Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

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  1. Avatar von Bremer
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    Standard Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Schönen guten Tag,

    aufgrund der vielen Experten hier im Forum würde ich gerne mal eine Frage loswerden und hoffe um Hilfe ;-)

    Wir haben uns Anfang des Jahres eine Wohnung zur Selbstnutzung gekauft, die Ende 2018 fertiggestellt ist.
    Aufgrund der doch bisher gut gestiegenen Miet- und Immobilienpreise sowie einem damaligen günstigen Einkaufspreis stellt sich für uns nun eine Frage,
    die aktuell noch hypothetisch sind, aber dies doch zeitnah werden können.

    1) Wie sieht es aus, wenn wir die Wohnung für 80000 T€ mehr verkaufen würden als wir selbst bezahlt haben? Aus unseren bisherigen Immobiliengeschäften ( 2 Stk) weiss ich noch, dass bei einem selbstgenutzten Eigentum diese entfallen( mit gewissen Bedingungen), wie sieht es aber aus, wenn die Immobilie noch gar nicht bewohnt ist( und werden konnte, da noch im Rohbau)

    2) Wir haben unsere Finanzierung zum Teil mit einem KFW 124 Anteil dargestellt. Lt. meinen Infos ist eine Eigennutzung von mindestens 1 Jahr vorgesehen, bevor eine Vermietung möglich ist. Wie sieht dies in der Praxis aus, bzw. was ist, wenn man die Wohnung direkt vermieten würde?

    Danke für eure Antwort und schöne Grüße aus dem Bremen

    Karl


  2. Avatar von Banker
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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Na ... Wo sind denn nun die ganzen "Profis"?

    Denen, welche sich immer gleich melden und helfen, wird ja immer vorgeworfen, sie mach das nur wegen der Provision! Kann verstehen, dass sich die nicht mehr so oft melden, wenn sie ständig angefeindet werden!

  3. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Vielleicht ist das Problem, das hier die Provision schon abkassiert wurde.... ???

  4. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Hallo Bremer,

    bei den Darlehen Vorfälligkeitsentschädigung für die Laufzeit. (wird teuer)
    Die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland sind 5% weg.

    Beim Verkauf müßten Sie den Gewinn "80.000€" in dem Steuerjahr komplett versteuern. (Vorfälligkeitsentschädigung & Grundsteuer & Grunderwerbsteuer durfen glaub nicht gegengerechnet werden.)

    Nach meiner Einschätzung macht es wenig Sinn.
    Und wer kauft schon einen Rohbau der nicht fertig ist. :-)

    Gruß

    Martin

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Die 10-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) gilt bei eigengenutzten Immobilien nicht, aber noch wurde sie ja nicht eigengenutzt. Ein Veräußerungserlös bleibt bei selbstgenutzten Objekten steuerfrei. Voraussetzung ist allerdings nach § 23 Absatz 1 Nummer 2 Satz 3 EStG, dass sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei voraufgegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben und da das nicht der Fall ist, müssen sie Spekulationssteuer abführen.

    KfW ist egal, da keiner kontrollieren wird ob sie tatsächlich drun wohnen. Notfalls müssten sie sich einmal ummelden, um den Nachweis - der meines Erachtens nicht mehr erbracht werden muss - der Eigennutzung erbringen zu können. Vermieten sie dann, wird das auch niemand bemängeln oder beklagen.

    Sinnfreie Provisionsanmerkungen. Es ist nichts neues, dass ich auch dann helfe, wenn kein Geschäft getätigt werden kann, denn eben diese Einstellung befähigt dann ja auch in entsprechend anderen Fällen Kasse zu machen

  6. Avatar von Banker
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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Das hast du Falsch verstanden! Eher das Gegenteil ist der Fall!

    Ich sagte, es sollen sich auch mal die "PROFIS" melden, die immer diese Anfeindungen gegen dich und andere schreiben!
    Aber von denen kann man das was du treffender Weise und auch Martin geschrieben habt nicht erwarten!

