Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

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  1. Avatar von kenny984
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    Standard Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Hallo miteinander.

    Meine Großmutter ist kürzlich verstorben. Sie vererbt an die Familie ein Einfamilienhaus (Baujahr 1961) dass ca 200.000 Euro wert ist. Ein Viertel davon wird ugf an mich vererbt. Renoviert wurde das Haus erst letztes Jahr

    Die Immobilie ist vermietet (750 € Kaltmiete und 900 € Warmmiete)
    Ich bin lediger Angestellter und verdiene ugf 37.000 Euro brutto (Steuerklasse 1)

    Mal blöd gefragt... würde es Sinn die Immobilie zu kaufen? Vor allem würde es Sinn machen (und macht da die Bank auch mit) die Aufwendungen für den Kaufkredit einfach durch die Mieteinnahmen zu finanzieren oder macht das steuerlich überhaupt keinen Sinn?

    Vielen Dank schon mal im Voraus mir ist klar, dass ich hier keine absolut professionelle Beratung erwarten kann, aber ein kleiner Überblick würde mir schon reichen

  2. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    200.000 KP
    9.000 Jahresmiete

    Faktor 22,2

    Wäre mir als Anlageobjekt der Kaufpreis zu hoch oder die Miete zu gering.

    Ich würde mir meinen Erbanteil auszahlen lassen.

  3. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Mitunter könnte sich der Erwerb doch auch in einer künftigen Preissteigerung niederschlagen.
    Überteuert erhalten Sie sicherlich nicht das Objekt verkauft.
    Somit mal ausgehend dass EUR 200.000 ein realistischer Preis sein sollte.

    Je nach Darlehenshöhe müsste man das konkret durchrechnen ob es sich lohnt.
    Ich würde aber niemals mit EUR 750 Kaltmiete rechnen sondern mit eher 25% Bewirtschaftungskostenabschlag. Oder aufgrund Baujahr bis zu 30%.
    Dann eine Gegenüberstellung je nach Eigenkapitaleinsatz.

  4. Avatar von kenny984
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    doofe Frage: Was verbirgt sich hinter dem "Bewirtschaftungskostenabschlag"?

  5. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Hallo Kenny984,
    Bei EUR 9.000 Jahresnettokaltmiete oder EUR 750 im Monat ist das Geld effektiv zur Verfügung.
    Warmkostenanteil ist ja separat.
    Doch Bewirtschaftungskosten sind für extra Dinge am Objekt die ja beim Vermieter anfallen.
    Dachreperatur als Beispiel.
    Deswegen Objekt gut prüfen lassen und nicht mit der vollen Nettomiete rechnen sondern mit einem Abschlag.
    Und der Bewirtschaftungskostenabschlag einfach auf ein Tagesgeld oder so und ansammeln.
    So verständlicher?

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Wenn ein Viertel an dich vererbt wird, kann der Kaufpreis nicht 200.000 Euro sein, wenn der Wert der Immobilie ebenda liegt.

    Ob es steurlich Sinn macht, sollte ein Steuerberater feststellen, ob sie sich die Mühen als Vermieter (das muss nichts schlimmes oder großes sein) müssen sie alleine entscheiden, was ich beantworten und festlegen kann ist die Antwort auf ihre Frage bezüglich der Machbarkeit seitens der Bank und die beantworte ich gerne mit Ja, es ist mach-, und darstellbar.

  7. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn ein Viertel an dich vererbt wird, kann der Kaufpreis nicht 200.000 Euro sein, wenn der Wert der Immobilie ebenda liegt.
    Die Aussage halte ich für eine „Milchmädchenrechnung“
    Wenn er rechnen will ob es sich wirtschaftlich lohnt, sollte er den Wert annehmen den es kosten würde.
    Die 50 K sind dann sein Eigenkapital.
    Wenn er ein MFH kaufen würde, sagen wir mal für 400 K , und hat 100 K angespartes Eigenkapital, dann rechnet er die Rendite doch auch nicht mit 300 K
    Man sollte das schon realistisch betrachten.
    Vor allem da es ein 1 Fam. Haus ist.
    Zieht der Mieter aus, dann gehen alle Kosten des Objektes im Leerstand auf Ihn über.
    Das können dann an Nebenkosten mal ganz schnell 400 Euro / Monat sein.
    Wenn er 150 K Finanziert, sagen wir mal 2 % Zinsen und 3% Tilgung, kommt er auf ca 625,00 Euro / Monat

    Bei 37 K Brutto und Steuerklasse 1 kommt er auf ca 1.900,00 Netto / Monat.

