Baufinanzierung für Dummies

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  1. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard Baufinanzierung für Dummies

    Hallo liebe Finanzexperten,

    nach etlichen Beratungsterminen bzgl. meiner Baufinanzierung fühle ich mich im Prinzip schlechter informiert als vorher.
    Ich habe einige Beiträge in diesem Forum gelesen, als nützlich empfunden und hoffe dass auch mir ein wenig auf die Sprünge geholfen werden kann.

    Die Geschichte ist etwas komplex, aber ich gebe mir Mühe sie verständlich widerzugeben.
    Die Immobilie um die es sich handelt, wurde in 2014 von meiner Mutter und ihrem damaligen Lebensgefährten erworben.
    Es ist ein großes Haus (Baujahr 64), mit 3 Wohneinheiten. 2 werden privat genutzt und eine steht zur Vermietung.
    Der Wert der Immobilie beträgt im derzeitigen Zustand (nahezu Rohbau) rund 200000,-€. Einige große Investitionen sind bereits in diesen 200000,-€ inbegriffen (Dach, Fenster, Heizung).
    Das Haus soll KfW55 Standard erhalten und die entsprechenden Förderungen sind beantragt, aber noch nicht eingefordert (Gesamtfördermittel 37500 €)
    Wertanalyse der Bank - 390000€ nach Fertigstellung.
    Derzeitiger Plan:
    1. Wohneinheit - Mutter +Lebensgefährte
    2. Wohneinheit - meine Freundin (24) + ich (28)
    3. Wohneinheit - Vermietung an Dritte

    Um meine Wohneinheit "bewohnbar" zu machen habe ich damals ein Annuitätendarlehen über 80000,- bei meiner Hausbank unterzeichnet.
    Zu diesem Zeitpunkt wurde auch eine Grundschuld über 200000,- € eingetragen. Diese sollte nur als Sicherheit dienen und nicht aktiv zur Finanzierung.

    Der Lebensgefährte meiner Mutter ist mittlerweile nicht mehr aktuell, was mich veranlasste seinen Teil (die ideele Hälfte) zu kaufen.
    Kaufpreis: 100000,- €
    Ausstehende Investitionen für mich: ca. 180000,-€

    Macht eine zu finanzierende Gesamtsumme von 280.000 €
    Es besteht ein Bausparvertrag über 50000,- (Guthabenszins 1,00 % und Sollzins 1,95%) der aber erst mit ca. 14000€ bespart ist.
    Die Fördermittel der KfW bekomme ich zu min. 50%
    Die Mieteinnahmen von ca. 300€ Kaltmiete bekomme ich

    Mein durchschnittliches Nettogehalt liegt bei 2400,- wobei Sonderzahlungen wie (Prämien, Weihnachts- & Urlaubsgeld) nicht berücksichtigt sind.
    Ein Auto muss ich aufgrund eines Firmenwagens nicht finanzieren.

    Die Einkünfte meiner Freundin möchte ich zunächst nicht berücksichtigen.

    Die Finanzierung möchte ich so wählen, dass ich auch weiterhin etwas zur Seite legen kann.
    Beim derzeiten Zinsniveau macht meiner (laienhaften) Ansicht nach, eine lange Zinsbildung Sinn. Bspw. eine 20-jährige Zinsbindung.

    Mir wurden diverse Angebote gemacht, aber wenn ich ehrlich bin, fällt es mir schwer zu differenzieren und eine kluge Entscheidung zu treffen.

    Exemplarisch dieses Angebote:

    TA-Darlehen in Kombination mit Annuitätendarlehen:

    Annuitätendarlehen:
    Darlehensbetrag: 80000€
    Geb. Sollzins: 1,35% (Effektiv 1,36%)
    Sollzinsbindung: 8 Jahre
    Restschuld: 67000 €
    Monatliche Annuität: 235,-€
    Sondertilgung 5% und einmalige Sondertilgung über 37500€ (KfW- Fördermittel)

    TA-Darlehen:
    TA-Darlehen: 200000€
    Laufzeit TA: 10 Jahre
    Gebundener Sollzins: 0,7 %
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    effektiver Jahreszins: 0,75

    Bausparkonto:
    Bausparsumme: 200000€
    Guthabenszins: 0,1%
    Zuteilung bei: 43%
    Sollzinsberechnung und 100 % Auszahlungen: 2,15%
    Effektiver Jahreszins ab Zuteilung: 2,44%

