Eigentumswohnung

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  1. Avatar von Michael83
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    Standard Eigentumswohnung

    Hallo zusammen,

    ich wollte gerne einmal euren Rat zu folgender Situation einholen:

    Ich wohne zurzeit zusammen mit meiner Frau in einer 4 Zimmer Erdgeschosswohnung bestehend aus 102m².
    Die Wohnung befindet sich in einem Zweifamilienhaus, welches an das Haus des Vermieters "angebaut" wurde.

    Unser Vermieter hat sich nun dazu entschlossen diese beiden Wohnungen zu Eigentumswohnungen umzuwandeln und entsprechend zu verkaufen.
    Wir überlegen nun die Erdgeschosswohnung zu kaufen.

    Hier nun ein paar Zahlen und Fakten dazu und zu uns:

    - 4900€ Nettoeinkommen (3.100€ von mir + 1.800€ Frau)
    - Meine Frau ist schwanger und wir erwarten das Kind ca. im August. Hieraus folgt eine zweijährige Elternzeit, wobei sich das Einkommen meiner Frau auf ca. 600€ reduziert. Sie würde sich danach wider eine Teilzeitstelle suchen.
    - Das Nettoeinkommen würde sich demnach auf 3.900€ reduzieren (3.100€ + 600€ + 200€ Kindergeld). Aber wie gesagt nur beschränkt auf die nächsten 2 Jahre.
    - Eigenkapital 46.000€
    - Kaufpreis der Wohnung 230.000€

    Ich habe nun an eine Finanzierung über 15 Jahre nachgedacht und habe ebenfalls schon das erste Angebot erhalten.

    - Kaufnebenkosten ca. 19.000€ bis 20.000€
    - Dadurch entstehen Gesamtkosten von ca. 250.000€ für die Eigentumswohnung + Kaufnebenkosten
    - Eingesetztes Eigenkapital 40.000€, da ich noch einen Puffer behalten möchte
    - Somit würde eine Kreditsumme von 210.000€ entstehen
    - Ausgerechnet hat der Bänker ein zur Verfügung stehendes monatliches Kapital von ca. 2.500€

    Tilgunsrate inkl. Zinsen 900€ bei einem Effektifzins von 1,8%
    Mögliche Restschuld ca. 74.000€

    Wir sind gerade dabei weitere Angebote einzuholen, wollten dennoch gerne wissen, ob es nich noch bessere Alternativen mit einem niedrigeren Effektivzins und/ oder einen besseren Finanzierungsplan gibt.
    Sollten wir vielleicht eine höhere Tilgunsgrate anstreben, oder vielleicht doch noch etwas mehr Eigenkapital ansparen?


    Vielen lieben Dank schon einmal im Voraus!

  2. Avatar von matti85
    matti85 ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Von den Daten her absolut ok und machbar
    Hier kommen gleich noch ggf. bessere Angebote..

    Ich Frage mal eher was anderes..

    Warum verkauft er die Wohnungen jetzt.
    Wie ist der Zustand des Hauses?
    Rücklagen werden erstmal null sein und müssen von dir und dem anderen angespart werden.
    Warum verkauft er das Haus nicht komplett? Warum kaufst du das Haus nicht und vermietest die andere Wohnung? Somit würde auch eine Teilungserklärung entfallen usw....

    Von den Daten her passt alles nur die Frsgen da oben solltest du hinterfragen.

  3. Avatar von Michael83
    Michael83 ist offline
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Vielen Dank schon einmal für die Antwort.
    Er hat sich nun dazu entschieden die Wohnungen zu verkaufen, weil er sich ausgerechnet hat, dass er dadurch nur noch ca. 4 Jahre arbeiten muss, um dann frühzeitig in Rente gehen zu können. Dies beruht auf einen Arbeitsunfall, der ihn nun leider seinen aktuellen Job gekostet hat.
    Der Zustand des Hauses ist top. Baujahr 2001. Zu bemängel gibt es nichts - dies können wir bisher ebenfalls gut einschätzen, da wir diese Wohnung ja selber bewohnen.

    Ein Komplettverkauf ist ebenfalls eine Option. Diese haben wir ebenfalls schon bedacht. Jedoch wäre ich kein Freund von der hohen Kreditsumme, die ich aufnehmen müsste. Auch wenn die Mieteinnahmen einen Teil der Tilgung decken würden.

