Hausbau vs. Umbau

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  1. Avatar von Xor
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    Standard Hausbau vs. Umbau

    Hallo zusammen,

    bereits vor einem Jahr etwa habe ich hier zwecks Beratung nachgefragt, noelmaxim hatte mir damals auch privat (per Mail) sehr gut geholfen. Leider kamen private Probleme dazwischen, und so ist das Thema komplett verödet...

    Nun kocht es aber wieder hoch, und ich möchte mich wieder damit beschäftigen, und hoffe dabei auf Eure Hilfe.

    Ausgangslage:

    Ich habe ein Haus im Wert von etwa 275.000€ mit zwei Wohnungen. In der einen (85m²) lebe ich mit Frau und zwei kleinen Kindern, in der anderen (150m²) meine Eltern mit lebenslangem Wohnrecht ohne Miete. Das Haus ist recht modern renoviert - für den Kauf von meinen Eltern und Renovierungen habe ich 2011 und 2013 insgesamt knapp 200.000€ aufgenommen, davon sind noch etwa 175.000€ Restschuld. Die Darlehen sind mit 4,19% und 2,75% recht teuer - genauer:

    Darlehen 1: 85.000€, Restschuld 77.000€, 4,19% Zinsen, Zinsbindung endet 06/2019
    Darlehen 2: 115.000€, Restsculd 115.000€, 2,75% Zinsen, Zinsbindung endet 10/2023

    Für Darlehen 2 gibt es einen abgetretenen BSV über 115.000€ der 2023 alles ablösen soll. Da sind aktuell rund 12.000€ drauf bei 0,25% Haben-Zins. Bis 2023 spare ich 40% an und zahle den Rest danach dann zu 1,25% zurück.

    Sonstige Rücklagen in Höhe von etwa 10.000€ bestehen, sollten aber für dieses Vorhaben nicht in Betracht gezogen werden.

    Ausgaben für die Kredite und BSV belaufen sich auf etwa 1.500€ monatlich.

    Demgegenüber stehen folgende Einnahmen:

    Ich: 3.000€ netto monatlich bei 13,5 Monatsgehältern - relativ sicherer Job in der IT-Branche
    Frau: 900€ monatlich Elterngeld bis September 2017 - danach als Altenpflegerin wieder etwa 1100€ netto monatlich (wobei sie hier je nach finanziellen Möglichkeiten/Bedürfnissen mehr oder weniger arbeiten/verdienen wird - bevorzugt weniger wegen Kindererziehung, aber wenn es nicht geht halt auch mehr)
    Kindergeld: 380€ monatlich, bis zum Jahr 2033 bzw. 2034

    Insgesamt also aktuell 4280€ monatlich, ab September 2017 etwa das gleiche, eher mehr.

    Wir haben in unserer Wohnung auf mittlere Sicht gesehen zu wenig Platz für 2 Kinder - eventuell wollen wir noch ein drittes. Die zweite Wohnung ist zwar größer, aber meine Eltern im Rentenalter in den ersten Stock verfrachten wird mittelfristig ebenfalls viel Geld für Umbaumaßnahmen verschlingen, daher ist das keine Option für uns. Es kann eigentlich nur zwei Optionen geben: Das Haus verkaufen und neu bauen (oder ein passenderes Haus kaufen), oder das bestehende Haus anbauen, so dass das OG größer wird.

    Option 1:

    Haus verkaufen. Würde etwa 275.000€ bringen, die Restschuld beläuft sich auf etwa 175.000€ - blieben 100.000€ als Grundstock für was Neues. Vorfälligkeit der Bank ist noch nicht eingerechnet, da werden wir aber vermutlich den Widerrufsjoker ziehen können - der Anwalt ist da schon dran und sieht sehr gute Chancen, bzw. hat hinter vorgehaltener Hand quasi einen Erfolg versichert. Da warte ich auf ein Ergebnis.

    Ein Neubau wäre allerdings recht teuer, wenn ich bedenke, dass wir für meine Eltern eine Einliegerwohnung mit bauen müssen. Ich denke, dass ich alles in Allem sicher 500.000€ bis 600.000€ brauchen würde. Also ein neues Darlehen über sagen wir 450.000€ bei 100.000€ Eigenkapital (vom Hausverkauf).

    Grob überschlagen und bei der Annahme eines Zinssatzes von 2,0% wäre es möglich, mit monatlich rund 1.600€ binnen 30 Jahren dieses Darlehen zurückzuzahlen. Die Zinssicherheit würde ich beispielsweise durch einen BSV sichern. Die 2% sind vermutlich etwas hoch gegriffen bei der aktuellen Zinslage, aber die Sicherheit kostet ja auch nochmal was extra. Sollten also realistische Zahlen sein, oder?

