Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

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  1. Avatar von Tobi6806
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    Standard Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Hallo an Alle,

    folgende Situation.
    Wir haben vor 6 Jahren gebaut. Durch einen bestehenden 100.000er Bausparvertrag auf den 16.000,- angespart waren wurde ein weiterer Bausparvertrag mit 95.000,- abgeschlossen, und da wir noch nicht verheiratet waren auf meine Frau ein 75.000,- Bausparer sowie 50.000 Annuitätendarlehen KFW. Das ging alles über Schwäbisch Hall + Volksbank, also eine Bank im Grundbuch eingetragen.
    Die Bausparer waren Sofortbauspardarlehen.
    Nicht die optimale Finanzierung, damals war es aber rechnerisch ok und vor allem machbar!
    Aber darum geht es hier nicht.

    Und zwar ist jetzt der 100.000er zuteilungsreif und kann entsprechend gekündigt werden.
    Problem ist, dass halt noch beim teilweise Herauslösen aus dem Grundbuch, eine womöglich andere Bank nur nachrangig sich eintragen kann.
    Wenn in 4 Jahren die beiden anderen Verträge gekündigt werden können ebenso, müssten sich noch weiter hinten "anstellen".

    Die Frage. Ist das "tragisch" oder sind die Konditionen auch nicht wesentlich ungünstiger?
    Schließlich verringert sich ja ständig die Grundschuld.

    Oder sollte man doch warten und hier "blockweise" neue Darlehensverträge abschließen, dass immer nur max. 2 Banken im Grundbuch stehen?


    Danke für Infos.

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    @ Tobi

    ich versteh Sie so nicht! Zu einen haben sie nicht verstanden, was Bausparen bedeutet! Sie haben damals unverheiratet zusammen 320.000 € als Gesamtdarlehn bekommen!

    Sie schreiben ja selbst.
    Nicht die optimale Finanzierung, damals war es aber rechnerisch ok und vor allem machbar!
    Gab es überhaupt eine andere Alternative?
    Zu einen montiere Ich, das sie sich nicht unabhängig unterrichten lassen haben. Sie sind einfach zu einen abhängigen Vermittler gegangen!

    Das sie über drei BSV in Höhe 270.000 € abgeschlossen haben, lag auch wohl in der Stellung des jeweiligen Schuldner (unverheiratet)!
    Jetzt stört Sie ihre finanzelle Belastung wohl, obwohl sie diese selber ausgesucht haben!

    So haben BSV immer einen teuren Gruppen Todesfallschutz ohne G Fragen, diesen würde Ich auf einen Tfs mit G Fragen auswechseln lassen!
    Diese Mehrkosten haben sie sich selber zuzuschreiben, da diese schon bei der Sofortfinanzierung jährlich fällig werden!
    Schauen sie mal in die Kontenaunterlagen nach da werden die Versicherungsprämien eingebucht sein!
    Auch die Gebäudeversicherung wäre ein weiterer Ansatzpunkt um die jährlichen Kosten zu senken!

    Geben Sie nicht den Vermittler die Schuld, das Sie etl. in den letzten 6 Jahren mehrere Tausende € zuviel bezahlt haben! Der gebundene Vermittler darf nur, in sein vom Prinzipal zugewiesenen Bereich tätig sein!
    Ist dieser nur Ausschließlich dort tätig, für die Verschaffung von billigen Ersatz Versicherungen Schutz, sind sie selbst zuständig!
    Häufig erhobener Vorwurf geht ins Leere
    Folgende Eckpunkte aus den Entscheidungsgründen seien dabei besonders hervorzuheben, weil sie verallgemeinerungsfähig sind:


    • Wendet sich ein (Stamm-) Kunde mit einem konkreten Kaufwunsch an den Vermittler, handelt es sich um ein reines „Execution only“-Geschäft ohne Aufklärungs- oder Warnpflichten.
    • Ein (Stamm-) Kunde, der bereits mehrere vergleichbare Investments getätigt hat und vor dem ersten Investment eine umfassende Produktinformation und Risikoaufklärung erhalten hat, ist bei Folgeinvestments nicht mehr aufklärungsbedürftig
    • Die Plausibilitätsprüfung hat sich nur auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Anlagekonzepts zu beziehen, eine sachenrechtliche Prüfung ist nicht erforderlich.
    Damit sie sehen das beide Fälle von gleichen sprechen:

    Beraterhaftung: Makler fragen, Schwintowski antwortet von Sebastian Wilhelm
    In einem profino-Webinar ging Prof. Dr. Hans-Peter Schwintowski, juristischer Experte rund um die Versicherungsvermittlung, kürzlich auch auf Teilnehmerfragen zum Thema Haftung ein. Seine Antworten sind für viele Vermittler relevant.
    ....
    Maklerfrage: Was genau ist der Unterschied zwischen „Execution only“ und der zweiten Ausnahme, es geht doch beides um Beratungsverzicht?
    KONTEXT: Zwei Ausnahmen beschränken die Pflichten des Maklers:
    1. Der Versicherungsnehmer wünscht ausdrücklich keine Beratung oder weiterführende Informationen (Execution only). Dieser Wunsch sollte in Textform (Unterschrift) dokumentiert werden.
    2. Der Versicherungsnehmer verzichtet auf Informationen/Beratung (Paragraf 60 II VVG). Beim Informationsverzicht ist eine eigenhändige Unterschrift nötig (Schriftform). Der Beratungs- und Dokumentationsverzicht im Netz ist in Textform möglich.