    Monatlicher Sparbetrag 2016-2026: 751€ + 116,67€ Sollzinsrate
    Monatlicher Sparbetrag 2026-2036: 1023€

    Tilgungsdauer des Bauspardarlehens beträgt 10 Jahre, 2 Monate
    Gesamtlaufzeit 20 Jahre und 2 Monate

    Bausparguthaben: 88423€
    Bauspardarlehen: 111576€

    Kosten BSV:

    Abschlussgebühr 2000€
    Jahresentgelte 131€
    Sollzinsen 12680

    Gesamt 14811€
    abzgl. 434 Guthabenszins

    14376,- €


    Kosten TA-Darlehen:
    14000,40 €

    Summe der Kosten aus TA-Darlehen und Bausparvertrag ab Berechnungsbeginn: 28377,-€




    Ich stehe diesem Vorschlag skeptisch gegenüber, und hätte gern eine fundierte Meinung.

    Meiner Einschätzung nach wäre für mich ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung sinnvoller.
    Dieses auf zwei Darlehen gesplittet und hin und soweit möglich mit Sonderzahlungen gespeist.

    Das Management meiner Finanzen gehört nicht gerade zu meinen Lieblingsbeschäftigungen und daher bin ich anfällig für falsche Beratungen.

    Ich freue mich über jede Rückmeldung und bedanke mich im Voraus,

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Hallo Finanzkrise87,

    willkommen, dann wollen wir ihnen mal helfen, bevor wir das können muss aber erst mal geklärt werden was denn jetzt schon beantragt wurde, was auf dem Haus für Grundschulden lasten, wie die Eigentumsverhältnisse derzeit aufgeteilt sind und warum - wenn z.B. schon KfW beantragt wurde - jetzt noch mal 280.000 Euro benötigt werden.

    Möglicherweise ist das alles ganz logisch, aber so wie sie das beschrieben haben kann ich die Istzututaion und ihr Anliegen überhaupt nicht nachvollziehen.

  3. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Hallo noelmaxim,

    auf dem Haus lasten keinerlei Grundschulden. Die Grundschuld über 200000€ wurde damals beim Kauf direkt ins Grundbuch eingetragen und sollte als Sicherheit dienen, falls das Eigenkapital nicht ausreicht, mit dem die Immobilie finanziert werden sollte. Die Eintragung der Grundschuld sowie die Beantragung der KfW-Förderung fand statt, als ich selbst noch nicht aktiv im Planungsprozess involviert war. Jetzt muss ich die Gegebenheiten so akzeptieren. Die KfW-Förderung ist ein zweckgebundener Zuschuss in Höhe von 25% auf 150000€ förderfähige Investionskosten - sprich 37500€.

    Eigentumsverhältnisse:
    50% Mutter - 50 % Sohn (ich)

    Mein Anteil wurde erst kürzlich erworben. Um diesen erwerben zu können, muss ich dem ehemaligen Lebensgefährten meiner Mutter seinen hälftigen Teil abkaufen.
    Wert des Objektes 200000€, macht einen Kaufpreis für meine 50% = 100000€

    Da das Haus aber wie gesagt noch bzw. wieder im rohbauähnlichen Zustand befindet müssen für die Sarnierung weitere 180000€ kalkuliert werden.

    Es besteht bereits ein Darlehen über 80000€ bei der Hausbank, wovon aber noch nichts in Anspruch genommen wurde, außer die dahinrinnende Sollzinsbindung.
    Die Hausbank ist natürlich an einer weiteren Finanzierung interessiert und würde dieses Darlehen (über 80000€) löschen, wenn man den Abschluss für die größere Summe auch in deren Hause macht.

    Als Außenstehender ist mit Logik die Situation nicht leicht zu verstehen. Bei Fragen bitte einfach fragen. Ich hoffe ich konnte noch ein wenig Licht ins Dunkle bringen.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Bin ja jetzt durch die weiteren Erklärungen im Thema, hatte mir das exakt so gedacht, aber so ist es bestätigt. Der Hinweis auf bereits eingesetztes Eigenkapital hatte gefehlt, dann wäre es klar gewesen.

    Der derzeitige Rohbau ist also 200.000 Euro wert, 180.000 Euro werden noch benötigt, wovon 100.000 Euro der ehemalige Lebensgefährte ihrer Mutter bekommt, 160.000 Euro (Rest 80.000 von den zu beantragenden 180.000 Euro und 80.000 Euro Euro die schon beantragt sind aber noch nicht abgerufen sind) reichen dann für die Fertigstellung aus?

