Thema: Fragen über Fragen

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  1. Fragen über Fragen # 1
    Supernova
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    Hallo liebe Foris,


    ich habe da mal ein paar Fragen und würde mich sehr freuen, wenn sich jemand Zeit nimmt, mir diese zu beantworten.

    Ich könnte mir vorstellen, eine kleine ETW (1-2 Zimmer) zu kaufen, möchte diese in dem Fall aber nicht selbst bewohnen, sondern vermieten.
    Hier gilt man dann wohl als Kapitalanleger.

    Was verändert sich da bei einer Finanzierung im Vergleich bei einer Finanzierung zu einer selbst genutzten Wohnung? Wird eine Finanzierung bzw. der Finanzierungsnehmer anders bewertet? Wir die Finanzierung "teurer"?
    Ist es ratsam, hier wenig zu tilgen, wegen dem Steuervorteil?

    Ich habe aktuell noch gar nichts auf dem Schirm, mir geht's wirklich nur um diese Fragestellungen.

    Liebe Grüße Melli

  2. AW: Fragen über Fragen # 2
    titan1981
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    bevor du etwas machst frage auf jeden Fall mal deinen Steuerberater ob es sich für dich zumindest "steuerlich" lohnen würde und wie du das gestalten musst. Das wird nur er sagen können, er kennt ja deine Steuererklärungen. Ansonsten ohne Steuerberater musst du vielleicht mit einer Software spielen....
    Kreditkosten kann man natürlich steuerlich absetzen, Handwerker etc. auch

    Ansonsten hast du aber auch ggf. ein Klumpenrisiko, wenn du sonst nur über ein geringes Vermögen verfügst. Als Vermieter hast du dann das mögliche Problem von Mietnormaden etc. und eine Wohnung bedeutet dann wohl auch eine Eigentümergemeinschaft. Da kann es dir passieren, dass du gleich zur Haussanierung finanziell herangezogen wirst.... Das kann dann ohne zusätzlich Kapital zu haben für den ein oder anderen zum Problem führen.

  3. AW: Fragen über Fragen # 3
    Supernova
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    24.09.2020
    Vielen Dank für deine Antwort.

    Den Steuerberater könnte man mal Fragen. Ich hatte aber gehofft, hier ein paar Erfahrungswerte zu bekommen.
    Netto bin ich bei € 2.250,00 + € 450,00 Nebenjob in gleicher Branche.

    Ich komme aus der Hausverwaltung, also kein Fremdthema für mich. Ich kenne die Risiken einer WEG, wobei ich mich sicherlich vor Kauf über einen Sanierungsstau informieren würde .
    Ich bin aus dem Raum Stuttgart, hier gibt es quasi kaum Leerstand und die Auswahl der "richtigen" Mieter ist mir auch nicht fremd. Wobei man das natürlich nie wissen kann.

  4. AW: Fragen über Fragen # 4
    utopus
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    Dann sollten umlagefähige/nichumlagefähige Nebenkosten bekannt sein - generell muss die Haushaltsrechnung soweit in Ordnung sein, dass man die Wohnung auch bei einem längeren Leerstand halten kann - Nebenkosten und Kreditrate.
    Dabei schaut die Bank in der Regel auf laufende Einnahmen/Ausgaben/Unterhaltsverpflichtungen - auch zeitweise Arbeitslosigkeit/Krankheit/Kurzarbeit sollte nicht sofort zur Zahlungsunfähigkeit führen.

    Hatte mal etwas von 3000€ netto pro Monat gehört, die man haben sollte - aber das hängt vermutlich auch von den anderen Umständen ab - und gewisse Rücklagen sollte man natürlich auch haben, um nicht für jede Reparatur einen neuen Kredit aufnehmen zu müssen.

  5. AW: Fragen über Fragen # 5
    Supernova
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    24.09.2020
    Ui, € 3.000,00.
    Dann würde die Finanzierung wohl nicht auf Kapitalanlegerbasis funktionieren, sondern nur auf Eigennutz.
    Hmm, blöd.

    Die Preise von 1-2 Zimmerwohnungen liegen hier bei € 150.000 - € 280.000.
    Mich würde halt interessieren, ob man als Kapitalanleger höhere Zinsen bezahlt, oder mehr tilgen muss (was das ganze ja unattraktiver macht), oder mehr EK mitbringen muss?

