Finanzierungsangebot OK?

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  1. Avatar von KunibertPinsel
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    Standard Finanzierungsangebot OK?

    Hallo zusammen,

    schön, dass es solche Foren gibt, bin gespannt auf Ihre Meinungen.

    Wir haben vor ein Haus zu kaufen.

    Meine Frau ist Beamtin. Ich ERP Berater. Wir haben gute 4600€ netto monatlich. Ein Kind.

    Kaufpreis der Immobilie sind 300.000€. Unser Wunsch war lange Zinsbindung und Sicherheit.

    Im Januar haben wir ca. 60.000€ aus einer Lebensversicherung als EK zur Verfügung.

    Die Nebenkosten bezahlen wir selbst.

    Vorschlag der Bank ist:

    Darlehen 1 Annuitätendarl.: 55.000€, Zinssatz 10 Jahre 2,19%, Tilgung 1%, Rate 146€

    Darlehen 2, KFW: 50.000€, Zinssatz 10 Jahre 2,5%, Tilgung 2,35%, Rate 202€

    Darlehen 3 Annuitätendarl.: 35.000€, Zinssatz 2,09%, Rate 153€

    Darlehen 4, Schwäbisch Hall Wohnbaurente BSH: 160.000, Zinssatz 14 Jahre 2,3%, dann 11 Jahre 2,4%, Rate 728€

    Das oben ist ungefähr aus dem Kopf raus. Monatlich also ca. 1.200€.

    Auszahlung / Übergabe ist geplant für September.
    Evtl. lassen wir Darlehen 3 auch auf 65.000€ "aufstocken"(mit Abtretung der LV, damit die Zinsen gleich bleiben laut Bank), um direkt bei Übergabe mehr Geld für Renovierungen zur Verfügung zu haben.

    Im Januar zahlen wir dann Darlehen 3 mit dem Geld aus der LV komplett zurück und packen die Rate, die dort dann wegfällt auf Darlehen 1, wodurch dieses gute 4% Tilung bekommt.

    Für Anregungen wäre ich sehr dankbar.

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Die Eckdaten sehen soweit ganz gut aus.
    Wichtig ist jedoch dass Sie die Gesamtkosten des Hall BSV in Verbindung mit einem Direkttilgungsdarlehen vergleichen können.
    Liegen Ihnen die Gesamtkosten vor?

  3. Avatar von KunibertPinsel
    KunibertPinsel ist offline
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Danke für die prompte Antwort.

    Einen Vergleich fordere ich noch an, danke für den Hinweis.

    Gesamtkosten liegen mit vor:

    1. Gesamt ~38.000 Zinsen, Ges. Aufwand ~93.000 (wird aber ja nach Ablösung von 3 erhöht)
    2. Gesamt ~20.000 Zinsen, Ges. Aufwand ~70.000
    3. Gesamt ~13.000 Zinsen, Ges. Aufwand ~48.000 (wird aber ja abgelöst)
    4. Gesamt ~48.000 Zinsen, Ges. Aufwand ~208.000

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Hallo KunibertPinsel,

    der Zinssatz für KfW kann nicht stimmen mit 2,5 %.

    Benennen sie effektive oder nominale Zinssätze?

    Ist das Darlehen 3 ein variables Darlehen?

    Wollten sie Anfangs die Mof und Ren erst im januar machen?

  5. Avatar von KunibertPinsel
    KunibertPinsel ist offline
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    3 ist variabel, ja.

    KfW: geb Sollzinssatz 2,5%, effekt Jahreszins 2,53%, Tilgungssatz 2,35%


    Was bedeuten Mof/Ren?

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Modernisieren und Renovieren

  7. Avatar von KunibertPinsel
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Oh, dann dachte ich es mir doch richtig.

    Wir hatten vor, sofern die Zinsen nicht allzu hoch werden durch den 30T€ "Vorschuss", direkt anfangs ein paar Renovierungsarbeiten zu machen (Bad + Wasserleitungen... usw).

    Ansonsten wäre aber auch ab Januar nicht schlimm gewesen.

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    ?? Wenn sie das im Nachgang machen, sprich es bei Beantragung nicht angeben und/oder es nicht berücksichtigt wird, dann ist doch der Beleihungswert niedriger, sprich der Beleihungsauslauf höher.

