Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

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  1. Avatar von Trueffelschwein
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    Lächeln Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Hallo ihr da,

    Ich hab da mal ne Frage, die ich so nicht ergoogelt bekomme.
    Erst mal die Gegebenheiten. Ich habe 2014 mein Haus (50% vermietet, 50% selbst bewohnt) und meine Eigentumswohnung(vermietet) umgeschuldet.
    Eine Vorfälligkeitsentschädigung in höhe von 37.000 € habe ich erstmal mit bezahlt. Ob ich klage stellt sich bis Ende des Jahres raus. Da ich diese 37.000 € auch nach längerem Suchen unter sämtlichen Matrazen und Kopfkissen die wir besitzen nicht zusammen bekommen habe, hat mir die Bank bei der ich den Nachfolgekredit bekommen habe, diesen dann um 37.000 € aufgestockt. Jetzt mache ich gerade die Steuern für 2014 fertig. Habe viele Artikel zu dem Thema "Vorfälligkeitsentschädigung bei vermieteten Objekten von den Steuern absetzen" gefunden, aber keiner geht ins Deteil.
    Jetzt meine Frage an die Fachkundigen Experten unter euch:
    Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung von den Steuern absetzen, auch wenn ich diese mitfinanziert habe? Die Zinsen die ich für den neuen Kredit bezahle(wo die 37.000 € mit inbegriffen sind) werden ja auch von den Steuern abgesetzt. Das wäre dann ja quasi doppeltes Absetzen. Oder kann man das von einander trennen, so das ich für 2014 die 37.000 € wiederbekomme, und den Rest der Zinsen witerhin wie bisher jedes Jahr angebe?

    bin da ziemlich Ratlos und freu mich schon darauf von euch geholfen bekommen zu werden oder so
    Gruß euer Trueffelschwein

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Hallo, ich habe selber auch eine kleine vermietete ETW und mache seit Jahren meine Steuererklärung selber, doch dass die Vorfälligkeitsentschädigung für Vermietung Verpachtung (V+V) angesetzt werden können glaube ich nicht. Ist glaube ich Auslegungssache ob man die Vorfälligkeitsentschädigung als "unmittelbar" ansieht. Eigentlich ist sie das nicht. Mich würde auch nicht wundern wenn die Schuldzinsen der Vorfälligkeitsentschädigung anerkannt werden. Eher nur der Kaufpreis.

  3. Avatar von Trueffelschwein
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Hallo Bankkaufmann,

    Dass die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Umschuldung für vermietete Objekte absetzbar ist steht fest. Kann man hier nachlesen: https://www.finanztip.de/vorfaelligke...erbungskosten/
    Meine Frage bezog sich nur darauf ob die Tatsache, dass ich die Vorfälligkeitsentschädigung nicht aus Eigenkapital sondern aus einem Kredit bezahlt habe dabei eine Rolle spielt. Es dreht sich bei mir um ca. 3.500 € Steuern die ich entweder dieses Jahr wieder bekomme oder halt über die nächsten 30 Jahre verteilt. Der erste Fall wäre mir natürlich deutlich lieber, da sich damit natürlich wunderbar Gerichts- und Anwaltskosten bezahlen lassen.

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Ja super, danke für den Tip. Man lernt doch auch nach 25 Jahren nie aus...

  5. Avatar von Trueffelschwein
    Trueffelschwein ist offline
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Ist ja auch das komplizierteste Steuersysthem weit und breit. Da blicken selbst die Steuerberater nicht immer durch.

  6. Avatar von Trueffelschwein
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Habe gerade in der Themenübersicht gesehen, das es die Rubrik "Steuerliche Aspekte" gibt. Ich glaube das dieses Thema eher darein gehört. Kann das villeicht ein Admin mal dareinschieben oder Kopieren?

  7. Avatar von guest
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Hallo Trüffelschwein,

    im Steuerrecht muss man sich - ohne auf Ihren Fall speziell eingehen zu dürfen - bei den Überschusseinkunftsarten nach dem Zu- und Abfluss richten.

    Ob das Geld dabei aus positivem oder negativem Vermögen stammt, ist dabei zweitrangig. Vergleichbar ist es mit einer Tankfüllung die über eine Kreditkarte bezahlt wird. Die Werbungskosten kann hier auch nicht die XY-Bank absetzen, welche die Tankfüllung vorfinanziert. Im Vermögen belastet ist der Kunde von Tankstelle und Kreditkartenfirma (das Vermögen bei der Kreditkartenfirma nimmt von 0 auf minus 80 Euro ab). Sollte man am Ende des Abrechnungszeitraums die Kreditkarte nicht (voll) begleichen, bleibt die Forderung der Bank dennoch bestehen. Sofern die Zinsen hieraus eindeutig den Werbungskosten zuzuordnen sind (ausschließlich berufliche Nutzung der Kreditkarte), sind auch die Zinsen hieraus absetzbar, da diese beruflich veranlasst sind. Z. B. weil der AG die Kosten nicht rechtzeitig ersetzt hat.

