vorab: sollte dieses posting im falschen Thread gelandet sein, bitte ich darum dieses zu verschieben.
Ich muß und möchte Ordnung in meine Finanzen bringen. Kurz zur Einleitung:
- mehre kleine Kredite ( Ratenkredite / Autokredit / Saldo Kreditkarte ) sind vorhanden und werden selbstverständlich auch pünktlich gezahlt.
Als "Beispielzahl" werfe ich hier mal 60.000 Euro in den Raum.
- ein großer Kredit ( Baufinanzierung ) über 100.000 Euro wurde 2010 aufgenommen. Laufzeit 10 Jahre // 1.000 Euro monaltiche Rate. Per 31.12.2013 sind noch 69.000 Euro offen. Abgesichert durch Grundbucheintrag der finanzierenden Bank.Das Objekt wurde geerbt, von den 100.00 Euro Kreditsumme wurde "Altlasten" gezahlt und Renovierungsarbeiten an der Immobilie durchgeführt. Verkehrswert der Immobilie geschätzte 150.000 Euro ( ohne es zu wissen ).
Frage: ich hätte am Liebsten einen "großen" Kredit, um nur an einen Kreditgeber zu zahlen.
Kann man ( theoretisch ) von seiner Hausbank ( hier läuft das Baudarlehen ) 60.000 Euro bekommen , und es wird über diese 60.000 Euro ein neuer Kredit abgeschlossen, oder kann man sich den bereits abgezahlten rund 31.000 Euro des Baudarlehen bedienen ( da ja 100.000 Euro im Grundbuch stehen ), oder sollte man komplett neu Ausschau nach einer neuen Finanzierung über 130.00 Euro schauen ( Vorfälligkeitsentschädigung wird dann sicher fällig ) ?
Ist es nicht so, das man auch 2 Kreditgeber / Gläubiger im Grundbuch stehen haben kann = z.B. 2 Banken ?
Der guten Ordnung halber: Person A 1.800 Euro Nettoeinkommen, Person B ( Partner ) 2.150 Euro Nettoeinkommen, Kindergeld 180,00 Euro ( rund 4.130 Euro Einkomen. SCHUFA selbstverständlich sauber ( Score Person A 97,xx % / Score Person B 99,xx % ).
Mir geht es bei dieser Fragestellung erstmal um eine allgemeine Einschätzung, um die "Marschrichtung" zu kennen.
Klar kann ich auch meine Bank anrufen, und dort mein Anliegen vortragen. Allerdings bin ich lieber vorbereitet / informiert was mich erwartet / erwarten kann. Habe genug "geschludert" in der Vergangenheit.... :-)
Bei Ihrem Einkommen und den Angaben sollte eine Schuldenzusammenfassung kein Problem darstellen.
2 Möglichkeiten
- Hausbank wo das bestehende Darlehen ist macht im Rahmen einer Neuvalutierung und Grundschuldneueintragung ein weiteres Darlehen über EUR 60.000 zur Ablösung der bestehenden Kredite.
Dann haben Sie eine bisherige Rate an die Hausbank zu zahlen und eine neue Rate.
- Zweite Variante ist, dass Sie dass Sie ein Forwarddarlehen mit einer anderen Bank suchen und dann dort auch die bestehenden Kredite mit einem jetzigen Darlehen zusammenfassen.
Jedoch dürfte es schwierig werden ein Forwarddarlehen bis 2020 zu erhalten.
- entschuldigen Sie bitte die Nachfrage, aber was meinen Sie in Möglichkeit 2 mit "Forward-Darlehen"?
Meine Sie damit eine Bank XYZ, die mein Baudarlehen ( mit Rest 69.000 Euro ) meiner Hausbank ablöst, und einen neuen Kredit / Baudarlehen über 120.000 Euro vergibt?
- kommt es mir denn irgendiwe "zu Gute", das mein Darlehen von 100.000 Euro bis auf 69.000 Euro getilft wurde?
können sie mir/uns kurz mitteilen, welche Bank mit einer Hypothek Ratenkredite ablöst? Oder meinten sie einen Ratenkredit für die Ablösung der einzelnen Kredite? Dafür ist eine Grundschuld oder freie GS Teile nichts wert.
zumindest kann ich von meinem laufenden Hypothekenkredit sagen,das die Bank von diesen 100.000 Euro Baudarlehen auch andere Verbindlichkeiten abgelöst hat ( Autofinanzierung usw. ), und nur ein Teil ( sagen wir mal 50 % ) der 100.000 Euro gingen in die Sanierung der Immobilie.
