Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

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  1. Avatar von varus
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    Standard Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Hallo,

    folgende Situation:

    in der Familie meiner Frau gibt es ein Grundstück, das derzeit vermietet ist und demnächst an meine Frau übertragen werden soll. Wir wollen dort in den nächsten 3-5 Jahren selbst einziehen.

    Wert des Grundstücks ist ca. 1,2 Mio.
    Verkauft werden soll es für ca. 500.000 an uns bzw. meine Frau, der Rest ist Schenkung, idealerweise ohne, dass Schenkungsteuer anfällt.
    Wir haben zusammen ein Nettoeinkommen von ca. 5500 Euro p.m., wobei mein Anteil ca. 4000 ist
    Als Eigenkapital stehen ca. 100.000 zur Verfügung

    Wir stehen hier noch ganz am Anfang, auch was das Wissen angeht, daher hier meine vielleicht blöden Fragen:

    Sind wir hier in einer günstigen Ausgangslage, was die Finanzierung angeht?
    Von welchem EK-Anteil würde man hier ausgehen? Nur die 100.000 von den 500.000? Oder spielt der ja wesentlich höhere Wert des Grundstücks bzw. die Schenkung auch eine Rolle?
    Da beim Verkauf an Kinder ja keine Grunderwerbsteuer anfällt, würde es natürlich Sinn machen, das Grundstück komplett zunächst nur an meine Frau zu veräußern. Dann nehme ich aber an, dass die Bonität natürlich wesentlich schlechter ist und der Zins entsprechend höher, weil von dem niedrigeren Einkommen ausgegangen wird. Gibt es hier irgendwelche Tipps, wie man den Vorteil der Veräußerung an Kinder hinsichtlich Nebenkosten trotzdem ausnutzen kann bzw. würde die Bank bei so etwas mitspielen?


    Danke für jede Antwort!

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Hallo varus,

    vorab:

    1) Das Einkommen spielt für die Konditionierung keine Rolle. Lediglich für das Votum.
    2) Eigentümer kann auch erstmal ihre Frau ganz alleine werden, während beide Darlehensnehmer werden.

  3. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    verstehe die Frage nicht so ganz. Wert des Grundstücks = 1,2 Mio, Finanzierung 400k ? Da 100k Vorhanden sind.,

    Ek bzw. die Beliehung wäre 400k auf einem 1,2 Mio Asset. Also eine sehr gute Beleihung

  4. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von varus
    in der Familie meiner Frau gibt es ein Grundstück, das derzeit vermietet ist und demnächst an meine Frau übertragen werden soll. Wir wollen dort in den nächsten 3-5 Jahren selbst einziehen.
    Hallo,
    ich denke, da solltet Ihr einen Steuerberater konsultieren. Da Ihr ja plant noch 3-5 Jahre zu vermieten könnte es z.B. eine Überlegung Wert sein, evtl. eine 5 jährige Bindungsfrist zu wählen und gar kein EK einzusetzen um einen möglichst hohen Steuervorteil zu erzielen. Danach dann weiter entscheiden.

  5. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Jawoll HerrMüller... Steuern sparen, egal was es kostet... Aber ich verstehe auch nicht ganz, was du meinst. Wenn man eine 5-jährige Bindungsfrist nimmt, dann ist der Zinssatz ja im allgemeinen niegriger, wie bei einer 20-jährigen Zinsbindung, also hat er dadurch doch keinen Steuervorteil. Klar könnte er dann sein EK zur Anschlussfinanzierung einsetzen, aber bislang hat er nicht erwähnt, dass das Geld sonst wo (z.B. für Renovierungen) gebraucht wird.

    @varus: Meinst du ein leeres Grundstück oder ein Grundstück mit Einfamilienhaus/Mehrfamilienhaus?
    Wie hoch sind denn eure monatlichen Ausgaben?

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Man könnte evtl. auch ein Wohnrecht auf das Grundstück eintragen lassen - damit sinkt dann der Wert des Grundstücks.
    Aber das darf natürlich nur ein Steuerberater und/oder Notar machen - und entsprechend beraten.