    Es handelt sich hierbei natürlich NUR und ausschließlich um meine persönliche Meinung, die sich aus erlebtem, gehörtem und erfahrenem zusammensetzt. Es handelt sich explizit nicht um eine Rechtsberatung.

    Viel Erfolg

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  8. Avatar von Trueffelschwein
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Hallo quest,

    das -Fazit aus deinem Beispiel kann ich leider nicht ganz nachvollziehen. Ich glaube aber daraus zu sehen, dass du der Meinung bist, das eine Vorvälligkeitsentschädigung die man bei einer Umschuldung von Objekten wo man durch die Vermietung Werbungskosten geltend machen kann bezahlt hat, absetzen kann egal woher man das Geld für diese bekommen. Hab ich das richtig gefiltert?

  9. Avatar von guest
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Man kann m. E. diesem Gedankengang so folgen. ;-)

    Der Arbeitgeber im o. g. Beispiel, der verspätet zahlt, war hier tatsächlich ein eher sehr schlechtes Beispiel, da es sich im Grunde ja um keine Werbungskosten handelt. Der AG trägt diese ja. Dieser Passus ist wirklich besser wieder zu vergessen ... ;-) Da wollte ich wohl zu viele Eventualitäten in einen Fall einbauen.

    Werbungskosten sind im Jahr der Entstehung absetzbar (also wenn die Belastung erfolgt). Die Abschreibung für Abnutzung eben im Jahr wenn das Wirtschaftsgut weniger wert ist. Die Erstattung des entgangenen Gewinns (Vertragsstrafe) ebenso.

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  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Wenn die Vorifälligkeitszinsen über einen Kredit finanziert werden, dann sind diese Zinsen genauso zu betrachten wie alle anderen Zinsen auch, entsprechend können sie abgesetzt werden, so denn vermietet wird.

  11. Avatar von eugh
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    @Trueffelschwein:
    Wenn Du den Widerruf Deines alten Darlehensvertrags durchziehst (der neue lässt sich wohl nicht widerrufen bzw. es würde wohl keinen Sinn machen?), bedenke unter den steuerlichen Aspekten bitte auch die KapESt, welche wohl auf die (irgendwann) von der Bank an Dich zurückzuerstattende VFE anfällt. Oder gilt das nur für gezogene Nutzungen, nicht aber für eine zurückzuerhaltende VFE? Ich bin mir nicht sicher.

    Auf diese Aspekte hatte ich unlängst einen StB angesprochen, der meinte, dass auf all die Rückzahlungen von Banken an Kunden nach einem wirksamen Widerruf eines Darlehensvertrages (egal, ob VFE, NAE, oder "nur" gezogene Nutzungen der Bank) keine KapESt anfiele. Naja, ich sehe es anders (siehe auch die Diskussionen dazu in den entsprechenden Nachbar-Threads hier im Forum, in den Kommentaren bei test.de und diverse Verlautbarungen des BFM) und würde das dann (wenn es mal soweit ist) besser angeben. Im Zweifel kann man ja beim Erhalt des Steuerbescheids noch Einspruch erheben etc.

    Was sagt denn Dein StB zu alledem? Oder machst Du Deine St-Erklärung selbst?

  12. Avatar von Trueffelschwein
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Ich habe einen Schwager der lange in einer StB-Kanzlei als solcher gearbeitet hat. Aktuell arbeitet er bei der Datev die ja Support für Steuerberater anbietet. Der macht die Erklärung für mich fertig. Das problem ist halt das Steuererklärungen aktuell nicht mehr sein Tagesgeschäft sind. Er ist sich nicht ganz sicher. Er sagt wir probieren es die VFE abzusetzen. Hatte halt gehofft, dass sich hier jemand damit genau auskennt.