  6. AW: Fragen über Fragen # 6
    utopus
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    Allerdings sind die 2700€ ja auch nur 10% davon weg ... vermutlich können die Finanzvermittler hier mehr dazu sagen - vermutlich gibt es da keine generellen Regeln - habe auch schon von Konstrukten gehört, die etwa so laufen: Erst zum Eigennutz kaufen - und dann bekommt man ein so gutes Angebot von einem potentiellen Mieter, dass man es sich anders überlegt.

    Gibt bei Youtube gute Kanäle zum Thema - Immocation oder Alex Fischer Düsseldorf z.B.

  7. AW: Fragen über Fragen # 7
    Supernova
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    24.09.2020
    Alex Fischer ist ein Scientologe, den will ich mir wirklich nicht zum Vorbild nehmen. Immocation kenne ich, die finanzieren aber als GmbH.
    Trotzdem Danke für deine Antworten

    Mir geht's eigentlich nur darum, dass ich mal zu was kommen will. Ich will jetzt nicht finanziell unabhängig werden, dann wären Aktien glaub ich meine erste Wahl.
    Aber es ist dennoch ein Interessantes Modell.

  8. AW: Fragen über Fragen # 8
    noelmaxim
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    Zitat Zitat von Supernova
    Alex Fischer ist ein Scientologe, den will ich mir wirklich nicht zum Vorbild nehmen.
    Finger weg!!!!!

  9. AW: Fragen über Fragen # 9
    Supernova
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    ganz genau Ihrer Meinung!!

  10. AW: Fragen über Fragen # 10
    finanzierung
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    Zitat Zitat von noelmaxim
    Finger weg!!!!!
    Das muss er zu jedem Wettbewerber sagen.......

  11. AW: Fragen über Fragen # 11
    utopus
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    Zitat Zitat von Supernova
    Alex Fischer ist ein Scientologe, den will ich mir wirklich nicht zum Vorbild nehmen. Immocation kenne ich, die finanzieren aber als GmbH.
    Trotzdem Danke für deine Antworten
    Das wusste ich gar nicht - danke für die Info - fand halt einige der Erklärvideos hilfreich - man muss ja nicht die Bücher kaufen oder Seminare besuchen.
    Die Geschichte mit der GmbH lohnt sich vermutlich nicht bei der ersten Immobilie ...

  12. AW: Fragen über Fragen # 12
    Supernova
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    Ich bin kein ganz so junges Eisen mehr. Ab 40 ist ein Immobilienimperium glaub ausgeschlossen 😂 außer ich heirate noch reich. Wer weiß.

  13. AW: Fragen über Fragen # 13
    Supernova
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    Alex F. Ist ja kein Finanzberater bzw Vermittler.

  14. AW: Fragen über Fragen # 14
    noelmaxim
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    Zitat Zitat von finanzierung
    Das muss er zu jedem Wettbewerber sagen.......

    Finanzierung, selbstredend und wenn dann noch ein Gehirnwäscher am Werkeln ist erst Recht!!!

    Weiß nicht was dein dummer Kommentar soll oder findest du diese Truppe toll???

  15. AW: Fragen über Fragen # 15
    tneub
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    Die Immobilien-GmbH ist eher langfristig ausgelegt. Ggf. auch über mehrere Generationen. Dein Alter wäre damit eher nachrangig.
    Allerdings sollte da zu Beginn nicht nur eine Wohnung drin sein, damit sich der deutlich höhere Aufwand einer GmbH lohnt.

  16. AW: Fragen über Fragen # 16
    Supernova
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    Kann ich mir sehr gut vorstellen. Eine GmbH könnte man ja auch verkaufen und man haftet nur mit seiner Einlage.

  17. AW: Fragen über Fragen # 17
    tneub
    tneub ist offline

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    05.08.2016
    Insbesondere bei größeren Immobilienbeständen lassen sich dann relativ einfach und kostengünstig nach und nach Anteile an die Kinder verkaufen oder verschenken.
    Es ist halt schon ein Unterschied, ob ich Immobilien im Wert von 1 Mio verschenke oder nur Anteile von 10.000€ an einer 25.000€ GmbH.
    Dazu kommt halt der günstige Steuersatz von 15% KöST, solange das Geld in der GmbH verbleibt.
    Wer sich nebenbei eine Immobilie leisten kann, verdient in der Regel auch nicht schlecht und ist ganz schnell bei Grenzsteuersätzen jenseits der 30% in der Einkommensteuer.



    Das Thema Haftung dürfte sich dagegen ganz schnell erledigen, da man bei Finanzierungen in der Regel als Gesellschafter-Geschäftsführer so einer GmbH privat mit in die Haftung genommen wird.

