ich habe 2 Darlehensvarianten zu denen ich gerne mal eine Einschätzung hätte:
a) Kombi aus Annuitätendarlehen und KFW-Kredit
Annuitätendarlehen:
15 Jahre ZiBi
215000 Euro Darlehensbeitrag
Sollzins: 1,63% (Effektiv 1,65)
Tilgung Annuität 750,71 E
Tilgung p.A. 2,56%
+
50000 KFW 124er (10 Jahre ZiBi)
1,4% Sollzins
ODER:
b) Kombi aus Annuitätendarlehen und BSV
Annuitätendarlehen:
15 Jahre ZiBi
200000 E Darlehensbeitrag
Sollzins: 1,8%
Tilgung Annuität: 633,33 E, 2%
+
BSV LBS Classic N
60000 E Bausparsumme
0,25% Zinssatz für das Bauspardarlehen
1,3% Sollzinssatz für das Bauspardarlehen
1,69% Effektiver Jahreszinssatz PAngV ab Zuteilung
1,8% Sollzinssatz für die Vorfinanzierung
Jahreszinssatz nach PAngV Vorfinanzierung: 1,865%
Laufzeit: Auszahlung nach 15 Jahren
Bei dem BSV verstehe ich den Sollzinssatz für die Vorfinanzierung nicht. Wann kommt der zum tragen? Nur dann, wenn die Bausparsumme nach 15 Jahren noch nicht zuteilungsreif sein sollte?
Wie sind die beiden Angebote insgesamt einzuschätzen?
Die 1,8% zahlst Du auf die 60.000 EUR Bausparsumme. Diese wird quasi vorgestreckt von der Bausparkasse und Du sparst in der Zwischenzeit den nötigen Anteil für die Zuteilungsreife an.
D.h. statt der 1,65%eff zahlst Du mindestens 1,8% und danach 1,69% Zins.
ich wurde mir auch einfach die Gesamtkosten von A und B vergleichen, d.h. bei gleicher Rate, wieviel zahle ich insgesamt an Zinsen bei A, und bei B, was zahle ich da an Zinsen + Abschlussgebühr.
und dann schauen welche Lösung günstiger ist.
Auf den ersten Blick wird A günstiger sein!
Ich frage mich nur, warum bei B die KfW rausgenommen worden ist? und dafür BSV mit 1,60-1,80% ersetzt? Statt 1,40%, und bei den ersten Teil ist man bei B auch mit 1,80 zu 1,63% um 0,17% teurer!
Wenn mit BSV dann eine Kombi:
10-15 Jahre Bank zu günstigen Zinssatz, und dann der BSV, der nach der Zinsbindung greift, dann für die Restsumme günstigen Zins sich absichern! bis man fertig ist.
Wer kann denn anhand er Vorgabewerten feststellen, ob die Zinsen gut oder schlecht sind? Wir kennen doch den Verkehrswert/Kaufpreis zzg. Modernisierung-Renovierung oder die gesamten Herstellungskosten doch gar nicht.
also der Kunde möchte eine Einschätzung haben, was für Ihm günstiger ist, ob Angebot A, oder Angebot B!!!!
und klar, wenn wir die genaueren Zahlen/Daten/Fakten haben, dann könnten wir auch noch dazu sagen, ob die beide Angebote Marktkonform sind, oder ob man es woanders das noch günstiger machen könnte!!!
der Bausparvertrag bei der 2. Variante läuft viel zu lange, 15 Jahre Sparzeit bedeutet 0,25 % Guthabenzins in den BSV gegenüber 1,8 % Zahlzins auf den Tilgungsanteil. Bei dem Tarif LBS Classic N wird viel zu wenig Bauspardarlehen abgegrenzt, dies in einer viel zu langen Zwischenfinanzierungszeit von 15 Jahren, zumal der Vorfinanzierungszins mit 1,8 % auch sehr hoch erscheint. Das kann aber nur beurteilt werden, wenn die Ausgangslage bekannt ist.
Da ist die Beimischung 10 Jahre KfW und Ablösung durch einen BSV auf die Restschuld mit Auswahl eines geeigneteren Tarifs (30 % Anspargrad, dadurch Zuteilung schon nach 10 Jahren möglich/sinnvoll, 1 % Guthabenzins, geringere Abschlusskosten) definitiv die bessere Variante.
Bei der Variante 1 muss man berücksichtigen, dass das Zinsrisiko etwas höher ist, denn die Restschuld nach 10 Jahren KfW (sie haben - weil sie 1,4 % anführen - scheinbar zumindest die 20 Jahresvariante gewählt) steht früh zur Diskussion und auch die Restschuld nach 15 Jahren (trotz der Tilgung von 2,56 %) aus dem 15 Jahresdarlehen muss zu Zinsen anschlussfinanziert werden, die niemand kennt.
Berücksichtigen sie bei der Variante 1 bei Umschuldung der Restschuld KfW nach 10 Jahren, dass sie an die Bank gebunden sind, denn die 15 Jahre bleiben nach 10 Jahren im Vorrang.
