Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

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  1. Avatar von tneub
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    Standard Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Hallo in die Runde


    Zum Hintergrund
    Ich habe eine Baufinanzierung 165T€ mit 15 jähriger Zinsbindungsfrist bis Januar 2028. (Zinssatz 2,9%)
    Daneben existiert ein KFW Darlehen 50T€ mit 1,4% Zins und einer Zinsbindungsfrist bis Januar 2023.
    Diesen KFW Kredit könnte ich jederzeit teilweise/voll tilgen.
    Ursprünglich hatten wir ein Gesamtdarlehen von 215T€ (165T€ + 50T€). Nach Sondertilgung werden wir im Januar 2017 einen Darlehensstand von 121T€+ 46T€ haben.
    Verkehrswert dürfte vermutlich irgendwo zwischen 250T€ und 260T€ liegen.


    Aufgrund der aktuellen Zinslage zielen meine langfristigen Überlegungen dahingehend ab, ob ich bei der Bank anfrage, den KFW Kredit durch einen neuen Baukredit mit aktuellen Konditionen abzulösen.
    Ich bin mir bewußt, dass das natürlich nur bei der aktuell finanzierenden Bank funktioniert. Wenn diese Bank schlechte Konditionen aufruft/nicht will, scheitert das ganze.
    Vorteil für die Bank ist, dass sie selber an den Zinsen verdient, statt nur die Provision für die KFW-Durchleitung zu kassieren. Es könnte also durchaus Interesse da sein.

    Variante 1:
    Mit einer 10 jährigen Zinsbindung für das neue Darlehen hätte ich den Vorteil, dass ich mir den aktuellen Zinssatz langfristig sichern kann.
    Auf der anderen Seite verbaue ich mir vermutlich einen Banken-Wechsel nach 10/10,5 Jahren.
    Wenn alles gut läuft, hätte ich für den Hauptkredit im Jahr 2023 eine Restschuld von 40-60T€ je nach Sondertilgungen und könnte den Hauptkredit bis 2028 tilgen.
    Vorteil ist ganz klar die langfristige Sicherheit über die vollen 15 Jahre für beide Darlehen und der vermutlich bessere Zinssatz gegenüber dem jetzigen KFW Darlehen.
    Sollten die Zinsen dauerhaft so niedrig bleiben oder sogar noch sinken, wäre die Variante vermutlich nicht die beste Wahl.

    Variante 2a:
    Ich schließe für Anfang 2018 ein Darlehen mit 5 jähriger Zinsbindungsfrist ab und tilge damit den KFW Kredit
    Vorteil:
    - ich hätte nach 10 Jahren weiterhin die Möglichkeit eines Bankenwechsels.
    - der Zinssatz wäre vermutlich niedriger als der vom jetzigigen KFW Kredit.
    Die Frage ist nur, welche Kontitionen kommen bei einem Darlehen <50T€ raus und lohnt sich der ganze Aufwand wegen 5 Jahren?
    Würde der Zinssatz um 0,5% verbessern wären das über 5 Jahre ca. 1000€ weniger Zinsen. Bei einem Kredit von 215t€ ist diese Summe zwar eher unerheblich, betrachtet man dagegen eine Geldanlage im akuellen Zinsumfeld, ist der Betrag schon nicht zu verachten.


    Variante 2b:
    Gibt es alternativ statt 5 Jahren auch 6 Jahre Zinsbindungsfrist, so dass ich Anfang 2017 schon umschulden könnte?
    Sofern das von den Konditionen besser wäre, könnte man ggf auch 50T€ mit 5%iger Sondertilgungsoption aufnehmen und wäre nach kurzer Zeit auch wieder bei der gleichen Restschuld.

    Variante 3:
    Ich lasse alles wie es ist.
    Vorteil: volle Flexibilität des KFW Darlehen z.B. bei Erbschaft/Lottogewinn/Schenkung etc. [IMG]file:///C:\Users\RGNEUB~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\ 01\clip_image001.png[/IMG]

    Was ich dabei aber nicht verstehe:
    Wie ist es aber in diesem Fall, wenn für das KFW Darlehen nach 10 Jahren die Zinsbindung ausläuft, ich aber erst nach 10,5 Jahren das Hauptdarlehen kündigen könnte?
    Was wäre mit dem halben Jahr Differenz?
    Bekommt man bei Kündigung trotzdem ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung bei der bestehenden Bank ?

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Hallo tneub,

    warum bestehenden Bank?