    Problematisch ist die zeitliche Abfolge zwischen Hausverkauf, Neubau usw. Erstmal müsste ich halbwegs sicher einen Käufer haben, dann müsste ich ein Grunstück finden, auf dem ich auch zügig mit dem Bau beginnen kann...

    Da ich im Bekanntenkreis niemanden in einer ähnlichen Situation kenne: Wie steht Ihr dazu? Ist das realistisch?


    Option 2:

    Haus behalten und anbauen. Hierfür habe ich bereits Baupläne vom Architekten und Kostenvoranschläge. Ich bräuchte nochmal etwa 150.000€ Darlehen. Diesbezüglich war ich bereits bei meiner Hausbank, die spielen da nicht mit. Zum Einen sei die monatliche Belastung zu hoch (vom Widerruf wissen die in der Filiale scheinbar noch nichts), zum Anderen wäre der Beleihungswert extrem hoch, wenn nicht zu hoch - denn das Haus ist bei denen mit einem Wert von 249.000€ eingetragen, wovon schon 200.000€ als Grundschuld eingetragen sind. Für weitere 150.000€ müsste ich also eine Wertsteigerung von 100.000€ erzielen mit dem Anbau, und wäre dann erst bei 100% Beleihung, was die Bank schon garnicht machen will.

    Ich könnte also - was ich wegen Widerruf wohl eh machen müsste - zu einer anderen Bank. Hier habe ich aber keine Bank gefunden, die sich bei 100% Beleihung nachrangig eintragen lassen würde, oder nur für übertriebene Zinssätze von 3,5% aufwärts. Also müsste ich wenn überhaupt mit allen Darlehen wechseln. Würde ich durch Widerruf die VFE sparen, und müsste dann quasi 175.000€ neu finanzieren, und 150.000€ neu aufnehmen, wäre ich bei 325.000€ Darlehensbetrag, bei einem Wert vom Haus von 275.000€ (das haben einige Schätzungen ergeben, die 249.000€ der Hausbank sind von 2011 und einfach untertrieben) bei einer zu erzielenden Wertsteigerung von 50.000€ - das ist realistisch. Eventuell könnte ich so auf einen Beleihungswert von 90% kommen. Die PSD-Bank hat das Haus inklusive dem geplanten Anbau sogar auf 400.000€ geschätzt - dort wären es unter Vorbehalt sogar nur rund 80% Beleihungswert.

    --------

    Der Anbau wäre sicherlich "einfacher" von der Organisation her. Kein Umzug, keine Zwischenfinanzierung usw. Aber der Neubau hat natürlich viele andere Vorteile.

    Ich weiß aber nach wie vor nicht genau, wo ich ansetzen soll, um zu einem Ergebnis zu kommen. Ich denke, wenn ich wüsste, dass ich den Neubau für 550.000€ Gesamtkosten hin bekomme, und mein Haus für 275.000€ los werde, und die VFE tatsächlich einspare durch Widerruf, dann wäre Neubau meine bevorzugte Option.

    Aber was mach ich zuerst? Ich werde mit dem Architekten reden, dass wir mal grob den Neubau planen. Ohne Grundstück schwierig, aber nicht unmöglich. Mit den Plänen kann ich dann sicher recht schnell zu einer Kostenkalkulation kommen um zu sehen, ob 550.000€ realisitisch ist. Bauland zu finden wird sicher nicht einfach. Aber das größte Problem wäre, das Haus loszuwerden, und dafür einen akzeptablen Preis zu erzielen, oder?

    Welche Faktoren habe ich nicht bedacht, wieso mir eine Bank das nicht ermöglichen könnte?

    Was würdet Ihr machen? Neubau oder Anbau?

    Ich weiß, dass das ein sehr komplexer Fall ist - aber genau deswegen finde ich ja auch keinen gescheiten Einstieg.

    Grüße,
    Xor


    EDIT:

    Während des Schreibens kamen mir noch ein paar Gedanken, die vermutlich unrealistisch sind, aber dennoch:

    Könnte ich das Haus behalten und vermieten? Die 1.500€ monatlich die die Darlehen kosten sollte man doch mit 230m² Wohnfläche erwirtschaften können!? Natürlich besteht die Gefahr, dass man die Wohnungen nicht vermietet bekommt. Oder dass Mieteinnahmen ausbleiben. Und natürlich muss an dem Haus in den Jahren auch was erneuert werden... Aber so abwegig finde ich die Idee jetzt auch nicht, oder? Allerdings dürften das die Banken auch anders sehen, und die Miete müsste ich wohl auch versteuern, und hätte damit nochmals mehr Belastung, oder übersehe ich was?

