Anschlußfinanzierung

08.03.2017, 08:10

Hallo,
da ich nicht mehr weiß, was ich machen soll, bitte ich hier um einen Rat.
Ausgangssituation:
Mein Mann und ich haben vor 10 Jahren gebaut und durch einen Finanzberater 3 Kredite abgeschlossen für den Hausbau, 1 Darlehen bei der Commerzbank, KfW über Commerzbank und bei der damaligen DBV, jetzt Axa. Mein mann ist 2015 erstorben und nun läuft bei 2 krediten die zinsbindungsfrist aus.der 1. kredit über 32.000 € wurde verlängert bis 31.3.18, bis das Erbe geklärt ist. der kfw kredit läuft im Juni 17 aus, Axa läuft am 4.4.22 aus.
Ich stehe von anfang an alleine im grundbuch und habe auch ein schriftstück von meiner anwältin, wo bestätigt wird, das die erben kein anspruch auf das haus haben. es existiert uch ein notarielles testament. die commerzbank möchte mit mir keine anschlußfinanzierung machen, obwohl immer bezahlt wurde und kein rückstand besteht. schufamäßig bin ich auch sauber und liege bei 95,4% von 100%.
Mir wurde von einem mitarbeiter der commerzbank mitgeteilt, das ich das haus lieber verkaufen soll. das wäre die beste lösung für mich. auch empfahl er mir gleich eine immobilienfirma, die bundesweit arbeitet. ich habe im haus seperat mein studio, wo ich von anfang an abeite darin. ich bin seit 18 jahren selbständig und seit 10 jahren davon im eigenen haus. auch ein bürge wollen sie akzeptieren, weil das haus äre sicherheit genug. sagte er. er meinte, es gäbe genug gewerberäume, die ich anmieten könnte.

bei anderen banken wird mir mitgeteilt, das die kreditrichtlinie seit märz 2016 angehoben wurde und min einkommen zu niedrig wäre, das ich zu alt bin (58) und ich zu wenig rente bekomme, wenn ich in rente gehe.

mir wird sozusagen der boden unter den füßen weggenommen. auch wurde mir von einem anderen finanzierungsberater gesagt, das die finanzierung hätte mit todesfallschutz man nur abschließen dürfen und die verträge nichtig wären. ich weiß nicht mehr ein und aus.
was kann ich tun, um das haus nicht zu verlieren. würde mich über antworten freuen.

ich schreibe mit absicht klein, geht schneller, also meine grß- und kleinschreibung bitte nicht beachten. vielen lieben dank.

08.03.2017, 08:34

Hallo Engel,

wie hoch ist denn der Gewinn in den letzten 3 Jahren gewesen? Wie viel ist das Haus wert? In welcher Branche sind sie selbstständig?

Ich empfinde dieses Verhalten der Commerzbank als absolut menschenverachtend und einer Partnerschaft unwürdig. Der Prolongation hätte es einer erneute Bonitätsprüfung nicht bedurft!

08.03.2017, 10:23

Ich habe ein Kosmetik- , Fußpflege- und Nagelstudio.
Gewinn 2014 = 12.807,83
Gewinn 2015 = 10.883,07
Gewinn 2016 = 9.600,11
Witwenrente = monatlich 968 €
private krankenkasse zahle ich 459 €

Wert des Hauses = 250.000 €
Haus kostete 189.000 €
Massivhausbauweise
Grundstück 580 Quadratmeter

jeder sagt mir, das ich ein sehr schwieriger Fall bin :-(

08.03.2017, 10:27

Da wäre es dann schon wichtig, wenn sie noch die beiden anderen Darlehensvaluten benennen würden.

08.03.2017, 10:33

Habe die Krankenversicherungsbeiträge nicht gesehen. Haben die den Gewinn (eher untypisch) schon gemindert?

08.03.2017, 10:35

Offener Stand Dezember 2016
commerzbank = 32.822,52 monatliche Rate- 199,43
KfW über Commerzbank = 50.629,47 virteljährliche rate = 933,41 €
Axa = 83.802,74 € läuft 2022 aus monatliche Rate = 46,71 €

08.03.2017, 10:37

wie meinen sie das

08.03.2017, 10:41

Zahlen sie auf den Gewinn Steuern? Eher nicht. Entsprechend rechne ich mal mit 850 Euro netto zzg. 968 Euro Witwenrente. Müssen sie von diesem Geld die Krankenversicherung noch bezahlen (nirmal ist dem so) oder ist der Gewinn schon gemindert um die Krankenversicherungsbeiträge?