    Sie erhöhen dann im Nachgang der Finanzierung und einhergehender Konditionierung dann den Wert der Immobilie, das finde ich sehr unglücklich.

  9. Avatar von KunibertPinsel
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Ja, so hatte es der Bankberater auch gemeint und wir nun auch so eingeplant und werden wir nach Ihrer nochmaligen Erklärung dann sicherlich auch so machen:
    Moderniesierungsmaßnahmen auf den variablen Teil packen und wertsteigernd ansetzen und LV bis Januar an Bank abtreten und als Sicherheit verwenden, damit der Blankoanteil nicht zu hoch gerät.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Einen Blankanteil haben sie sowieso nicht, dann wäre es eine 100 % Finanzierung, wenn sie die LV nicht abtreten würden.

    Die Banken die noch einen Sicherheitsabschlag nehmen muss ein unabhängiger Finanzierungsberater vom Prinzip nicht berücksichtigen, da diese konditionell auch nicht besser sind als ausreichend genügend andere Banken, die diesen Abschlag nicht ansetzen.

    Haben sie sich mit dem 4. Baustein - da Riester und endfälliges Darlehen gegen Bausparen - ausreichend auseinander gesetzt und das Modell verstanden und verinnerlicht?

  11. Avatar von KunibertPinsel
    KunibertPinsel ist offline
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Noch nicht wirklich leider. Ich bin gerade dabei mich einzulesen und lasse mir das auch vom Berater nochmals genau erklären.

    Sie empfehlen also noch einen unabh. Berater zu befragen?

    Was meinen Sie nun mit Sicherheitsabschlag?

    Danke.

  12. Avatar von KunibertPinsel
    KunibertPinsel ist offline
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Was halten Sie von Wohn Riester zu obigem Angebot?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Na sie sprachen von Blankoanteilen, diese sehe ich bei ihrer Finanzierung selbst dann nicht, wenn sie nur die Nebenkosten bezahlen würden. Dann ist es bzw. wäre es eine 100 % Finanzierung und nur was darüber hinaus finanziert werden müsste sehe ich als Blankoanteil an.

    Wenn sie 30.000 Euro für Renovierung-, und Modernisierung einsetzen, dann steigern sie den Wert der Immobilie, denn in dem Kaufpreis - den man mal als 100 % setzen sollte - stehen als Gegenwert alte Gewerke oder Materialien. Entsprechend schaffen sie neue, erhöhte Werte und eben diese müssen und sollten in der Berechnung des Beleihungswertes - der als Grundlage zur Berechnung des Beleihungsauslaufs dienst ( und aus diesem wiederum bildet sich die Kondition ab, die man ihnen bereit stellt) sich wiederfinden.

    Der Beleihungswert ist dann - so sie denn die Renovierung bei Beantragung berücksichtigen lassen (auch wenn das Geld dafür erst in einem halben Jahr bereit steht, ja aber abgetreten als Gegenwert bereit steht) - 330.000 Euro, nicht 300.00. Dem steht dann der Finanzierungsbedarf von 265.000 Euro entgegen und daraud bildet sich dann die Kondition ab. Andernfalls dürfen sie ja nur 35.000 Euro abtreten lassen, denn im Januar wollten sie ja 30.000 Euro für die Ren und Mod einsetzen, nur dann findet keine Beleihungswertermittlung mehr statt, entsprechend können diese wertsteigernden Maßnahmen nicht mehr für die Konditionsfindung heran gezogen werden.

    Sie sind ja auf dem richtigen Weg, KP 300.000 Euro und 30.000 Euro Mod und Ren, Erstehunsgkosten 330.000 Euro, abzüglich 65.000 Euro Eigenkapital macht Finanzierungsbedarf 265.000 Euro und das entspricht einen Beleihungsauslauf von 80 %. Hingegen 300.000 Euro KP zu 265.000 Euro Finanzierungsbedarf 88 %.

    Beabsichtigte Renovierung und Modernisierung (aus Eigenmittel die vorrübergehend abgetreten werden ) gehören in den Finanzierungsplan sofort mit rein.