  4. Avatar von matti85
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Nochmal ich

    Ich persönlich würde entweder beide kaufen oder keine.
    Warum ? Du kennst das Haus gut und alles. Bei 2 Eigentümern ist bei Entscheidungen ggf Stress vorprogrammiert. Weil jeder das gleiche Recht hat und ihr ggf immer pari seid.

    Die Kreditsunne wird durch die Einnahmen gedeckt. Wenn die Wohnung sich gut vermieten lässt und derzeit jemand da drin wohnt ist es doch top. Das Haus ist ein Gegenwert und das Geld ja nicht weg.

    Kennst du den Preis und die Miete für die andere Wohnung?

  5. Avatar von Michael83
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    Standard AW: Eigentumswohnung


    Wir wären insgesamt drei Parteien, da der Vermieter mit seinem Haus dazugehören würde.
    Die Miete für die andere Wohnung kenne ich leider nicht.

  6. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Also es muss so oder so eine Teilungserklärung her?!?
    Hier wäre natürlich interessant zu wissen, welche Einheit welchen Anteil erhalten soll, wie es mit der "Grundstückteilung" und -nutzung ist.
    Je nachdem wie der Anbau gestaltet ist, kann auch jede Partei (Vermieter und ZFH) für seine Gebäudeinstandhaltung zuständig sein.

    Warum sagt der Vermieter, dass er in 4 Jahren in Ruhestand gehen könnte, wenn er die Wohnung verkauft? Für viele ist ja eine Immobilie, bzw. deren Mieteinnahmen eine Altersvorsorge.

    Wie hoch ist denn Miete eurer aktuellen Wohnung?
    Wenn man einfach mal von 7 € je qm ausgeht, dann landet man ja bei rund 1.400 € Mieteinnahmen für's ganze Haus.

    Also auch wenn ihr's euch leisten könnt, wäre für mich die Frage, ob's noch einen Haken gibt.
    Wollt ihr zum Beispiel noch weitere Kinder, sodass die Wohnung dann möglicherweise zu klein wird?
    Wenn ihr erstmal einen "Klotz" von über 200.000 € am beim habt, wird's schwer sein noch etwas neues zu kaufen.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Hallo Michael83,

    in welcher Stadt soll die Wohnung gekauft werden?

    Sind Teile des Eigenkapitals Guthaben in Bausparverträgen?

  8. Avatar von Michael83
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Vielen Dank für die Rückmeldungen!

    @BenniG:
    Ja, eine Teilungserklärung muss her. Darum kümmert sich der Vermieter gerade.
    Er hat sich das alles ganz genau ausgerechnet und meinte, dass er so seinen Ruhestand finanzieren kann. Aber ganz ehrlich, das lasse ich seine Sorge sein.
    Unserer Miete liegt bei ca. 740 warm inclusive Garage. Dieser Preis ist im Vergleich zu ähnlichen Mietwohnungen sehr gering.
    Die Überlegungen bezüglich eines möglichen zweiten Kindes haben wir ebenfalls schon berücksichtigt. Es soll erst einmal bei einem bleiben. Ein zweites ware aber bei vier Zimmern kein Problem. Das haben wir alles schon durchdacht.
    Ich sehe momentan keinen Haken, da wir die Wohnung ja wie gesagt auch zurzeit selber bewohnen.
    Ein Stellplatz auf der Grundstückseinfahrt ware inclusive. Gartennutzungsrecht ware ebenfalls unser alleiniges.

    Dem Vermieter ist es sehr wichtig, dass wenn er verkauft, weiterhin Nachbarn hat, die "verträglich" sind. Das hat er mit uns. Darum hat er zum einen einen geringeren Aufwand jemand passen zu finden, wie auch die Nachbarschaftsverträglichkeit . Deswegen kommt er uns bei dem Kaufpreis halt entsprechend entgegen.

    @noelmaxim:
    Es handelt sich um eine Wohnung im Kreis Paderborn.
    Der Kaufpreis pro bebauten m² würde hier bei ca. 2.300€ liegen was für den Stadtteil Paderborn/Elsen schon mehr als okay ist.
    Das gesamte Eigenkapital befindet sich auf unseren Konten - es sind keine Bausparverträge vorhanden.

