Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

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  1. Avatar von Fogma86
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    Standard Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Hallo zusammen,

    wir möchten demnächst ein Haus kaufen und hatten die Finanzierung mit einer möglichst langen Zinsbindung von ca. 30 Jahren bei einer Volltilgung geplant.
    Die Laufzeit soll entsprechend durch Sondertilgungen verkürzt werden.

    Leider haben wir festgestellt, dass bei einer solch langen Zinsbindung kaum oder gar keine "klassischen" Annuitätendarlehen vergeben werden, sondern meist nur Kombikredite angeboten werden, bei denen es wie folgt ist:

    Als Beispiel nehmen wir ein Angebot von Alte Leipziger Bauspar AG (AL), welches wir über Interhyp erhalten haben:

    1.Phase (Vorausdarlehen/Ansparung Bausparvertrag) - Sollzinsbindung von 15J/2M (Sollzinssatz 1,93%, eff. Jahreszins 2,48%).
    In dieser Zeit werden 0 Euro getilgt. Es wird nur ein Bausparvertrag bespart und Zinsen bezahlt.

    Es erfolgt dann eine Zuteilung des Bausparvertrags. Das Darlehen wird mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt.
    Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Es folgt Phase 2:

    2.Phase (Bauspardarlehen) - Sollzinsbindung von 15J/7M (Sollzinssatz 2,45%, eff. Jahreszins 2,62%)

    Wir haben bisher nur ein Angebot erhalten, daraus gehen keine genauen Vertragsbedingungen / Vertragsklauseln der Alten Leipziger hervor. Was aber noch in dem Angebot enthalten ist, ist folgende Produktinformation der AL:

    "Bei Vertragsabschluss wird Ihr Finanzierungsbedarf von X Euro zu 100% ausbezahlt. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags zahlen Sie eine feste monatliche Rate von X EUR, bestehend aus dem Bausparbetrag und den Kreditzinsen. Der Zins für diese Vorfinanzierung ist in jedem Fall bis zur Zuteilung des Bausparvertrags gültig.

    Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter.

    Die gewohnte monatliche Rate von X ändert sich nicht, sie wird jetzt jedoch nur noch für Zins und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.
    Somit schließen Sie mit dem Konstant-Darlehen ein Zinsänderungsrisiko für die gesamte Laufzeit aus."

    Ich habe außerdem noch folgende Infos zu dieser Finanzierung der Alten Leipziger gefunden: https://www.vermittlerportal.de/bau/...inanzieren.htm

    Bezüglich der Risiken von solchen Kombikrediten habe ich nun Folgendes dazu gefunden:
    Quellen:
    https://www.verbraucherzentrale.de/w...modellen-12832
    https://www.vzhh.de/themen/bauen-woh...-kombidarlehen
    https://www.anwalt.de/rechtstipps/ac...en_119593.html

    Zuteilung der Bausparsumme verzögert sich (Der Punkt der mir am meisten Sorgen macht):
    - Die Zuteilung der Bausparsumme hängt unter anderem davon ab, dass immer neue Bausparer gewonnen werden können
    - Anbieter dürfen keinen Zuteilungstermin der Bausparsumme verbindlich zusagen. Hat die Bausparkasse gerade nicht genügend Mittel im Topf, müssen Sie auf das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen warten.
    - Die Verzögerung der Zuteilung kann Sie vor große Probleme stellen: Steht im Vertrag des Vorausdarlehens ein konkretes Datum für dessen Ablösung, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Zu welchen Zinskonditionen Sei dann eine solche erhalten, können Sie heute nicht absehen.
    Aber auch wenn der ursprüngliche Kredit bis zur Zuteilung weiterläuft, müssen Sie länger als geplant dessen Zinsen zahlen

