Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

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  1. Avatar von Max86
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    Standard Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Hallo zusammen ich wollte euch mal fragen wie ihr die Lage einschätzt.

    Also ich habe zur Zeit noch einen Konsumkredit in höhe von 35.000. Ich und meine Frau haben schlicht und ergreifend viel zu lange über unsere Verhältnisse gelebt. Seit ca 2 Jahren sind wir zur Vernunft gekommen und haben uns 30.000 € angespart. Jetzt wollten wir uns eine Wohnung für 120.000 kaufen. Wir haben bei vielen Banken angefragt und warten nun auf eine Antwort. Was glaubt ihr wird sich eine Bank dieser Finanzierung annehmen? Einkommen ca. 3.500 Netto und wir wohnen mietfrei. Die Wohnung wollen wir vermieten.

  2. Avatar von bobodda
    bobodda ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Hallo Max86

    Als erstes einmal Glückwunsch zu "der Einsicht". Ich wünsche Ihnen auf Ihrem Wege viel Glück.

    Insgesamt wird sehr gerne geschaut, ob eine "Nettoverschuldung" vorliegt. 5000 Eur ist definitiv nicht positiv, aber noch im "neutral-nahen Bereich".
    Also nicht wirklich schlimm.

    Hätten Sie nicht das Gesparte, würde es sicherlich auch schwieriger werden.

    In Ihrem Fall ist aber die Immobilie eher im niedrig preisigen Bereich und Ihr Einkommen relativ gesehen ordentlich.
    Zumal ja noch eine Miete hinzukommen wird.

    Davon ab, wird der Auslauf der Finanzierung - selbst wenn ein Makler dabei sein sollte - mit ca. knapp 90% nicht wirklich schlecht aussehen.

    Da sollte eigentlich butterweich klappen (mit den Info's, die vorhanden sind).

    Ich würde nach der Finanzierung mal gucken, ob der Ratenkredit das Beste ist, was es für Sie gibt.
    Eventuell versuchen Sie die Finanzierung der Wohnung so aufzubauen, dass Sei erst einmal eine niedrige Tilgungsrate habe und
    versuchen so schnell wie möglich den vermutlich teureren Ratenkredit los zu werden.

    Zumal die Zinsen ja keine "Kosten aus Vermietung und Verpachtung sind.

    Viel Erfolg

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Wo wohnen sie denn mietfrei?

    Eigenkapital in dieser Grüßenordnung ist bei Vermietung von Immobilien und dem avsisierten Kaufpreis aus steuerlichen Gründen nicht immer sinnvoll, zumindest nicht mit direkten Abzug.

    Sinnvoll kann es sein, das EK nicht direkt einzusetzen, sondern als Ersatzsicherheit - z.B. in einem Bausparvertrag eingezahlt - abzutreten. Dann können sie die hohen Zinskosten in der Nachsteuerbetrachtung steuerlich komplett geltend machen und bekommen in der Vorsteuerbetrachtung durch die Abtretung einen Beleihungsauslauf, der gute Konditionen generieren lässt.

    Bei welchen Banken haben sie bisher angefragt? Was haben sie angefragt? Konditionen oder die Zusage.

  4. Avatar von Max86
    Max86 ist offline
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    Standard AW: Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Vielen Dank für die Antworten.

    Was mich so stutzig macht, ist die aussage von einem Berater bei Check24.

    Er meinte das zwar mein Bonitätsscore in ordnung ist, aber der von meiner Frau total im Keller und das die Banken diese Wohnung auf 105.000 schätzen. Desweiteren gelten für Baufinanzierungen als Kapitalanlage ganz andere Bedingungen, und deshalb wollen die Banken bei mir einen noch höheren Eigenkapital Einsatz.

    Als wir dann in konkreten Verhandlungen mit einer Bank waren haben sie die Entscheidung 2 tage lang rausgezögert mit der Begründung der Urlaubszeit. Heute haben sie sich gar nicht erst gemeldet...

    Ich habe jetzt den Notartermin verschieben müssen und bin heute alle Banken in der Umgebung abgefahren und ihnen meine Lage erklärt. Jetzt sitze ich hier wie auf heißen Kohlen und weiß nicht was mich erwartet.

    Ich war heute bei der Sparkasse, Volksbank, Postbank und Commerzbank. Ich hatte alle Unterlagen dabei und habe direkt nach einer Zusage gefragt.

    Mietfrei wohne ich in einer Wohnung die meinen Eltern gehört.

  5. Avatar von bobodda
    bobodda ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Beim sogenannten "Kapitalanleger" wird sehr häufig ein höheres Einkommen vorausgesetzt.
    Hier sind gerne mal EUR 3000 als Minimum vorhanden. Aber ja auch da.

    Höheres Eigenkapital. HHmm möglich ist alles - wirklich Sinn macht es nicht, denn das Risiko wird ja über den Zins "bepreist".

