Thema: Forward-Darlehen

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  1. Forward-Darlehen # 1
    MQ6
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    12.04.2014
    Hallo zusammen,

    letztens wär es bei mir fast so weit gewesen...

    Raus aus der Miete. In der Nähe wird ein Neubau mit Eigentumswohnungen hochgezogen, in eine davon hatte ich mich ziemlich verguckt und auch fast zugeschlagen. Nach zwei Tagen der Euphorie und auch schon diversen Finanzierungsgesprächen mit Banken hat sich dann aber doch die Ansicht durchgesetzt, dass das Angebotene für mich nicht das Passende war.

    Ich hab mich in der Zeit jedoch logischerweise ziemlich intensiv mit der Finanzierungsmaterie auseinandergesetzt und stelle mir nun die Frage, ob ich den derzeit ja bekannterweise extrem günstigen Darlehenszinssatz irgendwie "sichern" kann, wenn ich in ein paar Jahren doch mal das wirklich Richtige für mich finde.

    Das einzige, über das ich da gestolpert bin, ist das so genannte "Forward-Darlehen".

    Macht so was Sinn? Wenn man beabsichtigt, binnen der nächsten Jahre Eigentum zu erwerben? Und was ist, wenn man INNERHALB der "Laufzeit" schon was Passendes findet?

    Vielleicht können mir die Experten hier ja ein paar grobe Hinweise an die Hand geben, wäre super...

    Danke & mfG!

  2. AW: Forward-Darlehen # 2
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
    Avatar von noelmaxim
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    07.03.2010
    Hallo MQ6,

    einen Zins kann man nur über einen Bausparvertrag der angespart wird sichern, ein Forwarddarlehen ist lediglich möglich, wenn sie schon Eigentum besitzen und eine Finanziert läuft, wo demnächst die Zinsfestschreibung endet.

    Ohne besicherbares Objekt kann ein Zins nicht gesichert werden. Hätten sie jetzt eins, wo z.B. jetzt beurkundet wird, der Kaufpreis aber erst in einem Jahr fließen soll regelt man das über eine bereitstellungszinsfreie Zeit.

  3. AW: Forward-Darlehen # 3
    brainy
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    02.07.2013
    Für ein Forward-Darlehen braucht man eine Immobilie/Grundbuch.

    Es bleibt nur Bausparen.

  4. AW: Forward-Darlehen # 4
    MQ6
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    12.04.2014
    Vielen Dank für die Antworten, damit habe ich irgendwo schon gerechnet. OK, ein Forward-Darlehen scheidet also aus.

    Thema Bausparen:

    Egal, wem gegenüber in meinem näheren Umfeld ich diesen Begriff erwähne, es wird eigentlich grundsätzlich nur die Nase gerümpft und sehr schlecht übers Bausparen gesprochen. Man würde nur abgezockt, es kostet letztendlich mehr als alles andere, etc...

    Als ich bzgl. der oben erwähnten Euphorie sogar schon Finanzierungsgespräche mit Banken hatte, wurde mir auch eine Finanzierung mit "integriertem" Bausparen vorgeschlagen. Das klang eigentlich sehr gut, auch wenn ich natürlich erst mal zugeben muss, keine detaillierte Ahnung von der Materie zu haben.
    Man konnte mir aber - und das schien DER Vorteil dieser Variante schlechthin zu sein - über die _komplette_ Laufzeit des _kompletten_ Darlehens den Zins, die Tilgung und somit die fertige Rate nennen. Also KEIN Risiko, wie sich der Zins bei einem normalen Annuitätendarlehen nach 10 oder 15 Jahren vielleicht entwickelt hätte.

    Auch wenn man das wohl nicht pauschal beantworten kann, aber ist Bausparen an sich ok oder gibt es da wirklich einige Punkte, mit denen man "über den Tisch gezogen" wird?

  5. AW: Forward-Darlehen # 5
    Bankkaufmann
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    Es ist richtig dass bei einem Bausparvertragsdarlehen der Zins des Bauspardarlehens feststeht, keine Frage.

    Wie Sie in dem Bankgespräch wissen besparen Sie einen Bausparvertrag und zahlen für einen Zwischenkredit Zwischenkreditzinsen die optisch günstig sind.