  9. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung

    740 € Warmmiete
    -50 € Garage
    -25 € Stellplatz
    -150 € Nebenkosten
    515 € Kaltmiete

    250.000 € / 515 € pro Monat = 485 Monate
    Ihr könntet also rund 40 Jahre zur Miete wohnen bleiben, bis ihr so viel Miete bezahlt habt, wie der aktuelle Kaufpreis der Wohnung ist.

    Was kommen als Eigentümer für Kosten auf dich zu?

    900 € Kreditrate
    150 € Nebenkosten
    200 € Instandhaltungsrücklage (2 € je qm je Monat) - bedenken, dass die ersten 18 Jahre keinerlei Instandhaltungsrücklage angespart wurde.
    1250 € "Warmkosten"

    Also ich würde mir das ganz genau überlegen...

    Klar bestünde bei Verkauf an einen Dritten die Gefahr, dass der Käufer Eigenbedarf anmeldet, aber ein bisschen Pokern muss man eben schon. Ich finde es weiterhin komisch, dass der Verkäufer euch, da ihr ja als potentielle Käufer an erster Stelle steht, nicht schon in die Teilungserklärungsgestaltung eingebunden werdet.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    1)160.000,00 € / 15 Jahre fest / nom. 1,65 % /eff. 1,69 % / Zins-, und Tilgungsrate 620,00 € / Tilgung 3 % /
    Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ feie Zeit 6 Monate / Restschuld 78.370,45 €

    2)50.000,00 € 12 Jahre fest / nom. 1,40 % / eff. 1,43 % / Zins-, und Tilgungsrate 141,67 € / Tilgung 2 % /
    Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 6 Monate / Restschuld 36.940,90 €

    Mischzins beider Darlehen nom. 1,59 % / eff. 1,63 %.


    Restschuld aus Baustein 2) 36.940,90 € wird mit einem BSV abglöst, der mit 108 € bespart wird, der Zinssatz auf das Bauspardarlehen von 22.058,55 € beträgt 1,45%. Die Differenz von 14.941,45 € ist das Bausparguthaben, resultierend aus den Einzahlungen 108 €. Der Baustein ist 9.2038 zurück geführt, die Zins und Tilgungsleistung beträgt 260 €. Zusammen sind mit Baustein 1 ab dem 12. Jahr dann 880 € zu zahlen. Vorher 869,67 €

    Alternativ zu Baustein 1)

    1)160.000,00 € / 20 Jahre fest / nom. 2,05 % / eff. 2,09 % / Zins-, und Tilgungsrate 673,33 € / 20 Jahre / Tilgung 3 % /
    Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 6 Monate / Restschuld 41.454,93 €

    Dann Mischzins beider Darlehen nom. 1,90 % / eff. 1,93 %.

    Raten können auch hier sowohl vor den 12 Jahren als auch nach den 12 Jahren unter 900 Euro gebracht werden, in dem der Tilgungsatz von 3 % etwas reduziert wird.

  11. Avatar von noelmaxim
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    BenniG, warum sollte der Eigentümer die Verkäufer in Teilungsangelegenheiten einbinden? Was gilt es da zu hinterfragen, bzw. wo sollen da Gefahren lauern? Bevor gekauft werden soll, wird feststehen, was zu kaufen ist und ohne Teilungserklärung kann man eh nichts kaufen.

    Ich weiß wirklich nicht, warum man eine Wohnung in der man gewohnt und sich wohlgefühlt hat, wo man das Umfeld kennt, nicht kaufen sollte. Auch verstehe ich nicht, warum der Eigentümer kein Interesse daran haben sollte, dass die Nachbarn die die Nachbarn bleiben und er ggf. auch deshalb nicht einen vernünftigen Preis ausfrufen sollte.

    Das was mir bis dato bekannt ist klingt gesund und schlüssig!

  12. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Du regst dich immer darüber auf, wenn andere Leute dein Geschreibe als völlig inkompetent, unpassend oder überheblich halten....

