Wie realisiert man eine Großfinanzierung für eine Renditeimmobilie über ca. 2 Mio.€ ?

Ist nicht ganz richtig lieber Bankkaufmann:

Non Recourse bedeutet schlicht und einfach ohne persönliche Haftung der Darlehensnehmer. das bedeutet nicht, dass die Bonität der Kunden nicht geprüft und nach § 18 KWG dokumentiert wird. Lediglich auf die persönliche Haftung wird verzichtet.

Ist denn die Projektfinanzierung noch aktuell - Eigenkapital1??

Zitat von Trader60

Ist denn die Projektfinanzierung noch aktuell - Eigenkapital1??

Die Projektfinanzierung ist noch aktuell.
Das Objekt ist im 1. ZV-Termin nicht weggegangen da der Zangsverwalter
erst 3 Tage vor den Termin den Wirtschaftsplan vorgelegt hat und die möglichen Bieter ohne Eigenkapital keine Finanzierung erhalten haben.
Nun ist im Herbst der 2. ZV-Termin.
Daher hilft nur endweder
1a. bares Eigenkapital (mind. 500.000 €) via Privatanlage oder Emision (kann im Nachgang im Grundbuch gesichert werden). Der Privatanleger kann sich auf 5 Jahre 6 - 8 % Zinsen verdienen.
1b. Den Rest über eine normale Hypothekenfinanzierung
oder
2. Ein direkter Kontakt zu einer Pfandbriefbank (ohne Commerzbankgruppe) die eine Vollfinanzierung machen.

Im 2. Termin ist je nach Anzahl der Mitbieter 1,5 bis 2,0 Mio. Gebot möglich. Für weniger wird die Gläubigerbank das Objekt nicht rauslassen da die Verbindlichkeiten mtl. um ca. 33.000 € durch die Zwangsverwaltung getilgt werden.

Zitat von Bankkaufmann

Hallo
dass das ein ZV Objekt ist ändert allerdings auch einiges.
Hierbei im ersten Schritt erstmal die 10% gerichtliches Gutachten Bietsicherheit.
Wie hoch ist das gerichtliche Gutachten? Auch bei EUR 2 Mio? Dann EUR 200.000 Eigenkapital auf jeden Fall notwendig.

Die Eigentümer sind im Ausland, daher geht durch die Bank kein normaler Verkauf.
Wenn eine Bank alles finanzierunt genügt auch als Bietsicherheit eine Bankbürgschaft. Der Zangsverwalter hat so lange gewartet weil er gut an dem Objekt verdient. Weiter hat er es geschafft in 15 Monaten eine Wohnung neu zu vermieten weil er lt. ZVVG 10% Prov für eine Wohnung bekommen, aber 20% Prov. für eine Wohnung bekommen wenn keine Miete eingeht oder leer ist.
Verkehrswert 3,64 Mio. €
Ertragswert 3,94 Mio. €
Nettomiete ohne Zangsverwalter monatlich 40.200 €
Geplante Eigenverwaltung. Mietsteigerung möglich bis 55.000 € mtl.
Wohnfläche (kein Gewerbe): 13.400 qm
In 1999 aufwendig für 6,6 Mio € saniert. Plattenobjket im Osten mittlerer Lage, 5 km einer BAB, 5 km zu einer grösseren Stadt und guter Infrastruktur. Plattenobjekte schreckt einige Banken ab.
Daher die Erkenntnisse:
- Eigenkapitalfinanzierer u. Investoren aus Mailand, Zürich, Amsterdam und London bringen kein Geld sondern wollen abzocken.
- Vermittler haben meist nur Finanzierung über Portale bis 1 Mio.€ oder reichen das Objekt rum wie Sauerbier.
Derzeit ist lediglich Eigenkapitalinvestoren gefragt die bei mittlerer Zinserwartung eine sichere Rendite + Rückzahlung haben.

Zitat von Bankkaufmann

Bei einem MFH zählt nur der Ertragswert.
Ist der Ertragswert laut gerichtlichem Gutachten wirklich bei knapp 4 EUR MIO?
Und dann macht der Verwalter noch einen technischen Fehler? Ich kanns kaum glauben.

Die Werte sind so wie angegeben.
An meine obige Ausführungen kann ich noch keine Fehler erkennen.
Nungut 3 Tage vor ZV-Termin ist doch noch rechtzeitig. Gegen einer grossen Anwaltskanzlei vorzugehen bringt wenig.
In der Betriebskostenabrechnung für 2013 sind ca. 3.200 € für Schornsteinfeger aufgeführt obwohl das Objekt mit Fernwärme beheizt wird und keine Schornsteine im Objekt sind. Das halte ich für zweifelhafter.