    Zeichnen lassens sich heute schon Darlehen bei Kapitalbedarf mit sofortiger Auszahlung im Nachrang, wenn der Vorrang als Forward gezeichnet wird. Auch kann ich ein Forwarddarlehen mit 2 oder gar 3 verschiedenen Auszahlungszeitpunkten zeichnen. Bei ihnen jetzt noch nicht nöglich (ausserhalb der 5 Jahre Forwardzeit), aber es sollte ihnen aufzeigen, dass es überhaupt kein Problem ist Darlehen mit unterschiedlichen Ausläufen zu zeichnen. Wichtig ist eben dabei, dass der vorläufige Vorrang der Fremdbank in die Bücher der Bank kommt, die ihnen den Nachrang akzeptieren lässt.

    Meine Erfahrungen zeigen, dass diese Kunden bei ihrer Hausbank nicht bleiben. Ein Grund ist die Annahme vieler Banker, es gäbe keine andere Möglichkeit, das der Vorrang ja besetzt bleibt. Dies zieht schlechte Konditionen nach sich, die Situation wird ausgenutzt. Informierte Kunden wissen sich natürlich durch Angebote anderer Banken - insbesondere vermittelte Banken unabhängiger und erfahrener Finanzierungsmakler - zu wehren.

    Im Übrigen, KfW können sie jederzeit ablösen, auch wird die Hausbank das gerne tun, allerdings rechnet sich das in der Regel nicht, denn der Preis dafür ist die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen und die fallen bei der KfW beim Wohneigetumsprogramm immer an.

    Variante 3 wird die beste sein. Noch besser wäre es, sie hätten freie Mittel, bzw. würden diese (sie sprechen da von getätigten und beabsichtigten Sondertilgungen) in das Zinssicherungsinstrument Bausparen investieren, sollten die jeweiligen Restschulden trotz der Sondertilgungen noch hoch bleiben. Sind diese das nicht, brauchen sich sich bezüglich der Ablösungen und den Nachteilen unterschiedlicher Ausläufe keine Gedanken machen. So kaufen sie sich - sollte dies rechnerisch und kalkulatorisch (das kann man ja hochrechnen) von Nöten sein - die Zinsssicherheit und die Unabhängigkeit!

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Zeichnen lassens sich heute schon Darlehen bei Kapitalbedarf mit sofortiger Auszahlung im Nachrang, wenn der Vorrang als Forward gezeichnet wird. Auch kann ich ein Forwarddarlehen mit 2 oder gar 3 verschiedenen Auszahlungszeitpunkten zeichnen. Bei ihnen jetzt noch nicht nöglich (ausserhalb der 5 Jahre Forwardzeit), aber es sollte ihnen aufzeigen, dass es überhaupt kein Problem ist Darlehen mit unterschiedlichen Ausläufen zu zeichnen. Wichtig ist eben dabei, dass der vorläufige Vorrang der Fremdbank in die Bücher der Bank kommt, die ihnen den Nachrang akzeptieren lässt.
    Das sollte dann meine Lösung für das zeitliche Problem zwischen Auslaufen der KFW Zinsbindung 10 Jahre und einer eventuellen Darlehensküngung 10,5 Jahre sein.





    Zitat Zitat von noelmaxim
    Im Übrigen, KfW können sie jederzeit ablösen, auch wird die Hausbank das gerne tun, allerdings rechnet sich das in der Regel nicht, denn der Preis dafür ist die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen und die fallen bei der KfW beim Wohneigetumsprogramm immer an.
    Es handelt sich um das Programm 153 (energieeffizient Bauen) welches meines Wissens jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder ganz getilgt werden kann.
    Dadurch komme ich ja erst auf meine Überlegung.


    Zitat Zitat von noelmaxim
    Variante 3 wird die beste sein. Noch besser wäre es, sie hätten freie Mittel, bzw. würden diese (sie sprechen da von getätigten und beabsichtigten Sondertilgungen) in das Zinssicherungsinstrument Bausparen investieren, sollten die jeweiligen Restschulden trotz der Sondertilgungen noch hoch bleiben. Sind diese das nicht, brauchen sich sich bezüglich der Ablösungen und den Nachteilen unterschiedlicher Ausläufe keine Gedanken machen. So kaufen sie sich - sollte dies rechnerisch und kalkulatorisch (das kann man ja hochrechnen) von Nöten sein - die Zinsssicherheit und die Unabhängigkeit!
    Die letzten 3 Jahre konnte immer die maximale Sondertilungsoption beim Hauptdarlehen genutzt werden. Für 2017 liegt der Betrag ebenfalls bereit. Selbst wenn zukünftig ein paar Jahre die Option nicht oder nicht vollständig genutzt wird, sollte das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung 2028 abgezahlt sein.

