Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

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  1. Avatar von Cheche09
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    Frage Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Hallo Forum,

    mein erster Forenbeitrag und direkt habe ich - soviel Vorweg - einige Fragen

    In den letzten Wochen und Monaten war ich stiller Mitleser, da wir nach nunmehr über 1,5 Jahren Suche nun "unser" Objekt gefunden haben, bin ich auf eure Meinung und Unterstützung angewiesen.

    Was denkt ihr über unser Vorhaben?
    Sind die Rahmenbedingungen in Ordnung und "gesund"?
    Oder aber übernehmen wir uns?

    Zu uns:

    Er, 32 Jahre, Netto 2600€ (Firmenwagen mit Privatnutzung bereits abgezogen -290€)
    Sie, 31 Jahre, Netto 3200€
    keine Kinder, verheiratet
    1 Kind ist in den nächsten 1-3 Jahren geplant. Frau würde zwei Jahre zu Hause verbleiben (Elterngeld entsprechend 900€) zzgl. Kindergeld
    Eigenkapital 110.000€ (komplett selbst angespart) - davon würden wir gerne 80.000€ einbringen
    beide 13 Gehälter sowie einen Bonus von jährlich ca. 6000€ netto
    aktuelle Miete inkl. NK 1250€
    monatliche Sparrate 2000-3000€ (wir leben "gut" und gönnen uns gerne auch mal etwas)

    Zum Objekt:
    Bungalow Baujahr 1969
    im Kölner Norden
    427.000€ zzgl Kaufnebenkosten --> heißt, ca. 30.000€ vom EK verbleiben nach den KNK
    155 qm auf zwei Ebenen
    Option, gut 50 qm in der unteren Ebene zu vermieten
    Energieeffizienz G (!!!) 230 kwh
    Fernwärme
    große Sanierung 2014 (neben diverser optischer Maßnahmen wurde die gesamte Elektrik gemacht, in der unteren Ebene alle Fenster getauscht)
    obere Ebene verfügt über doppeltverglaste Aluminiumfenster um ca. 1990 rum

    Was denkt ihr? Ist die Finanzierung darstellbar?
    Wir stellen uns eine Finanzierung über mind. 15 Jahr vor, klassisches Annuitätendarlehen.
    Rate 1500€ + Kalkuliert 500€ NK
    Wenn ich mit den gängigen Rechnern rumspiele komme ich nach 15 Jahren auf eine Restschuld von 200.000€? Zu viel?
    In der Elternzeit würden wir gerne eine Anpassung der Rate auf ca. 1000€ vornehmen, im Anschluss wieder hoch gehen. Das meine Frau nach den zwei Jahren wieder arbeiten geht, gilt als sicher. Bei mir werden Gehaltserhöhungen kommen, mit diesen möchte ich jedoch ungern fest planen.

    Gibt es hier zudem Hausprofis?
    Der Markt in Köln ist ein wenig "herausfordernd", wie ihr wisst :-) Das Objekt machen einen sehr gepflegten Eindruck,
    die Renovierungsmaßnahmen scheinen sinnvoll durchgeführt worden zu sein. Und dennoch schreckt mit das Baujahr, die Bauart sowie die Katastrophale Energieeffizienz ein Stück weit ab.

    Viele Grüße und Danke vorab!

    Philip

  2. Avatar von Blume0815
    Blume0815 ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Hi Philip,

    ich bin zwar kein Finanzierungsexperte aber nach 15 Jahren sind Sie 47 und haben dann noch 200.000€ Restschuld. Wenn Sie das in Finanzierungsrechner werfen dann liegt hier die Laufzeit bei schlappe ~30 Jahre. Und wenn die Zinsen nach 15 Jahren auf 3% steigen sollten, können Sie bei den Rechnern sehen wieviel Sie dann nur für die Bank arbeiten gehen. Für uns wäre die Restschuld viel zu hoch und ohne Sondertilgung gar nicht machbar. Sie würden ja sogar im Rentenalter noch tilgen.

    Außerdem wird bei einer Sanierung mit regelmäßig anfallenden Kosten rechnen müssen. Hier mal jenes, dort mal dieses. Sodass es schwer sein wird viel Geld anzusparen um die Anschlusssfinanzierung runterzudrücken. Wie gesagt ich bin kein Experte, aber wir könnten nur dann gut schlafen, wenn die Finanzierung vor dem Renteneintritt durch wäre und zwar im schlimmsten Fall, d.h. ohne die Einplanung von Geldern welche wir derzeit nicht haben.

