €. Ob ihr statt der 1,03 (also einen fiktiven Zinssatz von 3%) lieber die durchschnittliche Inflation oder sonst einen Wert annimmt, ist euch überlassen. Wie ihr diese 100.000 + X € dann aufbringt, sollte auch jetzt schon eine Rolle in euren Überlegungen spielen. Dies hängt natürlich auch von der Lebenserwartung deiner Eltern ab. Gibt da im Internet einige Rechner. Ob sich deine Eltern dann dran halten, früher oder später sterben, liegt nicht in eurem Handlungsbereich, kann euch aber einen Strich durch die Rechnung machen, wenn sie z.B. durch einen Autounfall in 3 Jahren sterben und du deinen Bruder auszahlen musst.
    Um abgesichert zu sein, könntet ihr z.B. eine Lebensversicherung über jedes Elternteil von 60.000 € abschließen. Da dies hoffentlich und wahrscheinlich nicht eintritt, könntet ihr auch regelmäßig Geld ansparen, sei es in einem Sparplan, einem Depot oder einem Bausparvertrag über 100.000 €.
    Eine Nachfinanzierung von über 100.000 € wird, insbesondere wenn ihr noch nicht so viel getilgt habt, sehr teuer.

    Weiterhin müsst ihr natürlich klären, wer mit welchen Anteil für die Instandhaltung und andere laufende Kosten aufkommt.

    Wenn die Rahmenbedingungen für alle drei Parteien (ihr, deine Eltern und deinen Bruder) passen, kann man sich an die Finanzierung machen.

    Ihr und deine Eltern steht im Grundbuch, die Finanzierung läuft nur über euch.
    Wenn das Haus mit Nebenkosten also 700.000 € kostet und ihr 200.000 € einbringt, dann wäre dies eine 72% Finanzierung, für die es sehr gute Konditionen gibt. Ideal wäre es natürlich, wenn ihr noch unter die 70% Grenze fallen könntet, wenn ihr noch 10.000 € mehr einbringt oder den Kaufpreis entsprechend runterhandelt. Ich weiß, die 700.000 € habe ich einfach mal fiktiv angenommen, soll aber verdeutlichen, dass man sich über das eingebrachte Eigenkapital im verhältnis zum Kaufpreis Gedanken machen sollte.

    Falls ihr eure Darlehensrate nicht bezahlen könnt oder einfach nicht bezahlt, könnte die Bank das Geld nur bei euch einfordern, nicht bei deinen Eltern. Wenn es nichts zu holen gibt, würde aber das ganze Haus in die Zwangsvollstreckung fallen - doch soweit möglich würden deine Eltern da entsprechend vorher eingreifen.

    Ich hoffe ich konnte euch durch meinen Beitrag anregen, euren Traum weiterzudenken und habe dich nicht durch meine Einleitung abgeschreckt.

    Viele Grüße
    Benni.G

  3. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Generationenhaus

    Hi Benni G.,
    was passiert wenn sich Paar trennt ?

    Eltern in Einliegerwohnung 200t eingebracht
    und Kind + Ex Partner in Finanzierung.

    Gibt es da vielleicht nicht eine andere Möglichkeit
    das doch sauber mit 2 Gundbüchern zu trennen ?

    Eltern stellen 50 T Eigenkapital als Schenkung zur Verfügung
    und zahlen 150T für Einliegerwohnung. (hoffe reicht nicht das dann noch Darlehen für Eltern benötigt wird!)

    Und im Erbfall wird die Schenkung 50t + Inflation berücksichtigt Geschwister.

    Bin aber nicht im Thema und wie groß ist Zinsunterschied
    EK nur Nebenkosten (50t) und z.B. 70% mit nur 1 Grundbuch.

    Gruß

    Martin

  4. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Generationenhaus

    Ich habe mal 500t Darlehen und Wert 550t fiktiv angenommen.
    Dann landet man laut Zinsrechner bei 3,4% auf 10 Jahre 2% Tilgung = 147T Zinsen in 10 Jahren.
    Wenn ich jetzt Wert hoch setze komm ich als Bestwert auf 3,08% auf 10 Jahre = 134T Zinsen in 10 Jahren.

    Ist Unterschied von 13T!
    Allerdings meiner Einschätzung nach kann es auch von Vorteil sein alles zu trennen.
    Im Erbfall Einliegerwohnung verkaufen / vermieten oder mit Bruder zusammen zu vermieten
    alles möglich. Hohes Einkommen und 0 € auf Tasche und dann Eltern 200t ins Feuer und mit im Grundbuch
    da lieber Sicherheit für die Eltern.

    Hoffe ich liege hier nicht völlig falsch.

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Generationenhaus

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Hi Benni G.,
    was passiert wenn sich Paar trennt ?

    Eltern in Einliegerwohnung 200t eingebracht
    und Kind + Ex Partner in Finanzierung.

    Gibt es da vielleicht nicht eine andere Möglichkeit
    das doch sauber mit 2 Gundbüchern zu trennen ?

    Eltern stellen 50 T Eigenkapital als Schenkung zur Verfügung
    und zahlen 150T für Einliegerwohnung. (hoffe reicht nicht das dann noch Darlehen für Eltern benötigt wird!)

    Und im Erbfall wird die Schenkung 50t + Inflation berücksichtigt Geschwister.

    Bin aber nicht im Thema und wie groß ist Zinsunterschied
    EK nur Nebenkosten (50t) und z.B. 70% mit nur 1 Grundbuch.

    Gruß

    Martin
    Kaufen (mit Entwurf WEG Aufteilung) und nach WEG aufteilen, jeder seine Finanzierung, aber die Wohnung der Eltern dient als Ersatzsicherheit. Damit ist eine Trennung der Immobilien und der Finanzierung gewährleistet, aber der Beleihungsauslauf wird für die Partei ohne EK geringer.

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