Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

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  1. Avatar von ffm
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    Standard Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Hallo zusammen,

    wir würden uns freuen, wenn Ihr uns hinsichtlich unseres Vorhabens zum Kauf einer Eigentumswohnung beraten könntet. Zu uns;

    Ich 34, Bankangestellter, unbefristetes Anstellungsverhältnis; ca 4.000 Euro netto monatliches Einkommen
    Meine Frau, 30, Diplomdesignerin, unbefristetes Anstellungsverhältnis, ca 2000 Euro netto monatliches Einkommen.

    An monatlichen Belastungen haben wir aktuell ca.

    800€ Miete warm
    300€ Multimedia Kram (Telefon, Internet, Handy, Netflix etc..)
    500€ Auto
    500€ Sonstiges
    1000€ Essen

    Kinder sind durchaus in Planung, müssten aber erst noch gebacken werden...

    Wir würden gerne eine Wohnung in Frankfurt finanzieren. Preislich haben wir 450.000€ - 500.000€ angepeilt. Als Eigenkapital stehen ca. 200.000 € zur Verfügung. Ich gehe erst einmal davon aus, dass eine Finanzierung realisierbar ist. Da hier durchaus Profis anwesend zu sein scheinen würde ich trotzdem gerne wissen, wie wir das am ehesten anstellen. Meine Fragen sind:

    1. Welche Finanzierungsform würdet Ihr uns empfehlen? Es gibt so viele kaskadierenden Immobilienkredite, dass ich selbst oft den Durchblick verliere.

    2. Ist der Finanzierungsplan aus Eurer Sicht wirklich hinreichend solide? Unsere Bankberater sind seeeeehr konservativ eingestellt. Wir haben den Plan schon einmal vorgestellt und uns wurde mitgeteilt, dass die 200.000€ Eigenkapital als Minimalziel(!) des selbst eingebrachten Vermögens zu sehen sind. Besser wäre es, 250.000€ Euro einzubringen. Ist sowas normal? Ja ich weiss, die Preise in Frankfurt sind einfach nur krank und die Banken vorsichtig geworden. Aber wie werden die ganzen Wohnungen verkauft, wenn schon wir, mit einem aus unserer Sicht realistischen Finanzierungsplan von den Banken nur eher mitleidig bedient werden? Haben wir irgend etwas übersehen?

    Es kann sein, dass sich hier noch Folgefragen ergeben. Vielen Dank schon einmal vorab für Eure Unterstützung!

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Hallo ffm, Sie sind Bankangestellter mit EUR 4.000 Netto und fragen hier im Forum nach Unterstützung?
    Alle von Ihnen gestellten Fragen können Sie sich doch als Bankangestellter selbst beantworten oder?
    Bezüglich Finanzierungsform kommt es ja darauf an wieviel Sie zukünft monatlich zahlen wollen oder?
    Direkttilgungsdarlehen mit hoher Direkttilgung bietet sich ja an.
    Dass Ihr Bankberater meinte EUR 250.000 EK wäre Minimalziel anstatt EUR 200.000 ist für mich etwas am Weg vorbei.
    Selbstverständlich ist auch eine Finanzierung mit EUR 200.000 Eigenkapital möglich.
    Der Finanzierungsplan ist schlussendlich noch gar nicht als solide zu bewerten da er noch gar nicht vorhanden ist.
    Je nach Wunschrate monatlicher Rate kann man dann weitermachen. Doch das kann Ihre Hausbank ja auch oder lehnt diese etwa die Finanzierung ab da zu wenig Eigenkapital?

  3. Avatar von ffm
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Hallo Herr Hillermann,

    nein dem ist nicht so. Ja, ich bin Bankangestellter, habe mit Finanzierungen aber beruflich nichts am Hut. Heutzutage arbeiten nicht nur BWLer bei den Banken. Ein wenig mehr Nachsicht wäre also angebracht. Glauben Sie mir, wenn ich mir die Fragen hätte selbst beantworten können, hätte ich den Eintrag nicht erfasst.

    Zur Tilgung kann ich sagen, dass wir eher eine niedrige monatliche Rate anstreben. Mehr als 1200€ sollten es nicht sein. Mir ist klar, dass die Direkttilgung die einfachste Form darstellt. Aber ist dies auch in unserem Fall die beste Lösung?

