Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

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  1. Avatar von kanightlife
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    Standard Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Hallo zusammen,

    ich habe letztes Jahr im Sommer eine Eigentumswohnung bestehend aus 4 Einzelappartements gekauft.
    Diese sind komplett möbliert bis hin zum TV und haben jeweils ein eigenes Duschbad.

    Alle 4 Appartements sind vermietet. Seither hatte ich schon 3 Mieterwechsel, wodurch aber
    kein einziger Monat verloren ging (Arbeitgeber gewechselt, Studium-Ende, Zusammenzug mit Partner).
    Es lässt sich erstaunlich schnell wieder vermieten.

    Nun habe ich die Immobilie von einem Makler mit Gutachten bewerten lassen und der
    aktuelle Wert übersteigt meinen Kaufpreis doch deutlich.

    Jetzt sitze ich etwas zwischen den Stühlen.
    Den Kurzfristigen Profit (klar, es muss erstmal auch verkauft werden) mitnehmen (Steuer, etc. wäre halt schon enorm),
    oder eben die 10 Jahre oder gar länger behalten mit allem was da kommt?

    Kaufpreis: 153.000 Euro
    Aktueller Wert/möglicher Verkaufspreis 230-240.000 Euro
    Nettokaltmiete ca. 12.000 Euro/Jahr (Und wohl noch steigerbar, also nicht am Limit)

    Bin mir hier total unsicher. Was ich eigentlich so die nächsten Jahre mir an Profit erhofft hatte, wäre bei einem Verkauf
    wohl direkt jetzt schon möglich.

    Habt ihr einen Rat, bzw. Vorschlag was ihr machen würdet ?

    Für weitere Infos, gerne Fragen.

    Danke vorab
    Kanightlife

  2. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Läuft das über einen Kredit? Wieviel Vorfälligkeitsentschädigung wäre hier zu zahlen?
    Ich persönlich würde lieber jedes Jahr die 12000€ extra haben (sind in 10 Jahren ja schon 120.000) und dann den dann möglichen Preis (evtl. noch höher als jetzt?) steuerfrei.
    Was würdest du denn sonst mit dem Geld jetzt machen?

  3. Avatar von kanightlife
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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Ja, läuft zum Teil über ein Kredit.
    Habe diesen in 2 Teilen.
    1,1 % und 5 Jahre
    1,4 % und 10 Jahre

    Den längeren müsste ich dann Kündigen.
    Den kürzeren kann ich die 4 Jahre einfach laufen lassen und das Geld in meinen Hauskredit packen. Dort sind die Zinsen höher und da läuft demnächst die Zinsbindung ab.

    Es ist das totale Pro und Contra.
    Man hat halt auch ganz schön Arbeit damit.
    Nächste Woche tauschen wir noch 2 Fenster aus.
    Was jedoch bereits mit den Rücklagen gedeckt ist, aber halt immer Arbeit. Gerüst bauen etc.

    Bin hin und hergerissen

  4. Avatar von Malapascua
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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Man hat halt auch ganz schön Arbeit damit.
    Bei so kleinen Apartments darfst du Arbeit nicht scheuen, da hast du viel Tourismus drin.

  5. Avatar von Stefanos
    Stefanos ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Puh, wie du schon schreibst - eine pauschal richtige Antwort gibt es in dem Fall wohl nicht. Grundsätzlich bin ich immer eher dafür, eine Immobilie zu behalten und die Mieteinnahmen einzustreichen. Aber angesichts des sehr hohen Arbeitsaufwands (der auch sicher nicht weniger wird) und der Tatsache, dass du wohl noch einen anderen großen Kredit (für dein Wohnhaus?) laufen hast, wäre ein Verkauf eventuell wirklich die beste Option für dich. So kleine Wohnungen sind selten "für die Ewigkeit", du wirst immer viele Mieterwechsel und den damit verbundenen Aufwand haben. Zudem steigt dadurch natürlich auch die Wahrscheinlichkeit, dass mal ein "faules Ei" dabei ist, mit dem du mehr als den üblichen Ärger hast. Die Lebenszeit und Energie, die du in sowas steckst, bekommst du auch nie wieder. Also ich kann dir nicht wirklich in die eine oder andere Richtung raten - aber in deinem Fall könnte ich einen Verkauf absolut verstehen.