  2. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Zitat Zitat von Xor
    H
    ...
    ...

    Könnte ich das Haus behalten und vermieten? Die 1.500€ monatlich die die Darlehen kosten sollte man doch mit 230m² Wohnfläche erwirtschaften können!? Natürlich besteht die Gefahr, dass man die Wohnungen nicht vermietet bekommt. Oder dass Mieteinnahmen ausbleiben. Und natürlich muss an dem Haus in den Jahren auch was erneuert werden... Aber so abwegig finde ich die Idee jetzt auch nicht, oder? Allerdings dürften das die Banken auch anders sehen, und die Miete müsste ich wohl auch versteuern, und hätte damit nochmals mehr Belastung, oder übersehe ich was?
    Das wären ca. 6,50€/m² an Kaltmiete. Je nach Lage machbar. Versteuern ist gar nicht so wild WEIL: von den Mieteinnahmen kann man erst mal den Zinsen abziehen sowie auch 2% AfA vom Haus (und noch andre Kosten). Effektiv könnte das sogar noch steuern sparen durch die (noch) hohe Zinslast.

    Wie wärs mit Vermieten nur der kleineren Wohnung und dann was neues kaufen/bauen?


    T.

  3. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Zitat Zitat von schunckt
    Wie wärs mit Vermieten nur der kleineren Wohnung und dann was neues kaufen/bauen?
    T.
    Wir wohnen in der kleinen Wohnung, meine Eltern in der großen. Die 85m² vermieten würde bei den kolportierten 6,50€/m² dann rund 550€ im Monat bringen. Das macht keinen Sinn. Da ich dann kein Eigenkapital hätte müsste ich für den Neubau voll finanzieren. Da ich da dann wiederum keine Einliegerwohnung bräuchte würde ich von den Baukosten einfach mal pauschal 100.000€ abziehen, bräuchte aber dennoch sagen wir 375.000€ von der Bank als neues Darlehen. Das wären auf 30 Jahre gesehen bei meinem genannten Zins von 2,0% monatlich beachtliche 1.400€ - zusätzlich zu den 1.500€ die ich ja aktuell schon zahle und dann auch weiterhin zahlen muss. Das wären 2.900€ monatlich an Darlehenskosten, demgegenüber stünden nur weitere 550€ monatlich an nicht unbedingt wasserdichten Mieteinnahmen....

    Darüber hinaus möchte ich meinen Eltern keine Mieter ins Haus setzen - die sollen ihren Lebensabend genießen und sich nicht mit Fremden rumärgern - und mein Vater ist da sehr schnell reizbar

  4. Avatar von SabineK
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Guten Abend,

    ich möchte hier meinen Rat zum Neubau aussprechen. Die aktuelle Marktlage bietet dir gute Preise für 1-2 Famielienhäuser. Gerade der Verkaufspreis von 275T€ ist für viele Interessenten finanzierbar.
    1) Ein geeignetes Gründstück suchen und reservieren
    2) Eigenheim privat oder via Makler anbieten
    3) Kaufvertrag über den Verkauf abwickeln - Fianzierungszusage der Käuferseite Wichtig
    4)Neubau fertigstellen

  5. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Hallo,

    ist für die Option 2 (Umbau) keine einfachere und kostengünstige Lösung möglich? Also das man z. B. ein oder zwei Zimmer von der unteren größeren Wohnung abtrennt und als zusätzliche Kinderzimmer oder als Wohn- und Esszimmer verwendet... Bestehen deine Eltern auf die 150 qm?

    Grüße

  6. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Wie gesagt, eigentlich reichen meinen Eltern die 85m² im Obergeschoss - aber da müsste halt alles altersgerecht umgebaut werden. Das Bad ist super klein, an die Treppe müsste irgendwann ein Lift. Die Türen sind sehr schmal so dass es später für Rollstühle eng würde... Eigentlich würden denen 75m² reichen, aber ich will ihnen auch nicht den direkten Zugang zum Garten wegnehmen - das ist ihr Baby...

    Zwei Zimmer abzwacken würde theoretisch machbar sein, aber was kommt dann da hin? Die Kinderzimmer sollen in der Nähe des Elternschlafzimmers sein, also müssten die 3 Zimmer schonmal oben bleiben. Badezimmer sollte auch dort sein, und dafür fehlt im OG schon der Platz jetzt - das bestehende ist zu klein, ein größeres Bad wäre extremer Aufwand weil keine Leitungen liegen.

    Also nein, das ist denke ich keine Lösung, egal wie man es dreht und wendet...

