Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

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  1. Avatar von Coralie
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    Idee Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Hallo liebe Finanz-Forum-Leser,

    schon länger überlege ich, mir eine sehr günstige Ferienwohnung zu kaufen in ca. 2-4 Stunden Entfernung, den Gedanken hatte ich immer wieder verworfen. Nicht wegen finanziellen Gründen sondern eher aus organisatorischen und logistischen Gründen. (Ständiges Organisieren von Vermietung während man sie nicht selbst nutzt ist in der Entfernung nicht realisierbar.)

    Jetzt habe ich eine neue Möglichkeit gefunden und wollte hier einmal fragen, ob daran ein Haken ist oder was die Nachteile sind.

    Es gibt sehr günstige Ferienwohnungen zu kaufen (15.000 bis 25.000 €) in einer Region die mir gefällt und sogar noch recht nah ist (200 km), diese sind in einem Hotel. Es besteht ein Pachtvertrag und man hat ein Nutzungsrecht im Jahr von 4 Wochen, das ist üblich in Hotelanlagen, mehr ist es eigentlich nie. Das Hotel muss in dieser Zeit das Apartment an den Eigentümer kostenlos vermieten und weiterhin Pacht zahlen.

    Die Rendite der Pacht ist gemessen an den Einnahmen des Hotels zwar eigentlich ein Witz. (Unter 100€ im Monat).

    Jedoch andererseits hat man als Eigentümer anscheinend keine Risiken über Reparaturen, das Hausgeld und Wartungskosten etc. bezahlt der Pächter, natürlich ist Leerstand des Apartments auch wiederum sein Problem. Zumindest ist es das, was ich in Erfahrung gebracht habe.

    Man könnte also recht bequem den Kredit für die ohnehin schon kleine Summe gut nebenbei abzahlen, hat keine Arbeit damit und hat auch noch rund einen Monat im Jahr eine kostenlose Herberge (Essen ist natürlich separat).

    Nun möchte ich euch fragen, wer ist Eigentümer eines verpachteten Apartments in einem Hotel?

    Was sind die Risiken hierbei?

    Was ist, wenn der Pachtvertrag endet und es wird kein neuer Pächter gefunden?

    Muss der Pächter auch große Sanierungen bezahlen wie beispielsweise eine Dachsanierung, Aufzug, Treppenhaus etc. oder muss dies die Eigentümergemeinschaft bezahlen?

    Hat man als Eigentümer des Apartments ein Mitspracherecht über die Gestaltung, zum Beispiel Mobiliar? Ich denke eher nicht.

    Aktuell gibt es interessante Apartments, deren Pachtvertrag anscheinend Ende 2020 ausläuft. Ist das ein Vorteil weil man dann selbst die Wohnungen an Feriengäste vermieten kann zu guten Preisen oder ein Nachteil weil es dann kein Hotel mit Empfang, Küche, Restaurant, Personal mehr ist und dadurch die ganze Anlage per se zu Grunde geht wenn sie nicht in der Form fortgeführt werden kann? Oder wird normalerweise immer ein neuer Pächter gefunden?

    Ich sollte noch erwähnen, dass für mich dieses Apartment keine Kapitalanlage darstellen soll mit hohen Gewinnen. Mir geht es primär darum, eine Art Zweitwohnsitz zu erschaffen, und 4 Wochen Nutzungsdauer im Jahr würden dafür völlig ausreichen. Mit Pacht scheint es mir, als hat man keinerlei Arbeit damit.

    Bin aber völlig neu auf dem Gebiet und wäre über Input verschiedenster Art sehr dankbar. Rechtliches, Bedenken, Tipps, Ermutigungen, egal, einfach alles.

    Es wäre toll wenn ein Eigentümer eines verpachteten Apartments in einer Hotelanlage von seinen Erfahrungen berichten könnte.

    Ich danke euch im Voraus.