    Zitat Zitat von noelmaxim
    BenniG, warum sollte der Eigentümer die Verkäufer in Teilungsangelegenheiten einbinden? Was gilt es da zu hinterfragen, bzw. wo sollen da Gefahren lauern? Bevor gekauft werden soll, wird feststehen, was zu kaufen ist und ohne Teilungserklärung kann man eh nichts kaufen.
    Ich glaube der Eigentümer ist auch der Verkäufer...
    Vier Augen sehen mehr als zwei. Wenn der Käufer besonderen Wert auf etwas legt, dann wäre es nun Zeit dies in die Erklärung einzuarbeiten. Klar, kann er erst nach Teilung kaufen.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ich weiß wirklich nicht, warum man eine Wohnung in der man gewohnt und sich wohlgefühlt hat, wo man das Umfeld kennt, nicht kaufen sollte. Auch verstehe ich nicht, warum der Eigentümer kein Interesse daran haben sollte, dass die Nachbarn die die Nachbarn bleiben und er ggf. auch deshalb nicht einen vernünftigen Preis ausfrufen sollte.
    Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, warum man für eine Wohnung, für die man bisher 740 € bezahlen musste nun plötzlich 500 € mehr bezahlen sollte. Das ist für mich völlig unlogisch!

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Das was mir bis dato bekannt ist klingt gesund und schlüssig!
    Zitat Zitat von BenniG
    250.000 € / 515 € pro Monat = 485 Monate
    Ihr könntet also rund 40 Jahre zur Miete wohnen bleiben, bis ihr so viel Miete bezahlt habt, wie der aktuelle Kaufpreis der Wohnung ist.
    Genau dieser Faktor klingt für mich absolut nicht gesund. Entweder ist die Miete viel zu niedrig. Dann sollte sich der TE freuen und weiter zu Miete wohnen bleiben.
    Oder der Kaufpreis ist zu hoch, dann sollte der TE auch zur Miete wohnen bleiben und abwarten was kommt.
    So lang der Eigentümer seinen Nachbarn nicht loswerden will, wird er die Wohnung nicht verkaufen und die Miete nicht sonderlich erhöhen.

    Also ich sehe hier absolut keinen Grund, warum die Wohnung gekauft werden sollte.

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Zitat Zitat von BenniG
    Du regst dich immer darüber auf, wenn andere Leute dein Geschreibe als völlig inkompetent, unpassend oder überheblich halten..
    Größtenteils zurecht, wobei das den TE jetzt hier nicht interessieren wird, es geht um ihn, nicht im mich!

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Zitat Zitat von BenniG
    Ich glaube der Eigentümer ist auch der Verkäufer...
    Vier Augen sehen mehr als zwei. Wenn der Käufer besonderen Wert auf etwas legt, dann wäre es nun Zeit dies in die Erklärung einzuarbeiten. Klar, kann er erst nach Teilung kaufen.
    Ja, hier meinte ich natürlich Käufer, ändert an meiner Meinung aber nichts, wüsste überhaupt nicht, warum der verkäufer die Käufer mit einbinden sollte, geht es doch um sein Eigentum.

    Kann man machen, muss man aber nicht und letztendlich ist entscheidend, was er verkauft und das wird sich zeigen und dann kann der Käufer etwas entgegen bringen.

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Zitat Zitat von BenniG
    Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, warum man für eine Wohnung, für die man bisher 740 € bezahlen musste nun plötzlich 500 € mehr bezahlen sollte. Das ist für mich völlig unlogisch!
    Weil sie einem dann ggf. irgendwann gehört???

    Ich verstehe nicht, was es dann daran nicht zu verstehen gibt.

    Gerne können wir ja mal ein Extra Thread Pro/contra Miete/Eigentum aufmachen, dann können wir das da mal ausdiskutieren, bzw. Meinungen diskutieren.

  16. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Und warum lässt du dann meine Aussage, dass der Verkäufer seinen potentiellen Lieblingskäufer in die Erstellung der Teilungserklärung einbinden sollte nicht unkommentiert?
    Geht es hier doch darum, dass du Recht haben willst?
    Lass du meine Meinungen stehen und ich lass deine Meinungen stehen.

    Aber wo wir schon dabei sind, dann begründe mir doch mal bitte deine Meinung. Was spricht deiner Meinung dagegen, den TE in die Teilungserklärung einzubinden (außer der Zeitaufwand)?

    Genauso...
    ich finde den Faktor 40 ungesund, du gesund.
    Du magst lieber Norddeutschland, ich Süddeutschland.
    Passt doch alles.
    Jeder hat seine Meinung.