Viele Banken machen eine Sanierung, Schuldenzusammenfassung, Zusammenfassung von Krediten eigentlich ohne größere Probleme.
@senseye: Ja so ist das gedacht, dass eine Bank mittels einem Forwarddarlehen dann das bisherige Darlehen ablöst. Jedoch ist es aufgrund der Restlaufzeit bis 2020 es sehr schwer eine entsprechende Bank zu finden die ein Forwarddarlehen mit 6 Jahren Restlaufzeit finanziert.
Insofern wäre eine neue Finanzierung mit Grundschuldabsicherung über Ihre Hausbank interessant im ersten Gespräch. Ziel ist dann natürlich ein zinsgünstiges Darlehen aufzunehmen um damit die bestehenden Ratenkredite abzulösen.
@senseye
Ja, ich habe nicht sagen wollen dass das nicht geht, grundsätzlich aber machen das Banken mit einer klassischen Hypothek nicht mehr, es sei denn der Auslauf befindet sich im Realkreditbereich, Auslauf kleiner 50/60 %, kann dann unter Kapitalbeschaffung laufen, aber auuch das kann nicht jede Bank darstellen.
Im Zuge einer Umfinanzierung mit Forwarddarlehen wie von Bankkaufmann vorgeschlagen stelle ich mir das sehr schwierig vor, darum hatte ich gefragt, welche Bank das noch darstellen kann.
Welche Bank hat sie denn damals finanziert? Wie hoch ist der Wert der Immobilie, worauf die 100.000 Euro abgesichert worden sind?
@Bankkaufmann
Das mag sein und ist mir auch bekannt dass das gemacht werden kann, darum habe ich ja nach der Bank gefragt, die soetwas in ihren Richtlinien vorsieht.
Wohl gemerkt, wir reden um einen Hypothekenkredit der zur Ablösung anderer Ratenkredite die nicht zum Kauf oder zur Finanzierung gleichem verwendet worden sind.
- Ihren 1. Absatz bezgl."Realkreditbereich / Auslauf kleiner 50-60 %" verstehe ich überhaupt nicht. Sorry, mit den Begriffen kann ich nichts anfangen..:-)
- bezgl. der finanzierenden Bank: es handelt sich um eine örtliche VB.
- wie hoch der Wert der Immobilie ist kann ich überhaupt nicht sagen. Vielleicht gibt es ein Möglichkeit dieses kostengünstig grob schätzen zu lassen, damit man einen Anhaltspunkt hat?
Was ich sagen kann : EFH, 150 qm Wohnfläche, Grundstück rund 1500 m2, die Preise für Bauland liegen hier um die 100 Euro / m2 ( wenn das überhaupt wichtig ist ).
Das Haus ist nun saniert / renoviert ( neues Dach / Heizung usw. ).
Grüße
senseye
Zitat von noelmaxim
@senseye
Ja, ich habe nicht sagen wollen dass das nicht geht, grundsätzlich aber machen das Banken mit einer klassischen Hypothek nicht mehr, es sei denn der Auslauf befindet sich im Realkreditbereich, Auslauf kleiner 50/60 %, kann dann unter Kapitalbeschaffung laufen, aber auuch das kann nicht jede Bank darstellen.
Welche Bank hat sie denn damals finanziert? Wie hoch ist der Wert der Immobilie, worauf die 100.000 Euro abgesichert worden sind?
Dann sollten Sie zuerst mit der örtlichen Volksbank reden damit Sie Ihre Ratenkredite umschulden können.
Macht diese das nicht können Sie sogar überlegen komplett von der Volksbank wegzugehen wenn eine andere Bank alle Ihre bestehenden Kredite ablöst.
Ist auch noch eine Alternative.
nun hören sich Ihre Zeilen "negativer" an. Heute früh ( natürlich unverbindlich ) schrieben Sie das eigentlich einer Umschuldung "nichts" im Wege steht, jetzt schreiben Sie das man bei einer Absage der Bank auch komplett weggehen kann ( wobei es heute früh hieß es wäre sehr schwer eine andere Bank zu finden ).
Oder verstehe ich es einfach nur falsch?
Danke für Ihre Mühe.
Gruß
Zitat von Bankkaufmann
Dann sollten Sie zuerst mit der örtlichen Volksbank reden damit Sie Ihre Ratenkredite umschulden können.
Macht diese das nicht können Sie sogar überlegen komplett von der Volksbank wegzugehen wenn eine andere Bank alle Ihre bestehenden Kredite ablöst.
