Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

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  1. Avatar von balduini
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    Standard Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

    Hallo liebe Community,


    ich bräuchte mal kurz eure Einschätzung der Machbarkeit und Sinnhaftigkeit. Ich hab das alles nur mal grob gerechnet.

    Zu mir:
    29 Jahre, Informatiker mit Masterabschluss, unbefristetes Arbeitsverhältnis. 50k€ Jahreseinkommen, jährlich steigend mit ~10-15%.


    Ich habe die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus mit 2 Wohneinheiten (jeweils 70m²) für etwa 100k€ unter dem üblichen Preis in der Gegend zu kommen.
    Benötigte Kreditsumme inklusive Kaufnebenkosten und Renovierung= 370.000€.
    Region Rhein/Main, 20km vor Frankfurt.
    Grundstück etwa 450m².
    Vollfinanzierung über 25-30 Jahre.
    Rücklagen werden aus den Mieteinnahmen finanziert und falls nötig, noch privat bezuschusst.


    Die WE im 1.OG ist für etwa 600€ kalt vermietet, die WE im EG müsste renoviert werden.
    Die 600€ Kaltmiete werden von einer älteren Dame gezahlt, die seit Jahren in der Wohnung wohnt und für die es nie eine Mietanpassung gab.
    Die 600€ Kaltmiete sind ebenfalls unter dem ortsüblichen Durchschnitt und würden dann ggf. angepasst werden, sofern durch Renovierung möglich/nötig.


    Die notwendige Renovierung kann komplett selbst durchgeführt werden, Handwerker, Heizungsbauer, Elektriker etc. sind alle in der Familie vorhanden.
    Aus der WE im EG würde ich eine 3-Zimmer WG machen mit ~1200€ Einkünften.
    Somit würden sich etwa ~1800€ Einkünfte ergeben, was die Raten laut Ratenrechnern um 400-600€ übersteigen.
    Das Haus soll sich quasi durch die Einkünfte selbst abbezahlen.

    Durch Vitamin B bei einer Bank, würde ich die Vollfinanzierung erhalten.


    1. Was haltet ihr von dem Plan? Eine finanzielle Schuld über 30 Jahre ist sicherlich eine psychische Belastung aber die Immobilie würde sich selbst tragen.

  2. Avatar von marinapecunia
    marinapecunia ist offline

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    Standard AW: Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

    Hi!

    Ich fange mal beim letzten Satz an: "finanzielle Schuld" - wenn Du eine Hypothekendarlehen hast, ist das nicht wirklich eine "Schuldkredit", es steht ja ein Sachwert dagegen, eine Sachwert, der in der Regel an Wert zu nimmt, wogegen das Darlehen- das Geld an Wert abnimmt, wenn man auf die Inflation sieht.


    Um finanzielle Notfälle, die durch z.B. Krankheit aufkommen könnten, abzufangen/ auszuschließen, solltes Du natürlich entsprechende Versicherungen abschließen, Arbeitskraftabsicherung, Risiko-Lebensversicherung, Unfall....; da zu eine ordentliche Gebäude- Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung. Dann bleibt das übliche Risiko - das Leben, das immer Risiken in sich birgt.

    Aber, und das habe ich hier schon mehrmals geschrieben, eine individuelle Beratung durch einen Immobiliardarlehensvermittler/ Makler ist unerlässlich. Hier ein paar Stichpunkte zur Beachtung:
    * Von Familie und Kindern schreibst Du hier nichts, aber auch Veränderungen im privaten müssen eingeplant werden

    * Sanierung- und Modernisierungen, Renovierungen müssen mit der finanzierenden Bank abgesprochen werden, da die den Wert des Hauses evtl. ändern, das wird auch häufig kontrolliert
    * den Wert des Hauses bestimmt die Bank nochmal, davon hängt dann auch der Beleihungsauslauf ab
    * Mieteinnahmen werden von der Bank nur teilweise mit angesetzt, Kapitalanlage Immobilien etwas anders bewertet; aber Deine Miete fällt ja weg
    * Nutzung von KFW-Förderungen prüfen
    * mit einem Makler kannst Du auf einen Blick Angebote von über 300 Finanzierungspartnern vergleichen, ohne vorab Schufa-Eintrag und ohne Gang von Bank zu Bank, da wird ein Eintrag erstellt, wenn Du Dir ein Angebot machen lässt, ein Vorschlag wäre nicht bindend.