    Haben Sie sich schon überlegt wie Sie die 200.000€ Restschuld, auch im Falle einer kräftigen Zinssteigerung möglichst vor Rentenbeginn noch begleichen wollen/können?

    edit: habe ich das richtig verstanden (ist spät hier) sie kaufen das Haus und renovieren es nicht einmal? Ich will Ihnen nicht zu nahe treten aber bei einem Haus BJ 1969 würde ich Ihnen davon stark abraten, unabhängig davon was angeblich daran gemacht worden ist. Sie können sich sicher sein, da kommt ständig was obendrauf. Und Sie dürfen nicht vergessen, dass neue Richtlinien auch bei Modernisierungen / Umbauten greifen. D.h. je älter das Haus ist, desto teuer kann es werden weil Sie neben den Umbauten möglicherweise noch etwas ganz anderes mitaustauschen müssen. Gerade bei dem Preis! Ich hatte zuerst gedacht in dem Preis wären Ihre Kosten für Renoverierung schon mit drin.

  3. Avatar von finanzierung
    finanzierung ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Zum Objekt:
    Bungalow Baujahr 1969
    im Kölner Norden
    427.000€ zzgl Kaufnebenkosten --> heißt, ca. 30.000€ vom EK verbleiben nach den KNK
    155 qm auf zwei Ebenen
    Option, gut 50 qm in der unteren Ebene zu vermieten
    Energieeffizienz G (!!!) 230 kwh
    Fernwärme
    große Sanierung 2014 (neben diverser optischer Maßnahmen wurde die gesamte Elektrik gemacht, in der unteren Ebene alle Fenster getauscht)
    obere Ebene verfügt über doppeltverglaste Aluminiumfenster um ca. 1990 rum

    Was denkt ihr? Ist die Finanzierung darstellbar?
    Wir stellen uns eine Finanzierung über mind. 15 Jahr vor, klassisches Annuitätendarlehen.
    Rate 1500€ + Kalkuliert 500€ NK
    Nur mal so am Rande:
    Wenn ich das richtig aus dem Netz gelesen habe kostet die KWh Fernwärme 10,5 Cent ?
    Dann wären die Heizkosten 155qm x 230 KWh/qm x 0,105 EUR/KWh =3.900 EUR/Jahr ??? -> 325 EUR / Monat ??

    Ansonsten haben wir hier ja einen "alles wird gut" Schönrechner, der Euch sicherlich allerbeste Voraussetzungen bescheinigen wird.

  4. Avatar von finanzierung
    finanzierung ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Wenn ich mal so als Volltilger das rechne, komme ich bei 2% Zins und Laufzeit bis 2054 auf monatlich 1.325 EUR zzgl. Nebenkosten und da denke ich werden die 500 EUR nicht reichen, wenn ich bei der Heizung richtig gerechnet habe. Schätze da eher 600-700 EUR somit knapp 2.000 EUR nur fürs Wohnen, bleiben nach heutigem Stand 5.800 EUR - 2.000 EUR 3.000 EUR übrig. Das sollte reichen um den Lebensstandard weiterhin zu erhalten.

    Auch Rücklagen zu bilden sollte das kein Problem sein. Im Worst Case (bzw. im Glücksfall des Nachwuchses) wären es dann wohl 3.700 EUR, dann blieben noch 1.700 EUR, sollte aber dann ja genügend Sparguthaben vorhanden sein. Kinde kommt ja nicht gleich morgen, oder ?

    Knackpunkt wäre für mich auch, wie von Blume angesprochen wurde, die Renovierungskosten .....

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Zitat Zitat von finanzierung
    Ansonsten haben wir hier ja einen "alles wird gut" Schönrechner, der Euch sicherlich allerbeste Voraussetzungen bescheinigen wird.
    Zitat Zitat von finanzierung
    Wenn ich mal so als Volltilger das rechne, komme ich bei 2% Zins und Laufzeit bis 2054 auf monatlich 1.325 EUR zzgl. Nebenkosten und da denke ich werden die 500 EUR nicht reichen, wenn ich bei der Heizung richtig gerechnet habe. Schätze da eher 600-700 EUR somit knapp 2.000 EUR nur fürs Wohnen, bleiben nach heutigem Stand 5.800 EUR - 2.000 EUR 3.000 EUR übrig. Das sollte reichen um den Lebensstandard weiterhin zu erhalten.