Ist auch noch eine Alternative.
Einer Umschuldung Ihrer Ratenkredite steht generell nichts im Wege. Da sollte die Volksbank mitmachen.
Doch wenn diese es nicht macht, dann können Sie das gesamte Darlehensengagement fremd umschulden. Das könnte auch gehen.
Denn eine Bank zu finden die ein Forwardarlehen bis 2020 macht wird schwierig.
Insofern wäre dann zu prüfen - nach Absage Volksbank - ob Sie bereit sind die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen nach Ablösung Volksbank. Dann aber können Sie jetzt alles in eine Rate packen was die monatliche Haushaltsausgabe dann stark senken würde.
erst einmal vielen Dank für Ihre zahlreichen Antowrten.
Da ich "Laie" in diesen Sachen bin, möchte ich einmal Ihre Tips / Möglichkeiten zusammenfassen ( um sicher zu gehen das ich Ihre Möglichkeiten richtig verstanden habe ). Das Thema "Forward-Darlehen" lasse ich mal aussen vor, da es Ihrer Einschätzung nach schwierig umzusetzen ist.
1.) ich gehe zu meiner Bank wo das 100.000 Euro Baudarlehen läuft ( wovon rund 30.000 Euro getilgt wurden ) und frage nach weiteren 60.000 Euro zur Umschuldung.
a.: die Bank "wandelt" das gesamte Darlehen in ein 130.000 Euro Darlehen um, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig (!?! ), und es gibt einen neuen Grundbucheintrag über 130.000 Euro = 1 Kredit = 1 Rate.
b.: die Bank lässt das jetzige Darlehen wie es ist, und gibt ein neues Darlehen über 60.000 Euro. Hier habe ich dann 2 Kredite und 2 Raten (!?!).
Wird hierbei dann eine Grundschuld über 60.000 Euro eingetragen? Mir ist klar das Sie diese Frage nicht sicher beantworten können, jedoch vielleicht gibt es Erfahrungswerte.
2.) ich suche mir Bank XYZ, nehme dort 130.000 Euro auf, davon wird die jetzige Bank befriedigt // Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, neue Bank macht einen Grundbucheintrag über 130.000 Euro.
Habe ich das soweit richtig verstanden?
Welche Lösung sollte ich als 1. anstreben, bzw. welche Lösung wird Ihrer Meinung nach die Volksbank anstreben / verkaufen wollen?
@noelmaxim
zu Ihrer Frage nach dem Wert der Immobilie. Ich habe mal einen "Rechner" im Internet bemüht, habe dort alles eingegeben, und habe bewusst den Zustand des Hauses ein wenig "verschlechtert" damit der ausgegebene Wert eher realistisch ist.
Ergebnis:
Wert pro m2 Wohnfäche 1.500 Euro // ermittelte Wertspannende pro m2 1.300 Euro - 1.750 Euro //Durchschnittlicher Marktwert für die Immobilie 210.000 Euro // Wertspanne für diese Immobilie 179.000 Euro - 242.000 Euro.
also habe ich generell alles richtig verstanden ( siehe meine Punkte im letzten posting )?
Letzte Frage: wie hoch ist eigentlich der max. Beleihungswert der Immobilie? Gehen wir mal von meinen o.g. Zahlen aus.
Oder anders ausgedrückt: bei einem Verkehrswert von 180.000 Eurio gibt die Bank mindestens / maximal xxx.xxx Euro an Darlehen, so das die Sicherheit ( Immobilie ) noch für die Schuld "gerade stehen kann"?
Besten Dank, und einen schönen Tag.
Zitat von Bankkaufmann
Sie gehen zu Ihrer Hausbank. Dort fragen Sie nur nach den EUR 60.000 für die Umschuldung der bestehenden Ratenkredite.
Das bitte zuerst.
Macht die Hausbank das nicht, dann können Sie mit einer anderen XY Bank eine Komplettablösung aller Kredite EUR 130.000 prüfen.
das ist sehr heiß umkämpfter Thread geworden.
Jeder dein ein Haus finanzieren möchte, ist in der heutigen Zeit auf ein Darlehen von der Bank angewiesen. Bevor Refinanzierung und Kredit umgelagert werden muss... macht mehr Sinn von Anfang an die Angebote der Versicherungen zu vergleichen. Denn eine Aufstockung verursacht auch höhere Zinsen und vor allem höhere Kreditraten.
Baufinanzierung "aufstocken" möglich?
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Zitat von noelmaxim
