Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
Auch auf die Gefahr hin das dies ein Trollbeitrag wird, würde ich gerne eine Frage klären, weil unsere Bankberaterin bis Dienstag nicht zu erreichen ist (Urlaub) und uns eine wichtige Frage zur Finanzierung beschäftigt.
Folgende Situation:
Wir wollen uns ein Reihenmittelhaus (1850) kaufen und haben es schon über den Makler reservieren lassen (unten Massiv, oben Fachwerk aufgesetzt, mit Anbau ebenfalls massiv aus den 70er Jahren). Das Haus soll insgesamt 97.000 Euro kosten. Eigenkapital in Höhe von ca. 28.000 ist vorhanden.
Am Haus sollen zusätzlich einige Sachen verändert/modernisiert werden. Die Kosten belaufen sich dabei nach intensiver Sondierung und Schätzung auf 30.000 Euro, aber im Kredit haben wir doch lieber ein wenig mehr veranschlagt.
Wir haben jetzt einen Kredit in Höhe von 118.000 Euro (68 k DSL-Bank, 50 K kfw-programm 124) im Auge. Die Finanzierung stellt kein Problem dar, ist durch genügend Einkommen vorhanden. In den Kredit sollen 14.000 EK eingebracht werden und 10.000 als EK über sogenannte Eigenleistung bei der Modernisierung laufen. Der Rest des EK wird für fast alle Nebenkosten drauf gehen, bißchen Puffer bleibt ja dann trotzdem noch.
So haben wir das jetzt zumindestens verstanden.
Die Bank(en) zahlen also bei Kauf erstmal nur 83.000 Euro aus?
Nun zur eigentlichen Frage: Was ist mit den Differenzbetrag von
35.000 Euro? Wir wissen das man dann Rechnungen (Handwerker, Material) einreichen kann und das von der Bank bezahlt wird. Nur leider sind wir uns nicht ganz im Klaren was mit diesen 10.000 Euro aus Eigenleistung passiert. Setzt man die dann an, wenn man z. B. Böden verlegt, und Materialkosten und Eigenleistung werden übernommen? Wie funktioniert das dann praktisch. Darf man der Bank dann die Eigenleistung in Rechnung stellen und die zahlt das dann aus?
Würde mich über eine schnelle Antwort von den anwesenden Experten freuen.
AW: Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
Das mit der Eigenleistung ist ja kein "Geld" in dem Sinne, sondern dadurch erhöht man die Eigenkapitalquote.
Beispiel:
haus kostet 80.000 EUR, Renovierung 20.000 EUR =100.000 EUR Gesamtsumme
EK =20.000 EUR = 20%
Nun macht man von der Renovierung 10.000 EUR selber, somit EK 30.000 EUR =30% = besserer Zinssatz
Aber 10.000 EUR als Eigenleistung ist schon sehr sportlich.
Handwerkerstunde ca. 50 EUR, somit 200 Stunden (als Laie x 2 = 400 Stunden) so nebenbei ??? zzgl Material ??
Frage noch_ aus welchem Bundesland seit Ihr denn ?
AW: Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
Hm also so richtig verstehen tue ich die ganze Sache nicht.
Der Gesamtwert der Immobilie ergibt sich bei unserem Kredit (laut Bank) folgendermaßen:
- 97.000 Euro Kaufpreis
- 35.000 Euro Modernisierungskosten
- 10.000 Euro Kaufnebenkosten
= 142.000
Eigenkapital wurde mit 26.000 Euro angesetzt.
Bei dem Kredit in Höhe von 118.000 Euro müssen wir sofort ein EK von 14.000 Euro einbringen.
Das würde bedeuten, um das Haus zu bezahlen brauchen wir von der Bank sofort 83.000 Euro.
Dann zahlen wir selber (von unserem verbleibendem EK->12.000) die Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000 Euro.
Von der Bank würden wir zu diesem Zeitpunkt also noch 35.000 Euro bekommen. ( 118.000 Euro-83.000 Euro= 35.000 Euro).
