Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Hallo,
wir haben vor 3 Jahren eine ETW gekauft, Finanzierung läuft noch über gesplittete Darlehen (groß und klein). Nun haben wir wegen Wohnortwechsel ein EFH in Aussicht, wofür wir ein weiteres Darlehen benötigen. Unsere Hausbank, über die wir auch die Wohnung finanziert haben, hat uns den Vorgang wie folgt erklärt: Das Haus wird von der Bank zwischenfinanziert bis die Wohnung verkauft ist, anschließend wird die Zwischenfinanzierung von den beiden vorhandenen Darlehen und einem neuen dritten Darlehen abgelöst zzgl. Zinsen der Zwischenfinanzierung.
Kann mir jemand sagen, ob ich dabei nun auf meine Hausbank angewiesen bin wegen der Zwischenfinanzierung oder ob ich mir für das neue Darlehen auch Angebote von anderen Banken holen kann? Wie stehen die Chancen das unsere Hausbank auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet wenn wir ein weiteres Darlehen bei ihr aufnehmen? Würde es Sinn machen mit dem neuen Darlehen eine gebührenfreie Sondertilgung in eines der alten Darlehen vorzunehmen da der Zins aktuell etwas besser ist?
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Hallo beatnik
- Wer ist die derzeit finanzierende Bank?
- Wie viel Kapital wird nach Verkaufserlös noch für den Kauf benötigt?
- Wie hoch sind die derzeitigen Zinsen der bestehenden Darlehen?
- Haben sie die Widerrufsbelehrungen der Verträge aus 2012 mal prüfen lassen? Widerruf aufgrund fehlerhafter WRB noch möglich?
Den Vorschlag ihrer Bank kann ich nicht nachvollziehen, zumindest nicht unter dem Aspekt der wirtschaftlich günstigsten Lösung.
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Derzeitige Bank ist die Raiba. Darlehen 1 über 120.000€ mit 2.3% läuft über Bausparkasse Schwäb.Hall und ist mit zwei BSPV abgesichert. Darlehen 2 über 70.000€ mit 2.8% ist von der Raiba. Zusätzlich werden nun ca. 100.000€ benötigt. Die Widerrufsbelehrung habe ich noch nicht prüfen lassen, habe von dem Thema erst kürzlich erfahren. Da wir bereits ein Objekt am neuen Wohnort gefunden haben steht der Kauf unmittelbar bevor.
Was halten Sie für die wirtschaftlich günstigste Lösung?
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Aktueller Darlehensbetrag ca. 180.000€. Verkaufserlös der ETW wird um die 205.000-210.000 liegen. Kaufpreis der neuen Immobilie liegt bei 310.000 inkl. Kaufnebenkosten. Weitere Mittel sollen nicht eingesetzt werden da noch umfangreiche Renovierungsarbeiten anstehen.
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Innerhalb der nächsten 4 Wochen dürfte der Notartermin sein. Ab da schätze ich ca. 2-3 Monate für den Wohnungsverkauf. Lässt sich im Moment leider nur schätzen.
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Dh. sie kaufen unabhängig von einem/dem Verkauf? Für eine Finanzierungszusage - diese sollten sie vor dem Kauf gesichert haben - ist es nicht unerheblich ob sie schon einen Käufer für ihre Immobilie - der ggf. ebenfalls gezeichnet hat - haben oder nicht.
Ggf. wird der zu zahlende Kaufpreis eher fällig, dh. sie haben vorübergehend - oder nehmen das in Kauf - die Belastung für das neue Darlehen und für das alte Darlehen.
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Richtig, für die ETW gibt es noch keinen Käufer. Daher die Zwischenfinanzierung bis die ETW verkauft ist. Die alten Darlehen müssen wir ja behalten da sonst eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt wenn ich das richtig verstehe. Die Frage ist nun, ob eine andere Bank auch Interesse daran hat oder ob diese Konstellation nur mit unserer bisherigen Bank möglich ist? Bzw. haben sie einen besseren Vorschlag?