    Hierzu meine Fragen:
    - Verstehe ich das richtig: Wenn sich die Zuteilung verzögert kann es, je nach Vertragsvereinbarung Folgendes sein:
    - Variante/Beispiel 1: Die AL setzt einen Termin zu dem ich das Vorausdarlehen abbezahlt haben muss. Da die AL mir aber MEIN Geld aus dem Bausparvertrag nicht zuteilt, muss ich über einen anderen Weg (Kredit, Eigenkapital usw.)
    das Geld besorgen. Es entstehen ggf. hohe weitere Kosten durch den zusätzlichen Kredit oder ich bekomme schlimmstenfalls gar keinen weiteren Kredit für die Zwischenfinanzierung ?
    - Variante/Beispiel 2: Es besteht keine Frist bis wann ich das Vorausdarlehen abbezahlt haben muss, aber ich muss neben der Tilgung des Bauspardarlehen noch weiterhin die Zinsen zahlen für die Summe aus dem Vorausdarlehen ? Und wären diese Zinsen ggf. angepasst an den aktuellen Zins oder wären es die Zinsen zu dem ich den Vertrag abgeschlossen habe ?
    (Im Angebot steht folgendes: "Fest bis zum voraussichtlichen Zuteilungstermin des Bausparvertrags" - Das Wort "voraussichtlich" macht mich hier stutzig)
    - Es muss doch eine Frist oder eine gesetzliche Regelung darüber geben, wie lange sich die Zuteilung verzögern darf oder kann dies auch mehrere Jahre dauern ???
    - Gibt es hierzu Einschätzungen, wie hoch ein solches Risiko sein kann ? Da die Bevölkerung immer seltener Bausparverträge abschließt und die Bausparkassen demnach nicht gut gefüllt sein werden, kann das Risiko schon hoch sein oder sehe ich das falsch ?
    - Überschätze ich dieses Risiko und die möglichen Folgen oder besteht hier durchaus Grund sich große Sorgen zu machen ?

    Weitere Probleme und Risiken:
    - Finanzierungsart sehr komplex - viel Papierkram, bei einer Umschuldung des Kredits
    - höhere Vorfälligkeitsentschädigung als bei klassischen Annuitätendarlehen
    - insgesamt meist höhere Kosten durch zusätzliche Gebühren
    --> diese Probleme/Risiken und voraussichtlich auch Mehrkosten würde ich ggf. in Kauf nehmen, wenn ich dadurch eine lange Zinsbindung bei einer relativ geringen Monatsrate und einer Restschuld von 0,- EUR erziele. Aber das unklare Risiko bei der Zuteilung der Bausparsumme bereitet mir Kopfschmerzen.

    Ich hoffe ihr seid nicht verschreckt von dem vielen Text und könnt mir ggf. meine Fragen beantworten und mit evtl. noch weitere Risiken aufzeigen oder Hinweise geben, die ich vielleicht noch nicht bedacht habe. Bestenfalls ist vielleicht sogar jemand dabei, der seine Finanzierung selbst über die AL abgeschlossen hat und nähere Informationen dazu hat.

    Für eure Hilfe bedanke ich mich bereits im Voraus recht herzlich.

    Beste Grüße

  2. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Du hast es ja schon schön zusammengefasstie Zuteilung kann und darf nicht garantiert werden -> kommt sicherlich nun "Ist noch nie so passiert, dass es nicht geklappt hat" -> nutzt einem aber nicht, wenn man der ist, der hört "das hat ja keiner Ahnen können"....Im Prinzip erkaufst Du Dir durch heute höhere Kosten die spätere Zinsischerheit.

  3. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Im Bereich der 20 jährigen Festschreibung hast du viel mehr Auswahl . Einfach hier eine Bank wählen , vernünftigen Tilgungssatz einbauen und so viel wie möglich tilgen . Welche Summe handelt es sich den ? Bei 30 Jahren fest verleitet ihr euch nicht sonder zu tilgen

  4. Avatar von DaDa
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Schade, dass man Ihnen die Sorgen nicht nimmt. (Empfehlung: Suchen Sie sich eine erfolgreiche Bausparkasse, bei der die Zuteilungsberechnungen am ehesten eingehalten werden könnten).