    VG

  4. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    6.000 € Einnahmen
    2.300 € Ausgaben (ohne Miete)
    --------------------
    3.700 € Rest
    1.200 € Rate
    --------------------
    2.500 € Puffer

    Ich frage mich, warum du so einen großen Puffer haben willst.
    Klar die Zinssätze sind gerade gering.
    Ihr habt Richtung Elternzeit gedacht.
    Aber was soll denn noch alles mit dem Puffer abgedeckt werden?

    PS: 300 € für Multimedia finde ich extrem hoch (für zwei erwachsene Personen).

  5. Avatar von ffm
    ffm ist offline
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zitat Zitat von BenniG
    6.000 € Einnahmen
    2.300 € Ausgaben (ohne Miete)
    --------------------
    3.700 € Rest
    1.200 € Rate
    --------------------
    2.500 € Puffer

    Ich frage mich, warum du so einen großen Puffer haben willst.
    Klar die Zinssätze sind gerade gering.
    Ihr habt Richtung Elternzeit gedacht.
    Aber was soll denn noch alles mit dem Puffer abgedeckt werden?

    PS: 300 € für Multimedia finde ich extrem hoch (für zwei erwachsene Personen).
    Der Puffer soll tatsächlich zukünftige Aufwände abfedern (Kinder, Urlaub, Zweitwagen). Ich finde nicht, dass 2000-2500€ monatliche dynamische Sparrate zu viel ist. Teilweise geht davon auch einiges in unsere Crypto Fonds...

  6. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zitat Zitat von BenniG
    6.000 € Einnahmen
    2.300 € Ausgaben (ohne Miete)
    --------------------
    3.700 € Rest
    1.200 € Rate
    --------------------
    2.500 € Puffer
    Ein kleiner Fehler hat sich da noch eingeschlichen. Das Hausgeld ist in der oben genannten Rechnung wohl vergessen worden

    Sollte man nicht unterschätzen. Je nach Lage, Größe und Austattung des Objektes (bzw. der Anlage an sich) kann das auch locker 500 oder mehr im Monat betragen.

  7. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Und bei Wegfall des Einkommens der Frau bei Nachwuchs kann später für den Kindergarten auch (besonders bei unter 3 Jahren) von 600€ + 60€ "Essensgeld" pro Monat für den Kindergarten anfallen.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Freunde, ist es das was der TE hören will, vor allem angefragt hat? Das darf doch echt nicht wahr sein! Teilweise werden ja noch nicht mal fehlende Informationen für ein Konzept oder Unterstützung unserseits, die da wären...

    - sind die 1.200 Euro gesetzt? Oberes Limit?
    - sind Tilgungsänderungen für den Fall des Bezuges von Elterngeld erwünscht oder soll man lieber mit einer konstanten Rate die Finanzierung durchkalkulkieren und zu Zeiten des nichtbezuges von Elterngeld wird überschüssiges Geld in die Sondertilgung gesteckt, ggf. Reserven aufgebaut, die es ihnen ermöglichen die konstante Rate aufrecht zu erhalten?
    - wann ist der Kinderwunsch gewünscht?
    - Wie sehen sie es mit der Zinssicherheit?
    - Erwarten sie in den nächsten Jahren, ja auch Jahrzehnten ggf. Erbschaften? Auszahlungen aus Lebensversicherungen?
    - soll die Wohnung ein Neubau, ggf. mit KfW Standard werden?

    ...erfragt.

    Der Puffer ist doch völlig ok aus meiner Sicht, denn im Falle des Bezuges von Elterngeld fällt das Mindereinkommen nicht ins Gewicht! Trotzdem ergeben sich ja die Fragen die ich oben gestellt habe, ist 1.200 Euro Limit? Sondertilgungen geplant? Anfänglich höhere Rate, die man dann bei Bezug von Elterngeld heruntersetzt?

  9. Avatar von Tikonteroga
    Tikonteroga ist offline

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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zitat Zitat von ffm
    Hallo zusammen,

    wir würden uns freuen, wenn Ihr uns hinsichtlich unseres Vorhabens zum Kauf einer Eigentumswohnung beraten könntet. Zu uns;

    Ich 34, Bankangestellter, unbefristetes Anstellungsverhältnis; ca 4.000 Euro netto monatliches Einkommen
    Meine Frau, 30, Diplomdesignerin, unbefristetes Anstellungsverhältnis, ca 2000 Euro netto monatliches Einkommen.

    An monatlichen Belastungen haben wir aktuell ca.