  7. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Zitat Zitat von Xor
    Wir wohnen in der kleinen Wohnung, meine Eltern in der großen. Die 85m² vermieten würde bei den kolportierten 6,50€/m² dann rund 550€ im Monat bringen. Das macht keinen Sinn. Da ich dann kein Eigenkapital hätte müsste ich für den Neubau voll finanzieren. Da ich da dann wiederum keine Einliegerwohnung bräuchte würde ich von den Baukosten einfach mal pauschal 100.000€ abziehen, bräuchte aber dennoch sagen wir 375.000€ von der Bank als neues Darlehen. Das wären auf 30 Jahre gesehen bei meinem genannten Zins von 2,0% monatlich beachtliche 1.400€ - zusätzlich zu den 1.500€ die ich ja aktuell schon zahle und dann auch weiterhin zahlen muss. Das wären 2.900€ monatlich an Darlehenskosten, demgegenüber stünden nur weitere 550€ monatlich an nicht unbedingt wasserdichten Mieteinnahmen....

    Darüber hinaus möchte ich meinen Eltern keine Mieter ins Haus setzen - die sollen ihren Lebensabend genießen und sich nicht mit Fremden rumärgern - und mein Vater ist da sehr schnell reizbar

    Klar, das sind die Nachteile. Die kleine WHG alleine bringt nicht genug und Fremde bei den Eltern im Haus ... naja wer weiß wen man sich da rein holt. Dann eben komplett bzw. als zwei WHG vermieten. Das bringt genug. Getrennt, also zwei Mieter hat den Vorteil, es ist unwahrscheinlich dass es gleich mit beiden Mietern Probleme gibt. Kannst ja mal über <Suchmaschine deiner Wahl> schauen ob dur für deine Gemeinde einen Mietspiegel findest.

    Steuer stimmt zwar, aber grob gerechnet geht das so: Auf dein Brutto werden die Kaltmieteinahmen (bei 6,5/m² sind das 17940€/Jahr) drauf gerechnet als Einkommen. Davon werden aber die Zinszahlungen abgezogen, das sind ca. 6700€/Jahr. Dann gibts noch Abzug 2% AfA vom Gebäudewert (ohne Grundstück). Wert des Grundstücks findet sich über die "Liegenschaftskarte" .


    T.

  8. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Soweit ich weiß ist bei uns der Grunstücks-Preis bei 108€/m² - das wären bei 602m² dann also rund 65.000€. Lege ich die ermittelten 280.000€ Verkehrswert der gesamten Immobilie zu Grunde, wäre das Haus allein also rund 210.000€ wert und ich könnte 4.200€ jährlich an AfA abziehen...

    Der Mietpreisspiegel für den Ort sagt für Wohnungen über 120m² einen Preis von etwa 4,50€/m² - für Wohnungen von 80-120m² sind es rund 5,50€/m². Damit wären die Einnahmen etwa:

    85m² * 5,50€/m² = 467,50€ monaltlich = 5.610€/Jahr für die kleine Wohnung
    150m² * 4,50€/m² = 675,00€ monatlich = 8.100€/Jahr für die große Wohnung

    Gehe ich nun von 14.000€ Mieteinnahmen pro Jahr aus, ziehe die o.g. 4.200€ ab, und ziehe die Zinsaufwendungen von rund 6.700€ ab, hätte ich quasi rund 3.500€ mehr zu versteuern pro Jahr.

    Dann muss ich noch einberechnen, dass an dem Haus sicher hin und wieder mal was zu machen ist, wofür ich ja auch Geld zurücklegen müsste... Also wäre das wohl eher keine Option, oder übersehe ich was?

    ---

    Wie gesagt, ich tendiere zu Verkauf des Hauses und Neubau... Ist das finanziell darstellbar in Euren Augen? Wenn ja auf welchem Weg?

  9. Avatar von schunckt
    schunckt ist offline

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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Zitat Zitat von Xor
    ...
    ...
    Gehe ich nun von 14.000€ Mieteinnahmen pro Jahr aus, ziehe die o.g. 4.200€ ab, und ziehe die Zinsaufwendungen von rund 6.700€ ab, hätte ich quasi rund 3.500€ mehr zu versteuern pro Jahr.
    ...
    ...
    Dann muss ich noch einberechnen, dass an dem Haus sicher hin und wieder mal was zu machen ist, wofür ich ja auch Geld zurücklegen müsste... Also wäre das wohl eher keine Option, oder übersehe ich was?
    Also, ich bin kein Steuer-Experte und kann nur aus eigener Erfahrung berichten. Ja, es gibt noch "Kosten" und "Sonstiges" in meinen Abrechnungen, ca. 0,75% vom Wert der Immobilie bzw. Kaufpreis, die sich absetzen lassen.

