Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

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  1. Avatar von Batman_BU
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    Standard Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Guten Tag zusammen,

    In meinem Haus wird demnächst eine Wohnung verkauft. Diese wird all in etwa 180.000€ zzgl. etwa 25 TEUR NK kosten.

    Es sind etwa 60 TEUR liquides EK vorhanden, die aber nur zu einem möglichst geringen, die Finanzierung optimierenden Teil genutzt werden sollen.

    Es besteht eine Immobilienfinanzierung mit 1300€ Monatlicher Rate. Die Anschlussfinanzierung ab 2020 ist bereits gesichert und wird dann etwa 630€ betragen. (5% Tilgung, änderbar bis auf 1%)
    Weitere Verpflichtungen aus Krediten gibt es nicht.

    Einkommen: Rund 6000€ Netto incl 1*Kindergeld ohne Sonderzahlungen verteilt auf zwei unbefristete Gehälter.

    Die Wohnung wirft keine gute Rendite bezogen auf den Kaufpreis ab, die Miete beträgt etwa 600 Nettokalt. Das soll aber auch nicht weiter thematisiert werden.

    Es gibt keinen - also wirklich nicht- Investitionsbedarf.

    Ich nehme an, dass das dennoch relativ problemlos darstellbar ist. Wie aber könnten hier Modelle aussehen, die das ganze langfristig absichern? Ab 2021 würde ich nach Möglichkeit Mieteinnahmen zur Entschuldung der eigengenutzten Immobilie verwenden, SoTi von 6.000€ ist möglich. Dadurch sollte der Kredit spätestens 2030 zurückgeführt sein.(Je nach Anlagezins zu der Zeit kann sich das natürlich auch ändern)

    Mit was für einem Zinssatz kann ich grob kalkulieren? Mache ich irgendwo einen Denkfehler?

    Achso, bis zur Rente mit 67 dauert es noch 30-35 Jahre.

    Fehlen noch irgendwelche Infos?

    Danke schön einmal für die Unterstützung.!

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Können wir uns aussuchen ob sie 32 oder 37 Jahre alt sind?

    Warum sind die Nebenkosten so hoch? Hat der Eigentümer kein Vorkaufsrecht für die derzeitigen Mieter eingeräumt? Gilt der Maklerauftrag auch für jetzige Bewohner der Wohnungen?

    Da der Zins für die Darlehen des Forwardarlehens teurer sein dürften als die jetzt zu generierenden Konditionen und ich vermute, dass du vermieten wirst, sollten die Tilgungsgelder für die eigen genutzte Immobilie eingesetzt werden. Erhöhter EK Einatz macht aus steuerlichen und wirtschaftlichen Gründen (zu Liquiditätsgründen) keinen Sinn.

    Abgesichert wird solch ein Darlehen dadurch, dass die Tilgung gegen einen BSV F60 der Signal Iduna ausgetzt (endfälliges Darlehen) wird und nach Auslauf der Zinsfestschreibungszeit das Hypothkendarlehen durch das angesammelte Bausparguthaben (1% Verzinsung) und das "erkaufte" Bauspardarlehen (2% Darlehenszins) abgelöst wird. Da für 2 gekaufte Euros (Bauspardarlehen) zu 2% Darlehenszins nur 1 Euro (Bausparguthaben) benötigt wird (30% Anspargrad), bindet man sich auch nicht zu viel Kapital für die Tilgung. Wünscht man nach Zinsbindungsende keine 100% Sicherheit, reicht auch die Besparung des Bausparvertrages mit 1% (per anno) Tilgung auf das Ursprungsdarlehen.

  3. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Können wir uns aussuchen ob sie 32 oder 37 Jahre alt sind?

    Warum sind die Nebenkosten so hoch? Hat der Eigentümer kein Vorkaufsrecht für die derzeitigen Mieter eingeräumt? Gilt der Maklerauftrag auch für jetzige Bewohner der Wohnungen?

    Da der Zins für die Darlehen des Forwardarlehens teurer sein dürften als die jetzt zu generierenden Konditionen und ich vermute, dass du vermieten wirst, sollten die Tilgungsgelder für die eigen genutzte Immobilie eingesetzt werden. Erhöhter EK Einatz macht aus steuerlichen und wirtschaftlichen Gründen (zu Liquiditätsgründen) keinen Sinn.