    Was viele nicht bedenken:
    - Sie tilgen nichts und haben nach 10 Jahren immer noch genau den gleichen Betrag den Sie zurückzahlen müssen auf dem Zwischenkreditkonto

    - Sie besparen einen Bausparvertrag und denken dass dieser nach 10 Jahren zugeteilt wird

    Meine persönliche Erfahrung - leider ist es so - ist folgende, dass viele Bausparvertragsverkäufer dem Kunden nur den optisch günstigen Zins verkaufen und dann ihm mitteilen er solle einfach den Bausparvertrag besparen.
    Nach 10 Jahren merken Sie dann dass Sie noch Lichtjahre von der Zuteilung eines Bausparvertrages entfernt sind und in der Zeit X EUR Zinsen gezahlt haben.

    Wenn eines wichtig ist, dann dass Sie die Berechnung des Bausparvertragsverkäufers sehen und verstehen müssen.
    Und Sinn macht das ganze eigentlich nur wenn Sie in den 10 Jahren den Bausparvertrag zur Zuteilung bringen!
    Doch dazu müssen Sie eine hohe monatliche Sparleistung bringen.

    Zusammenfassung, worauf müssen Sie achten?
    - Nachvollziehung Berechnung wann der Bausparvertrag mit Sparleistung zugeteilt wird
    - Gesamtkostenaufstellung der Sparleistung und Zwischenkreditzinsen und Abschlussgebühr gegenüber Gesamtkostenaufstellung Direkttilgungsdarlehen

  6. AW: Forward-Darlehen # 6
    Kass Finanz
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    Die eigene Erfahrung muss ja nicht immer richtig sein! Für eine gute Beratung gibt es verschiedene Kriterien.

    Grundsätzlich sollte man bei jeder Finanzierung die Berechnungen prüfen und vergleichen.

    Eine Gesamtkostenrechnung bei einer Bausparfinanzierung zu vergleichen ist relativ einfach, da ja die Konditionen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind und so auch berechnet und verglichen werden können.

    Bei einer Direkttilgung mit Zinsbindungsszeiten von 10, 15 oder 20 Jahren ist das nicht möglich, da bei Zinsauslauf die Konditionen für die noch offen stehende Restsumme zu dem dann gültigen allgemeinen Zinsniveau noch nicht feststehen. Man kann die Gesamtkosten dann nur durch geschätzte Zinssätze hochrechnen. Nur bei einem Volltilgerdarlehen kann man die Gesamtkosten exakt berechnen.

    Grundsätzlich kommt es also darauf an, wie wichtig einem ein gesicherter Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit ist oder eine günstige Rate mit einem gewissen Zinsrisiko bei Zinsauslauf.

    Dementsprechend würde ich bei engen wirtschaftlichen Verhältnissen das Risiko eher minimieren, zumal die aktuellen Zinsen sehr günstig sind.

  7. AW: Forward-Darlehen # 7
    Bankkaufmann
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    @Kassfinanz
    Ihr Zitat "Eine Gesamtkostenrechnung bei einer Bausparfinanzierung zu vergleichen ist relativ einfach, da ja die Konditionen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind und so auch berechnet und verglichen werden können."

    Das ist ja das was ich meine...Denn die Gesamtkostenrechnung bei einem Bausparvertrag mit Zwischenkreditkonto ist eben nicht ganz einfach darzustellen.
    Denn hier wird nur oft auf einem Papier eine kurze Rechnung beschrieben mit dem Stift in der Hand.
    Und der Bausparkunde denkt dann dass er mit der geringen Bausparrate die Zuteilung in 10 Jahren hinbekommt.

    Sinn macht das ganze nur bei einem Constantdarlehen wo man ganz sicher - oder relativ sicher weiß - dass der Bausparvertrag mit einer monatlichen Pflichtsparrate bespart wird.
    Doch die meisten Besparungen sind einfach zu ungenügend damit der Bausparvertrag innerhalb der Sollzinsbindung zugeteilt wird.

  8. AW: Forward-Darlehen # 8
    obelix
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    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Doch die meisten Besparungen sind einfach zu ungenügend damit der Bausparvertrag innerhalb der Sollzinsbindung zugeteilt wird.
    Ich kenne es so, dass bei einer Vor-/Zwischenfinanzierung des Bausparvertrages die monatliche Sparrate, sofern überhaupt noch erforderlich (Zwischenfinanzierung), im Kreditvertrag vereinbart ist. "Weniger" kann der Kunde dann nicht einzahlen.