  13. Avatar von Trueffelschwein
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    @ eugh
    Ich frage mich bei der Antwort von deinem StB wie er das meint. Ich verstehe das ganze so: Wenn ich meinen Kreditvertrag bei der Bank rückabgewickelt bekomme, ändert sich ja quasi meine Bilanz über die letzten Jahre bis hin zum ersten Tag an dem ich ein über diesen Kredit finanziertes Objekt vermietet habe. Ergo sind dann auch die Steuererklärungen der letzten Jahre hinfällig und die Summe der Rückabwicklung ist deshalb Steuerpflichtig. Ist jetzt mal rein ein Schuss ins Blau von einem Laien.
    Ich werde jetzt erst mal die 37.000€ versuchen abzusetzen und werde mal schauen was passiert. Wenn ich dann wirklich mal etwas von der Bank zurückbekommen sollte, was bei einer rückabwicklung des Vertrages dann ca. 65.000€ sein müssten, dann kann ich darauf immer noch Steuern zahlen.

    Ich werde wenn ich meinen Bescheid bekomme hier das Ergebnis posten.

    Danke für eure Antworten

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Was zahlen sie denn mit der Vorfälligkeit? Zinsen, Zinsen die der Bank entgehen und was können sie absetzen? Zinsen!!! Wo ist jetzt das Problem bezüglich der Absetzbarkeit? Meinen sie es gibt eine unterscheidliche Betrachtungsweise bei Zinsen?

  15. Avatar von guest
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Widerruf und Zinsen:

    Es handelt sich bei den zurückerstatteten Zinsen natürlich NICHT um irgendwelche Kapitalerträge (Einnahmen aus Kapitalvermögen). Es wird etwas zu unrecht verlangtes zurück gezahlt. Ggf. sind natürlich in einem solchen Fall die in Steuererklärungen gemachten Angaben in der Vergangenheit falsch, da ja keine Zinsen geflossen sind.

    Die VF-ENTSCHÄDIGUNG sind ebenso KEINE Zinsen. Es ist eine "Vertragstrafe", die bei Nichterfüllung des Vertrags anfällt. Die Bank erhält den Schaden ersetzt, den diese durch die vorzeitige Tilgung des Darlehns erleidet. So gehört ja z. B. auch eine Bearbeitungsgebühr für die vorzeitige Abwicklung des Vertrags mit zur VFE, u. a. ist damit klar, dass die VFE nicht Zins ist. Aber natürlich ist diese Vertragsstrafe auch als Werbungskosten absetzbar, da diese in Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen aus V+V steht. Man hatte ja einen Grund zur Umschuldung (geringere Zinsen oder ähnliches). Werbungskosten sind ja auch nicht dadurch definiert, dass diese unvermeidbar sein müssen: so sind goldene Wasserhähne in vermieteten Wohnungen genauso WK, wie die günstigen aus dem Aldi.

    Die aus der VFE entstehenden Zinsen sind natürlich ebenso WK, da diese in ursächlichem Zusammenhang zu den WK stehen.

    Auch hier wieder: es handelt sich um eine reine Meinungsäußerung und nicht um eine Rechtsberatung. Ich gebe nur wieder, was ich erlebt, gelesen und gehört habe.

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  16. Avatar von eugh
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Gilt das oben Gesagte nur für den Fall, dass jemand die VFE absetzen will? Oder soll die Argumentation auch darlegen, dass Nutzungen, welche eine Bank aus den Ratenzahlungen des Kunden gezogen hat und diesem nach Widerruf wieder zurückerstatten muss, nicht zu versteuern sind?

    Das wäre sehr schön, zumal es dazu vom BMF ein anderslautendes Schreiben gibt.
    Siehe BMF-Schreiben vom 27. Mai 2015 und auch diesen Artikel.

    Demnach wären Rückerstattungen der Banken an die Kunden - egal, ob unberechtigt(!) erhobene Bearbeitungsgebühren oder zurückzuerstattende Nutzungen - pauschal mit 25% KapESt zu versteuern. Oder sehe ich das falsch?


    @Trueffelschwein und alle:
    Sorry, dass das jetzt womöglich über das ursprüngliche Thema dieses Threads hinausgeht. Umso mehr freue ich mich auf weitere sachdienliche Hinweise.

  17. Avatar von Trueffelschwein
    Trueffelschwein ist offline
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Was zahlen sie denn mit der Vorfälligkeit? Zinsen, Zinsen die der Bank entgehen und was können sie absetzen? Zinsen!!! Wo ist jetzt das Problem bezüglich der Absetzbarkeit? Meinen sie es gibt eine unterscheidliche Betrachtungsweise bei Zinsen?
    Oha, wollte niemanden zu nahe treten. Finde dieses Forum hier echt Goldwert. Meine Aussage sollte nicht bedeuten, das ich hier keine Hilfe erfahren habe. Villeicht hab ich als nicht Anwalt oder als nicht Steuerberater nicht das Nowhau um alle Fakten aus den Antworten so herauszufiltern wie das andere hier können. War kein Vorwurf gegen irgendwelche Mitglieder dieses Forums oder gegen dieses selbst.
    Ich weiß nicht viel über unser Steuerrecht, und brauche da halt Antworten die ein Maschieneneinrichter und gelernter Schlosser wie ich es bin halt auch verstehen.
    nichts für ungut