    Übrigens heißt ein plus von 3500€ ja nicht, dass die 3500€ komplett ans Finanzamt gehen. Abhängig von der Steuerklasse und -Last sind das z.B. 30% davon (also ca. 1050€) die man von den 3500€ noch abziehen müsste. Bleibt ein plus von 2400€/Jahr.


    T.

  10. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Ja aber da sind so viele unsichere Faktoren drin... Das Risiko eines Mietausfalls... Das Risiko größerer Instandhaltungskosten... Die Frage ob es sich steuerlich überhaupt lohnt oder wenigstens nicht mehr Geld kostet als es bringt...



    Der klare Vorteil wäre natürlich, dass wir in dem Haus wohnen bleiben können, bis der Neubau steht - und dass ich mit dann zwei Häusern sicher schon eine gute Altersvorsorge geleistet habe.



    Beim Neubau gäbe es ja auch noch Förderungen wie KfW, Riester und so weiter - aber das sind Themen in die ich mich erst einlesen muss... Speziell Riester ist so eine Sache die jeder in dem Zusammenhang in den Ring wirft, aber bisher konnte mir noch niemand zweifelsfrei erklären, was mir das bringt, und was ich da tun muss/bekomme...



    Leider hat immer noch niemand was zu der finanziellen Situation gesagt. Wäre ein Szenario "Haus verkaufen und neu bauen" mit den o.g. Gegebenheiten machbar und auch aus Eurer Sicht sinnvoll? Oder wäre sogar das Szenario "Altes Haus vermieten und neu bauen" darstellbar?

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Xor,

    du hast doch meine Telefonnummer, meine Mailadresse, PN gibt es auch. Was soll man hier zur finanziellen Situation sagen, vor allem wer? Basierend auf welchen konkreten Zahlen? Auf den genannten, aber nicht gepürften? Glaubst du ernsthaft hier kann dir jemand ein individuelles Finanzierungskonzept erstellen? Das kann und will noch nicht mal ich, weil es einfach nicht möglich ist und auch keinen Sinn ergibt, da ein individuelles Finanzierungskonzept eben nur individuell erstellt werden kann, soll es nachhaltig sein.

    Denkbar ist bei dir doch alles, auch lässt sich alles rechnen, aber es spielen doch auch viel zu viele persönliche Epmfindlichkeiten eine Rolle, um die richtige Entscheidung zu treffen, zumal tatsächliche Kosten gar nicht bekannt sind, grundlegende Informationen fehlen, vielleicht sogar das geeignete Grundstrück. Wenn hier ein Finanzierungsmakler rumpruckelt, dann ist das auch nur gepruckele, nichts nachhaltiges, nichts was dich deiner Entscheidung näher bringt.

    Wenn Daten feststehen, Zahlen fundiert stehen, dann kann man rechnen, kann man ein Konzept erstellen auf die Ausgangsbasis, aber wer - sei mal ganz ehrlich - will denn 3 Varianten rechnen, dies im Wissen dass es noch eine 4 oder 5 geben wird, dann auch noch hier, wenn die Gefahr besteht, dass selbst dass dann die Lösung noch nicht ist. Zu bedenken gibt es dann noch, dass das schon fast eine Lebensberatung wird. Jeder von uns hier hat seine Meinung wie er es machen würde, jeder ausgehend von seiner Lebenssituation, seinem Empfinden von Wohnen und dem Bezug zum Risiko. Hilft das wirklich weiter???

  12. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Ja, mich interessieren die Meinungen anderer Fachleute. Beim Fachsimpeln hat oftmals jemand einen guten Rat, wenn auch nicht unbedingt auf die konkrete Situation direkt bezogen. Aber Denkansätze...

    Hier hab ich zum Beispiel jetzt das mit der AfA erfahren, und dass man Darlehens-Zinsen von der Steuer absetzen kann, wenn das finanzierte Objekt vermietet wird. Wusste ich nicht, kam hier aber als Denkanstoß so dass ich mich darüber informieren konnte.

    Mir ist klar, dass die Zahlen sehr ungenau sind. Und dass man da noch kein finales Konzept erstellen kann. Wahrscheinlich noch nichtmal einen guten Entwurf. Mir ging es initial ja auch darum herauszufinden, ob das eine oder das andere vielleicht komplett abwegig ist. Wie gesagt, der Berater der Hausbank - das weißt Du ja weil wir schonmal eingehend darüber gesprochen haben - meinte damals, "In Ihrer Situation ist an einen Neubau doch überhaupt nicht zu denken, tilgen Sie erstmal ihre Schulden"... Dass das vollkommener Quatsch war, war mir schon nach dem Satz direkt klar. Aber vielleicht gibt es Sichtweisen die das bestätigen?