    Sie haben die 50% bereits noteriell gekauft, wenn müssen die denn belegt werden?

    Wer ist der Darlehensnehmer der 80.000 Euro?
    120.000 Euro Grundschulden können abgetreten werden, weil ja nur 80.000 Euro bei der Sparkasse derzeit beantragt und demnächst nach Auszahlung valutieren werden?

    Das mit KfW verstehe ich noch nicht ganz, haben sie dafür auch ein Darlehen aufgenommen? Wp kommt der Zuschuss her und wann wird dieser wofür gezahlt?

  5. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    So ganz passt es noch nicht, aber wir kommen der Sache näher.

    - Der Rohbau ist 200000 wert, das passt
    - Die Hälfte dieses Rohbaus habe ich für 100000 € noteriell gekauft (bis 29.02. muss belegt werden)
    - Die andere Hälfte des Rohbaus gehört meiner Mutter, die ihren Teil bereits durch Eigenleistung in 2014 bezahlt hat
    - Der Rohbau soll kein Rohbau bleiben und daher benötige ich zu den 100000 Euro Kaufpreis, weitere 180000 Euro für Sarnierung/Renovierung bishin zur Fertigstellung

    Gesamtfinanzierungsaufwand 280000 Euro nur für mich.

    Der Darlehensnehmer der bestehenden 80.000 bin ich. Diese 80.000 wurden in der Rechnung der Bank nicht miteinbezogen, sondern als gegenstandslos betrachtet. Die Rechnung stammt auch von meiner Hausbank, welche das bestehende Darlehen zurücknehmen würde, wenn sie den Zuschlag für das Darlehen mit Gesamtvolumen 280.000 Euro bekommen würde. Bei jeder anderen Bank hätte ich vermutlich ein Problem durch das bestehende Darlehen bei der Hausbank.

    Es können problemlos die 200000 Grundschuld abgetreten werden, weil derzeit keinerlei Belastung auf dem Haus ist. Auch die fehlende Differenz zum Gesamtvolumen (Gesamtvolumen 280.000 - 200.000 Grundschuld = 80.000) von 80.000€ könnte ohne Zweifel eingetragen werden. Meine Mutter zahlt ihren Teil an Sarnierungskosten komplett aus eigener Tasche und ist somit nicht auf eine Grundschuld für Darlehen angewiesen. Die Bank hat das Objekt mit einem Gesamtwert nach Fertigstellung von 390.000 € bewertet. Da wäre also genug Luft nach oben.

    Für die KfW wurde kein Darlehen aufgenommen. Wir lassen uns nach Erbringung von Leistung die im Verbund mit der energieeffizienten Sarnierung stehen, 25% von der KfW rückerstatten.
    Wenn wir bspw. 10000€ für Außendämmung ausgeben, die Voraussetzung ist den beantragten Energiestandard zu erreichen, bekommen wir 2500€ für diese Maßnahme von der KfW erstattet. Im Gesamten liegt die Summe förderfähiger Leistungen bei 150.000€ - sprich die maximale Förderung von 25% liegt bei 37.500€.

    Ich hoffe es wird wieder ein wenig heller im Dunkel

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    noch nicht ganz, passt ja aber schon ganz gut

    Wo ist das KfW Darlehen besichert? Sie sagen doch das Haus wäre lastenfrei?

    Warum lassen sie die 80.000 Euro nicht auszahlen und belassen sie da und holen sich nur 200.000 Euro neu?

  7. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Es gibt kein Darlehen bei der KfW. Lediglich einen bewilligten Antrag auf die beschriebenen Fördermittel.
    Die Alternative wäre ein zinsgünstiges Darlehen gewesen, was aber gesamtheitlich teurer gewesen wäre.

    Wenn es sinnvoll ist, spricht nichts dagegen das bestehende Darlehen zu behalten.
    Hier habe ich aber schon 1 Jahr Sollzinsbindung verloren.

    80000 Euro Darlehen
    1,2 % Sollzinsbindung
    5 Jahre
    Restschuld nach 5 Jahren 59000€
    Monatliche Rate 420 €

    Meinen bestehenden BSV (50.000€) hätte ich mit 200€ pro Monat weiter bespart.
    Der BSV wäre nach Sollzinsbindung (31.12.2019) zuteilungsreif gewesen und die Restschuld hätte ich mit dem Bauspardarlehen abbezahlt.

    Die Monatliche Belastung durch dieses Darlehen beträgt 620€ und mir ist bereits 1 Jahr Sollzinsbindung verloren gegangen.
    Möchte nicht mehr als 1100€ monatliche Belastung eingehen. Und 480€ Euro Abtrag für ein 200.000€ erscheint mir ungeeignet.