    Wenn im Leerstand davon dann rum 1.000 Euro weg gehen, wird die Luft schon recht dünn.

    Nur mal so als Anregung, aber ggf. hat der TE ja auch noch Rücklagen.
    Wie alt bist Du denn ?

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn ein Viertel an dich vererbt wird, kann der Kaufpreis nicht 200.000 Euro sein, wenn der Wert der Immobilie ebenda liegt.
    Das hat er jetzt genau wo geschrieben?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ob es steurlich Sinn macht
    Sofern der Grundstückswert jetzt nicht den Großteil des Wertes ausmacht, wird das grob überschlagen zumindest anfänglich steuerlich weder ein großartiger Ertrag noch ein Steuersparmodel. Wobei hier noch die Frage zu stellen wäre, wie die Alternative (Versteuerung der 25%/Auszahlung und Geldanlage?) sich steuerlich auswirkt. So ähnlich wie bei der Steuer wird es auch bei der Liquidität aussehen, wenn die Anfangstilgung nicht allzuhoch gewählt wird. Das kommt aber natürlich auch darauf an, wie sich die Miete entwickelt und welche Reparaturaturen die nächsten Jahre anstehen.
    Da kann es durchaus sein, dass die Miete eben nicht alles abdeckt und es ein Zuschussgeschäft wird, denn wie weiter oben schon festgestellt wurde, ist das Verhältnis zwischen Wert und Jahresmiete eher grottig, aufgrund der aktuellen Situation am Markt aber auch nicht unüblich. Nun kann man sicher mit den anderen Miteigentümern nochmal nachverhandeln und bei dem 18-20 fachen der Jahresmiete (abzüglich dem eigenen Viertel) zuschlagen. Ob die Miteigentümer dann zustimmen steht auf einem anderen Blatt.

  9. Avatar von kenny984
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Moin miteinander :-),

    hier ein paar Infos mehr:
    Bei der Miete handelt es sich definitiv um einen Freundschaftspreis. Mieter ist ein guter Kumpel von mir dessen Freundin plötzlich schwanger wurde. (Daher ist die Leerstands Gefahr jetzt nicht so groß) der Innenbereich des Hauses wurde vom Mieter in den letzten Monaten auch erst aufwendig renoviert (auch ein Grund für die recht geringe Miete) Dach wurde auch erst in den letzten 15 Jahren repariert.... "Eigentlich" müssten die nächsten Jahre keine aufwendigen Reperaturarbeiten anstehen

    Ich bin 34, Rücklagen hätte ich über dem Daumen gepeilt so ca. 40.000 Euro.

    Ich will mit dem Haus keinen großartigen Gewinn machen, (häng auch emotional etwas an der Hütte) dachte da jetzt eher so in die Richtung "Altersvorsorge"

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    @tneub

    Das steht hier

    Zitat Zitat von kenny984
    Sie vererbt an die Familie ein Einfamilienhaus (Baujahr 1961) dass ca 200.000 Euro wert ist. Ein Viertel davon wird ugf an mich vererbt.
    @hausbauwest

    Selbtsverständlich muss das berücksichtigt werden, will man die Machbarkeit-, und Darstellbarkeit analysieren, wonach der TE gefragt hat, denn dann spielen eher 150.000 Euro von einem angenommenen Wert von 200.000 Euro ein Rolle, wenn er ein Viertel erbt. Es wird ja eher eine Auszahlung der Erben sein und sein eigenen Anteil muss er ja wohl nicht bezahlen!

    Zu dem steuerlichen Aspekt sage ich nichts, da habe ich klar empfohlen einen Steuerberater aufzusuchen.

  11. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Hi Kenny984,

    ich würde ganz klar das Haus kaufen.
    Der Freund wird in 5 - 10 - 15 Jahren irgendwann anziehen
    und dann kannst du teurer vermieten.

    Mit dem Hintergrund geringe Miete würde ich Kaufpreis um 10.000 - 20.000 €
    noch versuchen zu verhandeln.