    Darum mein Kommentar!

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Lieber Banker, so sieht das aus, aber das wissen die meisten nicht erst seit heute

  8. Avatar von Bremer
    Bremer ist offline
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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Hallo Bremer,

    bei den Darlehen Vorfälligkeitsentschädigung für die Laufzeit. (wird teuer)
    Die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland sind 5% weg.

    Beim Verkauf müßten Sie den Gewinn "80.000€" in dem Steuerjahr komplett versteuern. (Vorfälligkeitsentschädigung & Grundsteuer & Grunderwerbsteuer durfen glaub nicht gegengerechnet werden.)

    Nach meiner Einschätzung macht es wenig Sinn.
    Und wer kauft schon einen Rohbau der nicht fertig ist. :-)

    Gruß

    Martin
    Danke dafür und für die Hinweise, die allerdings schon von mir berücksichtigt wurden.
    Vor Steuern wären es immer noch knapp 42 TEuro nach Abzug der Kosten sieht es dann nicht mehr ganz so gut aus, dass stimmt ( aber deshalb ja die Frage).
    Übrigens, 3 Wohnungen sind bereits verkauft worden, da die Erstkäufer ein hervorragendes Angebot bekommen haben. Sonst wäre ich selbst nicht wirklich auf die Idee gekommen und hätte mir vielleicht nach 3-4 Jahren das erste Mal Gedanken über einen Verkauf gemacht, wenn es denn dann in Frage gekommen wäre.

    @noelmaxim
    Danke, dies war bereits bekannt bezüglich des Gesetzes, mir war nicht ganz bewusst, ob es ab Kaufdatum oder wirklich ab Einzug zählt und wenn man nachweisen kann, dass keiner drin gewohnt hat( wie auch, wenn erst nächstes Jahr fertig).
    Bezüglich der KFW würde ich gerne nochmal etwas tiefer ins Thema gehen :-)
    Das heißt, dass ich max. am Anfang den Nachweis mittels einer Meldebescheinigung abgeben müsste? Und die finanzierende Bank müsste ich wahrscheinlich lt. AGB informieren, aber dies kann ja mal untergehen, weil sich z.B. gewisse Umstände geändert haben;-)
    Müsste ich mich mal steuerlich mit auseinander setzten, ob die Variante sich lohnt, das Gebiet ist leider für mich Neuland, außer die Möglichkeit der 2 % Abschreibung jährlich und das "ansetzen" der Darlehenszinsen weiß ich zu dem Thema nicht wirklich viel.

    Die 2 % jährlich bezieht sich dann wohl auf den KP+NK, also zb. 535 T kosten könnte ich p.a. 10700 sowie die Zinsen geltend machen, müsste die Miete dann paralall auch angeben, wenn Gewinnabsichten bestehen. Da muss ich allerdings ja noch den Anteil des Grundstücks herunterrechnen, weil man davon ausgeht, dass dieses nicht an Wert verliert?

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung mit KFW 124 / Vermietung möglich

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Beim Verkauf müßten Sie den Gewinn "80.000€" in dem Steuerjahr komplett versteuern. (Vorfälligkeitsentschädigung & Grundsteuer & Grunderwerbsteuer durfen glaub nicht gegengerechnet werden.)
    Das ist falsch.