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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    @ eugh:

    Eine Bank hat Kreditbearbeitungsgebühr (zu unrecht) von 1.000 Euro erhoben. Diese muss sie verzinslich zurückerstatten. Diese Zinsen sind (da man einer Bank Geld "geliehen hat") KapESt. pflichtig. Soweit dürfte der 2. Punkt des BMF - Schreibens klar sein (und laienhaft verständlich gemacht, wenn auch nicht zu 100% richtig dargestellt).

    Negative Zinsen, werden laut BMF als falsch benannt dargestellt. Laut dem Schreiben handelt es sich nicht um Zinsen, egal wie eine Bank dieses nennt. Es handelt sich, analog zu Depotkosten für Aktien und Anleihen um eine Gebühr. Wo liegt der Unterschied: Wenn es tatsächlich negative Einnahmen wären: Aktien etc. werfen 5.000 Zins ab, aus Tagesgeld erhält man negative Zinsen: -400, Werbungskosten hat man ansonsten keine, so würde der Sparerfreibetrag in voller Höhe von 801 abgezogen werden: 5000-400-801 = 3799 Euro Einkünfte KV - Nach BMF Schreiben sind die 400 jedoch Werbungskosten, also: 5000-801 (da 400<801) = 4199 Euro.

    Hat also insoweit mit der VFE gar nix zu tun.

    Aber: nur meine Meinung und keine Rechtsberatung und keine Gewähr für Richtigkeit

  19. Avatar von eugh
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Da ich finanztechnisch nicht so fit bin: Was heißt das konkret? Sowohl zurück erstattete Bearbeitungsgebühren (zzgl. Zinsen) als auch Nutzungen der Bank, welche die dem Kunden heraus kehren muss, sind KapESt-pflichtig? Und gibt es Möglichkeiten, den zu versteuernden Teil zu mindern, zB durch Erklärung der Aufrechnung oä? Wenn ich es richtig verstanden habe, wirkt sich die Berechnung der Rückabwicklung nach der Winneke-Methode (Nutzungen nur auf Zinsanteil der Raten) günstiger auf die KapESt aus im Vergleich zur herkömmlichen Berechnung (Nutzungen berechnet auf die gesamte Rate). Aber ich gebe zu, es nicht nachvollziehen zu können.

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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung vermieteter Objekte absetzbar?

    Hallo eugh,

    im BMF Schreiben steht es doch eindeutig: Überschrift: Zinsen auf rückerstattete Kreditbearbeitungsgebühren
    darunter (Abs. 2, 2. Halbsatz): handelt es sich bei dem von den Kreditinstituten zu zahlendenNutzungsersatz auf rückerstattete Kreditbearbeitungsgebühren um Kapitalerträge...

    Man gibt der Bank eine Zahlung, welche durch das BGH als nicht zulässig erachtet wird (Bearbeitungsgebühr). Diese bekommt man zurück. Die Bank hat mit diesem Betrag (viele) Jahre gearbeitet und Geld verdient. Das hätte sie nicht gekonnt, wenn sie das Geld nicht bekommen hätte. Sie hat das Geld genutzt um Geld zu verdienen. Dafür steht dem Zahlenden eine Entschädigung zu. Da der Darlehnsnehmer zunächst 1.000 Euro zahlte,d ann 1.100 Euro zurück erhielt, ist die Frage, was die 100 Euro sind. - Gemäß BMF Schreiben: Zinsen (Nutzungsentgelt...).

    Die 1.000 Euro waren nie Eigentum der Bank, diese waren immer (versteuertes) Vermögen des Darlehnsnehmers. Darauf kann natürlich nicht erneut eine Einkommenssteuer erhoben werden.

    Nach BMF-Schrieben, also wenn die Zinsen Einnahmen aus KV sind, gelten hier die üblichen Regeln zu WK / Sparerfreibetrag.

    In dem BMF-Schreiben geht man (noch) nicht auf per Widerrufsjoker rückabgewickelte Darlehnsverträge ein. Ob es hier analog anzuwenden ist, müsste ein neues Urteil ergeben, vor allem natürlich wenn die Bank freiwillig rückabwickelt, es also keine gerichtliche Entscheidung gibt, welche die Rückabwicklung regelt.

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