  17. Avatar von Michael83
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Ja, die Miete ist zu niedrig - das weiß er auch.
    Der Preis pro bebauten m² liegt in unserem Ortsteil bei ca 2.600€ bis bis 3.200€ für Neubauten. So preiswert komme ich nie wieder an solch eine Wohnung.
    Klar ist die zu zahlende Miete niedriger im Vergleich zum Kaufpreis.
    Er wird jedoch verkaufen, egal was kommt. Wenn ich die Wohnung nicht kaufe, dann wird er sie an jemand anderes verkaufen. Das steht fest.
    Und dann bleibt es nur noch ein Glücksspiel, ob ich zur Miete bleiben kann, oder mir etwas anderes suchen muss. Und das wird mit Kind und Hund bestimmt nicht einfach. Vor allem werde ich denke ich keine Erdgeschosswohnung mehr finden - vor allem in einem Zwei-Parteien-Haus.
    Man darf dann auch nicht vergessen, dass ich dann in einen Wert investiere - die niedrige Miete muss man hier außer acht lassen, da diese wie oben beschrieben nur zeitlich begrenzt ist.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Zitat Zitat von BenniG
    Genau dieser Faktor klingt für mich absolut nicht gesund. Entweder ist die Miete viel zu niedrig. Dann sollte sich der TE freuen und weiter zu Miete wohnen bleiben.
    Oder der Kaufpreis ist zu hoch, dann sollte der TE auch zur Miete wohnen bleiben und abwarten was kommt.
    So lang der Eigentümer seinen Nachbarn nicht loswerden will, wird er die Wohnung nicht verkaufen und die Miete nicht sonderlich erhöhen.

    Also ich sehe hier absolut keinen Grund, warum die Wohnung gekauft werden sollte.
    Was diskutierst du hier eine Alternative, die es gar nicht mehr gibt???

    Unser Vermieter hat sich nun dazu entschlossen diese beiden Wohnungen zu Eigentumswohnungen umzuwandeln und entsprechend zu verkaufen.
    Wir überlegen nun die Erdgeschosswohnung zu kaufen.
    Kaufen oder raus, Alternativen gibt es da keine! Gründe die den TE zu Kaufabsichten bringen habe ich gebracht:

    1) Man kennt die Immobilie bezüglich der Substanz
    2) Man muss den Standort nicht wechseln
    3) Er schätz den KP als realistisch und akkurat ein, bzw. bewertet das so
    4) Eigentum war eh wohl mal beabsichtigt
    5) Man kennt die Kosten

    Naja und die bonitäre und wirtschaftliche Ausgangssituation ist ja mehr als löblich

  19. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung

    Zitat Zitat von Michael83
    Wir sind gerade dabei weitere Angebote einzuholen, wollten dennoch gerne wissen, ob es nich noch bessere Alternativen mit einem niedrigeren Effektivzins und/ oder einen besseren Finanzierungsplan gibt.
    Was mich wieder mal wundert, warum wird eigentlich mein Angebot nicht mal diskutiert, bzw. andere Lösungen eingestellt, zumal der TE explizit danach fragt und nicht danach, ob die Immobilie schön, gut, nachhaltig, teuer oder angebracht ist!

  20. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung

    https://www.finanztip.de/baufinanzie...n-oder-kaufen/
    Als Faustregel gilt dann: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer.

    Tja, es ist wie gesagt ein Pokerspiel. Findet der Eigentümer einen Kapitalanleger oder einen Eigennutzer?
    Auf Grund der niedrigen Miete wohl schlecht einen Kapitalanleger (Miete kann nicht beliebig erhöht werde).
    Auf Grund der langen Kündigungszeit wohl schlecht einen Eigennutzer (z.B. Doppelbelast von bisheriger Mieter und Tilgung der neuen Wohnung).

    Übrigens:
    https://www.finanztip.de/kuendigung-wegen-eigenbedarf/
    "Kündigungssperrfrist beachtet (§ 577a BGB)?
    Falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gibt es Sperrzeiten für Eigenbedarfskündigungen. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen. In einigen Städten darf der Vermieter sogar innerhalb der nächsten zehn Jahre keinen Eigenbedarf anmelden (§ 577a BGB)."
    Trifft das nicht irgendwie zu?


    Meiner Meinung nach also ideale Voraussetzungen für dich den Preis auf 200.000 € zu drücken.
    Dann wärst du auch unter einer 90%-Finanzierung und hättest gleich viel bessere Konditionen.

    Wenn du dann z.B. eine 1,5% bekommst, wärst du mit deinen 900 € nach 19 Jahren fertig.

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