    65.000 Euro variabel, 50.000 Euro KfW 10 Jahre und 160.000 Euro so wie es zu ihren Bedürfnissen passt und wie sie die Kostenstruktur und Zinsriken nachvollziehen und einschätzen können/wollen, vor allem aber auch die Konsequenzen kennen, sollten sie Riesterförderung in die Finanzierung einbringen wollen.

    Mich würde dann interessieren, ob ihr Berater ihnen das alles plausibel und vollständig verdeutlichen konnte und wollte, in dem Gespräch was sie zurecht noch führen möchten.

  14. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Möchte man etwas renovieren modernisieren muss das sofort in die Finanzierung mit eingebaut werden.
    Es ist allerdings ein Trugschluss zu denken dass jede Modernisierung auch 100% Wertsteigernd übernommen wird.
    Dem ist nicht so.
    Man unterscheidet zwischen Werterhaltend und Wertsteigernde Modernisierung

  15. Avatar von KunibertPinsel
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    danke für die weiteren Meinungen.

    Das Angebot im ersten Post war noch ohne Gedanken an die 30.000€ Modernisierung. Hat evtl. etwas verwirrt.
    Modernisierung wird laut Berater nicht "angerechnet". Bringt somit keine Vorteile. Verstehe ich noch nicht ganz.
    Evtl. nehmen wir statt 30.000 auch nur 10.000 mehr auf, u.a. da wir aus der LV wohl auch "nur" 50.000€ bekommen...


    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Wichtig ist jedoch dass Sie die Gesamtkosten des Hall BSV in Verbindung mit einem Direkttilgungsdarlehen vergleichen können.
    Haben Sie hier Erfahrungswerte zu den Konditionen bei einem Direkttilgungsdarlehen?
    Die Hausbank, die das Angebot oben machte, macht keine Darlahen über diese Laufzeit, maximal 10 Jahre.
    Es konnte also nur eine grobe Berechnung als Vergleich herangezogen werden.
    Um 160.000€ zu finanzieren bräuchte man bei ca. 25 Jahren 2,7% Zinssatz mit einer Rate von 706€ um bei den ungefähr gleichen Kosten zu bleiben wie beim BSH?

    Für weitere Tipps bin ich weiterhin dankbar.

  16. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Hallo Kunibert
    ganz wichtig ist immer, dass Sie absolut nachvollziehen können welches Produkt Sie abschließen und wie es sich aufdröselt.

    Beispiel:
    EUR 160.000 Hall Nr. 4 schreiben Sie Gesamtkosten von EUR 48.000 liegen Ihnen vor, siehe oben.

    Hierbei ist das Vorausdarlehen 14 Jahre bis zur Zuteilung des Bausparvertrages mit 2,3%.
    Bei einem Vorausdarlehen zahlen Sie somit 2,3% pro Jahr auf EUR 160.000.
    Das alleine entspricht EUR 51.520 auf 14 Jahre.
    Somit überhaupt nicht EUR 48.000 wie Ihnen ein Berater vorgaugelt.
    Dazu sind die Bauspardarlehenszinsen für die Tilgungsphase des Bauspardarlehens überhaupt nicht erfasst oder mit berücksichtigt.

    Sie zahlen für die Tilgungsphase der 11 Jahre Bauspardarlehen auch noch Zinsen.

    Somit hier auch für Sie nachvollziehbar, dass die EUR 48.000 überhaupt nicht stimmen können oder?

  17. Avatar von KunibertPinsel
    KunibertPinsel ist offline
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Halllo Bankkaufmann,

    Gesamtkosten waren nur für die Zinsen.

    Genau ist es so:
    TA-Darlehen: 160.000
    Laufzeit 12 Jahre, 8 Monate
    Geb Sollzinssatz jährlich 2,3%
    Sollzinsbindung Gesamtlaufzeit
    Auszahlungskurs 100%
    eff Jahreszins: 2,37%

    Bausparvertrag in der Sparphase:
    Bausparsumme: 160000
    Zinssatz für Bausparguthaben: 0,25% jährlich
    Empfehlung Wahlzuteilung mit Mindestguthaben von 40% d Bausparsumme
    Unverbindliche Sparzeit bis Zuteilung 12 Jahre 8 Monate
    Bausparguthaben am Ende 65669,02
    Verrechnung der Abschlussgebühr von 1600 wird auf 5 Jahre verteilt und mit Einzahlungen verrechnet.

