Lohnt die Vermietung?

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  1. Avatar von User1313
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    Standard Lohnt die Vermietung?

    Fallbeispiel:
    Herr X ist ledig, kinderlos und besitzt eine Eigentumswohnung. Er verdient ca. 20.000 Euro p.a. als Angestellter und erhält weitere 8.000 Euro p.a. zusätzlich aus Kapitaleinnahmen. Er besitzt eine Wohnung, die er vermieten könnte. Die Mieteinnahmen würden ca. 1000 Euro im Monat betragen. Dazu müsste er allerdings in eine kleinere Mietwohnung umziehen und dort 500 Euro pro Monat zahlen. Da er seine Mieteinnahmen zu versteuern hat, fragt er sich, wieviel davon wirklich an Rendite für ihn übrig bleibt. Was würden Sie Herrn X raten und warum?

    Gruß

    User1313

  2. Avatar von Miara
    Miara ist offline

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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Das einzige was ich dir zu dem Thema sagen kann ist, dass sich die Vermietung steuerlich am besten bei einem ganzen Haus lohnt. Dann kann man angeblich die Kosten am eigenen Haus steuerlich vom vermieteten Haus absetzen.

  3. Avatar von User1313
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Leider handelt sich beim Objekt um eine Wohnung die zu 0% fremdfinanziert ist. Gilt also dann der persönliche Steuersatz?

  4. Avatar von Birgit
    Birgit ist offline

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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    meine Meinung:

    das lohnt sich nicht.

    -Mieteinnahmen müssen versteuert werden
    -Rücklagen müssen gebildet werden
    -Vermieterrisiko (Mietausfälle,Kostenentstehung bei eventuell notwendiger Räumungsklage,Instandsetzung der Wohnung,falls der Mieter die Wohnung vermüllt hinterlässt)

  5. Avatar von User1313
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Recht herzlichen Dank an sie beide. Ich bin nach einigem Rechnen zu dem Entschluss gekommen, dass sich das Ganze selbst im besten Fall monetär nicht lohnen wird.

  6. Avatar von verschaukelt
    verschaukelt ist offline

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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Korrekt.

    Nur wenn Sie das Objekt finanziert hätten wäre es eventuell ein lukratives Geschäft.
    (Die Zinsen wären dann von den Mieteinnahmen abziehbar)

    Manchmal kannn es sich lohnen mit einem anderen Eigentümer die Wohnungen zu tauschen - wenn über Finanzierung gekauft wird.

  7. Avatar von Dahut
    Dahut ist offline

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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Gibt's hier keinen Steuerberater, der dazu was sagen kann?

    Soweit ich weiß (aber ich bin kein Steuerberater und nicht 100% sicher), werden die Mieteinnahmen 'nur' mit 25% besteuert. Bei 1000,- Mieteinnahmen, macht das also 250,-, bleiben 750,- übrig. Die eigene Mietwohnung kostet 500,-, bleibt ein Gewinn von 250,-
    Hinzu kommt, dass man alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, absetzen kann: Werbungskosten für die Suche nach einem Mieter, Reparaturen, etc. Die Anschaffungskosten kann man bei neueren Wohnungen mit 2% jährlich absetzen (bei älteren mit 2,5%). Hat man einen Kredit für die Anschaffung aufgenommen, kann man die Zinsen (nicht die Raten) dafür auch noch absetzen, so dass sich die Vermietung unterm Strich vermutlich doch lohnt.

  8. Avatar von obelix
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Mieteinnahmen sind in voller Höhe zu versteuern.

    Wer Kosten am eigenen, nicht vermieteten Haus über das vermietete Objekt abrechnet, begeht Steuerbetrug.

    Auf die Risken (z.B. Mietausfälle) und zusätzlichen Kosten (z. B. Rücklagen) eines Mietobjektes wurde bereits hingewiesen.


    Übrigens würde ich lieber auf einen evtl. Steuervorteil verzichten und hätte dafür das Eigenkapital um das Mietobjekt komplett selbst zu zahlen. In der heutigen Zeit ist die Verzinsung dort nicht zu unterschätzen.

    In erster Linie sollte, sofern vorhanden, immer das selbstgenutzte Objekt mit Eigenkapital bezahlt/entschuldet werden.

  9. Avatar von Dahut
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Zitat Zitat von obelix
    Mieteinnahmen sind in voller Höhe zu versteuern.
    Was anderes hat auch niemand behauptet. Aber der Steuersatz beträgt nur 25% und nicht wie beim Gehalt bis zu 45%.

    Zitat Zitat von obelix
    Wer Kosten am eigenen, nicht vermieteten Haus über das vermietete Objekt abrechnet, begeht Steuerbetrug.
    Wer hat denn erzählt, dass man das machen kann/soll?

    Und Mietausfälle können im übrigen als negative Einnahmen auch steuerlich geltend gemacht werden, solange man die Absicht hat zu vermieten.

    Was die Frage Hypothek oder Eigenkapital angeht, kann ich nur sagen, dass es günstiger sein kann, so viel wie möglich zu finanzieren und die Zinsen abzusetzen (die Hypothekenzinsen liegen im Moment historisch niedrig) und dafür das Eigenkapital ordentlich anzulegen. Das muss sich jeder selber ausrechnen.