    Ich war bisher nur auf der Hausbank (Absage), habe Dein Konzept damals (für den Anbau), und noch ein paar Meinungen von Fachleuten und Laien aus dem Forum und Bekanntenkreis. Von dem Neubau war bisher nirgendwo die Rede, zumindest nicht mit konkreten Gedanken.

    Nun habe ich ja vom Architekten alles für den Neubau. Pläne mit Maßen, eigentlich Bereit um es bei der UBA einzureichen. Aber irgendwie ist mir bei der Sache nicht so ganz wohl, wobei ich gar nicht definieren kann, wieso dem so ist. Ich habe irgendwie im Gefühl, dass ein Neubau "besser" wäre - auch hier ohne klare Argumentation. Es gibt Pros und Kontras für beide Optionen.

    Mein Ziel ist erstmal, Meinungen von unabhängigen Personen einzuholen, und dafür sehe ich dieses Forum als sehr gute Plattform an. Leute wie Du (und auch Du selbst!) haben mir schon sehr viel weiter geholfen. Und das müssen nicht immer konkrete Tipps sein, sondern auch allgemeine Punkte die ich schlichtweg nicht bedacht habe.

    Und ich meine, dass meine Situation doch recht gut ersichtlich ist. Familienplanung ist quasi abgeschlossen. Einkommen wird auch nicht mehr viel schwanken und ist bekannt. Ausgaben für Darlehen liegen in dem bei Banken so beliebten Bereich von maximal 30-40% des Gesamtnettos - und da sollten die Ausgaben auch bleiben.

    Die Zahlen für den Anbau sind quasi final. Da habe ich sogar schon unterschriftsreife Angebote. Da ist nur das Problem mit der Grundschuld und der Hausbank. Wenn der Widerruf durch geht, ist der Anbau definitiv so machbar. Durch die deutlich geringeren Zinsen für den Gesamtbetrag hätte ich trotz höheren Darlehens (Ablöse+Anbau) keine nennenswerte Mehrbelastung durch monatliche Raten. Geht der Widerruf nicht durch, ist das Thema Anbau mindestens bis 2023 passé, weil die Hausbank nicht noch mehr finanziert, VFE zu teuer ist (~27.000€), und eine andere Bank wohl kaum bei der Beleihung mitspielen würde - oder nur gegen entsprechend teure Zinsen, was die monatliche Belastung zu sehr hochtreiben würde.

    Die Zahlen für den Neubau sind schon recht fundiert, wenn auch nicht genau und auch nicht final. Grundstück rechne ich 90.000€ alles inklusive - das sind Zahlen vom örtlichen Bauamt für von der Gemeinde vertriebene Neubaugebiete wo ich bereits seit einem Jahr zumindest vorgemerkt bin. Laut Bauamtsleiter den ich gut kenne sind wir spätestens 2018 auf jeden Fall dran, wenn wir dann ein Grunstück wollen. Wir stehen auf der Warteliste recht weit oben, haben Kinderbonus usw. Also 90.000€ - passt.

    Neubau sagte der Architekt ist natürlich schwer ohne Grundstück planbar. Aber aus seiner Erfahrung würde er 2.200€ pro m² Wohnraum rechnen. Da sei dann der Rest (Nicht-Wohnraum) mit drin. Wir werden uns demnächst treffen, und einen Neubau planen. Die in Frage kommenden Grunstsücke sind alle mehr oder weniger gleich, daher kann man da schon recht genau planen. Rechne ich nun mit 200m² Wohnraum, komme ich auf die oben genannten 450.000€ für den Neubau. Auch hier alles inklusive.

    Damit komme ich auf die ebenfalls genannten 550.000€.

    Eigenleistung wird sicher nicht allzu viel machbar sein, da ich dafür schlichtweg kein Talent habe, mein Vater zu alt wird (bis dahin 70+), und ich mich nicht auf "Freunde" verlassen will. Strom, Tapezieren, Badezimmer fliesen, ... viel mehr fällt mir nicht ein, was wir selbst machen.

    Eigenkapital wäre dann die Differenz aus Hausverkauf und Restschulden. Auch hier wieder: Widerruf erfolgreich: Restschuld 175.000€. Widerruf nicht erfolgreich zusätzlich VFE von 27.000€ etwa. Dann aber sicherlich machbar, wenn man dafür andere Dinge wie Außenanlagen beim Neubau erst in einigen Jahren angeht.