08.03.2017, 10:43

Ich würde auch gerne mit Ihnen telefonieren. Kann aber erst 13:30 Uhr

08.03.2017, 10:44

Muss davon noch die Krankenversicherung bezahlen

08.03.2017, 10:46

Kann glich nicht mehr antworten, weil ich dann wieder Kundschaft habe.

08.03.2017, 12:12

Hallo Engel,

sie haben 1309 € nach meiner Rechnung pro Monat. (Gewinn / 12 Monate + Witwenrente abzgl. Krankenkassenbeiträge)

Die Monatsraten zusammen sind aktuell 556 € bleibt nicht viel Geld
für Abwasser, Strom, Nebenkosten, Rücklagen, Essen, AUto usw.

Überlegung 1:

Ich würde überlegen einen Teil vom Haus zu vermieten
um Mehreinkommen zu schaffen.

Überlegung 2:

Kinder die das Haus übernehmen und an Sie günstig vermieten?
Damit es in der Familie bleibt.

Überlegung 3:

Schauen welche Bank sitzt wie im Grundbuch und versuchen mit
den Banken (nicht Commerzbank) ein Gespräch zu führen.
Das man aus 3 Darlehen vielleicht 1 Darlehen mit Bürgen oder
Miteigentümer Kinder strickt.

Viel Erfolg.

08.03.2017, 12:21

Sind das auch die Gewinne laut Einkommensteuerbescheid?

08.03.2017, 12:27

Wenn Bürgen vorhanden sind, bleibe ich doch nicht bei den Banken, die mir ohne Not die Füße unter dem Boden weggezogen hat!

Wenn das klassische Annuitätendarlehen sind, läuft lediglich die Zinsfestschreibungszeit aus. Das Darlehen läuft regulär noch weiter. Bei einer Prolongation macht die Bank ein neues Zinsangebot, eine wirtschaftliche Prüfung muss nicht stattfinden und findet in der Regel auch bei den meisten Banken nicht statt!!!

Sollte es keinerlei Ratenrückstände gegeben haben (ich persönliche sage sogar selbst wenn das mal geschehen ist), die Kredite immer bedient worden sind dann ist das eine Riesensauerei der Commerzbank, der Bank die selbstverschuldet so schlecht gewirtschaftet hat, als dass die ohne stattliche Hilfe nicht mehr überlebt hätte. Selber jammert sie rum und lässt sich verstaatlichen, aber wenn deren Kunden unverschuldet in Schwierigkeiten nach Tod des Ehepartners geraten, dann entzeiehn sie sich der Verantwortung und verweigern die Unterstützung! Mich k....es da an, das da meine Steuergelder hingehen!!!!

Es sollte auch jedem eine Warnung sein wenn er das hier liest und beabischtigt mit dieser Bank, der Commerzbank, eine Partnerschaft einzugehen!!!!

08.03.2017, 12:31

Ggf. sollte man prüfen, inwieweit in den Gewinnen schon Abschreibung fürs Gebäude abgezogen wurde, welche freie Liquidität darstellt.
Genauso könnte bei richtiger Behandlung schon ein Teil der Zinsen in den Aufwendungen stecken.

08.03.2017, 12:49

Nein die Einkommensteuerbescheide sind noch nicht fertig. Habe aber die G und v vom Steuerberater Und mein Geinn im Januar 17 ist 1.743 €

08.03.2017, 12:57

Mein Bruder, er ist Beamter bei der kripo, er würde für mich bürgen. Hat jedoch selber 1 haus in Finanzierung und muss Unterhalt an seinen Sohn zahlen. Er lebt allein.
Die Commerzbank lehnt Bürgen ab. Sagte mir, das haus wäre Sicherheit genug.
Am 3.2. hatte ich eine mündliche Zusage von der bank für eine Neufinanzierung. wollten nur noch Bilder haben von innen und außen. Habe diese zur bank gesendet, mindestens 20. 3 Stunden später wurde mir der Unterschriftstermin, den ich am 16.2.17 hatte abgsagt, wie gesagt mit der Empfehlung das haus zu verkaifen. Dann hätte ich über 120.000 € über. Wenn die bank es verkauft, mache ich minus, so der herr am telefon. die angebotene Immo-firma arbeitet mit der Commerzbank zusammen, habe ich rausbekommen

Wohin soll ich denn nun gehen, wenn nicht zu banken?