  18. AW: Fragen über Fragen # 18
    StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Eine Immobilien GmbH halte ich für wirklich sehr großen Unsinn. Das Problem ist doch dass jede Art von Privatentnahme (egal ob direkt oder indirekt über Lohnzahlungen) wieder persönlich versteuert werden muss.

    Jede Art von Gesellschaft GmbH, AG usw. halte ich nur für sinnvoll, wenn wirklich von "Außenstehenden" Geld eingesammelt wird und damit Anteile verkauft werden.

    Wenn das nicht geplant ist, dann geht es nur darum Steuern in die Zukunft zu verschieben, spätestens bei der Liquidierung der GmbH.

    Als Privatperson gibt es beim Vererben gute Möglichkeiten egal ob selbstgenutzt (Wohnrecht) oder fremdgenutzt (Nießbrauch). Wichtig ist nur sich frühzeitig damit zu beschäftigen, da der Freibetrag eben nur alle 10 Jahre genutzt werden kann. Aber wenn jemand mit 40 oder 50 Jahren beginnt seine Immobilien zu "vererben", dann kann er seine Kinder schon mit vielem bedenken ohne dass Erbschaftssteuern fällig werden. Gerade bei fremd vermieteten Immobilien sehr zu empfehlen, da beim Nießbrauch auch noch die Lebenserwartung des Schenkers mit einberechnet wird und den Wert verringert.

  19. AW: Fragen über Fragen # 19
    tneub
    tneub ist offline

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    05.08.2016
    @StGe1973
    Deine Argumente sind zwar grundsätzlich richtig, aber du denkst für die Immobilien-GmbH viel zu klein und zu kurz. Es geht bei der Immobilien GmbH nicht um 3-4 ETW, sondern um große Immobilienbestände, die Unternehmern als Altersvorsorge dienen oder vererbt werden.

    Die Immobilien GmbH hat den Vorteil, dass nach KST und Soli rund 83% reinvestiert werden können. Bei einem Gutverdiener sind das in der Regel nach Einkommensteuer und Soli nur 50-55%, die wieder investiert werden könnten. Das funktioniert natürlich nur, wenn das Geld langfristig in der GmbH verbleiben kann. Die "Entnahmen" z.B. in Form von GF Gehalt dürfen natürlich erst dann erfolgen, wenn im Alter sowieso der Steuersatz niedriger ist. Bis dahin muß die "gestundete Steuer" deutliche Erträge liefern.
    Es geht wie gesagt um große Immobilienbestände, wo Freibeträge deutlich überschritten werden. Für das Ausnutzen der Freibeträge kann man ja auch im Privatbereich noch 1-2 Immobilien halten.

    Dazu kommt, dass bei Unternehmern aus einer Tochtergesellschaft fast steuerfrei der Gewinn an die Muttergesellschaft übertragen werden kann. Damit kann in der Muttergesellschaft mit fast steuerfreiem Kapital in Immobilien investieren werden.
    Bei einer Ausschüttung aus der Betriebs-GmbH an den Gesellschafter wären schon wieder 25% + Soli weg und es könnte nur mit 73% des Gewinns im Privatvermögen investiert werden.

  20. AW: Fragen über Fragen # 20
    StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    28.05.2016
    tneub,

    Ich denke es macht wenig Sinn solch große Immobilienbestände zu diskutieren bzw. würde ich davon ausgehen, dass solche Menschen/Unternehmen sowieso von entsprechenden Spezialisten beraten werden. Ob dann eine GmbH, Stiftung oder was auch immer die beste Lösung ist, das werden diese Spezialisten diesen Menschen schon sagen.

    Im "normalen" privaten Bereich wird es solche Immobilienbestände nicht geben, sondern es geht um kleinere oder größere Immobilien in einer begrenzten Stückzahl. Hier sind mM GmbHs oder andere Gesellschaften eher nicht zu empfehlen. Zudem vergißt du mM bei deinen steuerlichen Überlegungen den entscheidenden Punkt. Der Hauptgewinn entsteht nicht bei den jährlichen Einnahmen, sondern beim Verkauf der Immobilie. Privat können diese nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden, was eine GmbH nicht kann. Deshalb würde ich davon ausgehen, dass auch steuerlich eine GmbH nachteilig ist, mal unabhängig von den ganzen Berichtspflichten, Bilanzen usw.

    Aber natürlich hast du da auch wieder Recht mit den großen Immobilienbeständen. Regelmäßige Verkäufe und Käufe führen natürlich dazu, dass das Finanzamt gewerblichen Handel mit Immobilien unterstellt, was dann wiederum zur Steuerpflicht führt. Dann wird eine GmbH natürlich schon interessant.

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