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Grundsätzlich hat eine andere Bank als die derzeitige Grundschuldbank dann kein Interesse, da die alte Schuld ja die erste Rangstelle besetzen wird und beide Darlehen dann im Verhältnis zum Wert der Immobilie noch keinen guten Auslauf haben wird. Somit wäre die Grundschuld im zweiten Rang - zumal man die GS im ersten Rang höher bewerten wird - mit einem unheimlichen Risiko belastet, da die erste Rangstelle (auch wenn beim Pfandtausch natürlich nur die Valuta einzutragen ist) immer als erstes befriedigt wird, sollte es zu einer Drittverwertbarkeit kommen und da sind nicht nur die eingetragenen GS einzufordern, sondern auch die Grundschuldnebenzinsen, die sich in der Regel auf 12% -17% belaufen.
Ob aber Vorfälligkeitszinsen bei vorzeitiger Ablösung überhaupt anfallen sollten sie prüfen lassen, denn möglicherweise lässst sich das Darlehen noch widerrufen. Es müsste dann ja nicht zu einem Rückabwicklungsschuldverhältnis führen, man kann sich dann ja auf Ausstieg ohne VFE vergleichen, was derzeit immer besser möglich wird, da die Banken verhandlungsbereit werden.
Gerne können sie mir die Verträge mal zur Prüfung per Mail zukommen lassen, dann haben sie eine bessere Planungssicherheit und ggf. ganz andere Möglichkeiten.
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Meine Sie es ist möglich in das neue Darlehen eine Sondertilgung für die bestehenden Darlehen einzubauen oder wird sich die Bank darauf nicht einlassen?
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Meine Überlegung war folgende. In die beiden vorhandenen Darlehen können pro Jahr gebührenfrei bis 10.000€ Sondertilgungen eingezahlt werden. Da das neue Darlehen wohl einen besseren Zins haben wird als die beiden vorhandenen, war nun die Überlegung anstatt der benötigten 100.000€ besser 120.000€ aufzunehmen um dann in beide vorhandenen Darlehen jeweils 10.000€ zu tilgen. Dadurch sollten sich doch die Schulden zugunsten der besseren Zinsen "verlagern" lassen oder habe ich hier einen Denkfehler bzw. ist dies nicht möglich / üblich?
AW: Von der ETW ins EFH - nur über selbe Bank möglich?
Einen grossen Denkfehler. Die Konditionen für das neue Geld werden dann noch schlechter, da der Beleihungsauslauf um 20.000 Euro schlechter wird. Dieser ist ohnehin schon sehr hoch, da insgesamt nicht viel getilgt wurde und soweit ich das nachvollziehen kann nicht viel getilgt wurde oder das Haus einen geringeren Verkaufserlös erzielt.
Zu dem kann man doch nachträglich an einem alten Vertag nicht etwas verändern.
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Ich habe im Moment einen ähnlichen Fall.
Wir haben im September 2013 eine ETW gekauft, wollen uns aber vergrössern in ein EFH. Finanziert wurde über die Sparkasse/LBS. Letztes Jahre war dies noch kein grosseres Problem. Die bestehende Finanzierung würde aufgestockt werden, solange die ETW nicht verkauft ist würde der Betrag für das EFH zwischenfinanziert. Leider konnten wir diese Immobilie dann nicht erwerben weil sich der Verkäufer für einen anderen Käufen entschieden hatte.
Als wir dann ein zweites Mal angefragt hatten für eine andere Immobilie, kam die Auskunft von der Bank, dass sie erst den Wert der Wohnung schätzen müssen bevor sie irgendeine Aussage treffen können. Desweiteren wurde mir gesagt, dass sie die Finanzierung nur machen wenn wir die Wohnung über sie verkaufen (inkl. Provision), auf den Verkaufspreis hätten wir auch keinen Einfluss mehr.
Nun frage ich mich ob die ganze Aktion so überhaupt in Ordnung wäre, für mich klingt das ganz nicht wirklich seriös.
Habe von der Rechtschutzversicherung die bestehenden Verträge prüfen lassen, hier kam leider auch nur die Aussage dass die Verträge nochmals durch einen Fachanwalt geprüft werden müssen und gegebenenfalls eingeklagt werden müssen.
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