    Natürlich kann auf Kundenwunsch eine monatliche Sparrate gewählt werden, mit der der Vertrag nicht innerhalb der Zinsbindungsfrist zugeteilt wird. Dann weiß der Kunde dies aber.

    Die Zuteilungsvorausberechnungen sind seit vielen Jahren sehr stabil.

  9. AW: Forward-Darlehen # 9
    Kass Finanz
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    Die gesetzlichen Informationspflichten werden wohl von allen Bausparkassen eingehalten. Zu einer Finanzierung mit Tilgungsgaussetzung bzw. mit einerBausparvertragstilgung gehört ein Sparplan und ein Tilgungsplan, ausdem alle Informationen hervorgehen. Die Zuteilungen können anhand der Sparbeträge sehr sicher errechnet werden. So kann auch eine Gesamtkostenrechnung mit Abschlußgebühr und Kontoführungsgebühr komplett erstellt werden.
    Als Kunde würde ich, falls ich diese Informationen nicht bekomme, den Berater wechseln.
    Lediglich bei einer Tilgungsaussetzung über eine Kapital-Lebensversicherung können die zu erwartenden Gewinnanteile der Versicherungsgesellschaft nur geschätzt werden. Hier liegt das Risiko, dass diese sehr häufig zu höch angesetzt werden.

  10. AW: Forward-Darlehen # 10
    Bankkaufmann
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    @Obelix, @Kassfinanz
    ich meine eigentlich etwas ganz anderes. Es gibt zuviele Modelle wo eine monatliche Rate vereinbart wird für die Besparung des Bausparvertrages. Den Kunden wird vorgegaukelt dass der BSV innerhalb 10 Jahre zugeteilt wird. Denn das steht im Darlehensvertrag - ausser Constantdarlehen - nicht genau drin dass die monatliche Sparrate nicht ausreicht damit der BSV in 10 Jahren zugeteilt wird.
    Und dann nach 10 Jahren gibt es eine Situation die dann erst erkannt wird. Der Kunde ist unzufrieden und muss noch weitere viele Jahre einzahlen damit der BSV zugeteilt wird. Aber okay, es ist richtig dass man dann ein Modell nachvollziehen kann mit den Gesamtkosten von allem. Und kritisch prüfen ob die Rate wirklich reicht für die Zuteilung in 10 Jahren.

  11. AW: Forward-Darlehen # 11
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    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Den Kunden wird vorgegaukelt dass der BSV innerhalb 10 Jahre zugeteilt wird. Denn das steht im Darlehensvertrag - ausser Constantdarlehen - nicht genau drin dass die monatliche Sparrate nicht ausreicht damit der BSV in 10 Jahren zugeteilt wird.
    kann ich so überhaupt nicht bestätigen. Bei allen Finanzierungsmodellen/-vorschläge dieser Art war für den Kunden immer genau nachvollziehbar und ersichtlich WANN (voraussichtlich) die Zuteilung des vor-/zwischenfinanziertes Vertrages erfolgt.

    Alles andere ist Betrug.

    Zusätzlich ist immer eine genaue Berechnung beigefügt.

  12. AW: Forward-Darlehen # 12
    Bankkaufmann
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    @obelix, ja sicherlich ist das nicht in Ordnung.
    Doch ich habe schon genug Anfragen von Kunden erhalten die dann fremdseitig so beraten waren das der BSV nach 10 Jahren zugeteilt wird und er es aber anhand der Sparrate niemals in Echt dann auch wirklich tut.
    Wenn das bei Ihren Finanzierungsmodellen so ist, passt ja alles und es ist in Ordnung.
    Doch dieser Umstand stört mich sehr dass das nicht größer im Darlehensvertrag verankert wird dass diese Sparleistung NICHT für die Zuteilung in 10 Jahren reicht.

  13. AW: Forward-Darlehen # 13
    obelix
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    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Doch ich habe schon genug Anfragen von Kunden erhalten die dann fremdseitig so beraten waren das der BSV nach 10 Jahren zugeteilt wird und er es aber anhand der Sparrate niemals in Echt dann auch wirklich tut.
    nochmals: das ist Betrug und kein Kreditinstitut wird dies so an den Kunden weitergeben.