    180.000 € (1/4 gehört Dir 45.000 €)
    notwendige Summe 135.000 € + Kaufnebenkosten 5.000 € - Eigenkapital was du noch aufbringst 20.000 €
    = 120.000 € Darlehen
    Ganz wichtig ist das es als Erbauseindersetzung läuft sonst fällt eine
    Grunderwerbsteuer an! Und Kaufpreis nicht zu gering sonst läuft es als Schenkung (Schenkungssteuer, gibt aber Freigrenzen)

    An Rücklagen hast du dann immer noch 20.000 €
    und eine Finanzierung zu TOP Konditionen.

    Zinsbindung 15 Jahre mit 2% Tilgung und Sondertilgungsoption und alles ist save!

    Thema Abschreibung, Afa, Erbauseindersetzung usw.
    würde ich Steuerberater aufsuchen.

    Gruß

    Martin

  12. Avatar von tneub
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    @tneub

    Das steht hier
    Da steht nix von Kaufpreis, sondern von Wert.
    Das Thema Kaufpreis in Bezug zur Jahresmiete für die Berechnung des Faktors hat erst Hausbauwest ins Spiel gebracht. Und an der Stelle war es richtig, nicht vom geminderten Wert auszugehen.
    Das nur die restlichen 3/4 zu begleichen sind, war hier glaube ich jedem klar.

  13. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Hi Kenny984,

    ich würde bei der Zinsbindung genau 15 Jahre wählen.

    Hintergrund:
    Du bist jetzt 34 und willst vielleicht in 5 Jahren neu bauen? Oder ziehst selbst ein in das Haus! :-)
    Dann trägt sich die Finanzierung mit Rate und Mieteinnahme selbst
    und gibt unterm Strich sogar ein kleines plus!

    Würde die Tilgung 2% wählen und mit SOndertilgungsoption arbeiten. (bist flexibler)
    Jemand den man kennt und der auch renoviert rechtfertigt durchaus
    für einen begrenzten Zeitraum eine geringe Miete.

    Auf Dauer würde ich eine Abhängigkeit Freundschaft, Mieter / Vermieter versuchen zu vermeiden.
    Also vielleicht in 1,2,3,4,5 Jahren neuen Mieter suchen oder selber einziehen.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Noch mal, wenn der Wert mit 200.000 Euro beziffert und angegeben wird, dann stehen für die Betrachtungsweise der Darstellbarkeit - so ein Viertel geerbt wird - auch erst mal nur 150.000 Euro zur Diskussion und nicht 200.000 Euro und im Bezug auf die Machbarkeit der Finanzierung spielt der steuerliche Aspekt erstmal nur eine untergeordnete Rolle und diese kann nur ein Steuerberater durchleuchten.

    Faktor hin, Faktor her! Um mit diesem arbeiten zu können gehören vorerst auch emotionale Dinge (Erbschaft) berücksichtigt, ebenso wie nachhaltig und marktgerecht die derzeitige Miete erscheint. Eine Ertragswertberechnung ist ebenso unangebracht wie eine Faktorberechnung, denn es handelt sich um ein Einfamilienhaus und da ist der Markt-, bzw. Verkehrwert zu berechnen, um zu ermitteln zu welchem Preis die Immobilie eingekauft wird. Ebenso ob man sich vorstellen kann dort selber mal einziehen zu können und zu ermitteln, zu welchem Wert ich die Immobilie mal veräussern kann.

  15. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Noch mal, wenn der Wert mit 200.000 Euro beziffert und angegeben wird, dann stehen für die Betrachtungsweise der Darstellbarkeit - so ein Viertel geerbt wird - auch erst mal nur 150.000 Euro zur Diskussion und nicht 200.000 Euro und im Bezug auf die Machbarkeit der Finanzierung spielt der steuerliche Aspekt erstmal nur eine untergeordnete Rolle und diese kann nur ein Steuerberater durchleuchten.