    Zu Ihrem Angebot von AL ist Beispiel 2 passend:
    Sie schließen für die Finanzierung einen Bausparvertrag ab. Auf Grundlage des Bausparvertrages wird Ihnen ein Vorausdarlehen für den Hauskauf gewährt, wofür Sie aber keine Tilgungen sondern nur Zinsen zahlen. Das bedeutet, dass der Zwischenkredit fest an den Bausparvertrag gebunden ist, somit gibt es kein anderweitiges Tilgungs- / Ablöserisiko. Das Wort das Sie beruhigen sollte ist hier "Fest bis zum (voraussichtlichen) Zuteilungstermin".

    Ich kann Sie beruhigen, denn es gibt für Sie Finanzierungslösungen als Annuitätendarlehen, mit Volltilgervariante, mit 30 Jahren oder auch längeren Laufzeiten und das zu annehmbaren Konditionen. Bitte entschuldigen Sie, dass ich nicht gleich Namen nenne / "Werbung" machen möchte, da ich nicht weiss, ob das erlaubt ist oder toleriert wird.

    Alles Gute und viel Erfolg!

  5. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Ich würde definitiv nicht mit einem Bausparer hantieren.
    Due hast keine 100 % tige Sicherheit die Zuteilung zu bekommen und erst recht nicht den „Zugesagten“ Zinssatz zu bekommen.
    Gab es noch nie… bla bla…. Hätte damals auch niemand geahnt das die Bausparkassen mal Ihren Kunden die Bausparverträge kündigt, weil sie zu gut Verzinst sind….

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Der Zinssatz ist garantiert, die Zuteilung darf nicht garantiert werden.

    Die Historie der im Vorfeld berechneten und prognostizierten Zuteilung der Bausparkassen spricht seit 80 Jahren für sich und ist ganz leicht zu recherchieren und nachzuvollziehen.

    Die gekündigten BSV haben mit Darlehensgewährung überhaupt nichts zu tun, ganz im Gegenteil, auch muss es bei keinem der Bausparverträge zu einer Kündigung kommen, da für jeden nachvollziehbar die Regularien klar sind!!

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Viel interessanter aber - um helfen zu können - sind die Vorgabewerte im Bezug auf Kosten (unterteilt in Kaufpreis, Modernisierungskosten und Erwerbsnebenkosten) im Verhältnis zu dem Finanzierungsbetrag!

  8. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Der Zinssatz ist garantiert, die Zuteilung darf nicht garantiert werden.
    Du hast wirklich so etwas von überhaupt keine Ahnung Junge.
    Guck mal in die AGB beispielsweise der Alten Leipziger.... § 21 Abs. 2

  9. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Hausbauwest, da haust du mal wieder einen raus, unglaublich!

    Die offerierten Zinssätze sind alle garantiert, alle! Jeder einzelne, auch die der Alten Leipziger!

  10. Avatar von finanzierung
    finanzierung ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Viel interessanter aber - um helfen zu können - sind die Vorgabewerte im Bezug auf Kosten (unterteilt in Kaufpreis, Modernisierungskosten und Erwerbsnebenkosten) im Verhältnis zu dem Finanzierungsbetrag!
    Wieso fragst Du jetzt was, was der TE gar nicht wissen wollte ?
    Regst Du Dich nicht immer darüber auf, wenn wir nicht 100%ig auf die Fragen eines TE antworten ?

  11. Avatar von finanzierung
    finanzierung ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Die Historie der im Vorfeld berechneten und prognostizierten Zuteilung der Bausparkassen spricht seit 80 Jahren für sich und ist ganz leicht zu recherchieren und nachzuvollziehen.
    Naja,
    bis vor gar nicht all zu langer Zeit hat es auch keiner für möglich gehalten, dass eine Bank Pleite gehen könnte.....
    Irgendwann ist immer das Erste mal.

  12. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Die offerierten Zinssätze sind alle garantiert, alle! Jeder einzelne, auch die der Alten Leipziger!
    Guck mal in die AGB beispielsweise der Alten Leipziger.... § 21 Abs. 2 Soll ich dir das vorlesen ?

  13. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Nun ja, erkläre ich dir gerne.