  6. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Zitat Zitat von kanightlife
    Ja, läuft zum Teil über ein Kredit.
    Habe diesen in 2 Teilen.
    1,1 % und 5 Jahre
    1,4 % und 10 Jahre

    Den längeren müsste ich dann Kündigen.
    Die fällig werdende VFE mindert den Gewinn (sowohl den echten als auch den steuerpflichtigen).
    Den kürzeren kann ich die 4 Jahre einfach laufen lassen und das Geld in meinen Hauskredit packen.
    Wenn die Bank das bei der dann wegfallenden Grundschuldabsicherung akzeptiert?
    Zitat Zitat von kanightlife
    Es ist das totale Pro und Contra.
    Man hat halt auch ganz schön Arbeit damit.
    Nächste Woche tauschen wir noch 2 Fenster aus.
    Was jedoch bereits mit den Rücklagen gedeckt ist, aber halt immer Arbeit. Gerüst bauen etc.

    Bin hin und hergerissen
    Kann ich verstehen, aber Du hättest die Arbeit ja auch gehabt, wenn sich die Preise nicht so gut entwickelt hätten und Du keinen Wertzuwachs zu verzeichnen hättest. Warum also jetzt den schnellen aber fragwürdigen Gewinn machen?

    Im Übrigen stößt man bei Verkauf mehrerer Objekte in ganz andere steuerliche Dimensionen vor. Hierzu schreibt mein Steuerratgeber:
    Zitat Zitat von Steuertipps der Akademischen Arbeitsgemeinschaft
    Verkaufen Sie nur wenige Objekte, fällt das in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung. Anders sieht es die Finanzverwaltung, wenn Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Hier wird nicht mehr von einer privaten Vermögensverwaltung ausgegangen. Sie gelten damit als gewerblicher Grundstückshändler. Ihre Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien fallen damit nicht mehr unter die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG, sondern werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG besteuert. Damit unterliegen die Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien nicht mehr nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.

  7. Avatar von kanightlife
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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Der Kredit auf mein Wohnhaus ist im Verhältnis zum aktuellen Wert nicht mehr so hoch.
    Es sind nur noch knapp 35% offen. Die restliche Laufzeit sind noch 10 Jahre und ist ein
    Volltilgerdarlehen. Insgesamt wäre ich dann nach 16 Jahren fertig. Baupreis war knapp
    über ner halben Mio.

    Das mit dem Ablösen der Grundschuld wäre kein Problem.
    Generell bekäme ich mit der Bank da keine Probleme.
    Meine Frau arbeitet auch dort...
    Bonität ist 1A.

    Die 4 Appartements würde zusammen als eine Eigentumswohnung verkauft werden.
    Somit auch nur als 1 Immobiliengeschäft zählen.
    Bisher habe ich noch nie ein Grundstück oder Immobilie verkauft. Nur gekauft.

    Im Grunde ist es eine Abwägung von Arbeitsaufwand/Stress gegen kurzfristigen Profit.

    Sollte mal ein Appartement oder sogar 2 leer stehen, ist das kein Problem.
    Die Finanzierung läuft mit 2 von 4 vermieteten auch noch. Der Rest ist Überschuss.

    Schwierig.

    Aber Danke bisher für die Ratschläge und Infos.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Eigentumswohnung direkt wieder verkaufen ? Ja oder Nein - Bitte um Rat

    Wäre bei 4 Appartments eine Hausverwaltung nicht eine Option, um den eigenen Aufwand zu reduzieren?
    Das verringert zwar die Rendite, aber so wie du das schreibst, sollte es ja trotzdem noch tragfähig sein.

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