    Faktor hin, Faktor her! Um mit diesem arbeiten zu können gehören vorerst auch emotionale Dinge (Erbschaft) berücksichtigt, ebenso wie nachhaltig und marktgerecht die derzeitige Miete erscheint. Eine Ertragswertberechnung ist ebenso unangebracht wie eine Faktorberechnung, denn es handelt sich um ein Einfamilienhaus und da ist der Markt-, bzw. Verkehrwert zu berechnen, um zu ermitteln zu welchem Preis die Immobilie eingekauft wird. Ebenso ob man sich vorstellen kann dort selber mal einziehen zu können und zu ermitteln, zu welchem Wert ich die Immobilie mal veräussern kann.
    Kurze Zwischenfrage...... Du schreibst die ganze Zeit hier immer etwas über die Darstellbarkeit des Vorhabens.
    Um die Darstellbarkeit geht es doch im Kern garnicht.

    Die Frage lautet : Lonht sich das ....

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    ????

    Nein, um beides

    Mal blöd gefragt... würde es Sinn die Immobilie zu kaufen? Vor allem würde es Sinn machen (und macht da die Bank auch mit) die Aufwendungen für den Kaufkredit einfach durch die Mieteinnahmen zu finanzieren oder macht das steuerlich überhaupt keinen Sinn?
    und die Entscheidung ob es sich lohnt können wir a nicht treffen und b noch nicht mal beurteilen! Ungeachtet dessen, dass da ein Steuerberater an die Seite gehört - der wäre er unter uns - anhand der hier vorliegenden Informationen sich gar nicht äussern würde, kann ich persönlich lediglich abschätzen, ob die Bank das Vorhaben finanzieren würde.

    Stelle ich da nun einen Finanzierungsbedarf - da der Wert mit 200.000 Euro beziffert wurde bei gleichzeitigem Erbe von 1/4 der Immobilie - von 150.000 Euro fest, so kann ich anhand der Angabe des Einkommens, des Beziehungsstatus und Nennung des EK eine Einschätzung abgeben. Ob es sich aber lohnt, dass kann der TE nur mit einem Steuerberater entscheiden.

    Zudem, ihr könnt doch gerne steuerlich rumspekulieren, ich möchte das nicht, mehr habe ich nicht zum Ausdruck bringen können und im Bezug auf lohnen, so meine Meinung, spielt der Ertragswert und der Faktor - da EFH - so gut wie keine Rolle!

  17. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Jeder wird dort seine eigenen Ansichten haben.
    Für mich gibt es bei so etwas zb keinen „Freundschaftspreis“
    Wenn das Objekt und der Standort sagen wir mal 900 Euro rechtfertigen, dann würde ich es nicht an einen bekannten für 750 Euro vermieten.
    Ich wüsste nicht warum ich das machen soll.
    Dann hätte ja auch jeder Handwerker unzählig viele Freunde und würde für jeden pro Stunde für 25,00 Euro Arbeiten und irgendwann pleite gehen.
    Sie können doch auch nicht jeden den sie kennen ein Darlehen vermitteln und nur die Hälfte der Provision nehmen.

    Wenn er emotional an dem Haus hängt, wie in # 9 beschrieben, dann sollte er es besser nicht vermieten.
    Sondern selbst bewohnen und es pflegen.
    Mieter haben in der Regel einen komplett anderen Bezug zu dem Objekt als es Eigentümer haben.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Niemand schreibt er soll für 750 Euro vermieten, wenn er 900 Euro Miete bekommen kann. Erstmal ist festgehalten, dass der derzeitige Mieter so viel zahlt. Vor allem, darum geht es überhaupt nicht, auch können wir uns darüber erst Recht kein Urteil erlauben.

    Wenn er emotional an dem Haus hängt, kann er aus meiner Sicht trotzdem vermieten, sehe da keine Zusammenhänge oder Abhängigkeiten und auch hier, das muss und wird der TE für sich ganz alleine entscheiden müssen und wenn er da Meinungen und Hilfe benötigt müsste er meiner Meinung nach die Frage anders stellen und mehr von sich preis geben.

  19. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Kauf von 1/4 geerbter Immobilie mit anschließender Vermietung... lohnt sich das?

    Vor allem wenn Emotionen im Spiel sind,
    dann sollte man nicht vermieten.
    Das fängt dann mit Kleinigkeiten an, die einen Aufregen ( Kinder lehnen Fahrräder an die Fassade ) etc und dann ist der Streit vorprogrammiert.
    Ich persönlich kann nur sagen : Selbst bewohnen oder auszahlen lassen.

  20. Avatar von noelmaxim
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    Wie ist es hier weiter gegangen??

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