    Abgesichert wird solch ein Darlehen dadurch, dass die Tilgung gegen einen BSV F60 der Signal Iduna ausgetzt (endfälliges Darlehen) wird und nach Auslauf der Zinsfestschreibungszeit das Hypothkendarlehen durch das angesammelte Bausparguthaben (1% Verzinsung) und das "erkaufte" Bauspardarlehen (2% Darlehenszins) abgelöst wird. Da für 2 gekaufte Euros (Bauspardarlehen) zu 2% Darlehenszins nur 1 Euro (Bausparguthaben) benötigt wird (30% Anspargrad), bindet man sich auch nicht zu viel Kapital für die Tilgung. Wünscht man nach Zinsbindungsende keine 100% Sicherheit, reicht auch die Besparung des Bausparvertrages mit 1% (per anno) Tilgung auf das Ursprungsdarlehen.
    Wir sind zwei Personen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten 67 werden... ;-)
    NK ergibt sich aus überschlagen 6,5% Steuer, 1,5% Notar zzgl Makler. Bei letzterem kenne ich die Courtage noch nicht, ich habe daher hoch angesetzt.

    Der Forward für die selbst genutzte Immobilie liegt bei 1,65%.
    Die Wohnung soll baw weiter vermietet werden.
    Es gibt ein Vorkaufsrecht, das aber nicht wahrgenommen wird.

    Das Konstrukt deckt sich mit meinen Vorstellungen speziell hinsichtlich Steuer und Kalkulationssicherheit.
    Wird der F60 in diesem Fall als Sicherheit verpfändet? Wo läge in etwa der Zins für die ersten 10 Jahre bis zur Zuteilung?

    Vielen Dank schon einmal für die erste Antwort!

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    In welcher Stadt (wegen Auswahl regionaler Banken) wird die Immobilie gekauft?

    Soll der Kaufpreis finanziert werden?

    Vermietet wird die jetzt zu kaufende Wohnung?

    Bei vereinbarter 1% Direkttilgung (steuerlich gesehen eher unsinnig) würde der BSV mit zusätzlicher Tilgung nicht abgetreten werden, bei einem endfälligen Darlehen muss er abgetreten werden.

  5. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Es soll so wenig EK wie möglich eingesetzt werden. Mehr als 100% dürfte ja einen spürbaren Aufpreis bedeuten. -> Kaufpreis finanzieren

    Die neue Wohnung wird weiter vermietet.
    Eine Tilgung von 1% ist in Ordnung, wenn das die Konditionen signifikant verbessert. Darüber hinaus würde der BSV mit 1-2% bespart werden.


    Der Ort ist Kiel.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Wie hoch soll denn die Zins-, und Tilgungsleistung in der Summe sein?

    Vorkaufsrecht für Mieter und dann schaltet der Verkäufer einen Makler ein?

  7. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Wie gesagt, Makler ist noch nicht abschließend geklärt. Das Vorkaufsrecht ist doch bei Eigentumswohnungen vorgeschrieben, oder nicht?

    Nach Möglichkeit sollte die feste Rate die Kaltmiete von 600€ nicht übersteigen, also 4% Annuität. Ich möchte insgesamt aber mindestens 3% in Tilgung/BSV stecken. Bei angenommen 2% Zins würde ich also 1% zusätzlich aus meinem Einommen zahlen.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Vergiss die Steuerbelastung und die Rücklagen (Hausgeld) in der Kalkulation nicht.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    180.000 Euro/nom. 2,4%/Eff.2,45 %/360,00 €/15 Jahre fest/Tilgung 0 % (ausgesetzt gegen F60 Ansparrate 304 Euro)

    Ablösung 180.000 Euro nach 15 Jahren/Bausparguthaben (mit 1% verzinst) 57.869 Euro/Bauspardarlehen 122.131 Euro (zu 2% Darlehenszins)

    15 Jahre 664 Euro/15 Jahre 790 Euro. anfängliche geringere Belastung, 100% Zinssicherheit, Steueroptimierung berücksichtigt, günstiger Mischzins auf 30 Jahre und minimierter Zinsverlust von 2,4% Zahlzins zu 1% Guthabenzins auf das Tilgungskapital.