    Was ich für das Haus bekomme - unklar. Ob ich es überhaupt los werde - unklar. Daher der Gedanke, es zu vermieten. Mit meiner Schwester hätte ich eine mehr oder weniger sichere Mieterin wohl auch schon. Aber ich denke es wird nach der obigen Argumentation nicht lohnen das Haus zu behalten und zu vermieten - noch dazu wird da die Bank sicher auch Bedenken haben dann - oder? (Wieder eine Frage die halbwegs unabhängig vom konkreten Fall beantwortet werden kann, oder?).

    Ich verstehe, wenn der Fall zu komplex ist, und danke Euch allen dafür, es trotzdem zu versuchen mir zu helfen. Ich finde eben keinen guten Einstieg oder ein Totschlag-Argument für das eine oder das andere...

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Auf jeden Fall ist es kein Totschlag Argument, wenn deine Hausbank das Vorhaben - scheinbar ja alle möglichen Vorhaben - ablehnt.

    Wenn noch kein Grundstück bekannt können die Bauunterlagen noch nicht einreichereif sein, denke mal du meinst das Grobe steht.

    Du brauchst keine Hausbank für deine Überlegungen, du brauchst einen unabhängigen und gescheiten Finanzierungsmakler. Mich verwundert es überhaupt nicht, wenn du nicht weißt wo du anfangen, wo du ansetzen sollst.

  14. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Das mit dem Widerruf kann sich auch mal locker ein- zwei Jahre hin ziehen. Der Aussage des Anwalts gegenüber wäre ich erst mal misstrauisch.
    Aber dafür gibts einen anderen Thread -> Viel Lesestoff https://www.finanz-forum.de/threads/1...rungen/page878



    Zum
    Wie gesagt, der Berater der Hausbank - das weißt Du ja weil wir schonmal eingehend darüber gesprochen haben - meinte damals, "In Ihrer Situation ist an einen Neubau doch überhaupt nicht zu denken, tilgen Sie erstmal ihre Schulden"...
    Da hat der Bankberater wohl kein Bock...

    T.

  15. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Natürlich hat der Bankberater keinen Bock, ein wenig verstehen kann man das aber auch wenn man sich die Gedankengänge anschaut. Es sei aber auch gesagt, dass man einen Bankberater auch überhaupt nicht braucht, weder vorne in und bei den Überlegungen, noch hinten wenn es um die Darstellbarkeit geht.

    Aber Papa macht das schon, werde Xor dann mal ein bisschen helfen

  16. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Auf jeden Fall ist es kein Totschlag Argument, wenn deine Hausbank das Vorhaben - scheinbar ja alle möglichen Vorhaben - ablehnt.
    Ja, so kommt es mir auch vor. Ich denke, ich liege mit meinem Einkommen sicher im oberen Drittel in Deutschland (nicht wertend oder gar arrogant gemeint!). Und meine Bank will mir sagen, ich kann mir keinen Neubau leisten? Mein Büronachbar baut gerade neu, der ist 2 Jahre älter als ich, verdient sicher nicht viel mehr, hat auch Frau und zwei Kinder - und bei dem scheint alles glatt zu laufen...

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn noch kein Grundstück bekannt können die Bauunterlagen noch nicht einreichereif sein, denke mal du meinst das Grobe steht.
    Das "einreichsreif" für die UBA war auf den Anbau bezogen. Dafür stehen die Pläne, dafür habe ich alle Angebote der Gewerke. Nur weiß ich eben nicht, ob ich das wirklich noch will, oder ob Neubau "besser" wäre.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Du brauchst keine Hausbank für deine Überlegungen, du brauchst einen unabhängigen und gescheiten Finanzierungsmakler. Mich verwundert es überhaupt nicht, wenn du nicht weißt wo du anfangen, wo du ansetzen sollst.
    Ja, das kann sein, aber ich habe keine Ahnung wie ich erkenne welcher "gescheit" und "unabhängig" ist. Und auch nicht, was so jemand kostet... Das ist eh mein großes Problem... alles kostet nen Haufen Geld, aber ich weiß nicht was ich davon machen sollte und was nicht. Einen Gutachter für mein Haus wäre mal ne gute Sache, damit ich mal schwarz auf weiß sehe, was mein Haus wert ist. Eine Einschätzung von nem Fachmann, der sich das auch mal vor Ort anschaut und bewertet. Jemand der mit hoher Wahrscheinlichkeit auch einen top Preis dafür raushandelt, wenn ich es verkaufe... Kaufgesuche gibt es en Masse gerade bei uns im Umkreis...