Mir gefallen beide Varianten nicht, wobei beachtet werden muss, wie die Ausgangslage bezüglich des Beleihungsauslaufs aussieht.
Kaufpreis sind 340000 E, EK 120000, NK kommen hinzu, Modernisierung nicht. Finanzierungsbedarf ist bei rund 267000. Wir haben das Haus noch nicht von allen Banken schätzen lassen, eine hat es auf 300000 geschätzt, 80% Beleihungsgrenze. Wahrscheinlich sind BSV und KFW wegen der nachrangigen Beleihung drin?
Wir planen mit mindestens 3% jährlicher SoTi, es sollte sich die Restschuld der Annuität nach 15 Jahren im überschaubaren Rahmen halten. Und ja, die 3% sind von uns recht gut leistbar, mit der Tendenz eher zu 5%.
Also wenn Du mind. 3% tilgen möchtest, evtl. noch mehr, heißt es, dass Du über 1100 EUR mtl. dafür ausgeben möchtest.
Wenn man das Paket mit
117.000 15 Jahre ZB, 1% Tilgung nimmt, 5% Sondertilgung zu 1,61% effektiv,
100.000 15 Jahre Volltilger zu 1,47% effektiv
und 50.000 EUR KfW zu 1,41% effektiv,
kommt ich auf mtl. Rate von 1.125 EUR
nach 10 Jahren ist offen KfW mit ca. 28.000 das neu finanziert werden soll
(ab morgen wird es noch günstiger bei der KfW -0,10%)
und die 117 TEUR sind noch mit 97.180 EUR nach 15 Jahre offen (ohne Sondertilgung)
In dem Bereich dürfte man landen.
Alternativ könnte man alles zusammen mit BSV machen.
(wenn man zwischen 3 und 5% tilgen möchte!)
Also eine Möglichkeit:
14 Jahre über Bank, zu 1,54% effektiv mit 1,50% Tilgung = 674,18 EUR
gleichzeitig spart man sich in ein Bausparvertrag mit 554 EUR mtl. (BS: 204.000 EUR)
macht zusammen: 14 Jahre lang 1.228,18 EUR mtl.
danach übernimmt der Bausparvertrag die Restsumme zu 1,25% nominal (effektiv 1,52%) und man zahlt 7 Jahr und 11 Monate mtl. 1.224 EUR
Kosten:
Abschlussgebühr: 2.040 EUR
Zinsen in den ersten 14 Jahren: 50.750 EUR
Guthabenzinsen: 650 EUR
Zinsen bei Bauspardarlehen: 5.580 EUR
Gesamtkosten ohne Sondertilgung: 57.750 EUR, und man ist in 22 Jahren fertig!!! Komplette Zinssicherheit!
Jetzt als Beispiel Deine Variante A:
- Zinsen bei 215 TEUR in den 15 Jahren: 41.670 EUR
nach 15 Jahren sind noch 121.540 EUR offen, die neu finanziert werden müssen! Die 121 TEUR könnte man natürlich auch mit einem BSV auffangen.
Bei KfW bleiben noch 28.000 EUR; hier hat man in den 10 Jahren ca. 5.150 EUR an Zinsen gezahlt:
Ingesamt: 46.800 EUR an Zinsen gezahlt,
wenn also man nach 10 Jahren die 28.000 EUR zu 1% finanzieren kann und nach 15 Jahren die 121.000 EUR zu 1% finanzieren kann, dann wird es dann minimal günstiger als oben, insgesamt sind es dann 54.450 EUR
(121.000 EUR zu 1%, 10 Jahre abzahlen = ca. 6.200 EUR an Zinsen)
(28.000 EUR zu 1%, 10 Jahre abzahlen = ca. 1.450 EUR an Zinsen)
Bedinung hier: wir schließen kein Bausparvertrag ab (keine Gebühren) und die Finanzierung kann nach Zinsbindung zu 1% laufen, wie Wahrscheinlich ist das???
Wenn Du also schon vorher weißt, dass Du durch Sondertilgung einiges zahlen kannst, dann könnte man das auch einplanen, und dann:
12 Jahre Bank zu 1,30% effektiv machen, danach BSV zu 1,52% effektiv (1,25% nominal) und man wäre nach 20 Jahren Schuldenfrei.
Wenn man die Variante mit 14+8 wählt, und in der zwischenzeit Sondertilgung gemacht hat, dann kann man später weniger Darlehen aufnehmen, oder es doch VOLL in Anspruch nehmen, und mit dem Geld (zu 1,25%!) Modernisierungsarbeiten etc. tätigen!
Problem ist, der Hauptverdiener, mein Mann, ist Freiberufler und es werden mit Sicherheit im Laufe der Jahre noch Sanierungen zu tätigen sein.
Sprich: Es wird mal ein Jahr mit 2% SoTi geben und eines mit 5%, vielleicht gibt es auch mal ein ganz maues Jahr ohne Sondertilgungen. Für so eine lange Zeitdauer erscheint uns der Weg mit Sondertilgungen einfach flexibler zu sein.
2 Varianten Finanzierung und Fragen BSV
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