Zitat von Bankkaufmann

Auch wenn es Plattenbau ist. Wenn der Komplex bei 2 Mio EUR nicht weggeht bei EUR 480.000 Nettokaltmiete. Dann würde ich so meine Bedenken haben.
Oder bei weiteren Bietschritten vom Verkäufer die letzten drei Jahre Vermietung und Verpachtung aufgedröselt als Nachweis sehen dass wirklich auch soviel Nettokaltmiete fließt oder gezahlt worden ist.

Am Objekt liegt es nicht. Die Mieteingänge liegen vor.
Die letzten drei Jahe braucht es nicht. Was derzeit aktuell an Miete reinkommt ist wichtiger. Bei der Anzahl an Mieter gibt es schon mal Mieterwechsel.
Es liegt ganz klar daran das fast niemand soviel Eigenkapital aufbringen kann und an der Finanzierungspolitik der Banken.

Zitat von Bankkaufmann

Sorry, aber die Mietverträge interessieren hier nur zweitrangig. Zuerst sollte man sehen ob die gezahlten Nettomieten auch wirklich in Vermietung und Verpachtung gegenüber Finanzamt angegeben worden sind.

Denn ein Objekt mit dieser Rendite ist sofort weg von den Big Boys wenn die Nettokaltmiete von EUR 480.000 stimmt bei einem Zuschlagspreis von EUR 2.000.000.
Deswegen muss entweder das Objekt nicht stimmen, oder zuviel Gewerbe daran, oder die Mieten stimmen so nicht. Einen 4-Fachen KP der Nettokaltmiete lassen sich viele Big Boys nicht entgegen.
Vielleicht auch hoher Modernisierungsaufwand.
Liegt Ihnen das gerichtliche Gutachten vor?

Irgendwie muss ich mich wiederholen.
Kein Renovierungsstau, kein Gewerbe. Was mit dem Finanzamt war ist egal bei einer ZV. Das Objekt wird lastenfrei übergeben.
Klar hab ich alle Unterlagen, über Wirtschaftsplan, Gutachten, Grundbücher, Fotos, aktuelle Mieterliste von den Mieteingängen.

Es liegt nicht am Objekt, sondern daran das Banken seit Nov. 13 alle so gen. Großkredite ab 1 Mio. € der Bundesbank mit Eigenkapitalausstattung melden müssen.

Demnach ist das Objekt nur realisierbar wenn es gelingt Eigenkapitalinvestoren davon zu begeistern. Die können ja auch 6 - 9% Rendite bekommen. Bei 15% und mehr wird es langsam eng.

Und es lag auch daran das die Gläubigerbank kein Interesse hatte das ein neuer Pfandgläubiger das Objekt besichtigt. Ich hab das Objekt als möglicher Mietinteressent einer Wohnung besichtigt. Sonst hätte ich es auch nicht von innen gesehen. Nunmehr ist die Gläubigerbank auch nicht mehr auf dem hohen Ross und meint nicht mehr das das Objekt von einer neuen Bank beliehen wird ohne das eine Besichtigung oder Einwertung stattfindet.

Zitat von Bankkaufmann

Wenn Sie alle Unterlagen vorliegen haben ist das für Sie gut.
Doch ich würde bei so einer Größenordnung darauf beharren die Vermietung und Verpachtungserklärung aus dem Einkommensteuerbescheid des Verkäufers sehen zu wollen. Alles andere kann der Verkäufer schwärzen und ist uninteressant.
Doch möglich auch, dass die Mieten vielleicht nicht so in "real" fließen wie auf der Mietaufstellung?
Wenn die EUR 480.000 auch in dem Einkommensteuerbescheid des Verkäufers zu finden sind über V+V können Sie mir das gerne mitteilen. Dann könnte ich ggfalls eine Lösung für Sie finden.

Wer solche Unterlagen fordert glaubt sicherlich den Datum der Tageszeitung auch nicht. Auf dessen Lösung bin ich gespannt!

Nochmal wie schon weiter oben beschrieben:

1. Der Eigentümer oder mögliche Verkäufer ist im Ausland (wurde weiter oben schon beschrieben), hat der Gläubigerbank 4,1 Mio. für das Objekt aus dem Kreuz geleiert, hat keine Zinsen und Tilgung gezahlt, hat ca. 1 Jahr lang die Miete (damals noch Vollvermietung) samt Nebenkosten über ca. 800.000 - 1 Mio.€ kasiert und hat sich eins gelacht. Der bestätigt einmal garnichts. Beim 1. ZV-Termin war er auch nicht da.

