Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

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  1. Avatar von hrwattenberg
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    Frage Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

    Hallo zusammen,
    ich bräuchte mal ein wenig Hilfe was Wohn-Riester angeht.

    Folgende Situation:
    Meine Freundin hat kurz, bevor wir uns kennengelernt haben, die Wohnung gekauft, in der sie einige Jahre gewohnt hat. Finanziert wurde das ganze über einen Riester-Bausparvertrag in Kombination mit einem Kredit von der KfW. Es läuft aber nicht so wie sonst üblich, dass sie über einen längeren Zeitraum den Bausparvertrag bespart und irgendwann davon die Wohnung finanziert, sonden der Wohnungskauf erfolgte direkt zu Beginn. Die Wohnung ging also unmittelbar in ihren Besitz über und das ganze wird nun mit der obigen Konstruktion über einen Zeitraum von 20 Jahren finanziert.

    Wir planen nun zusammenzuziehen und genau hier fängt das Problem an. Es handelt sich um eine 2-Zimmer-Wohnung, die für Singles zugeschnitten ist. Der Plan war also, dass wir uns zusammen eine größere Wohnung suchen und sie ihre Wohnung vermietet, in der Hoffnung die Kreditraten über die Miete wieder hereinzubekommen. Als ich begann mich ein bißchen über Wohnriester schlau zu machen bin ich sehr schnell darauf gestoßen, dass so etwas dort wohl ziemlich problematisch ist. Die Wohnung muss ja offenbar selbst bewohnt werden, da ansonsten die Riester-Förderung komplett wegfällt bzw. zurückgezahlt werden müsste.
    Hiervon scheint es nur ganz fest definierte Ausnahmen zu geben, z.B. wenn die alte Immobilie verkauft wird und eine neue angeschafft wird, oder wenn ersatzweise eine Riester-Rente abgeschlossen wird etc. Leider kommt keine der Optionen so wirklich für uns in Frage.

    Insofern die wichtigste Frage: Was genau passiert mit dem Finanzierungsmodell wenn meine Freundin die Wohnung einfach vermietet, also eine „schädliche“ Verwendung, wie es bei Riester so schön heißt? Würde dann einfach die staatliche Förderung von 154 € pro Jahr aus dem Finanzierungsmodell herausfallen und müsste von meiner Freundin zusätzlich getragen werden? Das wäre ja noch ein überschaubarer Schaden. Oder zieht das Ganze noch weitere (steuerliche?) Nachteile mit sich?

    Gibt es evtl. einen Weg die Förderung nicht zu verlieren, der mir evtl. noch nicht aufgefallen ist?

    Gibt es evtl. die Möglichkeit hier die beratende Bank in die Haftung zu nehmen? Ich finde es ehrlich gesagt mehr als unverschämt einer alleinstehenden Frau Anfang 30 ein derartiges Konstrukt zu verkaufen, das direkt zusammenbricht sobald sie nicht mehr in der Wohnung lebt. Denn die Wahrscheinlichkeit das jemand in diesem Alter noch irgendwann heiratet und seine Singlewohnung aufgibt ist ja doch enorm hoch. Zumal meine Freundin von diesen Einschränkungen nichts wusste, ebenso wenig wie von der nachgelagerten Besteuerung bei Riester etc. Also die Beratung war offensichtlich mies wie so häufig in diesem Bereich.

  2. Avatar von Shorty
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    Standard AW: Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

    Hallo,

    nun, prinzipiell wäre es auch denkbar, bei einem befristeten Entfall der Selbstnutzung die "schädliche Verwendung" zu umgehen. Hilft im speziellen Fall aber wenig, weil auch hier spätestens zum Rentenbeginn die Eigennutzung wieder gegeben sein müsste. Aber der Vollständigkeit halber sei auch das erwähnt.
    Ich sehe hier wenig Chancen, die Möglichkeiten scheinen ja schon in Erfahrung gebracht worden zu sein und sind konzeptbedingt begrenzt. Es sei die Frage erlaubt, warum keine der verfügbaren Alternativen in Erwägung gezogen wird?

  3. Avatar von hrwattenberg
    hrwattenberg ist offline
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    Standard AW: Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

    Hallo,

    vielen Dank für die Antwort.

