Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

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  1. Avatar von DENERL
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    Standard Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Hallo zusammen, ich hoffe ich bin mit meinem Anliegen hier richtig.

    Zuerst einmal zu dem was ich vor habe und dann zu meinem Problem.

    Bei mir im Haus steht eine Wohnung zum Verkauf, 1.Etage, 56m², 2 Zimmer, Balkon, Keller, Duisburger Norden, für 42.000€. Ich spiele mit dem Gedanken diese Wohnung zu kaufen und zu vermieten.
    Erwartete Mieteinnahmen liegen bei 300€ kalt.

    Jetzt zu meinem Problem. Ich müsste die Immobilie voll finanzieren und hab aber schon gesehen, dass die meisten Institute sich schwer tun bei unter 50.000€.
    Was für möglichkeiten habe ich? Könnte ich einfach mehr Geld aufnehmen und dafür das Badezimmer renovieren und dies auch dann wiederrum bei der Steuer angeben?

    Ich besitze auch noch eine 2. Wohnung in dem Haus, die ich selbst nutze, für die ich noch einen Konsumentenkredit laufen habe (Restschuld ca. 20.000€/ 3,99% noch 9 Jahre), könnte ich die auch so überfinanzieren um diesen Kredit damit abzubezahlen? Da man die Zinsen bei einer Vermieteten Wohnung absetzten kann, würde dass dann auch noch funktionieren wenn das möglich ist?
    Ich habe nebenbei auch noch einen KfW Studienkredit laufen. Entstehen dadurch irgendwelche Nachteile?

    Ich sage schon mal Dnake für eure Hilfe.

  2. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Hallo DENERL,

    was ist die Wohnung in der Du wohnst wert?
    Wie hoch ist die aktuelle Wohnung mit Grundschulden belastet?

    Der Konsumentenkredit mit einer Restschuld 20t darf man diesen auch schneller tilgen bzw. zurückzahlen?
    Es gibt von der Ing Diba einen Wohnkredit mit 2,99% eff. bis max. 84 Monate Laufzeit.
    Vielleicht macht es Sinn den Konsumentenkredit über den anderen Kredit abzulösen.

    Wohnkredit bei der Ing Diba wird ohne Grundschuld gewährt!

    Die Grundschuld für Wohnung jetzt und neue Wohnung zu verteilen
    und als Afa bei der Steuer absetzen.

    Gruß

    Martin

  3. Avatar von DENERL
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Hallo Martin,

    meine Wohnung ist ca. 40.000€ wert und ist mit 0€ Grundschulden belastet.
    Das müsste ich nachgucken, aus dem Kopf weiß ich nur, dass ich jedes Jahr kostenlos eine Sondertilgung machen kann.

    edit: hab gerade nachgeschaut, ich kann den Kredit jederzeit zurückzahlen.

    Kannst du mich kurz aufklären, was Afa ist?

    Gruß Dennis

  4. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Zitat Zitat von DENERL
    meine Wohnung ist ca. 40.000€ wert und ist mit 0€ Grundschulden belastet.
    Dann kauf das Ding, belaste beide Wohnungen mit Grundschulden und löse das Konsumentendarlehen ab.
    edit: hab gerade nachgeschaut, ich kann den Kredit jederzeit zurückzahlen.
    Ist neuerdings bei Konsumentendarlehen so üblich.
    Kannst du mich kurz aufklären, was Afa ist?
    Abschreibung für Abnutzung. Wenn man ein abnutzbares Wirtschaftsgut zur Gewinnerzielung nutzt, dann kann man mit der Abschreibungsrate (bei Immobilien: über 50 Jahre 2 % von den Anschaffungskosten ohne Grundstücksanteil) die (Miet-) Einnahmen vermindern.
    Beispiel:
    Kaufpreis 42.000 € abzügl. Grundstücksanteil 12.000 € zuzüglich anteilige (nur für's Gebäude) Anschaffungskosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer usw.) 4.000 € = 34.000 € * 2 % = 680 €. Das heißt, neben den für das Mietobjekt bezahlten Zinsen reduziert auch die Abschreibung (hier: 680 €) die ansonsten voll steuerpflichtigen Mieteinkünfte.

  5. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Nicht zu vergessen für V+V neben Schuldzinsen und AfA auch die weiteren Kosten die man absetzen kann (Grundsteuer, Hausnebenkosten...usw.)

  6. Avatar von DENERL
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Danke euch, dass mit den 2% war mir nicht bewusst. Über die anderen Absetzbaren habe ich mich schon soweit ganz gut informiert, hoffe ich. Das Badezimmer müsste auch einmal neu gefliest werden etc., dass kann man wenn ich mich nicht täusche ja auch geltend machen.

    Aber an die Steuererklärung würde ich mich auch nicht so ganz herantrauen und mich an den Lohnsteuerhilfeverein wenden.

    Aber ist das nicht mit Risiko verbunden, wenn ich die beiden Wohnungen mit Grundschulden beleihen lasse?!

  7. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    @Denerl, nein ist es nicht. Sie können die Schuldzinsen für die Darlehen auf beiden Wohnungen steuerlich geltend machen.

    Wenn Ihnen das zuviel Risiko ist, dann können Sie auch nur das Darlehen auf der zu kaufenden Wohnung aufnehmen und haben dadurch zwar etwas höhere Zinsen. Können aber auch mehr Schuldzinsen geltend machen.