An dieser Stelle kommen wir nun nicht weiter. Wie kommen wir an die verbleibenden 35.000 Euro? Wir verstehen es so: 25.000 Euro weisen wir in Rechnungen nach und die Bank zahlt diese dann direkt an die Handwerksfirmen oder an uns,falls wir Materialkosten haben und hierfür Quittungen einreichen.
Wie jedoch kommen wir an die verbleibenden 10.000 Euro die als Eigenleistung angesetzt wurden?
Oder liegt unsererseits ein Denkfehler vor und wir bekommen die 10.000 Euro nicht? Dann würden wir der Bank allerdings 10.000 Euro "schenken" da wir einen Kredit in Höhe von 118.000 Euro aufnehmen aber dafür nur 108.000 Euro bekommen haben???
AW: Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
@Torte
die Eigenleistung ist wie gesagt nur eine Eigenleistung von Ihnen als Mensch. Eine Muskelhypothek sozusagen.
Mit Ihrem Einsatz verbessern Sie den Verkehrswert der Immobilie um teure Firmen zu ersetzen. Sie kaufen dafür beispielsweise Fliesen bei einem Baumarkt und bauen die Fliesen selbst ein. Dafür zahlen Sie dann weniger Fliesengeld als bei einer teuren Firma. Doch der Wert des geschaffenen Fliesenbodens ist leicht etwas mehr wert.
Eine Eigenleistung wird nie in Geld ausgezahlt.
Hier läuft bei der Bank die Auszahlung Zug um Zug. Entweder für Zahlungen an Firmen oder bei Zahlungen für Materialrechnungen.
Sie zahlen also das Material. Sie zahlen mit Eigenleistung kein Darlehen auch für einen Kumpel der eine Leistung ohne Rechnung (Schwarz) macht. Das geht auch nicht, da die Bank ja keine Rechnung hat und das Geld blank an Sie auszahlen soll.
In der Regel sind die Banken da sensibel und verlangen bei viel Eigenleistung auch im Vorfeld eine Aufstellung der Beteiligten über eventuelle Qualifikationen (Fritz ist Maurer, Erwin Elektro usw...)
Leider werden Eigenleistungen in der Regel sehr überschätzt und deswegen gibt es häufig eine Nachfinanzierung.
Wenn Du nun selber das Bad sanierst, hast Du 5.000 EUR Eigenleistung eingebracht. Diese wird quasi als "geldwerter Vorteil" auf Dein Eigenkapital aufgerechnet, quasi als fiktiver Wert.
Aber wie Bankkaufmann schon geschrieben hat schauen da die Banken schon genau hin bei größeren Summen. Denn Du benötigst ja auch das Material, welches Du i.d.R. teurer einkaufst als der Unternehmer, dazu hat der Privatman meist nicht das Profiwerkzeug und benötigt i.d.R. die doppelte Zeit für die Ausführung (=späterer Einzug = längere Mietzahlung)
AW: Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
Hallo dann versuchen wir mal Licht ins Dunkle zu bringen!
Sie haben wohl ein Kommunikationsproblem im Bezug auf die Modernisierungskosten gehabt.
Mann kann es so verstehen dass sie 35.000€ Kosten haben und dazu 10.000€ Eingenleistung erbringen.
Ihren Angaben weiter unten entnehme ich dass sie Moderniesierungskosten in Höhe von 25.000€ haben und dazu 10.000€ Eingenleistung erbringen.
Zitat von Torte83
Hm also so richtig verstehen tue ich die ganze Sache nicht.
Der Gesamtwert der Immobilie ergibt sich bei unserem Kredit (laut Bank) folgendermaßen:
- 97.000 Euro Kaufpreis
- 35.000 Euro Modernisierungskosten
- 10.000 Euro Kaufnebenkosten
= 142.000
Falsch !
Der Gesamtwert der Immobilie ist
Kaufpreis + Wertsteigernde Modernisierungskoste + Wertsteigernde Eigenleistung
Kaufnebenkosten und werterhaltende Kosten steigern den Wert der Immobilie nicht!
In ihrem Fall wenn alles Wertsteigernd ist ergibt sich.