    Aber vielleicht kann mich jemand eines besseren belehren. WIe gesagt, ich bin dankbar für jeden Tipp.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Die Überlegung mit den 80.000 Euro auf 5 Jahre, dann Ablösung durch den BSV kann man ja grundsätzlich anstellen, wenn man nur diese 80.000 Euro benötigt, dass hat sich für sie ja aber erledigt, da sie mehr benötigen, insofern passt dieser Baustein überhaupt nicht ins Verhältnis zu den jetzt fehlenden weiteren Mitteln.

    Haben sie in dem 80.000er Darlehen eine Tilgungssatzänderungsoption?

    Grundsätzlich würde ich die 200.000 Euro langfristig auf 20 oder 25 Jahre finanzieren und das 80.000 Euro Darlehen (die Restschuld) gleich als Forwarddarlehen mitfinanzieren, so gilt dieses Darlehen nicht als Vorlast, da es von der Bank in 4 Jahren abgelöst wird.
    Die Tilgung würde ich heruntersetzen, mindestens wären so aber schon die 200 Euro für den Bausparvertrag eingespart, da die Restschuld nach 4 Jahren zur Ablösung bereit steht.

    Alle Darlehen würde ich mit Tilgungssatzänderungs-, und Sondertilgungsoptionen versehen. Evt. würde ich die 200.000 Euro entsprechend dem Vermietungs-, und Eigennutzungsanteil aufteilen. Ein Darlehen mit einer sehr hohen Tilgung versehen, ein Teil geringer, entsprechend sind die Schuldzinsen aus dem gering getilgten Darlehen zu der 2% AfA und weiteren anfallenden Kosten steuerlich den Einnahmen entgegen zu setzen.

    Denke sie werden da hervorragende Konditionen bekommen, sichern sich die Zinsen ohne große Bausparfaxen langfristig, sind und bleiben in der Tilgung flexibel. Steuerlich können sie sich mit einem Darlehensteil mit geringer Tilgung gesund aufstellen, nutzen die 80.000 Euro und sichern diese gleich mit ab. Benötigen dafür den Bausparvertrag als Zinssicherungsinstrument nicht mehr und sparen 200 Euro Liquidität, da der Anschlusszins über das Forward gesichert ist. Gleichzeitig sichert das Forward ihnen Erstrangkonditionen, da die Bank die die 200.000 Euro gibt den ersten Rang vertraglich zugesichert nach 4 Jahren auch besetzt.

  9. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Zunächst mal danke für Ihre Ratschläge!

    Wenn es nicht zuviel Aufwand macht, würde mich interessieren, wie ein solches Modell für mich aussehen könnte.

    Auch wenn Sie jetzt vermutlich die Hände über dem Kopf zusammenschlagen, muss ich erst nachsehen ob eine Tilgungsänderungsoption besteht.
    Mir ist aber auch nicht ganz klar wie Sie das Forward Darlehen einbeziehen wollen? Kann das bestehende Darlehen entsprechend geändert werden?

    Den bestehenden Bausparvertrag würden Sie nicht mehr besparen, oder nur noch mit den VWL, sondern das Geld für die Tilgung der Darlehen verwenden, richtig?

    1. Darlehen - Annuitätendarlehen für Eigennutzung z.B. 160.000 € auf 20 Jahre zinsgebunden (niedrige Tilgung, Tilgungsänderungsoption, Sondertilgung )
    2. Darlehen - Annuitätendarlehen für Mietwohnung z.B. 40.000 € auf 10 Jahre zinsgebunden (hohe Tilgung, Tilgungsänderungsoption, Sondertilgung ), Steuerlich geltend zu machen.
    3. Darlehen - Forwarddarlehen 80.000€. Tilgung von aktuell 5% auf bspw. 2% herabsetzen. Erst in 4 Jahren Darlehen in Anspruch nehmen?
    4. BSV - nur noch mit VWL besparen

    Von dem TA-Darlehen ist in meinem Fall also abzuraten? Die Gesamtkosten sehen auf den ersten Blick ja interessant aus.

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Punkt 2. definitiv niedrige Tilgung, da du die Sollzinsen von den Steuern absetzen kannst

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Aus dem mir zur Verfügung stehenden monatlichen Zins-, und Tilgungskapital tilge ich den eigengenutzen Anteil der Wohnanlage hoch und den steuerlich getend zu machen Anteil gering. Das spreche ich vorher mit dem Steuerberater durch, damit die Darlehen entsprechen zu trennen und somit steuerlich aufzuwenden sind.

