Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

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  1. Avatar von sebkoch
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    Standard Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Hi zusammen,

    da ich davon ausgehe, dass das in nächsten Jahren ein größeres Thema wird, mache ich hier mal ein neues Thema auf.

    Bei zahlreichen Verträgen aus diesem Zeitraum wird man sich über die VFE zukünftig streiten wegen fehlerhafter Angaben zur Berechnung der VFE oder wegen einer mangelnden Kreditwürdigkeitsprüfung.

    Auch die Höhe wird streitig werden wegen des Ansatzes von Negativzinsen.

    Das gilt auch bei bereits gezahlten VFEs.

    Dazu auch mal ein paar rechtliche Erwägungen.

    https://www.anwalt.de/rechtstipps/vo...et_180912.html

    Freue mich auf einen angeregten Austausch

  2. Avatar von sebkoch
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Die Zurückweisung einer Nichtzulassungsbeschwerde ist keine Grundsatzentscheidung.

    Vielmehr könnte das Urteil des OLG Frankfurt sogar falsch sein, denn bei einer NZB prüft der BGH zunächst , ob es einen Revisionsgrund gibt (grundsätzliche Bedeutung, Sicherung einheitlicher Rspr), § 543 II ZPO.

    Allein ein materieller Rechtsanwendungsfehler des Berufungsgerichts veranlasst den BGH also nicht, die Revision zuzulassen.

    Zudem sind die Darlehensverträge der Banken unterschiedlich, gerade im Hinblick auf die Informationen zur Berechnung der VFE. Daher ist das Urteil des OLG FFM zur Coba samt BGH nicht auf andere Kreditinstitute übertragbar, zumal bei der Coba erkennbar ein Satz fehlt, der die Information unverständlich macht.

    Bei anderen Banken und Sparkassen gibt es bislang eben nur landgerichtliche Entscheidungen und teilweise nicht einmal das. Daher macht es durchaus Sinn, hier Vergleiche in Betracht zu ziehen, denn wie das letzten Endes am BGH irgendwann mal ausgeht (in den einzelnen Konstellationen), kann niemand sicher vorhersagen.

    Argumentation ist idR fehlerhafte Information zur Berechnung der VFE, kein Ansatz von Negativzinsen, je nach Fall auch mal die fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung. Das kommt immer auf den Fall an.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Was bedeutet "fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung", bzw. was ist damit gemeint?

  4. Avatar von sebkoch
    sebkoch ist offline
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    das sollten Sie aber doch schon mal gehört haben

    § 505a Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen


    (1) Der Darlehensgeber hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.
    (2) Wird der Nettodarlehensbetrag nach Abschluss des Darlehensvertrags deutlich erhöht, so ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen, es sei denn, der Erhöhungsbetrag des Nettodarlehens wurde bereits in die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung einbezogen.
    (3) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die1.im Anschluss an einen zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Darlehensvertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht zur Erreichung des von dem Darlehensnehmer mit dem vorangegangenen Darlehensvertrag verfolgten Zweckes einräumen oder
    2.einen anderen Darlehensvertrag zwischen den Vertragsparteien zur Vermeidung von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers oder zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Darlehensnehmer ersetzen oder ergänzen,
    bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2. Ist danach keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag stehen, dauerhaft nicht nachkommen kann. Bei Verstößen gilt § 505d entsprechend.



  5. Avatar von hal
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Ok.
    Und was wäre ein Beispiel für eine fehlerhafte Information zur Berechnung der VFE ?

    Der Standard in den Verträgen scheint mir ja zu sein, dass da sinngemäss die Rede ist von:
    "die VFE wird nach der so genannten Aktiv-Passiv-Methode errechnet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für die Berechnung davon ausgegangen wird, dass die Bank freiwerdende Mittel in Pfandbriefen/Bundesanleihen anlegt". Und dann ist meist der Maximalbetrag an VFE angegeben, wenn man direkt kündigen würde. Und natürlich darf der Hinweis auf die Berücksichtigung der Sondertilgungsmöglichkeit für die Berechnung nicht fehlen bzw. dass man jederzeit Anfragerecht auf Mitteilung der Höhe derzeitigen VFE hat.
    Aber da kann sich ja ein Laie trotzdem konkret nix drunter vorstellen, was er jetzt zu zahlen hätte, wenn er z.B. nach 3 Jahren kündigt; also er kann sich zu Vertragsabschluss nichts darunter vorstellen; da nützt es ihm dann auch nix, wenn er konkrete Zahlen erst später erfährt.

    Also langt so eine allgemeine Wischi-Waschi-Formulierung schon, um damit gerichtlich durchzukommen und weniger VFE zahlen zu müssen ?
    Oder müssen schon elementare Fehler drin sein wie z.B. Weglassen der Berücksichtigung von Sondertilgungsoptionen ?