    Auch Rücklagen zu bilden sollte das kein Problem sein. Im Worst Case (bzw. im Glücksfall des Nachwuchses) wären es dann wohl 3.700 EUR, dann blieben noch 1.700 EUR, sollte aber dann ja genügend Sparguthaben vorhanden sein. Kinde kommt ja nicht gleich morgen, oder ?

    Knackpunkt wäre für mich auch, wie von Blume angesprochen wurde, die Renovierungskosten .....


    Finanzierung, heisst ich muss nichts schönrechnen?

  6. Avatar von finanzierung
    finanzierung ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Nein,
    Diesmal geht die Provision an mich....

  7. Avatar von Cheche09
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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Danke für die schnellen (ehrlichen) Antworten!
    Den "Kampf" zwischen Usern habe ich sogar schon als stiller Mitleser wahrgenommen...

    Ich habe noch keine Unterlagen betreffend Renovierungsarbeiten gesehen, deshalb kann ich nur auf die Informationen des Maklers zurückgreifen. Gemacht wurden Fenster, Elektrik, sämtliche Leitungen, Fernwärme in 2000 (?!), sowie halt besagte optische Korrekturen. Dach, Isolierung habe ich noch keine Auskunft. Ich würde gerne einen Gutachter zum nächsten möglichen Termin hinzuziehen, um dies besser einschätzen zu können.

    Zum Objekt:
    Auf den ersten Blick kann man "so einziehen", modern renoviert vor 5 Jahren, geplant sind dennoch gut 15.000€ für Möbel etc.
    Was mir Sorgen macht sind die von euch auch angesprochenen hohen NK und die angegebenen 230 KWH - energetisch ist ein Bungalow so schlecht? Fernwärmepreis passt befürchte ich. Warum baut man denn dann auf Fernwärme um?

    Zur Finanzierung:
    Ich komme in meinen Rechnungen auf eine vollständige Tilgung vor dem Rentenalter, die besagten 1500€ schließen Sondertilgungen keinesfalls aus - und wenn diese "nur" über Boni und Weihnachtsgeld gesteuert werden kann, sollte das dennoch machbar sein mit dem Einkommen, oder eine gesunde Falscheinschätzung meinerseits? Die 1500€ können ebenfalls angepasst werden, Ich würde aus dem Bauch heraus halt lieber eine gute Sparrate beibehalten und über Sondertilgungen arbeiten.

    Was den Preis anbelangt - ist halt Köln Häuser aus den 90ern, Doppelhaus auf 300qm Grund mit 110qm Wohnfläche starten bei 460.000€, Umland sieht ähnlich aus. Alternative wäre eine Mietwohnung zu 1500€.
    Preise sind hier aktuell nicht verhandelbar, eher hört man von Geschichten, bei denen die Leute mit Geldumschlag bei der Besichtigung den Zuschlag erhalten haben

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung so darstellbar + "gesund"? 427.000€

    Keiner kann besser beurteilen, was sie mtl. fürs Wohnen ausgeben können/wollen als sie. Niemand kennt die tatsächlichen Nebenkosten, diese müssen sie in Erfahrung bringen, auch kennt keiner ihren Lebensstil.

    Ich empfehle auch über die angedachte Zinsfestschreibungszeit nachzudenken, so sie die Restschuld von 200.000 Euro nach 15 Jahren ebenso als Risiko ansehen, auch weiß niemand, ob sie das überhaupt als Risiko ansehen, bzw. ansehen müssen, da wiederum keiner besser beurteilen kann als sie, ob die Sondertilgungen realistisch sind und geleistet werden können oder nicht.

    Faakt ist, ihr Einkommen ist ausgezeichnet und das oder die Elternjahre können mit Tilgungssatzwechseloption auch gut überbrückt werden. Rücklagen aus vorhandenem EK halten sie auch zurück, Bonus 6.000 Euro steht zur Verfügung, ebenso jeweils ein 13. Gehalt.

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