  10. Avatar von Hanomag
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    Zitat Zitat von Bremer
    Aus unseren bisherigen Immobiliengeschäften ( 2 Stk)...
    Da 2 + 1 = 3 sind, wäre zu prüfen ob alsbald das Vierte ansteht. Denn, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden, liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, mit der Folge, dass es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG handelt.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ein Veräußerungserlös bleibt bei selbstgenutzten Objekten steuerfrei. Voraussetzung ist allerdings nach § 23 Absatz 1 Nummer 2 Satz 3 EStG, dass sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei voraufgegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben und da das nicht der Fall ist, müssen sie Spekulationssteuer abführen.
    Barer Unsinn! Fehlinterpretation Hoch3! Zum einen handelt es sich hierbei um die Regelung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG, zum anderen wird diese auch noch falsch interpretiert. Nachfolgend zitiere ich den betreffenden Satz:
    Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
    Nicht nur, dass man bei ausschließlicher Selbstnutzung bereits nach kurzer Zeit steuerfrei verkaufen könnte, nein auch bei zwischenzeitlicher Fremdnutzung muss eine Immobilie nicht volle drei Jahre selbst genutzt werden (beim Bezug im Dez 2018 könnte sie bereits nach 14 Monaten Selbstnutzung im Feb 2020 steuerfrei verkauft werden).

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Es ist nichts neues, dass ich auch dann helfe, wenn kein Geschäft getätigt werden kann, denn eben diese Einstellung befähigt dann ja auch in entsprechend anderen Fällen Kasse zu machen
    Wenn es denn eine Hilfe wäre. Die Befolgung solch falscher Ratschläge führt in der Regel zu hohen Verlusten. Deshalb wäre hier die Empfehlung eines Steuerberaters sinnvoller.
    Zitat Zitat von Banker
    Ich sagte, es sollen sich auch mal die "PROFIS" melden, die immer diese Anfeindungen gegen dich und andere schreiben!
    Offensichtlich wissen hier manche "PROFIS" mehr als sogenannte Profis. Zumal es meist notwendige Korrekturen und weniger Anfeindungen sind.
    Zitat Zitat von Banker
    Aber von denen kann man das was du treffender Weise
    Aber da Du den Unsinn auch noch als treffend bezeichnest, wusstest Du es leider nicht besser.
    Zitat Zitat von Banker
    Darum mein Kommentar!
    Den hättest Du Dir besser erspart.

  11. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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  12. Avatar von Hanomag
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    Zitat Zitat von noelmaxim
    Das Gesetz steht über den Profis.

  13. Avatar von Jay
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    Ja, die auf dieser Seite dargestellte Information ist wohl falsch. Die Alt. 2 setzt keine ausschließliche Eigennutzung voraus.

  14. Avatar von Bremer
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    @Hanomag

    Danke, da es mit der 5 Jahres Regel keinerlei Probleme gibt, ist dies für uns nicht relevant, trotzdem danke für den Hinweis.

    Die Betonung des ODERS ist gut, mir war dies bereits bewusst, deshalb kam ja die Frage oben auf. Somit könnte ich theoretisch mich zum z.B. 1.10 dort melden, die Wohnung dann im Dez. verkaufen, ohne steuerliche Auswirkungen zu haben. Voraussetzung ist natürlich, das dort kein anderer vorher oder währenddessen gemeldet war.

    Schauen wir mal, was die nächsten Monate passiert, ich habe es gestern mal genauer durchgerechnet und die Datei der Stiftung Warentest ausgefüllt(Eigentumswohnung als Kapitalanlage) und fand die Zahlen an sich nicht schlecht( da ich denke ich auch recht konservativ an die Sache ran gegangen bin was Wertentwicklung(1 % p.a.) und Mieterhöhungen(2 %p.a.) betritt:

    Anlagehorizont 15 J.
    Verkaufsfaktor 24,22
    Objektrendite: 4,07 %
    EK-Rendite: 14,96 %
    Netto-Mietrendite 3,46 %

    Habe bei der Rechnung Instandhaltungskosten für die Wohnung von 8 % der Miete berücksichtigt, sowie 300 € Verwaltungsaufwand 1 % Pauschale für Mietausfälle( wobei man hier auch sagen sollte, dass es einen Leerstand der Wohnung faktisch nicht möglich ist, da Innenstadtlage und wir direkt um die Ecke wohnen und jederzeit in die Wohnung ziehen können. Ausfälle würden also nur da sein, wenn der Mieter nicht zahlt)

  15. Avatar von Hanomag
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    Zitat Zitat von Bremer
    Somit könnte ich theoretisch mich zum z.B. 1.10 dort melden, die Wohnung dann im Dez. verkaufen, ohne steuerliche Auswirkungen zu haben. Voraussetzung ist natürlich, das dort kein anderer vorher oder währenddessen gemeldet war.
    Klär das mal mit Deinem Steurberater ab, der muss bei Falschberatung ggf. haften.