    Das KFW Darlehen hat maximal noch eine Restschuld von 36T€ zum Ende der Zinsbindung. Im Gegenzug liegt noch ein gut verzinster Bausparer mit ca. 8T€ rum, der dann die Restschuld minimieren könnte, sofern der nicht vorneweg gekündigt wird. Viel länger könnte der sowieso nicht stehen bleiben, da ansonsten der Bonus verfällt. Insofern ist auch da das Risiko überschaubar.

    Eigentlich gehts mir weniger um Absicherung (z.B. mittels Bausparer), sondern eher um (Zins-)Optimierung. Die großen Guthaben für irgendwelche Aktiendepots sind nicht verfügbar. Die Reserve liegt auf dem immer geringer verzinsten Tagesgeld rum, also bleibt nur Sondertilgungen optimal einzusetzen und Darlehenszinsen zu optimieren.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Ok, aber bis 2028 werden sie ohnehin nicht warten, denn das Darlehen kann ja vorher (10 Jahre nach Vollauszahlung mit halbjährlicher Kündigungsfrist) schon abgelöst werden.

    KfW 153 kann jederzeit ohne Vorfälligkeitszinsen zurück gezahlt werden.

    KfW umzuschulden macht keinen Sinn, da sie im Nachrang bei dieser kleinen Summe selbst von ihrer Hausbank keinen deutlich besseren Zinssatz als die 1,4% bekommen werden.

  5. Avatar von tneub
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    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ok, aber bis 2028 werden sie ohnehin nicht warten, denn das Darlehen kann ja vorher (10 Jahre nach Vollauszahlung mit halbjährlicher Kündigungsfrist) schon abgelöst werden.
    Das kommt natürlich auf den Zinssatz im Jahr 2022/2023 an. Sicherheit hab ich bis 2028 und sollte es günstiger werden, dann kann ich nach 10 Jahren kündigen.


    Zitat Zitat von noelmaxim
    KfW umzuschulden macht keinen Sinn, da sie im Nachrang bei dieser kleinen Summe selbst von ihrer Hausbank keinen deutlich besseren Zinssatz als die 1,4% bekommen werden.
    Zählt das als Nachrang? Die Grundbucheintragung erfolgte doch nicht auf die KFW, sondern auf die durchreichende Bank.
    Wenn ich jetzt bei der durchreichenden Bank ein neues Darlehen abschließe dann ist das trotzdem nachrangig, obwohl die gleiche Grundschuld benutzt wird?
    In der Gesamtbetrachtung hätte die Bank eine Grundschuld von 215T€ und ein Darlehensumme von 167T€.

    Sollte es tatsächlich so sein, dann gebe ich Ihnen Recht, dass es keinen Sinn macht.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Es zählt nicht die eingetragene Grundschuld, es zählt der Beleihungsauslauf des letzten Cents.

    Vielleicht ist Nachrang und Vorrang dann die falsche Definition, aber die Gesamtsumme ist eben um die Valuta der "Nicht KfW Mittel" erhöht und das wird eingepreist. Will damit sagen, dass es auf die beantragte Summe - die ja zu dem keine 50.000 Euro mehr sind - immense Aufschläge für die Summe gibt. Dies kombiniert mit den Aufschläge für den Gesamtbeleihungsauslauf lässt für mich keine deutlich bessere Kondition als die 1,4% erwarten.

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Vielen Dank für die Ausführungen, auch wenn nicht das herauskam, was ich mir erhofft hatte.
    Zumindest bin ich schlauer, was das Vorgehen nach 10 Jahren anbelangt und dann schaue ich mal, ob ich im Jahr 2023 noch Zinsen zahlen muß oder Zinsen bekomme.

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Ablauf Baufi-Kündigung nach 10 Jahren/Umschuldung KFW

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Will damit sagen, dass es auf die beantragte Summe - die ja zu dem keine 50.000 Euro mehr sind - immense Aufschläge für die Summe gibt. Dies kombiniert mit den Aufschläge für den Gesamtbeleihungsauslauf lässt für mich keine deutlich bessere Kondition als die 1,4% erwarten.
    Und wenn tneub noch etwas ins Haus oder in den Grund investieren würde (falls noch was aussteht). 3000-4000 € sind ja schnell beisammen, sodass er wider auf den 50.000 € landen würde.

    Klar ist das jetzt alles etwas Pfennigfuchserei.
    Und ob es wirklich unter dem Aspekt der Anschlussfinanzierung das sinnvollste ist, kann man erst hinterher sagen.

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