bessere Konditionen möglich?

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  1. Avatar von Max67
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    Standard bessere Konditionen möglich?

    Hallo Forum,

    folgene Konstellation:


    Wir benötigen einen Kredit über 270.000,- für unser Fertighaus (KfW55)

    Fakten:
    Er: Angestellter, 2.500 netto
    Sie (Beamtin) 900,- Elterngeld bis 06/2017, ab 07/2017 Teilzeit 50% = 1.500 (PKV bereinigt)
    2 Kinder, noch nicht verheiratet (2016)

    Aktuell Eigentumswohnung, die noch mit 13.000 belastet ist. Mit SoTilgung 05/2016 abbezahlt (Verkehrswert 200.000)
    verfügbares EK, das eingebracht wird: 100.000.
    Des Weiteren Puffer, LV, RV, Bausparer von 90.000,-, als Reserve (und ein Teil für neue Küche, Möbel, etc.)
    Wohnung wird bei Hauseinzug vermietet für ca. 800,- € kalt. (Nach Abzug von Hausgeld/Rücklage/etc. planen wir mit konservativ mit 300,- für die Finanzierung)
    Bauplatz wurde bereits gekauft und ist bezahlt (Verkehrswert 150.000)

    Sind gerade dabei uns Konditionen über einen Diensleister einzuholen.
    Das beste was er uns angeboten hat, waren 220.000 mit 1,50% (10 Jahre, 1x SoTi 5% zum 30.06).+ 50.000 KfW 0,75%. Er meinte das fehlende "Einkommen" von ihr verhindert aktuell noch bessere Konditionen, wobei das Angebot schon top wäre.
    Ist es das wirklich und ich sollte es realistisch annehmen oder mal noch abwarten und ggf. anderen Diensteister aufsuchen bzw. auf bessere Angebote warten?

    Danke für Eure Einschätzungen

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Hallo Max67,

    was sind denn die gesamten Herstellungskosten des Hauses? Für die Einschätzung von Konditionen ist der Belehungswert wichtig.

    Aus welcher Region kommen sie und welche mtl. Belastung ist gewünscht? Welchen Zinssatz hat man ihnen bei dem KfW Darlehen Programm 153 angeboten? Wie lange ist die bereitstellungsfreie Zeit? Haben sie Tilgungssatzänderungsoption?

  3. Avatar von Max67
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Hallo noelmaxim,

    Grundstück und Baukosten 485k
    Baunebenkosten 30k
    Makler, Notar, Grunderwerb 15k

    Gesamtkosten 530k

    EK Grundstück 150k
    EK Cash 110k

    Finanzierungsbedarf 270k

    PLZ 67 in RLP
    Rate sollte bei 1.250 max liegen

    Laufzeit 10 Jahre mit minimum 5% Sondertilgung p.a.

    KfW 153 wurde mit 0,75% angegeben, die 220k mit 1,50% - ergibt Mischzins von 1,36%

  4. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Ich würde da gerne mal nachfragen, warum Ihr die ETW nicht verkauft ?
    Nach deutschem Mietrecht würde ich persönlich das Risiko hier schon gegenrechnen. Ihr würdet dann wohl einiges an Zinszahlungen sparen, wenn Ihr den Verkaufserlös mit in die Finanzierung einbringen könntet.

  5. Avatar von matti85
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    vorallem nicht zuvernachlässigen die Steuern die man auf die Einkünfte für die Wohnung zahlen muss.

  6. Avatar von Max67
    Max67 ist offline
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Berechtigte Frage

    Wir haben lange überlegt und die Nettorendite (ganz ganz konservativ gerechnet 2,5%) für die Wohnung dem Darlehen gegenübergestellt und uns entschieden nicht zu verkaufen.
    (Wohnung ist in einer absoluten Toplage in einem strukturstarken Raum.)

  7. Avatar von guest
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Die Frage ETW stellt sich eigentlich gar nicht. Sofern diese (und andere) einen Überschuss von > Zinsen nach Steuern erzielen wäre es nicht sinnvoll die Wohnung zu verkaufen.