  8. Avatar von DENERL
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    @Bankkaufmann

    Vielen Dank! ��

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Hallo,
    Du solltest aber auf jeden Fall die Gesamtkosten vergleichen und nicht nur die Zinssätze. Jede Grundschuldeintragung kostet Geld.Wenn du dann jeweils noch unter 50.000 € landest, wird der Zinssatz weiterhin nicht sonderlich gut sein, sodass du am Ende vielleicht doch mit diesem Wohnkredit der DiBa am günstigsten kommst und am flexibelsten bist.
    Gruß BenniG

  10. Avatar von DENERL
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    @BenniG Danke!

    Ich werde mich nächste Woche mit der Maklerin in Verbindung setzen, dass ich ein Gebot für die Wohnung abgeben möchte, damit ich dann mal einige Kreditinstitute abklappern kann, was für Angebote ich überhaupt erstmal bekomme. Da ich heute erfahren habe, dass der Besitzer die Unbedingt loswerden möchte, könnte ich sie vielleicht für >35.000€ erwerben und selbst mit den Nebenkosten wäre ich dann bei noch nichtmal 40.000€. Und wenn man im Internet vergleicht, bieten die meisten Unter 50.000€ erst überhaupt nichts an, dann müsste man vllt gucken, ob man noch mehr in die Wohnung Investiert wie eine Küche, wodurch ich eine höhere Mieteinnahme erzielen könnte. Leider weiß ich nicht wie viel mehr das bringen würde. Da die Wohnung sich ja selbst tragen soll + noch einen Bonus für mich.

  11. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Zitat Zitat von DENERL
    Danke euch, dass mit den 2% war mir nicht bewusst. Über die anderen Absetzbaren habe ich mich schon soweit ganz gut informiert, hoffe ich. Das Badezimmer müsste auch einmal neu gefliest werden etc., dass kann man wenn ich mich nicht täusche ja auch geltend machen.
    Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Erwerbskosten (ohne Grundstücksanteil) für Renovierungen verausgabt werden, dann zählt dies als anschaffungsnaher Aufwand und muss zusammen mit den zuvor genannten Erwerbskosten über 50 Jahre abgeschrieben werden. Bleibt man unter dieser Grenze, kann man diese Kosten im Jahr der Verausgabung absetzen. Die letztere Alternative rentiert sich eher für Gutverdiener.

    Die Küche - wenn sie von der Stange ist - zählt nicht zu den Gebäudekosten und kann über ihre Lebensdauer (10 Jahre) abgeschrieben werden. Zu Bedenken ist allerdings, dass der Mieter sich wegen jeder Reparatur an den Vermieter halten kann.
    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Nicht zu vergessen für V+V neben Schuldzinsen und AfA auch die weiteren Kosten die man absetzen kann (Grundsteuer, Hausnebenkosten...usw.)
    Diese Kosten habe ich bewusst nicht erwähnt, weil sie in der Regel als Nebenkosten vom Mieter getragen werden, das heißt, es ist ein durchlaufender Posten. Zum einen kann man die Kosten als Werbungskosten angeben und gleichzeitig die vom Mieter vereinnahmten Nebenkosten dagegenstellen, zum anderen kann man aber auch beide Positionen unter den Tisch fallen lassen. Die zuletzt genannte Variante wird zumindest bei meinen vermieteten Objekten vom Finanzamt akzeptiert.
    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    @Denerl, nein ist es nicht.
    Ich sehe da auch kein Risiko, vermutlich wirst Du einen besseren Zins bekommen.
    Sie können die Schuldzinsen für die Darlehen auf beiden Wohnungen steuerlich geltend machen.
    Er kann nur die Zinsen für das vermietete Objekt geltend machen. Dabei ist unerheblich, ob die Schulden des vermieteten Objekts zum Teil über eine Grundschuld des selbst genutzten Objekts abgesichert sind.
    Wenn Ihnen das zuviel Risiko ist, dann können Sie auch nur das Darlehen auf der zu kaufenden Wohnung aufnehmen und haben dadurch zwar etwas höhere Zinsen. Können aber auch mehr Schuldzinsen geltend machen.
    Kein guter Rat.
    Zitat Zitat von DENERL
    Und wenn man im Internet vergleicht, bieten die meisten Unter 50.000€ erst überhaupt nichts an, ...
    Der Bedarf für beide Objekte übersteigt doch locker die 50.000er Grenze. Natürlich müsste dieses Darlehen irgendwie auf beide Objekte gesplittet werden. Wie das zu machen ist, wissen sicherlich die Bänkern.

  12. Avatar von DENERL
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    @

    Danke für deine ausführlichen Anmerkungen!
    Ich werde mich nächste Woche mal mit meiner Bank in Verbindung setzen.

    Habt ihr Erfahrungen mit was für Zinsen ich so rechnen könnte?!

  13. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Bei den aktuell niedrigen Zinsen wirst Du Steuern auf die Mieteinkünfte zahlen müssen, sofern Du Mieter hast, die Miete zahlen. Also Schulden und Steuern zahlen.

    Wenn Du dort noch lange wohnen bleibst, kann so ein Investment sinnvoll sein.

    Allerdings: Aber warum blockiertst Du dich für weitere Investitionen, falls es doch mal woanders hin geht. Die nächste Immo bekommst Du nicht mehr so einfach finanziert.

    Ich würde die Schulden abbezahlen und dann mal weitersehen.

    300 EUR Monatsmiete ist ja wirklich keine "brauchbare" Wohnlage für ein Investment für einen studierten Menschen.

  14. Avatar von DENERL
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    Standard AW: Eigentumswohnung finanzieren (überfinanzieren)

    Warum sperre ich mich gegen andere Investitionen?! Ich muss aber irgendwo anfangen und das würde sich halt anbieten. Und noch bin ich im ersten Semester mit 27 Jahren, neben meinem Fulltime Job mit einem Jahreseinkommen von ca. 35.000€ erhoffe ich mir doch ein paar hundert Euro jedes Jahr davon.

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