Strategie Pfandtausch/Objektwechsel und Zwischenfinanzierung

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  1. Avatar von eugh
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    Standard Strategie Pfandtausch/Objektwechsel und Zwischenfinanzierung

    Hallo zusammen,

    Das Thema Pfandtausch/Objektwechsel ist deshalb für mich wichtig, weil ich um die VFE herumkommen will (und nein, der WRJ ist in diesem Fall keine Option). Nachdem ich nun zumindest in Grundzügen weiß, dass auch in meinem Fall ein Pfandtausch/Objektwechsel möglich ist, habe ich Fragen zur Strategie:

    Sehe ich es richtig, dass ein Pfandtausch/Objektwechsel nur dann ohne doppelte Darlehensbelastung möglich ist, wenn der Kauf des neuen Objekts zeitlich möglichst unmittelbar nach dem Verkauf des noch aktuellen Objekts über die Bühne geht? Ansonsten benötigte ich ja eine Zwischenfinanzierung (ein gesondertes Thema). Wenn ich das so richtig einschätze, bedeutet das doch aber auch, dass ein Neubau wohl kaum in Betracht kommt (außer eben wieder mittels einer Zwischenfinanzierung). Ist das soweit richtig?

    Welchen Arten von Zwischenfinanzierungen bieten sich grundsätzlich an? Wenn ich einen Pfandtausch/Objektwechsel möchte, meine ich ja eine Zwischenfinanzierung bei meiner aktuellen Bank. Oder vergebe ich evtl. Chancen, wenn ich mich von vornherein so festlege?

    Wie sieht es mit der Zinsbindung einer Zwischenfinanzierung aus? Flexibel bis 1 Jahr, in der Annahme, dass spätestens in 1 Jahr sowohl der Verkauf des alten Objekts als auch der Kauf des neuen Objekts vollzogen sind? Was ist bei der Höhe zu beachten? Mir fallen spontan die Kauf- (ggf. auch noch Bau-)Nebenkosten ein (z.B. Makler-, Notar-, Grundbuch-Gebühren, Grunderwerbssteuer, ggf. Erschließungskosten) sowie die Differenz (positiv wie negativ) zwischen Verkaufserlös und Kaufpreis. Und die ist vorab ja schlecht einzuschätzen, wenn man nicht weiß, ob man die gewünschten Verkaufspreis auch tatsächlich bekommt und ob die gesuchte Immobilie dann tatsächlich in etwa dem geplanten Kaufpreis entspricht. Es geht ja nicht um ein paar hundert Euro, aber die Größenordnung sollte ja schon passen.

    Noch ein Hinweis der Bank: Die Löschung der Grundschuld auf dem bisherigen Objekt könne erst nach der Eintragung einer Grundschuld auf dem neuen Objekt erfolgen. Das bedeutet doch aber auch, dass zuerst das neue Objekt erworben werden muss, bevor ich das noch aktuelle veräußern kann, oder irre ich mich?

    Danke für Tipps, Erfahrungen und ggf. Hinweise auf weiterbildende Lektüre.

    Beste Grüße,
    Eugen

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Strategie Pfandtausch/Objektwechsel und Zwischenfinanzierung

    Das ist doch ganz einfach. Sollte die Bank einem Objekttausch zustimmen, muss ein neues Objekt bekannt und dokumentierbar sein. Anders kann die Bank ja gar nicht berechnen, ob die neue Immobilie als neues Objekt in Frage kommt. Insofern muss erstmal klar sein, was für ein Objekt es werden soll. Steht das fest, reicht man dieses Objekt zur Bewertung bei der derzeitigen Bank ein. Stimmt diese grundsätzlich zu, beantragt man bei einem Neubau eine variable Zwischenfinanzierung, bei einer Bestandsimmobilie wird dies bei gescheiter Verkaufs-, und Kaufvertragsgestaltung ggf. nicht von Nöten sein. Kauf und Verkauf würde man dann Zug um Zug moglichst bei einem Notar tätigen, damit beides gewährleistet wird. Verkauft zu haben aber nicht kaufen zu können ist ebenso unglücklich wie gekauft zun haben, aber nicht verkauft zu haben.

    Bezüglich der Grundschuldeintragungen wird es keine Probleme geben, da die Auflassungen ranggerecht verteilt und gelöscht werden.

    Wichtig ist zu wissen, dass zum einen eine Doppelbelastung bei einem Neubau entsteht, da man während des Baus die alte Rate zahlt, sowie die Zinsen auf das abgerufene Geld aus dem variablen Darlehen und zum anderen, dass eine variable Zwischenfinanzierung bei einer anderen Bank so gut wie ausgeschlossen ist, da diese kurze und mit risikobehaftete Fiinanzierung eines Neubaus keine Bank haben möchte.

  3. Avatar von eugh
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    Standard AW: Strategie Pfandtausch/Objektwechsel und Zwischenfinanzierung

    Vielen Dank für Deine klaren Worte - das hilft mir weiter. Siehst Du eine (andere) Möglichkeit, um die Doppelbelastung herumzukommen oder diese wenigstens möglichst gering zu halten?

    Beste Grüße,
    Eugen

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Strategie Pfandtausch/Objektwechsel und Zwischenfinanzierung

    Nicht verkaufen, nichts neues. Rechne den Mehrwert der Veränderung aus, so du das Materielle in den Vordergrund stellen möchtest, gibt es den nicht, lass den Verkauf einfach. Schöner aber, berechne die Kosten für Veränderung und setze diese ins Verhältnis zu deinen persönlichen Vorteilen.

  5. Avatar von eugh
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    Standard AW: Strategie Pfandtausch/Objektwechsel und Zwischenfinanzierung

    In der Tat wäre eine Vermietung möglich, aber auch ein Klotz am Bein. Da sollte ich mir wohl lieber überlegen, die VFE zu zahlen und einen Strich zu machen. Meine Familie und ich werden die Veränderung sehr gerne damit "erkaufen". Falls es kein Neubau wird, wäre es ja auch etwas leichter.

    Beste Grüße,
    Eugen

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