  7. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von BenniG
    Jawoll HerrMüller... Steuern sparen, egal was es kostet... Aber ich verstehe auch nicht ganz, was du meinst.
    Guten Morgen BennyG......
    Heute mit dem falschen Fuß aufgestanden ? Ich habe nicht geschrieben mach das, damit sparst Du massig Steuern, sondern ich habe empfohlen, das vorab mit einem Steuerberater mal zu besprechen, da der TE und seine Frau ja nicht schlecht verdienen und somit auch entsprechend Steuern zahlen werden.

    Dabei besteht natürlich auch das Risiko, dass nach 5 Jahren der Zins höher liegt als wenn man jetzt eine 20jährige Zinsbindung wählt. Anhand des Einkommens des TE und des Eigenkapitals sowie dem Beleihungsauslauf durch die glückliche Situation des TE steht ja nicht die Machbarkeit an sich zur Frage, sondern lediglich die optimale Strategie. Und diese beinhaltet für mich hier definitiv das Hinzuziehen eines Steuerberaters, da 3-5 Jahre hier Einnahmen erzielt werden sollen aus Vermietung.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von varus
    Wert des Grundstücks ist ca. 1,2 Mio.
    Verkauft werden soll es für ca. 500.000 an uns bzw. meine Frau, der Rest ist Schenkung, idealerweise ohne, dass Schenkungsteuer anfällt.
    HilfeHilfe, was gibt es daran nicht zu verstehen, wenn nun auch noch 100.000 Euro EK eingesetzt werden sollen?

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von varus
    Wir stehen hier noch ganz am Anfang, auch was das Wissen angeht, daher hier meine vielleicht blöden Fragen: Blöde Fragen gibt es nicht, nur dumme Antworten.

    Sind wir hier in einer günstigen Ausgangslage, was die Finanzierung angeht? Ja, bezüglich des Beleihungswertes 1a Auslaufbereich

    Von welchem EK-Anteil würde man hier ausgehen? Nur die 100.000 von den 500.000? Oder spielt der ja wesentlich höhere Wert des Grundstücks bzw. die Schenkung auch eine Rolle? Von dem - da Familienverkauf - Gesamtwert des Beleihungsobjektes.

    Da beim Verkauf an Kinder ja keine Grunderwerbsteuer anfällt, würde es natürlich Sinn machen, das Grundstück komplett zunächst nur an meine Frau zu veräußern. So wird es vorläufig gemacht

    Dann nehme ich aber an, dass die Bonität natürlich wesentlich schlechter ist und der Zins entsprechend höher, Nein, wie schon im andren Post beschrieben nimmt die Bonität keinen Einfluss auf die Kondition, lediglich selbstverständlich auf das Votum

    weil von dem niedrigeren Einkommen ausgegangen wird. Nein, es werden beide Einkommen zu Grunde gelegt, da beide Darlehensnehmer werden, so das für ein positives Votum von Nöten ist. Eigentümer wird vorläufig erst mal nur die Frau.

    Gibt es hier irgendwelche Tipps, wie man den Vorteil der Veräußerung an Kinder hinsichtlich Nebenkosten trotzdem ausnutzen kann bzw. würde die Bank bei so etwas mitspielen? Ja, bei sauberer Aufbereitung des Finanzierungskonzeptes und akkurater Einreichung bei der entsprechend sorgfällig ausgewählten Bank wird das wunderbar laufen.

    Danke für jede Antwort!
    Natürlich auch einen Steuerberater konsultieren, um sich abzusichern und mitgeteilt zu bekommen, wie solch ein Finanzierungskonzept entsprechend ihrer Ausgangslage insbesondere zu verteuerndes Einkommen und Einsatz EK sinnigerweise auszusehen hat.