    Wobei hier sicherlich ein Sonderfall vorliegt, dass doch ein recht großes Haus mit recht viel Eigenkapital gebaut wird. Solange, wie oben wohl nachzulesen, prozentual ein "geringer" Satz nur finanziert werden soll, sollten die Banken ja auch mitspielen und das zusätzliche Kapital in flüssiger Form gar nicht benötigt werden.

    Man muss hierbei beachten, dass derzeit natürlich die Zinsen sehr gering sind. Dieses ist natürlich zu überprüfen, wenn sich die Situation ändert: Zinsänderung, Vermietsituation usw.

    Natürlich muss man bei all dem "Finanzdenken" einer vermieteten Immobilie auch sehen, dass diese auch viel Nerven kosten kann. Hat man 100 Wohnungen ist dieses einfacher, weil natürlich dann nur bei einem (geringen?) Anteil an Mietern Probleme hat, statt gleich bei 100% der Mietern.

    Sofern die Immobilie vermietet werden soll, wäre überdies mit einem Steuerberater abzusprechen, ob nicht diese Immobilie in die Kreditfrage miteinbezogen werden kann. Bekanntlich senken Schuldzinsen den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung, wenn diese in Zusammenhang mit der Immobilie stehen.

    Viel Erfolg

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  8. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Das die Finanzierung an sich auf guten Füßen steht ist klar.
    Aber mein Gedanke war wie bei Dir, dass hier ein Ausfall des Mieters zwangsläufig entspr. Kosten mit sich bringt.
    Auf der anderen Seite hätte man für die 200.000 EUR Verkaufspreis (+-) eine Garantieverzinsung in Höhe des gesparten Zinses (einmal durch niedrigere Finanzierungssumme und durch besseren Zinssatz). Einmal ein Mieter, der z.B. eine unrenovierte Wohnung hinterlässt und der "Gewinn" ist auf die nächsten Jahre dahin. Aber denke auch, dass der TE das gut durchdacht hat.

  9. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Wie lange ist eigentlich die Bauzeit des Fertighauses?

  10. Avatar von Max67
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Das Risiko eines Mietausfalls ist uns natürlich bewusst. Auch die steuerlichen Aspekte (AfA, WK, Versteuerung Einkünfte) wurden berücksichtigt.

    Das Fertighaus an sich steht in 2-3 Tagen, der Innenausbau (Fußbodenheizung, Estrich, Spritzputz, Elektrik, etc.) dauert bis zur Übergabe ca. 12 Wochen.

    Ist der uns aktuell angebotene Zinssatz im Hinblick auf unser eingebrachtes EK (150k Grundstück + ca. 110k cash) und unsere Sicherheiten (Wohnung mit 200k) marktgerecht?

  11. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Wieso soll der Zinsssatz von 1,50% nicht marktgerecht sein? Mitunter kann man 0,05% noch besser erhalten auf 10 Jahre, also 1,45%.
    Jedoch, was erwarten Sie für einen Zins? Unter 1%?

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Hallo Max67,

    mal ganz ehrlich, welchen Zins haben sie sich erhofft? Es handelt sich ja auch um einen Neubau mit Teilauszahlungen, etwas bearbeitungsintensiver als ein Kauf.
    Wenn auf diesem unteren Zinssegment 0,1-0,15% viel erscheinen, geht es günstiger als die 1,5%, dann können Sie mich gerne kontaktieren.

    Von welcher Bank stammt ihr Angebot? Ich vermute Allianz?

  13. Avatar von Max67
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Ich habe nie behauptet, dass der Zins nicht marktgerecht wäre.
    Wollte einfach nur eine Info von den hier anwesenden Fachleuten zu den o.g. Konditionen.
    Das haben Sie hiermit getan und ich bedanke mich dafür. Das gibt uns einfach ein besseres Gefühl. (Dazu dient ja solch ein Forum meines Erachtens)

    Und nein, wir haben keinen Zins unter 1% erwartet. aber selbst 0,1% ist für ein junge Famillie viel Geld

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: bessere Konditionen möglich?

    Das sehe ich genauso, entsprechend halte ich den Zins bereit.

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