    Bausparvertrag in der Darlehensphase:
    Bauspardarlehen: 94.330,98
    Geb Sollzinssatz bei taggenauer Sollziinsberechnung und 100% Auszahlung jährlich 2,5%
    Eff Jahreszins ab Zuteilung 2,77%
    Tilgungsdauer 10 Jahre 11 Monate
    -----------------------------------------------------------------------
    Gesamtfinanzierung aus TA-Darlehen und Altersvorsorge-BSV:


    07.2014 - 02.2027: Sollzinsrate 306€, Sparleistungen 400€, 706€ Summe
    03.2027 - 01.2038: Zins und Tilgungsrate: 800€ = Summe

    Kosten und Laufzeiten:
    Eff Jahreszins für TA: 2,37%
    Gesamtkosten ab Beginn der Rechnung: 60.574,17
    Gesamtkosten der Finanzierung ab Auszahlung des TA als jährl Prozentsatz 2,85%
    Riester Zullagen ab Beginnn insgesamt 8844,39
    (bei den Angaben nicht mit den Kosten des Bausparvertrages verrechnet)
    Unverbindliche Sparzeit:
    Wahlzuteilung mit 40% Mindestguthaben: 12 J 8 Monate
    Vorr Laufzeit des TA Darlehens 12 J 8 M
    Gesamtlaufzeit 23 J 7 Monate

    Vergleich ohne Riester als Sonderzahlung
    Zins und Tilgungsbeitrrag monatlich 843€
    Eff Jahreszins 2,37%
    Gesamtkosten 63.342,58
    Gesamtkosten der Finanzierung ab Auszahlung des TA als jährl Prozentsatz 2,83%
    Wahlzuteilung mit 38% Mindestguthaben 13 Jahre 3 Monate
    Vorr Laufzeit des TA 13 J 3 M
    Gesamtlaufz 24 J 3 M
    Vergleich: Nach Auszahlungen des TA als Sonderzahlungen geleistete Riester Zulagen verkürzen Gesamtlaufzeit und ersparen 2768,41€
    ---------------------------------------------------------------------------

    So sollte es stimmen. Riester würden wir mitmachen.

    Macht es Sinn sich noch ein Direkttilgungsdarlehen einer konkurrierenden Bank ausrechnen zu lassen zum Vergleich?
    Viel fallen können die Zinsen ja nicht mehr, deshalb dachten wir, dass das endfällige Darlehen mit Zinsbindung über die gesamte Laufzeit hier doch passt, wenn man Sicherheit möchte. Natürlich bezahlt man für Sicherheit immer etwas mehr.

    Vielen Dank.

  18. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Hallo
    ich finde auf Anhieb nicht die Gesamtkosten für die Bauspardarlehensphase von 2,77%
    Liegen diese Ihnen vor?
    Wichtig wäre einfach eine Summe aller Gesamtkosten von den Kosten für das Zwischenkreditdarlehen und mit den Kosten für die Bauspardarlehensphase.

  19. Avatar von KunibertPinsel
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Ich hatte es so verstanden, dass die 60.574,17 bzw. 63.342,58 die
    Summe aller Gesamtkosten ist?

    Habe die Überschrift wie auf dem Dokument, das mir vorliegt, im letzten Beitrag mal ergänzt.

  20. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Finanzierungsangebot OK?

    Also wenn ich es so sehe, dann
    EUR 160.000 Darlehen
    24 Jahre Laufzeit
    EUR 63.000 Gesamtkosten.
    Jedoch unklar ob die Gesamtkosten so stimmen.

    Alternativ ist es bei einem Dirkettilungsdarlehen einfacher:
    EUR 160.000 Darlehen
    25 Jahre Volltilgung
    2,75% Tilgungssatz
    2,85% Gebundener Sollzins
    2,91% effektiver Jahreszins
    EUR 746 monatliche Rate
    Darlehenslaufzeit 25 Jahre
    Laut Gesamtkostenrechner EUR 63.958 Gesamtkosten.

    Hier aber alles viel transparenter und nachvollziehbarer

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