    Mit verfügbaren Alternativen meinst du sowas wie z.B. eine zusätzliche Riesterrente abzuschließen o.ä. vermute ich?
    Nun meine Freundin ist finanziell durch die Tilgungen für die Wohnung schon ziemlich am Limit. Da ist einfach nichts über um noch Riestersparen zu machen. Zumal es sich auch nicht rechnen würde und schon deshalb keine Option ist. Der Kauf einer anderen Immobilie wäre auch nicht sinnvoll, da ich selbst in absehbarer Zeit ein Haus erbe, in das wir ziehen wollen. Wenn sie also lediglich die Immobilie wechselt hätten wir erneut das Problem, das sie eine Wohnung am Hals hat, die sie nicht dauerhaft bewohnen wird.

    Wie würde es denn praktisch aussehen, wenn man entgegen der Bedingungen vermietet? Mit welchen Nachteilen müsste man rechnen? Lediglich Wegfall der Förderung oder vervielfacht sich das letztendlich durch steuerliche Nachteile o.ä.?

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

    Gibt es ein Beratungsprotokoll?

  5. Avatar von Hanomag
    Hanomag ist offline

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    Standard AW: Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

    Zitat Zitat von hrwattenberg
    Es läuft aber nicht so wie sonst üblich, dass sie über einen längeren Zeitraum den Bausparvertrag bespart und irgendwann davon die Wohnung finanziert, sonden der Wohnungskauf erfolgte direkt zu Beginn. Die Wohnung ging also unmittelbar in ihren Besitz über und das ganze wird nun mit der obigen Konstruktion über einen Zeitraum von 20 Jahren finanziert.
    Der Bausparvertrag gehört zwar zu dem Finanzierungskonstrukt, aber es läuft immer noch so wie sonst üblich, weil der Bausparvertrag sicher noch nicht zugeteilt wurde. Erst ab der Zuteilung kann das zuvor gefördert angesparte Kapital zur Ablösung einer vorhandenen Vorfinanzierung entnommen werden und erst ab diesem Zeitpunkt fließt Riester-Kapital in die selbst genutzte Immobilie und führt zur Anlage des Wohnförderkontos mit all seinen Nachteilen.
    Zitat Zitat von hrwattenberg
    Die Wohnung muss ja offenbar selbst bewohnt werden, da ansonsten die Riester-Förderung komplett wegfällt bzw. zurückgezahlt werden müsste.
    So lange noch kein Wohnförderkonto existiert, gibt es kein Problem, weil sich der Riester-Bausparvertrag noch in der Ansparphase befindet. Er kann noch ohne Nachteile für ein anderes Objekt verwendet werden oder förderschädlich aufgelöst werden. Bei der förderschädlichen Auflösung müssen die bezogenen Zulagen und Steuervorteile zurückgezahlt werden.
    Zitat Zitat von hrwattenberg
    Was genau passiert mit dem Finanzierungsmodell wenn meine Freundin die Wohnung einfach vermietet, also eine „schädliche“ Verwendung, wie es bei Riester so schön heißt? Würde dann einfach die staatliche Förderung von 154 € pro Jahr aus dem Finanzierungsmodell herausfallen und müsste von meiner Freundin zusätzlich getragen werden? Das wäre ja noch ein überschaubarer Schaden. Oder zieht das Ganze noch weitere (steuerliche?) Nachteile mit sich?
    Erst wenn der Bausparvertrag zugeteilt, das gefördert angesparte Kapital entnommen und das Wohnförderkonto angelegt wurde, führt eine schädliche Verwendung zu Nachteilen. Hierbei würde man den gesamten Betrag des Wohnförderkontos im betreffenden Jahres voll dem steuerpflichtigen Einkommen zuschlagen und versteuern.
    Zitat Zitat von hrwattenberg
    Gibt es evtl. einen Weg die Förderung nicht zu verlieren, der mir evtl. noch nicht aufgefallen ist?
    Zum einen kann man den im Wohnförderkonto vermerkten Betrag innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Jahres in dem man die Selbstnutzung aufgegeben hat, in einen anderen Riester-Vertrag einzahlen. Zum anderen kann man diesen Betrag innerhalb von zwei Jahren vor und fünf Jahren nach Ablauf des Jahres in dem man die Selbstnutzung aufgegeben hat, für eine andere förderfähige Wohnung verwenden.

  6. Avatar von hrwattenberg
    hrwattenberg ist offline
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    Standard AW: Wohn-Riester und Vermietung der Immobilie?

    @tneub: Ja ein Protokoll gibt es leider

    @Hanomag: Danke, das ist ein guter Hinweis, dass das Wohnförderkonto erst mit Zuteilung angelegt wird. Das ist mir beim Lesen der Unterlagen so bewusst geworden. Das gibt uns zumindest etwas Zeit aber löst das Problem leider auch nicht wirklich. Scheinbar müssen wir wohl eine Kröte auf jeden Fall schlucken...

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