    Zitat Zitat von Bremer
    Schauen wir mal, was die nächsten Monate passiert, ich habe es gestern mal genauer durchgerechnet und die Datei der Stiftung Warentest ausgefüllt(Eigentumswohnung als Kapitalanlage) und fand die Zahlen an sich nicht schlecht( da ich denke ich auch recht konservativ an die Sache ran gegangen bin was Wertentwicklung(1 % p.a.) und Mieterhöhungen(2 %p.a.) betritt:

    Anlagehorizont 15 J.
    Verkaufsfaktor 24,22
    Objektrendite: 4,07 %
    EK-Rendite: 14,96 %
    Netto-Mietrendite 3,46 %

    Habe bei der Rechnung Instandhaltungskosten für die Wohnung von 8 % der Miete berücksichtigt, sowie 300 € Verwaltungsaufwand 1 % Pauschale für Mietausfälle( wobei man hier auch sagen sollte, dass es einen Leerstand der Wohnung faktisch nicht möglich ist, da Innenstadtlage und wir direkt um die Ecke wohnen und jederzeit in die Wohnung ziehen können. Ausfälle würden also nur da sein, wenn der Mieter nicht zahlt)
    Bei Mieten und Immopreisen sind wir bereits sehr hoch, daher musst Du eventuell mit weniger Wertzuwachs rechnen. Bei den Instandhaltungskosten wird sich in den ersten ca. 15 Jahren nicht viel tun, daher erscheint mir Dein Ansatz von 8 % der Miete fast zu hoch.


    An die Adresse der Profis: Nun ist wohl Schweigen im Walde?

  16. Avatar von noelmaxim
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    Hanomag, das hast du toll gemacht, wirst du auch nicht ausgelacht.

    Was wollen wir da noch rumdiskutieren? Wie du weisst, tummelt sich hier leider kein Steuerberater und eben dieser ist - und du weisst ganz genau wie meine Einstellumg dazu ist, da ich diese bezüglich dem Steuerrecht immer wieder kundtue - der einzig richtige Ansprechpartner! Nur dieser kann beurteilen, ob dein Einwand richtig ist oder nicht und auch auf deinen Einwand würde ich keine Richtigkeit ableiten, wäre ich der TE. Ich habe ja - neben der Nennung der vermeintlich falschen Nummer des Absatzes bezüglich der Paragraphen - klar die Notwendigkeiten und Vorgehensweisen beschrieben, es war also klar erkennbar, was gemeint ist.

    Ungeachtet dessen wäre es besser gewesen, kurz und bündig an einen Steuerberater zu verweisen. Da scheinbar Korinthen gekackt werden, lasse ich das lieber Möglicherweise solltest du dich dem anschließen, geht es um das Steuerrecht

  17. Avatar von derfragende1
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    Zitat Zitat von Hanomag
    Klär das mal mit Deinem Steurberater ab, der muss bei Falschberatung ggf. haften.

    Bei Mieten und Immopreisen sind wir bereits sehr hoch, daher musst Du eventuell mit weniger Wertzuwachs rechnen. Bei den Instandhaltungskosten wird sich in den ersten ca. 15 Jahren nicht viel tun, daher erscheint mir Dein Ansatz von 8 % der Miete fast zu hoch.


    An die Adresse der Profis: Nun ist wohl Schweigen im Walde?
    Gleicht sich denke ich aber ganz gut aus, auch könnte der TE ne Staffelmiete oä direkt berücksichtigen, ist bei ETW im den Städten ja heutzutage schon normal. Finde die Rahmendaten recht interessant

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