Ihre 10.000€ Eingenleistung sind ja keine kosten sondern fiktives Guthaben.
Zitat von Torte83
Das würde bedeuten, um das Haus zu bezahlen brauchen wir von der Bank sofort 83.000 Euro.
Dann zahlen wir selber (von unserem verbleibendem EK->12.000) die Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000 Euro.
Ja wenn sie 24.000€ Eingenkapital einbringen.
Das wiederspricht aber ihrer Angabe von oben.
14.000€ Eingenkapital einzubringen.
Somit erbgibt sich bei 24.000€ eingesetztem Eingenkapital
132.000€ -24.000€ = 108.000€
Also kein Kredit von 118.000 € sonder 108.000€
Zitat von Torte83
Von der Bank würden wir zu diesem Zeitpunkt also noch 35.000 Euro bekommen. ( 118.000 Euro-83.000 Euro= 35.000 Euro).
Falsch!
108.000€ -83.000€ = 25.000€
Zitat von Torte83
An dieser Stelle kommen wir nun nicht weiter. Wie kommen wir an die verbleibenden 35.000 Euro? Wir verstehen es so: 25.000 Euro weisen wir in Rechnungen nach und die Bank zahlt diese dann direkt an die Handwerksfirmen oder an uns,falls wir Materialkosten haben und hierfür Quittungen einreichen.
Wie jedoch kommen wir an die verbleibenden 10.000 Euro die als Eigenleistung angesetzt wurden?
Gar nicht ihre Eingenleistung brauche sie nicht Finanzieren und somit bekommen sie diese auch nicht ausgezahlt!
Zitat von Torte83
Oder liegt unsererseits ein Denkfehler vor und wir bekommen die 10.000 Euro nicht? Dann würden wir der Bank allerdings 10.000 Euro "schenken" da wir einen Kredit in Höhe von 118.000 Euro aufnehmen aber dafür nur 108.000 Euro bekommen haben???
Ja hier war ein Denkfehler
Sie bekommen die 10.000€ nicht.
Sie leihen sich die 10.000€ ja erst gar nicht.
Und somit verschenken sie die 10.000€ auch nicht.
Die Differenz ist durch das Missverständnis was ich ganz am Anfang erwähnt habe zustande gekommen.
Die 10.000€ Eigenleistung sind nur zur Ermittlung des neuen Wertes des Hauses notwendig.
sie müssen somit bei einem Wert von 132.000€
108.000€ Finanzieren. Also eine 81% Finanzierung.
Ohne Eingenleistung Wert 122.000€ = 88,5% Finanzierung
Somit sorgt die Eingenleistung für einen bessere Eigenkapitalquote und somit besseren Konditionen.
Es ist doch eine sehr lange Antwort geworden und ich hoffe ich konnte alles verständlich erklären.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
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noelmaxim
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noelmaxim
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AW: Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
Es ist eine 89 % Finanzierung, denn er sagt ja, es werden 118.000 Euro beantragt zu Gestehungskosten von KP 97.000 Euro zzgl. Mod und Ren 35.000 Euro gesamt 132.000 Euro und das hat einen bestimmten Grund bei der DSL Bank, entsprechend vermute ich bald - da der Poster gar nicht weiß was da beantragt wird - dass die 10.000 Euro Eigenleistung vom Vermittler vorgegeben sind, eben um mit diesen einen höheren Beleihungswert zu erzielen, um eben auf unter 90 % Beleihunsgauslauf zu kommen und somit Konditionen zu generieren, die um 0,8 - 1 % besser sind als bei einem Auslauf über 90 %.
Sollte dem - Eigenleistung vom Vermittler vorgegeben - so sein, dann halte ich das für äusserst gefährlich, denn erbringt der Darlehensnehmer diese nicht tatsächlich, wird es schwierig die verbleibenden Mittel bei der Bank (es ist natürlich richtig dass zuerst das Eigenkapital eingebracht werden muss) abzurufen.