    800€ Miete warm
    300€ Multimedia Kram (Telefon, Internet, Handy, Netflix etc..)
    500€ Auto
    500€ Sonstiges
    1000€ Essen

    Kinder sind durchaus in Planung, müssten aber erst noch gebacken werden...

    Wir würden gerne eine Wohnung in Frankfurt finanzieren. Preislich haben wir 450.000€ - 500.000€ angepeilt. Als Eigenkapital stehen ca. 200.000 € zur Verfügung. Ich gehe erst einmal davon aus, dass eine Finanzierung realisierbar ist. Da hier durchaus Profis anwesend zu sein scheinen würde ich trotzdem gerne wissen, wie wir das am ehesten anstellen. Meine Fragen sind:

    1. Welche Finanzierungsform würdet Ihr uns empfehlen? Es gibt so viele kaskadierenden Immobilienkredite, dass ich selbst oft den Durchblick verliere.

    2. Ist der Finanzierungsplan aus Eurer Sicht wirklich hinreichend solide? Unsere Bankberater sind seeeeehr konservativ eingestellt. Wir haben den Plan schon einmal vorgestellt und uns wurde mitgeteilt, dass die 200.000€ Eigenkapital als Minimalziel(!) des selbst eingebrachten Vermögens zu sehen sind. Besser wäre es, 250.000€ Euro einzubringen. Ist sowas normal? Ja ich weiss, die Preise in Frankfurt sind einfach nur krank und die Banken vorsichtig geworden. Aber wie werden die ganzen Wohnungen verkauft, wenn schon wir, mit einem aus unserer Sicht realistischen Finanzierungsplan von den Banken nur eher mitleidig bedient werden? Haben wir irgend etwas übersehen?

    Es kann sein, dass sich hier noch Folgefragen ergeben. Vielen Dank schon einmal vorab für Eure Unterstützung!
    Hallo,

    also wenn ihr die Kaufnebenkosten sowie mindestens 40 % vom Kaufpreis über Eigenkapital finanzieren könnt, wäre das hinsichtlich des Beleihungsauslaufs m. M. nach schon eine einigermaßen "gute" Ausgangssituation.

    Es wären dann ca. 300.000 EUR zu finanzieren. Das ist absolut und auch in Relation zur geplanten Kreditrate von 1.200 EUR m. M. nach ein relativ hoher Betrag. Hier ist das Verhältnis nicht so gut. Ihr braucht dann relativ lange um den Kredit zu tilgen.

    Falls ihr eine Finanzierung wollt, bei der die Gesamtkosten (Zinsen, Gebühren, ...) und die monatlichen Verbindlichkeiten bis zur Tilgung schon jetzt bekannt sind, müsstet ihr z. B. ein Volltilgerdarlehen mit einer relativ langen Zinsbindung (20 Jahre) abschließen, was zu einem höheren Zinssatz führt oder ihr benötigt alternativ einen BSV mit einer relativ hohen Bausparsumme um die Restschuld eines Darlehens mit relativ niedriger Zinsbindung abzusichern.

    Grüße

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    @Tikonteroga

    Ich schließe daraus weiter sparen bis man nur 100.000 Euro aufnehmen kann und diese mit einem Volltilgerdarlehen zurück zahlen kann oder eine Wohnung kaufen, die nur 300.000 Euro kostet um gleiche Finanzierung zu benötigen?

    Höherer Zinssatz? 2,3% statt 1,3%? Bei diesem Einkommen 250 Euro Mehrbelastung für eine Immobilie die jetzt und nicht in 2-3 Jahren zu evtl. höheren Zinssätzen - bei zugegebenen geringerem Finanzierungsbedarf - finanziert werden muss? Weiter erst mal Miete zahlen?

    Ist das ihr Lösungsansatz?

  11. Avatar von ffm
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zitat Zitat von noelmaxim

    - sind die 1.200 Euro gesetzt? Oberes Limit?
    - sind Tilgungsänderungen für den Fall des Bezuges von Elterngeld erwünscht oder soll man lieber mit einer konstanten Rate die Finanzierung durchkalkulkieren und zu Zeiten des nichtbezuges von Elterngeld wird überschüssiges Geld in die Sondertilgung gesteckt, ggf. Reserven aufgebaut, die es ihnen ermöglichen die konstante Rate aufrecht zu erhalten?
    - wann ist der Kinderwunsch gewünscht?
    - Wie sehen sie es mit der Zinssicherheit?
    - Erwarten sie in den nächsten Jahren, ja auch Jahrzehnten ggf. Erbschaften? Auszahlungen aus Lebensversicherungen?
    - soll die Wohnung ein Neubau, ggf. mit KfW Standard werden?
    Zu den Fragen:

    1. 1300€ im Monat sind absolute Schmerzgrenze. Meine Frau und ich bevorzugen immer die Lösung mit möglichst viel freiem Kapital...
    2. Tilgungsänderungen sollten möglichst dynamisch anpassbar sein. Ich will mich nicht an eine feste Rate binden, die irgendwann vielleicht nicht mehr meinen Verhältnissen entspricht (sowohl nach oben als auch nach unten).
    3. Kinder sind für die nächsten 24 Monate geplant
    4. Es werden entweder 15 oder 20 Jahre
    5. Nein, nix, nada, nichts. Auch die 200K haben wir nicht geerbt sondern tatsächlich eisern zusammengespart
    6. Neubau inkl. KFW Standard wär gut. So viele entsprechende, bezahlbare Wohnprojekte gibt es allerdings nicht in Frankfurt...

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Vielen Dank für die Infos.

    Zu den Ausführungen von Tikonteroga noch mal kurz der Hinweis. Sie benötigen nicht eine lange Zinsfestschreibungszeit mit einem Volltilgerdarlehen oder eine kürze Zeit mit einem Bausparvertrag abgesichert, sondern sie brauchen aus diesen beiden Möglichkeiten die Variante, die unter der Aspekt 100% Zinssicherheit und Flexibilität bezüglich der Zins-, und Tilgungsraten (was bei einem Volltilgerdarlehen schon mal gar nicht gegeben ist) die günstigste Variante. Die 3. Alternative wäre kalkulatorisch nach Zinsbindungsende eine Restschuld zu belassen, die durch Sondertilgungen vermieden wird.

    Neigen sie zu einer zinssicheren Variante? Können sie sich Sondertilgungen vorstellen, bzw. planen sie diese fest ein?

    Ich gehe mal davon aus, dass sie 1.300 Euro durchgehend wünschen, sprich jetzt die 24 Monate noch und danach mit Bezug von Elterngeld dann mit dieser Rate weiter, richtig?

  13. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    @Tikonteroga

    Ich schließe daraus weiter sparen bis man nur 100.000 Euro aufnehmen kann und diese mit einem Volltilgerdarlehen zurück zahlen kann oder eine Wohnung kaufen, die nur 300.000 Euro kostet um gleiche Finanzierung zu benötigen?

    Höherer Zinssatz? 2,3% statt 1,3%? Bei diesem Einkommen 250 Euro Mehrbelastung für eine Immobilie die jetzt und nicht in 2-3 Jahren zu evtl. höheren Zinssätzen - bei zugegebenen geringerem Finanzierungsbedarf - finanziert werden muss? Weiter erst mal Miete zahlen?

    Ist das ihr Lösungsansatz?
    Ganz abstrakt betrachtet ohne konkrete Lösungen vorweg zu nehmen wäre es m. M. nach grundsätzlich eine Verbesserung der Ausgangssituation, wenn man nach Möglichkeit 1) die Tilgungsleistung erhöhen und/oder 2) die Darlehenshöhe reduzieren würde.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zu erwähnen gibt es noch, dass es nicht unerheblich ist, ob Maklerkosten anfallen oder nicht. Auch ist der KfW Standard im Bezug auf ein Finanzierungskonzept nicht unerheblich.

    Wäre der Kaufpreis 450.000 Euro und die Maklercourtage angenommene 5%, lägen die Gesamtkosten bei 508.500 Euro. Entsprechend müssten 308.500 Euro finanziert werden. Entspreche das so ihrem Wissensstand? Sind das Werte, die sie so auch unterstellen?

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    @Tikonteroga

    Ja, das stimmt ja vielleicht in Teilen auch alles, aber meinst du nicht, dass sich der TE (immerhin ja Banker) das nicht auch denken kann, vor allem aber erst mal Zahlen und Berechungen bezüglich von Laufzeiten, Zinskosten und Risiken auf den Tisch liegen müssten? Er nach diesen ja fragt und Hilfe benötigt?

    Mir ist aufgefallen, dass es bei dir immer noch besser geht, immer noch mehr EK ran muss, immer noch mehr Zinskosten eingespart werden können und die Rate noch höher sein sollte. Dies aber ohne dass Zahlen bekannt sind, ohne dass dem TE diese mal vorliegen, was er ja angefragt hat und vor allem ohne dass man den TE und seine Lebenseinstellung und Risikomentalität bekannt sind.