  17. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Noch ein "hint" - KfW

    Für einen Neubau kämen "153 - Energieeffizient Bauen" für jede Wohneinheit in Frage (100T€ bei 10 Jahren 0,75%). Bau muss dann halt Energiestandard KfW55 erfüllen. 5% Zuschuss gibts auch noch bei KfW55.
    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-(153)/

    dazu dann "431 - Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung"
    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...leitung-(431)/

    und für die selbst genutzte Wohnung "124 - KfW-Wohneigentumsprogramm" (50T€ 10 Jahre Zinsbindung 1.2%)
    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...rogramm-(124)/



    T.

  18. Avatar von Xor
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Bedeutet das, dass ich dann quasi 250T€ auf 10 Jahre zu einem Zins von unter 1% bekommen kann wenn ich die KfW55-Standards einhalte? Mal so ganz als Laie: Kostet mich der Standard nicht auch wesentlich mehr? Bessere Materialien, mehr Aufwand,...?

    Was bedeutet da "Wohneinheit"? Wie definiert sich diese? (Ich versuch es selbst rauszufinden). Denn möglicherweise könnte das Haus auch so gebaut werden, dass auf dem Papier 3 WE stehen - will eigentlich ne Einliegerwohnung für meine Eltern, und eine Dachgeschoss-Wohnung für wenigstens eines der Kinder zumindest vorsehen... Eventuell kann man da bei der Planung etwas machen, dass das gleich mit gemacht wird - dann bekäme ich ja 350.000€ zu dem Zins... *Gedankenspiele*

    EDIT:

    Ok gerade nachgeschaut. Das wäre so machbar/planbar. Eigener Eingang wird für die DG-Wohnung schwierig, aber fließendes Wasser und Kochstelle wären definitiv machbar...

    Die Finanzierung da würde sogar auf 20 Jahre fest gehen, bei dann 1,3%. Wenn ich dann noch Pro WE 15.000€ sparen kann durch den Zuschuss, wenn ich KfW40 erreiche, wäre das schon fast ein Traum - wo ist der Haken, den ich sicher nicht sehe?

    Wieder Gedankenspiele:

    Haus verkaufen, Restschulden tilgen, Restkapital aufwenden für Baugrundstück und Nebenkosten. Sollte passen...

    Neubau über den o.g. KfW-Kredit, es fehlen dann rund 150T€ die ich von einer "normalen" Bank noch bekommen müsste. Denkbar?

    Grob überschlagen müsste das mit 1500€ über 30 Jahre machbar sein, davon ausgehend dass ich mir die Zinsen nach 20 Jahren über einen BSV sichere oder sowas in der Art.

    *Gedankenspiele*

    Ihr sehr mein Problem... Ich komme von Adam zu Eva in wenigen Minuten...

  19. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau


    Ja, das kann sein, aber ich habe keine Ahnung wie ich erkenne welcher "gescheit" und "unabhängig" ist. Und auch nicht, was so jemand kostet

    Kostet nix. Die Vermitter bekommen ihre Provision von der Bank.

    "gescheit" und so... Na der "Buhmann
    " hier aka. noelmaxim macht mir hier im Forum einen ganz vernünftigen Eindruck. Kontakt hast du ja schon (*werbung mach*)

    Ok gerade nachgeschaut. Das wäre so machbar/planbar. Eigener Eingang wird für die DG-Wohnung schwierig, aber fließendes Wasser und Kochstelle wären definitiv machbar...

    Auch wenn man mit den Eltern "gut kann" würde ich das sowieso zwingend Empfehlen bis zur Verbindungstür die man auch mal verschließen kann bzw. perfekt wäre, wenn sich diese zumauern (Trockenbau) ließe weil damit eine "Abgeschlossene Wohneinheit" ensteht, die sich nach WEG-Teilung sogar einzeln verkaufen ließe.
    (Sowas "zieht" auch als Argument bei der Bank die immer aus Risiko-Sicht über eine Zweitverwertung nachdenkt)


    T.

  20. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Hausbau vs. Umbau

    Ja, so kommt es mir auch vor. Ich denke, ich liege mit meinem Einkommen sicher im oberen Drittel in Deutschland (nicht wertend oder gar arrogant gemeint!). Und meine Bank will mir sagen, ich kann mir keinen Neubau leisten? Mein Büronachbar baut gerade neu, der ist 2 Jahre älter als ich, verdient sicher nicht viel mehr, hat auch Frau und zwei Kinder - und bei dem scheint alles glatt zu laufen...
    Noch 'n Tipp - mach doch mal eine Haushaltsrechnung (also alle monatlichen Ausgaben, sowie Jährliche/Quartals- auf den Monat umgelegt).

    Wenns keine gibt rechnen Banken gerne auch mal mit abstrusen Pauschalen.

    Wenns danach ginge wäre ich längst seit vielen Jahren total Pleite

    T.

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