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Hallo,
    gar kein EK einzusetzen um einen möglichst hohen Steuervorteil zu erzielen.
    Zitat Zitat von Herrmueller
    Ich habe nicht geschrieben mach das, damit sparst Du massig Steuern,
    hohen Steuervorteil - hört sich für mich aber schon nach massig Steuern sparen an.
    Zitat Zitat von Herrmueller

    Heute mit dem falschen Fuß aufgestanden ?
    Vielleicht hättest du aufwachen sollen, bevor du schreibst.
    Zitat Zitat von Herrmueller
    sondern ich habe empfohlen, das vorab mit einem Steuerberater mal zu besprechen, da der TE und seine Frau ja nicht schlecht verdienen und somit auch entsprechend Steuern zahlen werden.
    Das weitere Experten sinnvoll erscheinen will ich gar nicht verneinen. Damit wäre es dann auch gut gewesen, statt noch einen Tipp zu geben.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Freunde, der BUHMANN bin ich, macht euch nicht so an

  12. Avatar von Herrmueller
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    Zitat Zitat von BenniG
    hohen Steuervorteil - hört sich für mich aber schon nach massig Steuern sparen an.
    Steuerberater um die Konstellation zu finden, welche steuerlich das Ganze optimiert ?

  13. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Steuerberater um die Konstellation zu finden, welche steuerlich das Ganze optimiert ?
    ja das wäre eine sehr gute idee

    LG

    Hilfe

  14. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    HilfeHilfe, was gibt es daran nicht zu verstehen, wenn nun auch noch 100.000 Euro EK eingesetzt werden sollen?
    warum verschluckst du dich ??

  15. Avatar von varus
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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Super, vielen Dank für die Antworten!
    Dann wird der Weg jetzt erstmal zum StB führen und dann schauen wir weiter.

  16. Avatar von OneOfMany
    OneOfMany ist offline

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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Zitat Zitat von varus
    Hallo,

    folgende Situation:

    in der Familie meiner Frau gibt es ein Grundstück, das derzeit vermietet ist und demnächst an meine Frau übertragen werden soll. Wir wollen dort in den nächsten 3-5 Jahren selbst einziehen.

    Wert des Grundstücks ist ca. 1,2 Mio.
    Verkauft werden soll es für ca. 500.000 an uns bzw. meine Frau, der Rest ist Schenkung, idealerweise ohne, dass Schenkungsteuer anfällt.
    Ist es eine Feststellung oder eine Zielsetzung, dass idealerweise keine Schenkungssteuer anfällt? Wenn ich in Google danach suche, finde ich, dass bei Schenkungen von Eltern an Ihre Kinder ein Freibetrag von 500.000 EUR gilt. Bei euch beträgt der Wert der Schenkung nach meinem Verständnis jedoch 700.000 EUR.

    Zitat Zitat von varus
    Sind wir hier in einer günstigen Ausgangslage, was die Finanzierung angeht?
    Von welchem EK-Anteil würde man hier ausgehen? Nur die 100.000 von den 500.000? Oder spielt der ja wesentlich höhere Wert des Grundstücks bzw. die Schenkung auch eine Rolle?
    Also euer Beleihungsauslauf ist gut. Höchstwahrscheinlich kommt ihr auf einen Beleihungsauslauf von weniger als 60 %, dadurch werdet ihr wohl einen sehr niedrigen Zinssatz ohne Risikoaufschläge erhalten.

    Was bei deiner Kalkulation jedoch fehlt, sind die Kosten für den Notar. Ich glaube, dass sowohl für den Kauf, die Finanzierung als auch für die Schenkung nicht vernachlässigbare Kosten durch den Notar anwallen werden. Das Darlehen wird deshalb wohl noch höher ausfallen müssen.

    Das Darlehen, dass ihr aufnehmen müsstest, ist zwar im Verhältnis zum Verkehrswert relativ niedrig, das Verhältnis von Darlehen und Tilgung ist jedoch auch wichtig, um eure Ausgangslage für die Finanzierung zu bewerten. Bei einem Zinssatz von vorraussichtlich zwischen 1,00 und 1,5 % solltet ihr m. M. nach mit mindestens 3 % besser noch zwischen 4 und 5 % anfänglicher Tilgung starten. Das würde bedeuten, dass ihr eine monatliche Kreditrate von mind. 1.500 EUR bei 3 % anfänglicher Tilgung leisten müsstet.