    Was ein Berater, vielleicht sogar ein "Freier Makler" den Kunden erzählt, weiß ich nicht.

    Ebenso wäre ich vorsichtig, was die Kunden mir wiederum erzählen.

    Das was auf dem Papier steht ist maßgebend. Jedem Kunden wird (s)ein Finanzierungsverlauf ausgehändigt.

  14. AW: Forward-Darlehen # 14
    Kass Finanz
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    08.04.2014
    Bei den Forenbeiträgen ist es wie mit einer Beratung.
    Es gibt hilfreiche und es gibt weniger aussagefähige.
    Im Interesse der Fragesteller sollte man keine pauschalierten Kommentare geben sondern Hilfestellungen.

  15. AW: Forward-Darlehen # 15
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    20.05.2013
    @Obelix, Sie schreiben dass jedem Kunden ein Finanzierungsverlauf von der Bausparkasse gegeben wird?
    Sorry, stimmt aber so nicht.
    Möglich dass das für die Tilgungsphase des Bauspardarlehens stimmt wenn der BSV zugeteilt wird.
    Doch für die Besparungsphase ist es aus Sicht der Bausparkasse keine Pflicht und muss nicht Bestandteil des Darlehensvertrages sein.

    Ihre Idee ist natürlich gut dass man hier im Darlehensvertrag anhand der Sparleistung des Kunden einen Ansparplan auflistet damit der Kunde sieht dass es womöglich in 10 Jahren nicht zur Zuteilung reicht.
    Doch von einer großen Bausparkasse weiß ich dass das eben - was den Finanzierungsverlauf BSV betrifft innerhalb des Darlehensvertrages Zwischenkredit - nicht der Fall ist.

    Und diese Problematik meinte ich. Es gibt sicherlich Berechnungen der Aussendienstler. Doch diese Berechnungen mit der Software sind nicht Bestandteil des Vertrages.

    Nachtrag: Denn im Darlehensvertrag Zwischenkredit steht lediglich bei dem Passus Bausparvertrag: Sondersparzahlungen sind möglich usw.

  16. AW: Forward-Darlehen # 16
    obelix
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    20.11.2011
    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Ihre Idee ist natürlich gut dass man hier im Darlehensvertrag anhand der Sparleistung des Kunden einen Ansparplan auflistet
    das ist nicht meine Idee sondern geübte Praxis. Auch bei "großen" Bauparkassen.

    Sie sollten in diesem Punkt Ihre "Bausparkenntnisse" auffrischen. Damit ist das Thema hier für mich erledigt, denn dies war nicht das eigentliche Thema.

  17. AW: Forward-Darlehen # 17
    Bankkaufmann
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    20.05.2013
    Sorry das ist eben leider nicht so.
    Damit ist das Thema für mich auch erledigt.

  18. AW: Forward-Darlehen # 18
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    20.05.2013
    @obelix und @Kassfinanz

    ich habe eben mit einem Ansprechpartner einer großen Bausparkasse telefoniert wegen "dieser Angelegenheit" ob es etwas gibt was ich nicht mitbekommen habe.

    Doch Ergebnis ist, dass es keine Pflicht ist in den Bausparvertrag bei einem Zwischenkreditkonto einen Verlauf mit monatlicher Auflistung der Sparrate zu zeigen. Eine Sparplan Auflistung BSV ist nicht Pflicht Bestandteil dieses Darlehensvertrages.

  19. AW: Forward-Darlehen # 19
    obelix
    obelix ist offline

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    20.11.2011
    Herr Hillermann, ich werde Ihnen Ihre PN beantworten.

    Wenn Sie genau lesen, habe ich nicht geschrieben, dass dies im Kreditvertrag steht. Es gibt aber noch mehr. Speziell bei den sog. "großen Bausparkassen".

    Zudem gibt es unterschiedliche Begriffsbestimmungen. Eine "Zwischenfinanzierung" bedeutet ...normalerweise..., dass bis zur Zuteilung keine Sparraten mehr erforderlich sind. Der Vertrag ist angespart und wird bis zur Zuteilung zwischenfinanziert.

    Lassen Sie uns dieses Thema hier beenden! Danke!

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