Und sorry, hatte mich verschrieben. die rate für die AXA LV = 464,71 €

08.03.2017, 13:30

Hallo erst mal

Ich möchte dir das Ganze mal erklären wie die Banken das sehen:

Grundsätzlich werden zwei Prüfungen gemacht:
1. Sicherheiten bzw. Beleihungsauslauf -> Ist bei dir gegeben
2. Nachhaltiger Kapitaldienst -> Und hier sieht es leider nicht so toll aus

968,-€ (Feste Rente) Nachhaltig
800,-€ (Lt. Aussage 2016 9600 : 12) Nicht Nachhaltig
= 1768;-€ Einnahmen

Aussgaben:
459 € Krankenversicherung
900 € Raten
200€ Nebenkosten (Setzt ca. die Bank an)
400€ Lebensunterhalt(Setzt die Bank an)
(200€ Auto setzt die Bank an)
Gesamt min. 1959€ bzw. 2159€ wenn ein Auto vorhanden ist!

Heißt min. 200€ Unterdeckung!

Darum will die Bank nicht mehr weiter finanzieren und sie dürfen das auch, da die Darlehen ablaufen.

Das ist nicht meine Meinung oder ein Vorwurf! Ich möchte dir nur erklären warum die Bank das nicht macht. Das ist einfach Geschäftspolitisch!

Mit dem Bürgen (Solange er freie Liquidität hat) könnte es bei anderen Banken gehen.
Du wirst mit Sicherheit eine Bank finden die das macht, aber das wird halt eine Menge Arbeit.

Mein Vorschlag an dich wäre, zu mehreren Banken gehen und deine Situation erklären. Und auch das mit dem Bürgen gleich ansprechen, da du alleine keine Chance haben wirst.

Du solltest dir auch Gedanken machen, wie die Darlehen auch auf die Dauer zurückbezahlt werden? Die Banken haben natürlich bedenken, dass (Aufgrund deines Alters) die Darlehen vor deinem (hoffentlich sehr späten) Ableben noch nicht zurückbezahlt sind.
Und nach dem jetzigen Stand wird dies auch noch min. 20 Jahre noch so weitergehen!

PS: Ich finde es auch für eine Frechheit! Aber das sind die üblichen Vorgehensweisen. Die Bank will 100% Sicherheit, ihr Geld zu bekommen und wollen dafür den höchstmöglichen Gewinn!

08.03.2017, 13:52

@Banker

Leider siehst du das nicht richtig. Wenn die Zinsfestschreibungszeit ausläuft, endet das Darlehen nicht! Es hätte - so es ein Annuitätendarlehen ist und das habe ich ja unterstellt - einer normaler Prolongation bedurft und da ist es unüblich, dass die wirtschaftliche Situation neu erfragt wird.

Die Problematik wird sein, dass es sich hier um ein schlechtes Konstrukt handelt, sprich AXA, CoBa und CoBa/KfW. Zu dem ist ja das KfW Darlehen schon mal für die Klärung der Erbschaft scheinbar verlängert worden, entsprechend sind bei denen die Alarmglocken an! Normalerweise wären das CoBa Darlehen und das AXA Darlehen normal prolongiert worden, so aber war ein Eingriff in bestehende Darlehen notwendig und da hat man sich dann nackig machen müssen, weshalb eine geräuschlose und komplikationslose Prolongation nicht mehr möglich ist. Prüft die Bank (Umschuldung KfW z.B.) erst mal was, stellt etwas negatives in den wirtschaftlichen Verhältnissen fest ist das Kind in den Brunnen gefallen!

Trotdzem schäbig wie sich die Bank verhält, wenn es keinerlei Rückstände gab/gibt und der Kredit immer bezahlt wurde. Da verkauft man lieber das Haus und steckt sich den Courtageertrag ein. Übrigens, auch den Maklerauftrag würde die CoBa von mir niemals bekommen, niemals!!!

08.03.2017, 14:02

Da gebe ich dir Recht, dass es unüblich ist, nicht weiter zu finanzieren. Allerdings nicht unerlaubt!
Die genauen Hintergründe wird die Bank nicht nennen.
Ich kann nur vermuten, dass die Situation doch etwas (evtl. aufgrund der Unterdeckung) etwas angespannt ist und dadurch sie jetzt abspringen.
Das Konstrukt, da gebe ich dir Recht, ist ebenfalls nicht optimal.

Was mir natürlich auch noch bedenken gibt, ist die Tatsache, dass immer noch über 130 TEUR Darlehen vorhanden sind und sie 58 Jahre alt sind.
Ich habs mal überschlagsweise gerechnet und rein fiktiv (130 TEUR 900EUR Rate und angenommen 1,5% Zinsen) - Dann sind sie mit 71 Jahren fertig. Und das ist schon gut gerechnet!

Anschlußfinanzierung