    LG Coralie

  2. Avatar von titan1981
    titan1981 ist offline

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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Wenn du was gefunden hast was steht denn dann in dem Vertrag da muss ja alles dann genau geregelt sein. Auch wann du dann das Zimmer selber nutzen kannst. Den würde ich mit einem Anwalt prüfen der wird die haken finden

  3. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Must halt aufpassen, dass es kein Timesharingmodel ist.

    Problem ist, wenn der Pächter pleite geht - dann kommt kein Geld mehr rein und die Kreditrate läuft weiter.

    Pachteinnahmen müssen natürlich auch versteuert werden.

  4. Avatar von rebrun
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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Wenn ich das richtig verstehe sollst du einen Anteil kaufen für ca. 20.000€ die du aufnehmen willst und dann abzahlen. Das ist ein kein "Immobilienkredit" der beginnt erst ab 50.000€ also auch nicht so günstig.
    Dann noch 12 x 100,- im Jahr Pacht also 1200,-. Für vier Wochen Urlaub? Da kannst du doch lieber jedes Jahr irgendwo in Deutschland 4 Wochen Urlaub machen und fertig. Keine Verantwortung keine Verträge und Kosten sind dann in den nächsten 20 Jahren mit 2200,- gedeckt. Ohne die Zinsen!!
    Da zahlst du aber ordentlich drauf und wenn jemand Pleite geht stehst du ohne was da.
    Kann ich nur von abraten ganz ohne den Vertrag zu lesen.

  5. Avatar von Coralie
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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Wieso sagst du „dann noch 1200€ Pacht“?

    Die Pacht bekomme ich doch, die muss ich nicht zahlen.

    Wenn ich im Jahr um die 1.000€ Pacht bekomme, ist allein dadurch in 20 Jahren das Apartment ja abbezahlt.

    Und man darf 4 Wochen kostenlos Urlaub machen im Jahr. Also so schlecht finde ich das jetzt nicht 🤔

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Zum Einen sind die 1200€ pro Jahr brutto (du musst noch Steuern zahlen ...) zum Anderen stehst du u.U. doof da, wenn der Pächter pleite macht, weil das Hotel nicht richtig läuft.
    Dann hast du erstmal keine Pachteinnahmen mehr - und ob du das Zimmer nutzen kannst, wenn Gas/Wasser/Strom/etc. abgestellt ist und niemand das Zimmer aufräumt/aufpaßt?

    Wie hoch sind denn die Zinsen für deinen Kredit und wieviel möchtest du tilgen?
    Was zahlst du für die 4 Wochen Aufenthalt oder sind auch Strom/Wasser/Zimmermädchen/Bettwäsche/Handtücher/Verpflegung über den Pachtvertrag abgegolten?

    Habe das Ganze grad mal bei der ING in den Ratenkreditrechner gehauen:

    max. 84 Monate Laufzeit - 3,69% Zins - 270€ Monatsrate - im Schnitt über die Laufzeit 32€ Zins pro Monat.
    Bei 100€ Pachteinnahmen und 32€ Zins und 2% Abschreibung? (33€) musst du noch 35€ versteuern - bei 42% bleiben davon 20€ über.
    Wie das Finanzamt auf die Privatnutzung (Geldwerter Vorteil?) reagiert weiß ich natürlich nicht.
    Du kannst also die 33€+20€ von der Rate abziehen und legst im Monat 220€ drauf - dafür gehört dir das Appartment nach 7 Jahren.

  7. Avatar von Coralie
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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Also so klingt das erst mal alles wirklich schlecht und wäre auch nicht lohnenswert in dem Fall.

    Die Frage, was in diesem Fall wäre, wenn der Pächter pleite geht, oder abspringt stelle ich ja an das Forum. Genau das will ich ja wissen, wie das geregelt ist, das war Grund meines Postings

    Im Monat würde ich 150 € Rate zahlen wollen. Würde aber auch eher nach einem Apartment für 15.000 bis 17.000 € Ausschau halten und evtl. 2.000 € selbst bezahlen. Es gibt immer wieder mal Apartments. 20 qm bekommt man teilweise für 17.000 (laut Angebot, man kann ja noch etwas handeln), 25 qm für 20.000 €, es reichen aber 20 qm.