    Zitat Zitat von varus
    Gibt es hier irgendwelche Tipps, wie man den Vorteil der Veräußerung an Kinder hinsichtlich Nebenkosten trotzdem ausnutzen kann bzw. würde die Bank bei so etwas mitspielen?
    In deiner letzten Antwort hast du geschrieben, dass du einen Steuerberater aufsuchen möchtest. Vielleicht könntest du mit dem Steuerberater auch besprechen, ob es stattdessen einen Sinn machen würde, wenn eure Schwiegereltern die Immobilie stattdessen verkaufen und euch auszahlen würden.

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Hallo,
    ich denke, da solltet Ihr einen Steuerberater konsultieren. Da Ihr ja plant noch 3-5 Jahre zu vermieten könnte es z.B. eine Überlegung Wert sein, evtl. eine 5 jährige Bindungsfrist zu wählen und gar kein EK einzusetzen um einen möglichst hohen Steuervorteil zu erzielen. Danach dann weiter entscheiden.
    Zitat Zitat von Herrmueller
    [...] da der TE und seine Frau ja nicht schlecht verdienen und somit auch entsprechend Steuern zahlen werden.
    Ich würde einen Steuerberater eher deshalb hinzuziehen um evtl. Schenkungssteuern zu sparen, jedoch nicht um durch einen niedrigeren Eigenkapitaleinsatz höhere Zinskosten zu erzeugen, die man dann von der Steuer absetzen und dadurch die jährliche Steuernachzahlung durch die Mieteinnahmen reduzieren kann.

    So wie ich das verstehe, darf man jährlich 2 % der Kaufkosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie die jährlich gezahlten Zinsen von der Steuer absetzen. In der Summe ist dieser absetzbare Betrag in der Regel jedoch niedriger als die jährlichen Mieteinnahmen. Somit bleibt die Versteuerung des Lohns dadurch unberührt, es werden jedoch die zu versteuernden Mieteinahmen reduziert.

    Was auch noch gegen eine Reduzierung des Eigenkapitalanteils spricht, ist dass dies zu einer höheren Grundschuld führen würde. Dadurch sind dann auch wieder höhere Notargebühren für die Ein- und spätere Austragung der Grundschuld fällig. Dann kommt noch hinzu, dass wenn man z. B. 3.000 EUR jährliche Zinsen gezahlt hat und diese dann von der Steuer absetzt, dann reduzieren diese nur das zu versteuernde Einkommen um 3.000 EUR. Wenn diese 3.000 EUR ansonsten z. B. mit 42 % Einkommensteuer zzgl. 5,5 % Soli besteuert werden würden, dann beträgt die Steuerersparnis: 3.000 EUR * 0,42 * 1,055 = 1.329,30 EUR.

    Wenn man also einen Betrag X an Steuern mehr sparen möchte, muss man ca. 2*X an Zinsen mehr bezahlen. Das ist dann insgesamt ein Verlustgeschäft. Also m. M. nach ist das in diesem Fall völlig uninteressant...

  17. Avatar von Carter125
    Carter125 ist offline

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    Standard AW: Hauskauf von Eltern / Teilschenkung

    Wir haben ähnliches Problem . Ich würde mich gerne auch hier informieren. Ich habe keine Ahnung in dieser Frage. Hoffentlich finde ich eine Antwort hier.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Wie sieht dein Problem denn konkret aus?

  19. Avatar von Hilfe
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    Zitat Zitat von Carter125
    Wir haben ähnliches Problem . Ich würde mich gerne auch hier informieren. Ich habe keine Ahnung in dieser Frage. Hoffentlich finde ich eine Antwort hier.
    Geht’s um eine Finanzierung ??

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