    Ich tilge über einen gewissen Zinszeitraum Teile der Gelder nie, entsprechend kann ich diesen Teil separieren, um den eigengenutzen Anteil hoch zu tilgen. Mir geht da an Tilgung nichts verloren, selbst wenn auf einem Kontoauszug nach Ende der Zinsfestschreibung noch die gleichen Summe steht wie zu Beginn der Zinsfestschreibung. Entsprechend wurde die andere Summe höher getilgt und da das den eigengenutzen Anteil betrifft macht es steuerlich auch noch Sinn.

    Mich stört nicht der tilgungsausgetzte Darlehenszins, dieser ist sehr gering und gut, mich stört das Tilgungskapital was schlecht verzinst in den Bausparvertrag gehen muss. Habe ich dieses Tilgungskapital für die Entschuldung meines eigengenutzen Anteils zur Verfügung, lässt sich wirtschaftlich gesehen ein besseres Finanzierungsmodell entwickeln, als es mit diesen Vorausdarlehen möglich ist. Die 0,7 % sind eine Mogelpackung, ich lasse mich von diesem Zinssatz nicht überzeugen, denn effektiv ist er viel höher, berücksichtigt man den Tilgungsanteil, der in den BSV gehen muss.

  12. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Vielen Dank nochmal für die Tipps, sehr hilfreich.

    Ich habe mit meinem Steuerberater gesprochen, der mir auch zu dieser Art der Finanzierung geraten hat!

    Die 37.500€ der KfW würde ich versuchen als einmalige Sonderzahlung einfließen zu lassen. Beim letzten Vorschlag der Bank war dies auch ein Option, ich hoffe das bekomme ich auch bei dieser Variante bewilligt.

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Zu der Finanzierung der Sparkasse oder zu dem vorgeschlagen Konzept?

    Ein Steuerberater kann bzw. sollte lediglich das Konzept vorgeben, eben aus der steuerlichen Komponente bzw. aus diesen Gesichtspunkten heraus, nicht aber die Finanzierung als solches, denn das ist nicht sein Beritt.

  14. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Nein, die Finanzierung als solche stand gar nicht zur Diskussion.

    Lediglich das Konzept:
    Ein großes Darlehen zur Finanzierung des eigengenutzten Anteils und ein separates für die Mietwohnung, um den steuerlichen Vorteil zu sichern.
    Es gibt wohl auch die Möglichkeit ein Gesamtdarlehen zu nehmen, aber das macht in meinem Fall kein Sinn, weil die Mietswohnung ein Anbau ist welcher später einen schlechteren Standard hat als die eigene Wohneinheit.
    Wenn beide Einheiten in etwa vergleichbar wären, hätte er mir zu dieser Variante geraten: 150 qm² Eigen + 70 qm² Mieten = 220 qm² Gesamt. Anteil der Mietwohnung wären 31,38 % welche ich steuerlich geltend machen könnte.

    Aber wie gesagt, in meinem Fall ist es besser aufzusplitten. Er hat mir auch erklärt wie ich die Rechnung anstelle.

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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Gut, soweit waren wir ja schon, denke das habe ich ganz im Sinne des Steuerberaters vorgeschlagen.

  16. Avatar von Finanzkrise87
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Ich benötige Vorschläge die in meinem Sinne sind

    Ich habe der Bank nun die Aufgabe gegeben, dass Sie mir ein Alternativvorschlag nach diesem Konzept ausarbeitet.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung für Dummies

    Dann warten wir mal ab, was die Sparkasse sich da so einfallen lässt, wenn man denen als Laie sagen muss, wie sie was zu handhaben haben. Denke mal dass das jetzt nach Aufforderung durch sie mehr zu ihrem Interesse als zu dem der Sparkasse sein wird.

    Geht mit mir so einer um wenn ich ein Auto kaufen will - wovon ich auch keine Ahnung habe - gehe ich da so wieder raus wie ich reingegangen bin sollte ich das merken. Vertrauen sieht da bei mir anders aus, müsste ja Angst haben das Auto fährt bei den Gängen 1 bis 5 auf einmal rückwärts und beim Gang R vorwärts
    Gar nichts auszuhalten ich müsste dann da mal wieder hin, weil ich was zu reklamieren habe oder einfach mal Garantie fällig ist oder eine Inspektion fällig wird!!!

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