    Insgesamt - so aus der Ferne - denke ich, ist das eine Investition, die Du gut tätigen kannst, aber wie gesagt, nur mit kompetenter Beratung - im persönlichen Gespräch mit einem Finanz-Makler werden noch weitere wichtige Punkte besprochen. Die Lage sollte auch bestens sein, 20 km von Frankfurt entfernt, sollte heute schon oder spätestens "morgen" sogenannter "Speckgürtel" sein und also sehr gefragt.


    Soweit mal kurz ein Überblick, konkrete Fragen kannst Du ruhig noch stellen, aber dann gehe zu einem Makler Deines Vertrauens - er steht dann ganz auf Deiner Seite und arbeitet für Dich. Er begleitet Dich dann auch weiter, ggf. (bestenfalls) auch bei den Versicherungen, die notwendig sind und bei der Abwicklung des Kaufes. Zumindest mache ich das so bei meinen Kunden!

  3. Avatar von Freeliner
    Freeliner ist offline

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    Standard AW: Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

    „Mieteinnahmen werden von der Bank nur teilweise mit angesetzt, Kapitalanlage Immobilien etwas anders bewertet; aber Deine Miete fällt ja weg„

    Ich lese das als klassische Kapitalanlage des TE. Seine Miete fällt damit nicht weg.

  4. Avatar von marinapecunia
    marinapecunia ist offline

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    Standard AW: Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

    Zitat Zitat von Freeliner
    „Mieteinnahmen werden von der Bank nur teilweise mit angesetzt, Kapitalanlage Immobilien etwas anders bewertet; aber Deine Miete fällt ja weg„

    Ich lese das als klassische Kapitalanlage des TE. Seine Miete fällt damit nicht weg.
    Ja- habe ich nicht richtig gelesen.

    Dann gilt natürlich alles, was für Renditeobjekte gilt.
    Banken schauen etwas anders drauf; steuerliche Vorteile können genutzt werden, KfW nicht.

    Individuelle Beratung sollte auf jeden Fall genutzt werden!

    Solche Beratung funktionieren per Internet auch schon sehr gut!

  5. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

    Hörmal wenn Vitamin B dir einen volltilger gibt nimm ihn ! Welcher Zins ?

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Vollfinanzierung EFH mit 2 Wohneinheiten zur Vermietung

    Es geht also um die Machbarkeit und die Sinnhaftigkeit, ok.

    Es stellen sich vorab folgende Fragen:

    - Wie ist deine derzeitige Wohnsituation
    - Welche Kosten - Miete oder Zins-, und Tilgungsrate - entstehen dafür
    - Wie viel Vermögen/Kapital - es ist nicht einzusetzendes EK gemeint - ist angespart
    - Familienstand
    - Wie hoch sind die Modernisierungs-, und Renovierungskosten inkl. Eigenleistung gesamt? Benötigen tun sie scheinbar 270.000 Euro dafür, aber wie hoch sind die Kosten inkl. der Eigenleistung

    Witzig finde ich, wenn man anfängt Ratschläge zu geben, ohne Kenntnis der Antworten über die jetzt gestellten Fragen: Zu dem das Ver-, und Absicherungspaket anspricht, ohne die beiden Kernfragen der Machbar-, Unsinnhaftigkeit zu berücksichtigen bzw. in den Fokus zu stellen.

    Fragen sollte auch vorerst weniger der TE stellen, sondern wir, um die bereits gestellten beantworten zu können, bzw. eine Grundlage zu haben, dies ansatzweise tun zu können.

    Hinterfragen möchte ich auch mal die Aussage des TE "Vitamin B" im Bezug auf eine Vollfinanzierung, was ist damit gemeint?

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