    Nach 15 Jahren besteht ein Darlehen, welches neben der Zins-, und Tilgungsrate von 790 Euro getilgt werden kann, wie es das Portemonnaie, das Herz und die wirtschaftlichen Verhältnisse bedürfen, bzw. ermöglichen. Dies bis hin zur Rückführung des gesamten Darlehens, so die Immobilie verkauft werden soll. Vorfälligkeitszinsdiskussionen erübrigen sich dann.

    Nach 10 Jahren kann nach BGB§489 mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist das endfällige Darlehen abgelöst werden, so man Kapital zur Tilgung verwenden möchte und keine 180.000 Euro Auszahlungssumme benötigt (Teilbausparsummenbildung) oder aber der Zinssatz für 5 Jahre unter den 2,4% liegen sollte.

    Exakt so würde ich das machen.

  10. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Das klingt vernünftig, vielen Dank für die Infos.
    Könnte es noch Probleme geben, weil die Bank den Wert der Wohnung niedriger als 180TEUR ansetzt?

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Ja selbstverständlich. Die Angebote gelten immer vorbehaltlich der Einwertung der Immobilie, ungeachtet der Tatsache, dass ich ihre Einnahmensitutaion gar nicht kenne und diese ohnehin auch passen muss.

  12. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    okay, dann werde ich mal die restlichen Infos einfordern. Ich melde mich wieder, vielen Dank!

  13. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Hallo,

    darf ich fragen, warum so wenig Eigenkapital wie möglich eingesetzt werden soll?

    Grüße

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Weil das steuerlich grosser Unfug wäre!!

  15. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Den steuerlichen Aspekt sehe ich gar nicht, 1€ versteuerter Gewinn sieht irgendwie besser aus als 1€ Verlust, der die Steuer mindert.

    Ich denke, dass EK in den nächsten Jahren noch interessante Möglichkeiten bieten kann. Und es erhält Flexibilität.

    Und dann gibt's ja noch den Leverage-Effekt...

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Den steuerlichen Effekt mögen sie nicht sehen, aber ihr Steuerberater.

    Ein anderer wesentlicher Grund ist aber auch die Tatsache, dass noch Verbindlichkeiten auf der eigengenutzten Immobilie bestehen und man die vorrangig tilgen sollte.

  17. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Weil das steuerlich grosser Unfug wäre!!
    Könntn Sie da mal näher drauf eingehen?

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Ist diese Frage ernst gemeint??

    Ich denke dass das ein Steuerberater tun sollte und der wird das dann fundiert bestätigen.

    Meine Aussage steht, die Zeit das fundiert zu begründen habe ich nicht, zudem gehört zu solch einem Vorhaben steuerlicher Beratung.

  19. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ist diese Frage ernst gemeint??

    Ich denke dass das ein Steuerberater tun sollte und der wird das dann fundiert bestätigen.

    Meine Aussage steht, die Zeit das fundiert zu begründen habe ich nicht, zudem gehört zu solch einem Vorhaben steuerlicher Beratung.
    Ja, natürlich war die Frage ernst gemeint, ansonsten hätte ich sie nicht gestellt. Für die üppige Provision, die sie für die Vermittlung von 180.000 EUR Darlehen sowie einem BSV mit einer Bausparsumme von nochmal 90.000 EUR bei einer Abschlussgebühr von 1,6 % erhalten würden, könnten Sie sich schon etwas Zeit nehmen. Was für ein Zufall, dass diese Konstruktion dann auch noch für Sie ideal ist...

  20. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

    Zitat Zitat von Batman_BU
    Den steuerlichen Aspekt sehe ich gar nicht, 1€ versteuerter Gewinn sieht irgendwie besser aus als 1€ Verlust, der die Steuer mindert.

    Ich denke, dass EK in den nächsten Jahren noch interessante Möglichkeiten bieten kann. Und es erhält Flexibilität.

    Und dann gibt's ja noch den Leverage-Effekt...
    Hast du den Leverage-Effekt für dein konkretes Beispiel ausgerechnet?

    Ich denke aber auch, dass eine hohe Verschuldung in den nächsten Jahren zu großen Problemen führen kann. Ich weiß nicht ob es so toll ist 180.000 EUR an Schulden über 15 Jahre stehen zu lassen. Wer weiß ob die Immobilie das in 15 Jahren am Markt noch Wert ist ...

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