    Es kamen Erklärungen, Antworten. Um die Frage des TE, bzw. seine Bedenken aus dem Weg zu räumen ist es von außerordentlicher Wichtigkeit und Relevanz zu wissen, in welchem Auslaufsegment wir uns befinden.

    Das ein Vorausdarlehen mit BSV teuer ist wissen wir, nur was kosten die Alternativen? Teuer und teurer ist ein Unterschied.

    Insbesondere bei Zinsfestschreibungszeiten grösser/gleich 20 Jahre fallen viele gute Anbieter bei einer 100% Finanzierung raus, dh. ein Vorausdarlehen mit einem BSV kann im Einzelfall (gerade wenn es von den Sparkassen angeboten wird) mal die bessere Variante sein und um das beurteilen zu können, muss der Beleihungsauslauf bekannt sein und den habe ich hinterfragen und ermitteln wollen, um fundiert antworten zu können, anders gesagt, ich möchte individuell antworten, denn pauschal kann die Frage Kombi Darlehen vs. Annuitätendarlehen mit Restschuldabsicherung BSV vs. Volltilgerdarlehen beileibe nicht fundiert beantwortet werden.

  14. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Hausbauwest, man wird die vorgegebenen Zinssätze des jeweiligen Tarifs, die so es Optionen gibt variieren können, nicht ändern können!

    Noch mal, der aus den Berechnungen ermittelte Zuteilungszeitpunkt darf nicht garantiert werden, der oder die Zinssätze sind garantiert.

    Die Zuteilungsproblematik findet sich auch nicht in den AGB's wieder, sondern die BaFin und das Bausparkassengesetz untersagen die Garantie dafür!!

  15. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hausbauwest, man wird die vorgegebenen Zinssätze des jeweiligen Tarifs, die so es Optionen gibt variieren können, nicht ändern können!

    Noch mal, der aus den Berechnungen ermittelte Zuteilungszeitpunkt darf nicht garantiert werden, der oder die Zinssätze sind garantiert.

    Die Zuteilungsproblematik findet sich auch nicht in den AGB's wieder, sondern die BaFin und das Bausparkassengesetz untersagen die Garantie dafür!!
    Hast du § 21 Abs. 2 gelesen und verstanden ?

  16. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Die Zuteilungsproblematik findet sich auch nicht in den AGB's wieder, sondern die BaFin und das Bausparkassengesetz untersagen die Garantie dafür!!
    Finde den Fehler.....

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Ich verhehle auch die Zuteilungsproblematik nicht, verweise aber auf die Historie und die ist beeindruckend!

  18. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ich verhehle auch die Zuteilungsproblematik nicht, verweise aber auf die Historie und die ist beeindruckend!
    Diese beeindruckende Quote hatten Banken im Bereich der Insolvenz auch..... Seeeehr lange.....


    Die Zuteilungsproblematik findet sich auch nicht in den AGB's wieder, sondern die BaFin und das Bausparkassengesetz untersagen die Garantie dafür!!

    Es gibt keine AGBs, AGB ist bereits Mehrzahl...…. Allgemeine Geschäftsbedingungen


    ​Sollte der "erfahrene" Finanzman eigentlich wissen.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Da kannst du Recht haben, dafür dann ein Dank für den Hinweis.

    Es gibt aber nicht nur eine Bedingung bei einer Kasse, sondern mehrere, daher die Mehrzahl, jede Bausparkasse hat aber auch noch mal ihre eigenen Bedingungen, dies gilt es zu berücksichtigen.

  20. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Fragen zu den Risiken bei Kombikrediten

    Zitat Zitat von noelmaxim
    verweise aber auf die Historie und die ist beeindruckend!
    Ich frage Dich jetzt noch einmal :
    Hast du § 21 Abs. 2 gelesen und verstanden ?

    Es zählt nicht irgend eine Historie oder das, was mal war oder sonst was auch immer... im Geschäftsleben, insbesondere bei Geschäften bei denen es um mehrere hunderttausend Euro geht, zählt das....was im Vertrag steht..... der Rest ist uninteressant wie dein geschreibsel hier zu 100 %

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