2. Nachdem der Eigentümer auf einem Kaufvertrag seinen Namen nicht hinschreibt ist der Bank nur der Weg, -> Zwangsverwaltung und -> Zwangsversteigerung übrig geblieben.

3. Somit beantragt die Gläubigerbank beim Amtsgericht die Zwangsverwaltung. Das Amtsgericht beauftrag ein Rechtsanwaltsbüro mit der Zwangsverwaltung. Die Zwangsverwaltung vereinnahmt die Mieten und führt die Nebenkosten an die Versorgungsunternehmen ab. Dafür ist die Zwangsverwaltung nach dem ZvVg berechtigt eine stattliche Vergütung von den Mieteingängen in Abzug zu bringen. Derzeit kassiert der Zwangsverwalter an dem Objekt ca. 98.000 € im Jahr an Mietprovisionen. Die Höhe der Grundvergütung ist mir nicht bekannt. Daher möchte er das Objekt am liebsten noch 100 Jahre betreuen. Eine normale Mietverwaltung würde schätzungsweise nur 9.800 € im Jahr kosten.

4. Der derzeitige Eigentümer hat das objekt Seit 06/2011
+ 1 Jahr Miete vereinnahmen = ca 06/2012
Seit ca. 6/2012 besteht die Zwangsverwaltung.

5. Somit ist der Verkäufer das Gericht. Für die Mieteinkünfte hat das Gericht ein Rechtsanwaltsbüro als Zwangsverwalter eingesetzt.
Die Mietaufstellung und den Wirtschaftsplan liefert das Rechtsanwaltsbüro. Das RA-Büro hat ca. 10 Standorte in Deutschland.
Wenn der RA falsche Zahlen liefert ist er die längste Zeit Zwangsverwalter gewesen. Wenn ich nun die Einkommensteuererklärung vom RA-Büro verlange schickt der mir eine Einweisung in die Klapse weil er nach Abzug seiner Vergütung die Gelder an die Gläubigerbank weiterleiten muss. Die Gläubigerbank schickt mir sicherlich auch keine Aufstellung nach V+V.

6. Wenn nun noch ein Bankfinanzierer eine amtliche Beglaubigung einer solchen Mietaufstellung benötigt gehe ich davon aus das er die Finanzierung ohnehin nicht auf die Reihe bekommt.

7. Das einzige kleine Manko sind ein paar leergezogene Wohnungen. 95% der leerstehenden Wohnungen sind im gepflegten Zustand. Bei den Rest müssen lediglich Tapezierarbeiten vorgenommen werden. Für die leerstehenden Wohnungen muss der mögliche neue Eigentümer, gemessen am Gesamtwirtschaftsplan 1,40 € pro leerstehenden Wohnraum an den Nebenkosten beteiligen. Somit müssen Anfangs von den 33.000 € mtl. Nettomiete ca. 5.500 € für den Leerstand gezahlt werden. Mit jeder Neuvermietung reduziert sich das auch wieder.

8. Der Finanzierer, dem Verkehrswertgutachten (vom Gericht beauftragt) über ca. 150 Seiten, dem Grundbuchauszug, dem Wirtschaftsplan, der Mietaufstellung (jeweils vom RA), dem Servicevertrag mit der Techem und einer persönlichen Besichtigung nicht ausreicht will die Finanzierung garnicht machen.

Zitat von Bankkaufmann

Dann ist der Istzustand gerade EUR 33.000 Nettokaltmiete mtl. und EUR 5.500 Abzüge für die leeren Wohnungen? Was dann EUR 27.500 monatliche Nettokaltmiete bedeutet im aktuellen Istzustand? So richtig?

Nein statt 33.000 waren 40.000 gemeint. Ich hatte mit einer Zuzahlung als Eigentümer mit 5.500 € mtl. aus den Mieten kalkuliert als der Wirtschaftsplan noch nicht vorlag.

Nettomiete lt. Abrechnung Feb.2014 40.177,21 €

Bruttokosten 2013 lt. Plan 324.758,00 €
Vorauszahlung NK1 p.a. - 148.774,80 €
Vorauszahlung NK2 p.a. - 126.698,40 €
= Fehlbetrag p.a. = 49.284,80 €
/ 12 = - 4.107,06 €
= NEtto-Netto mtl. 36.070,15 €

Bei Vermietung der leeren WE ist eine Steigerung auf mtl. 54.000 € möglich. Dementsprechend reduzieren sich die - 4.100 € gen null.

Hallo Eigenkapital 1, bevor wir weiter rumschreiben hier, rufen Sie mich einfach an, Tel.: 07042-120107

mich würde interessieren was wurde aus dem Objekt?