    Die Konditionen von dem Angebot von der DiBa finde ich unattraktiv angesichts des momentanen niedrigen Zinses.
    Manche dieser Apartments werden direkt von Banken vermittelt, evtl. bekäme man in Verbindung damit dann auch ein bisschen bessere Konditionen.

    Das mit der Versteuerung ist tatsächlich Mist. Anfangs ist es natürlich ein Verlustgeschäft, erst nach der Abzahlung fängt es an, sich wirklich zu lohnen.

    Bei der Eigennutzung (der Einfachheit mal angenommen man nimmt die 4 Wochen an einem Stück in Anspruch), bezahle ich außer dem Essen im Hotelrestaurant nichts. Übernachtung, Reinigung, Handtücher usw. ist alles kostenlos. Man erhält für diesen Monat aber zuzüglich trotzdem die Pacht.

  8. Avatar von florianmeier
    florianmeier ist offline

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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Solche Geschäfte macht man einfach nicht. Wo soll die Win/Win Situation sein?

  9. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Bei z.B. Eigentumswohnungen gibt es dann eine Eigentümergemeinschaft, die haftbar ist - dieser Gemeinschaft würdest du dann angehören.
    Alle Eigentümer würden dann gemeinsam für die entsprechenden Kosten haften - musst halt in die ganzen Verträge mal schauen - wie es z.B. mit Instandhaltungsrücklage etc. geregelt ist.

    Wenn das Appartment abbezahlt ist, musst du allerdings mehr versteuern, da du die Zinsen nicht mehr absetzen kannst.

    In dem Beispiel wären dann 67€ zu versteuern - dann blieben bei 42%(hängt natürlich vom sonstigen Einkommen ab) knapp 39€ netto über also bei 100€ Einkommen 28€ Steuern -
    bleiben dir 72€ pro Monat.
    Bei 20.000€ Einsatz sind das 4,32% Rendite - mit dem entsprechenden Risiko.

    Mir persönlich wäre das zu riskant - besser ein paar Aktien kaufen mit 6% Dividende ;-)

    Die günstigen Konditionen für Immobilienkredite gelten im Allgemeinen erst ab 50.000€ und Selbstnutzer - zusätzlich fallen natürlich auch noch Kaufnebenkosten an (Notar/Grundbuch/Grunderwerbssteuer/evtl. Markler) - da sind auch schnell 10% oben drauf zu zahlen. Als Kapitalanleger wird meistens ein höheres Einkommen und u.U. Sicherheiten im Gegensatz zum Selbstnutzer verlangt.

    Welche Konditionen für 15-20.000€ als Kapitalanlage hast du denn finden können?

  10. Avatar von rebrun
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    Standard AW: Ferienwohnung kaufen mit Pachtvertrag, ist das lohnenswert?

    Ich hatte es so verstanden das du noch Pacht bezahlen musst für die ganzen Arbeiten die ja anfallen. Dann kam das bei mir falsch an. Was ist denn mit den Nebenkosten? Allgemeiner Strom, Hausmeister, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser? Wer zahlt denn die Putzfrau und den Gärtner? Ich hatte nämlich gedacht du zahlst dafür die Pacht. Grundabgaben sind ja auch noch fällig.
    Ich wollte für meine Wohnung auch einen Kredit über 30.000 Euro aber ich hätte nur einen normalen ich glaube das heißt Konsumkredit bekommen den ich mit ca. 3,5% Zinsen hätte abschließen können. Ist auch Selbstnutzung hat aber nichts geändert. Und die Laufen keine 20 Jahre sondern ich glaube es waren max. 120 Monate.
    Bei uns kamen auch fast 15% Nebenkosten auf den Kauf bei 20.000,- ja dann auch noch 3000,- das ist schon ein Sümmchen z.B. 4% Makler, 6% Finanzamt, Eintragung ist Grundbuch und 1% Notar usw.

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