    Bankkaufmann war da ja ganz frech, der TE musste sich ja fragen dumm zu sein oder einen Fehler als Banker gemacht zu haben hier etwas angefragt zu haben, aber deine Vorschläge klingen auch etwas so nach, um Gottes Willen, alles zu teuer (man merkt das auch an der Aussage einen viel zu hohen BSV zu benötigen, dies sicher mit Blick auf die Abschlussgebühr, die aber in den Gesamtkosten für das günstigste Konzept berücksichtigt wird und mit unter geht), passen sie auf und überhaupt.

    Egal, ich denke so helfen wir dem TE nicht weiter.

  16. Avatar von Freeliner
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Ich persönlich würde hier zu "noelmaxims" Favoriten tendieren.

    Tilgungsdarlehen mit 10-15 jähriger Zinsbindung und dem BSV F60.
    Wenn hier 5% Sondertilgung möglich sind, ist das doch entspannt. Den F60 kann man später ggf. wenn möglich und gewollt immer noch komplett ablösen.

    Ich kann hier auch "ffm´s" Einstellung zu "möglichst viel freiem Kapital" verstehen. Ginge mir genau so. Ich will mit dem Geld arbeiten können.
    Somit würde ich max. 50-75% des Eigenkapitals hierfür nutzen wollen.
    Da er in Crypto-Fonds investiert, ist er mit Sicherheit auch noch mehr auf dem Finanzmarkt unterwegs.

    ....und da man auf dem Finanzmarkt deutlich mehr als die 2% Darlehenszins erwirtschaftet werden können,
    macht das durchaus Sinn "flüssig" zu bleiben und hier ggf. über Sondertilgung zu arbeiten.

    Nur meine persönliche Meinung

  17. Avatar von ffm
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Zu erwähnen gibt es noch, dass es nicht unerheblich ist, ob Maklerkosten anfallen oder nicht. Auch ist der KfW Standard im Bezug auf ein Finanzierungskonzept nicht unerheblich.

    Wäre der Kaufpreis 450.000 Euro und die Maklercourtage angenommene 5%, lägen die Gesamtkosten bei 508.500 Euro. Entsprechend müssten 308.500 Euro finanziert werden. Entspreche das so ihrem Wissensstand? Sind das Werte, die sie so auch unterstellen?
    Ja, dies sind durchaus realistische Faktoren die berücksichtigt werden wollen. Wie schon geschrieben, würden wir ein Neubauprojekt mit KFW Standard vorziehen, da hier auch im Regelfall die Courtage entfällt. Wir rechnen übrigens nicht damit, erhebliche Sondertilgungen leisten zu können.

    Habe übrigens noch 2 erwartete Auszahlungen unter den Tisch fallen lassen. Ich erwarte bei Rentenantritt eine Auszahlung von ca. 150.000€ an vermögenswirksamer Leistungen, meine Frau erwartet aus einer Rürup Baustelle, knapp 80.000€. Ist allerdings alles noch über 30 Jahre hin und dieses Geld sollte natürlich nicht für die Finanzierung der Immobilie herhalten.

    Die Tilgungsrate würde ich nach Möglichkeit gerne reduzieren sobald Kinder da sind. Zumindest so lange, bis meine Frau wieder ein erweitertes Einkommen bezieht.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Freeliner, gefällt mir, du liest zwischen den Zeilen. Nicht wegen der Empfehlung für mein favorisiertes Modell, was sich am Markt derzeit bei vielen vergleichenden und marktgenerierenden Verbrauchern etabliert, sondern weil du bemüht bist aus den Zeilen des TE entscheidendes zu lesen und keine Gleichmacherei betreibst.

    Hut ab!

  19. Avatar von Banker
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    Standard AW: Kauf Eigentumswohnung, Vorhaben darstellbar?

    Abgesehen davon, dass mir dass Flexible Modell von Thomas bei euch auch gut gefällt würde mich persönlich (auch wenn es für das Konzept unrelevant ist) interessieren, wie man 150TEUR vermögenswirksame Leistungen bekommt??
    Also mal grob gerechnet wären das bei 40€ mtl. VL eine Rendite von 12,5%?? Rechnest du da Richtig oder wo wird das sicher angelegt? Wenn das Cyptofonds sind kann ja auch alles weg sein (theoretisch).

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