  10. Avatar von Matthew Pryor
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Aber der Steuersatz beträgt nur 25% und nicht wie beim Gehalt bis zu 45%.
    Das ist grundfalsch.Das Estg kennt keine bevorzugte Behandlung von Einkünften aus der Vermietung.Es gelten die gleichen Spielregeln,die auch für andere Einkommensarten maßgebend sind.

  11. Avatar von obelix
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Zitat Zitat von Dahut
    Wer hat denn erzählt, dass man das machen kann/soll?
    lies dir einfach den Beitrag von User "Miara" durch.

    Mit dem Steuersatz liegst du auch daneben. Die Einkunfstarten werden gleich besteuert.


    Je nach Finanzamt muss die Begründung für eine bestehende Vermietungsabsicht sehr deutlich nachgewiesen werden (z. B. Suchanzeigen, Makleraufträge) um die angefallenen Schuldzinsen steuerlich geltend machen zu können.

  12. Avatar von Andi25
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Wahrscheinlich lohnt es sich nicht. Sie haben dadurch zwar Miteinnahmen und Einnahmen aus Umlagen, aber müssten dafür auch bestimmte Ausgaben in Kauf nehmen.

  13. Avatar von speaker2013
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    ich denke eher das sich das auch nicht lohnt denn da die frage eher unrealistscih ist wer bei solchem gehalt zieht aus

  14. Avatar von hanna200
    hanna200 ist offline

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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Es kommt auch immer darauf an, wie man die Sache angeht und dazu gehört eine gute Beratung. Man sollte sich vorher immer mit einem Steuerberater zusammensetzen und einen exakten Plan aufstellen. Wichtig ist dabei auch immer der Blick in die Zukunft. Wenn es um Steuertipps für Immobilien geht habe ich mit Nortax - Steuertipps sehr gute Erfahrungen gemacht. Man kann sich vorab in das Thema einlesen und bei konkretem Interesse Rat holen.

  15. Avatar von soundjunk
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Auch wenn das Thema alt ist, so halte ich die Frage für sehr präsent und aktuell.

    Meine Meinung:
    machen, wenn es sich um ein neues oder nicht altes Objekt handelt, dass
    man finanzieren muss

    Warum?

    - Zinsen absetzen (am Besten über ein endfälliges Darlehen)
    - 2% AfA auf ins gesamt 50 Jahre (also Baujahr bis max. 50 Jahre)
    - Nebenkosten, Handwerker, Modernisierungen und Anfahrtswege absetzen

    Idealerweise erreicht man so ein negatives Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und muss somit erstens die eingenommene Miete nicht versteuern und bekommt zweitens noch Geld vom Finanzamt wieder.

    Und ja es gibt mietnomaden, aber seien wir mal ehrlich: in guten Lagen kannst du heute ja schon fast ein Casting machen, um die Mieter auszuwählen. Da ist die Wahrscheinlichkeit von Ausfällen nicht mehr so groß wie es einmal war!

  16. Avatar von Sandokan
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Abgesehen davon das es sich aus finanzieller Sicht wahrscheinlich eher weniger lohnt Muß Herr X mit einem kleineren Wohnraum zurechtkommen und hat gleichzeitig noch zusätzlichen Stress durch die Vermietung (Jahresendabrechnungen erstellen, Reparaturen, Mieterbeschwerden u-ä.) Denke das ist eine schlechte Idee

  17. Avatar von Rotstift
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Also ich würde jetzt nach den gelesenen Meinungen eher auch zu einem Nein tendieren. Wenn man bereits eine Wohnung hat, und dann in eine kleinere zieht um nicht mal sicher ein paar 100 € mehr zu verdienen, würde ich mir das schon noch mal überlegen, ob ich das wirklich will.

  18. Avatar von applesider
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Würde auch eher zu Nein tendieren.

  19. Avatar von Wanderer
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Ich würde auf steuerlicher Basis Deinem Freund raten sich eine zweite Wohnung zu kaufen - finanziert (möglichst hoch) - und diese dann steuerlich geltend zu machen...damit kann er seine Altersvorsorge aufbauen. Der Mieter "bezahlt" dann die zweite Wohnung und die Finanzierungskosten können abgesetzt werden (neben weiteren z.b. Afa oder Modernisierungen).

    Bei den derzeit günstigen Zinsen ist es (je nach Ortwahl) möglich einen Gewinn nach Abzug aller Kosten zu haben - den versteuert dann jeder gern ;-) da der Mieter ja die Hauptlast bezahlt.

    Die Wohnung sollte entweder kleiner (fürs Alter zum selbst bewohnen) oder größer ( für Familiengründung) sein.

  20. Avatar von f.siebert
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    Standard AW: Lohnt die Vermietung?

    Ich stimme meinem Vorredner zu.
    Allerdings würde ich eine Eigentumswohnung kaufen und durch die Mieteinnahmen den aufgenommenen Kredit abzahlen. Anschließend, sofern der Markt mir wohlgesonnen ist, die Wohnung wieder gewinnbringend verkaufen.

    Genau so haben es bekannte in Kassel gemacht.

    Aber auch in vielen anderen Städten, z.B. in Erfurt oder Jena kann man ggf. noch Schnäppchen machen.

    Viele Grüße

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