Natürlich kann - so handhabe ich das - vereinbart werden, dass für die ersten Arbeiten 10.000 Euro vorab auf das Konto der Darlehensnehmer ausgezahlt werden bzw. insgesamt zur Verfügung bleiben (er zahlt von dem tatsächlichen Eigenkapital die Erwebsnebenkosten) und zu dem restlichen noch vorhandenen Eigenkapital (Makler dabei??) macht die Bank bis 10.000 Euro eine Vorabauszahlung, somit verbleiben insgesamt 10.000 Euro für die ersten Arbeiten, nur wenn ich dann die Eigenleistung in Form von Wertsteigerung innerhalb der erbrachten Leistungen - insgesamt nachzuweisen durch Fotos und/oder kleinere selbst bezahlte Rechnungen und/oder Quittungen nicht nachweisen kann, dann wird eine weitere Auszahlung oder Restauszauhlung zurecht schwierig, denn es wurden unwahre Angaben gemacht, eben künstlich der Beleihunsgwert érhöht, den die Bank nicht erkennen oder nachvollziehen kann.
Erbringe ich die Eigenleistung tatsächlich, dann gibt es ja gar keine Probleme, dann weise ich die wie beschrieben nach, denn mit dem verfügbaren Kapital habe ich Material kaufen können und mit eigen Hände Arbeit das Gewerk erstellen können.
Aber dann unterstelle ich auch, dass ich bei Beantragung der Finanzierung verstehe was beantragt wird oder mir das ordnunsgemäß erklären lassen und dann gibt es null Probleme bezüglich der Auszahlungen, auch nicht bezüglich einer Vorabauszahlung bevor eine Arbeit überhaupt angefangen wurde.
Verstehe hier auch echt nicht, auf was sich so manch ein zukünftiger Darlehensnehmer einlässt. Das muss doch vor Beantragung und Vorstellung des Finanzierungskonzeptes genaustens erklärt und verdeutlicht werden.
AW: Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
Vielen Dank für die Antworten,
wir haben das Finanzierungskonzept jetzt grundlegend verstanden. Wir haben immer unser EK von dem Darlehensbetrag abgezogen. Das ist ja nicht richtig, wie uns hier mehrmals auch erklärt wurde. Desweiteren haben wir uns durch einen weitestgehend unabhängigen Berater vor Ort lieber alles nochmal ausgiebig erklären lassen (3,5 h hat der Termin gedauert). Hierbei haben wir sogar noch eine bessere Lösung gefunden und ein gutes/besseres Gesamtpaket erhalten.
Eigenleistung sind wir nochmal mit dem Makler und dem Berater genau nach Gewerken durchgegangen. Im Prinzip ging es darum, uns nicht komplett blank zu machen und alles EK einzusetzen. Hier haben wir einen guten Konsens gefunden. Es sind jetzt 6.000 Euro Eigenleistung enthalten. Gern wollen wir auch viel selber machen, weil noch jung und Zeit. Man muss dazu sagen, wir haben noch einen Garten, wo wir viel selber machen/gemacht haben. Für mich personlich sind Handwerkerarbeiten eine Art Erholung und ein guter Ausgleich zur starren Computerarbeit in meinem Bürojob.
Da unsere Kaltmiete momentan bei 160 Euro liegt, ist auch eine gewisse Verzugszeit in Ordnung. Bereitstellungszinsen sind ja dann für den kleineren Teil ok.
Natürlich kann - so handhabe ich das - vereinbart werden, dass für die ersten Arbeiten 10.000 Euro vorab auf das Konto der Darlehensnehmer ausgezahlt werden bzw. insgesamt zur Verfügung bleiben (er zahlt von dem tatsächlichen Eigenkapital die Erwebsnebenkosten) und zu dem restlichen noch vorhandenen Eigenkapital (Makler dabei??) macht die Bank bis 10.000 Euro eine Vorabauszahlung, somit verbleiben insgesamt 10.000 Euro für die ersten Arbeiten
Genauso hat die Beraterin das auch gesagt und wird so gemacht.
Verständnisfrage Eigenleistung bei Kreditaufnahme über Kaufpreis
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Zitat von Torte83