  6. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Hallo,

    mein erster Gedanke war auch:

    Als Renditeobjekt-> möglichst wenig EK und die Schuldzinsen steuerlich absetzen.

    Vielleicht können ja die Berater hier im Forum Euch ein gutes Konzept anbieten.


    Andere Frage, die ich mir gerade stelle:
    Wieviel Zinsen zahlt Ihr denn auf den Ratenkredit ?

    Wäre es nicht u.U. besser, diese Schulden abzulösen ? dann hättet Ihr ja eine "garantierte Sofortrendite" über die nicht mehr zu zahlenden Schuldzinsen des Kredits, während die Immobilie ja auch ein gewisses Risiko birgt.

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung trotz Konsumkredit aber mit Eigenkapital

    Kapitalanlegerkriterien - so sie denn angesetzt werden - gehen bei ledigen ab 54.000 Euro brutto los. Dieser Banken muss man sich aber nicht bedienen, um mit einem geringeren, aber noch ausreichenden Einkommen ein positives Kreditvotum erzielen möchte.

    Diese ganzen Spießrutenläufe können sie sich eigentlich ersparen, wenn sie sich an einen erfahrenen Finanzierungsmakler wenden. Ggf. hat der scheinbar lustlose und sich gestörte Herr bei Check 25 die Immobilieneinwertung nach dem Ertragswert vorgenommen. Wie er auf die Einschätzung ihrer Bonität kommt, bzw. was für einen Bonitätscheck er da durchgeführt hat, erschließt sich mir nicht. Wenn sie solche Vergleichsportale bevorzugen, dann nehmen sie die Interhyp. Die verkomplizieren nicht und haben auch keinen Bauchladen wie Check 26. Da sitzen Baufinanzierungsexperten und keine Bauchhändler.

    Wenn sie alles richtig machen wollen, dann wenden sie sich an unabhängige Finanzierungsmakler die auch noch Lust, Zeit und Muße haben öffentlich anderen zu helfen, sich präsentieren und ihre Kompetenzen allen zugänglich machen. Dies individuell und auf allen "Kanälen" und zu jederzeit persönlich.

    Bei ihnen muss ein Konzept her, wo ein Steuerberater mit eingebunden ist, zumindest dieses abgesegnet hat. Mit dem Guthaben könnt man z.B. einen BSV bestücken, der in 15 Monaten zuteilungsreif ist. Die Höhe setzt sich aus dem Guthaben/der Einzahlung zzgl. der Restschuld des vorhandenen Kredites in 15 Monaten zusammen. Das nennt man dann die Bausparsumme. Dieser BSV wird als Sicherheit hinterlegt, insofern ist der Beleihungsauslauf für die Vorsteuerbetrachtung (günstigster Zinssatz) schon mal gesenkt und die Tilgung geht in einen weiteren BSV, damit für die Nachsteuerbetrachtung die gesamten Zinsen gleichbleibend steuerlich geltend gemacht werden können. Nach 15 Monaten wird der aufgefüllte BSV zugeteilt, das Bausparguthaben wird als weitere Sicherheit für die Hypothek der ETW wieder zur Verfügung gestellt, ggf. wieder in einen BSV oder aber - sollte es dann wieder etwas mehr Zinsen am Markt geben auch in einer festverzinslichen Anlage. Mit dem gekauften Bauspardarlehen aus dem zugeteilten Vertrag lösen sie dann den teuren Konsumenten Kredit ab.

    Je nachdem wann sie die vermietete Immobilie bezahlt haben wollen (dabei ist die steuerliche Komponente immer zu berücksichtigen) kann das Eigenkapital und als Sicherheit hinterlegte Kapital auch zur Schuldentilgung verwendet werden. Das kann dann Sinn machen, wenn sie z.B. in die Wohnung einziehen und zum Eigennutzer werden und die steuerliche Komponente keine Rolle mehr spielt oder sie sich mit den Mietern nicht mehr rumärgern möchten, quasi kein Vermieter mehr sein möchten. So kann dann, je nach Überlegungen und Lebensplanungen, das EK nach 15 Monaten auch in den anderen BSV fließen, um dann mit den monatlichen Einzahlungen (das sind ja die Tilgungsleistungen der Hypothek) eine Zuteilung zu erwirken, wo dann die Bausparsumme (Bausparguthaben und Bauspardarlehen) die gesamt Hypothek ablöst. Da wird dann noch ein mikriges Bauspardarlehen (je nach tarif zu 1,25%) zurück gezahlt. Dieses könnte man als Konzept wählen, wenn sie beabsichtigen in 1/2/3 Jahren die Wohnung selber zu beziehen oder das mal die Kinder tun werden, wo die steuerliche Komponente auch nicht mehr so entscheidend ist.

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