  6. Avatar von sebkoch
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    typische Fehler sind zB, dass in den Angaben zur Berechnung der VFE


    • nicht klargestellt wird, dass Ausgangspunkt nur die geschützten Zinserwartungen des Darlehensgebers sind, also Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzanpassungsrechte in der Berechnung so eingestellt werden, als ob sie zum frühestmöglichen Zeitpunkt maximal ausgenutzt wurden
    • auf die Begrenzung des Zinserwartungszeitraums nicht hingewiesen wird, das also die Zinsbindung maßgeblich ist bzw bei Zinsbindungen über 10 Jahren das Kündigungsrecht nach § 489 BGB berücksichtigt wird. Die Volksbanken vermitteln zB den Eindruck, dass es auf die Vertragslaufzeit ankommt, die aber immer deutlich länger ist.
    • unklare Angaben zur Wiederanlage erfolgen, also keine klare Angaben, dass in möglichst fristenkongruente Pfandbriefe investiert wird


    Hinzu kommen natürlich klare Schreibfehler wie aktuell bei der Coba.

    Spannend dürften auch Forwardprolongationen bei derselben Bank sein, da wird man fast regelmäßig keine korrekte Information haben.

    Zudem bleibt auch offen, ob die Aktiv-Passiv-Methode überhaupt nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zulässig ist und selbst wenn, ob man mit negativen Wiederanlagezinsen rechnen darf (dann geht es aber nur um die Höhe)

  7. Avatar von hal
    hal ist offline

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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Aha, die Bank ist also sozusagen aus dem Schneider, wenn sie die Berechnungssystematiken korrekt angibt.
    Nur überblickt in der Praxis doch a priori aufgrund des (korrekten) Kreditvertrags trotzdem fast kein Kreditnehmer, ob er jetzt z.b. bei einer Kündigung nach 5 Jahren bei einer 20-jährigen Festbindung 500 €, 5.000 € oder 50.000 € zu zahlen hat.
    Selbst für einen Insider ist die Ermittlung noch ziemlich komplex.
    Aber ok, die Angaben der Berechnungsgrundlagen scheinen dann auszureichen. In meinen Verträgen sind die auch alle aufgeführt.


    Jo, ich bin überzeugt, dass diese Berechnungsannahme einer impliziten Anlage in negativ rentierlichen Wertpapieren vorm BGH nicht standhalten wird, verstehe aber nach wie vor nicht, dass es dazu dort noch keinen Prozess gab, denn das ist ja bereits seit etwa 5 Jahren Anwendungspraxis der Banken. Dass da nicht z.B. irgendwelche Verbraucherzentralen mal aktiv werden ...


    PS:
    Kennst du dich eigentlich auch bei (hochverzinsten) Bausparverträgen aus, ob die BSK ein Kündigungsrecht hat, wenn man nach Zuteilungsreife und vor der 10-Jahresfrist bzw. Erreichen der Bausparsumme keine Beiträge mehr zahlt (um bei Altverträgen möglichst lange hohe Zinsen zu bekommen) ?
    Es gibt dazu schon Threads (z.B. https://www.finanz-forum.de/threads/...bausparvertrag oder auch https://www.finanz-forum.de/threads/...cht-erbrachter)

  8. Avatar von sebkoch
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Das mach ich auch. Wenn vereinbarte Beiträge nicht gezahlt werden, kann das schon ein Kündigungsgrund sein.

    Was genau willst du denn wissen? Besser über PN

  9. Avatar von Advokat
    Advokat ist offline

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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    Eintritt des Versicherungsfalles bei Vorfälligkeitsentschädigungs-Fällen Wann beginnt bei Fällen, in denen eine Vorfälligkeitsentschädigung (VfE) zurückgefordert bzw. gegenüber der Bank die Verpflichtung zur Leistung einer VfE bestritten wird, die Eintrittspflicht des Rechtsschutzversicherers? Nach meiner Auffassung tritt der Versicherungsfall bereits zu dem Zeitpunkt ein, zu dem die kreditgewährende Bank einen Rechtsverstoß begangen hat. Dies ist im vorliegenden Fall der Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags in dessen Rahmen die beteiligte Bank eine den rechtlichen Anforderungen des § 502 Abs. 2 BGB nicht genügende Information insbesondere über die Berechnungsmodalitäten einer Vorfälligkeitsentschädigung erteilt hat. Oder aber analog zu den Kreditwiderrufsfällen erst in dem Zeitpunkt, zu dem die Bank die Berechtigung des Anspruches auf Rückzahlung der VFE bestreitet bzw. vom Darlehensnehmer die Zahlung einer VFE verlangt? Gibt es dazu bereits Erfahrungen mit den Rechtsschutzversicherungen?

  10. Avatar von sebkoch
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    Standard AW: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehensverträgen ab 21.03.2016

    konkrete Erfahrungen habe ich leider keine, da entweder keine Rechtsschutzdeckung in Betracht kam oder zu beiden Zeitpunkten der Vertrag bestand und sich die Frage nicht stellte.

    Meines Erachtens müsste es allerdings ziemlich klar der Zeitpunkt sein, in dem die Bank die VFE geltend macht, denn die Belehrung ist allenfalls eine Obliegenheit, die also keinen Rechtsschutzfall auslösen kann.

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