    Schwintowski: Die Frage ist völlig berechtigt. Es scheint eigentlich gleich zu sein, der Unterschied ist ganz schlicht folgender:
    1. Bei „Execution only“ sagt der Kunde, ich weiß, was für eine Versicherung das ist, ich brauche keine Beratung.
    2. Beim Verzicht sagt der Kunde, ich weiß nicht genau, was für eine Versicherung das ist, ich verzichte aber trotzdem auf die Beratung.
    Natürlich haben Sie damals die Ziffern 2 und 2 gedrückt, was zu einer Verteuerung führte!

    Sonst wäre es zu einer Abtretung einer Todesfallschutzversicherung in Höhe der Schuldsumme gekommen die um etwa der Hälfte billiger gewesen wäre! Das gleiche gilt für die anderen Versicherungen rund um das Gebäude!

    Allerdings muss ich ihnen sagen, eine genaue Berechnung in wie weit sich Einsparung noch erzielen lässt, dafür sind ihre angaben zu ungenau und dürftig!

    Um eine genaue Auskunft zu erhalten, benötigen sie einen Vermittler der beide Zulassungen hat, nur der kann ihnen die Einsparen ausrechnen!

    Aber ob Sie solch einen finden das steht auf einen ganz anderen Blatt! Denn der Aufwand ist groß, und der Verdienst sehr klein!

    bruno68

  3. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Hallo nochmal,

    ich wollte jetzt nicht diskutieren welchen Sinn die jetzigen Verträge haben. Ich weiß was Bausparen bedeutet, aber wie schon erwähnt war das damals einzig machbare in der Höhe.

    Und auch deshalb möchte ich nun aus diesen Verträgen heraus, insofern es sich rechnet, und das tut es ganz sicher, es sei denn ein neuer Zinssatz würde bei 2% liegen, und das tut er bestimmt nicht.

    Ich wollte auch keine Berechnung (sonst hätte ich auch mehr Daten geliefert), sondern lediglich eine grobe Einschätzung wie viel schlechter eine nachrangige Grundschuldeintragung wäre, auch falls später mal ein 3. Rang käme. Platz im Grundbuch wäre auf jeden Fall, halt dann nur nicht erstrangig.

    Aber vielleicht kann man das auch nicht so pauschal einschätzen und muss immer bei einer Bank oder Vermittler anfragen.

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Bin zwar kein Fachmann - aber aus meiner bisherigen Erfahrung ist der 2. Rang deutlich teurer als der 1. Rang - und ein 3. Rang nahezu unmöglich ...

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    @Tobi6806,

    leider muss ich immer etwas krasser schreiben! Aber sie haben Fragen beantwortet:
    ...aber wie schon erwähnt war das damals einzig machbare in der Höhe.
    das ist eine Aussage: Weil es nicht anders ging!

    nun zur ihren Wunsch: Die Umschuldung!

    Zu einen müssen die gelesen werden, denn bei Bausparen gibt es etl. Möglichkeiten der Zuteilungsdauer zu verkürzen!

    Ich gehe mal aus das es sich um 3 Bausparverträge mit je einen Sofortdarlehn handelt, also sind die Einzelverträge untrennbar verbunden!

    Demnach gibt es eine Möglichkeit für alle drei Verträge: die vorzeitige Zuteilung

    Aber das glaube Ich nicht, das Sie es selber können! Ja es gibt einen Weg! Aber ohne fachlich Hilfe vor Ort ist es unmöglich für sie!
    Denn man kennt die Verträge nicht!
    Ihr Ansinnen zu kündigen
    Und zwar ist jetzt der 100.000er zuteilungsreif und kann entsprechend gekündigt werden.
    Ist wirtschaftlicher Selbstmord, denn die Restschuld von 50 - 60.000 € kann nicht um geschuldet werden!

    Zum Thema: Grundschuld
    Schließlich verringert sich ja ständig die Grundschuld.
    Falsch, die Grundschulden sind immer die gleichen stehen im Grund die 320.000 € so sind diese immer bis zur Löschung aus dem Grundbuch gültig!
    Dennen steht das sogenannte Bereicherungsverbot gegenüber!

    Zum Thema: Beleihung
    Anhand ihrer Angaben: 320.000 Hauswert!

    1. Rang bis 60 % macht von 320.000 €, davon 60 % = 192.000 plus aktuell 15 % Nebenkosten was 9 % von Hauswert, entspricht 28.800 € = 210.800 €
    2. Rang ab 60 % bis 80 % macht von 320.000 €, davon 20% = 64.000 € plus aktuell 15 % Nebenkosten was 3 % von Hauswert, entspricht 9.600 € = 73.600 €
    3. Rang ab 80 % bis 100 % macht von 320.000 €, davon 20% = 64.000 € plus aktuell 15 % Nebenkosten was 3 % von Hauswert, entspricht 9.600 € = 73.600 €

    Demnach haben sie sich für 320.000, plus 15 % 48.000 € für insgesamt 368.000 € verschuldet! Für die Summe haben Sie sich damals verbürgt!

    Das wird nur fällig, wenn sie Insolvent werden!

    Wenn Sie raus kommen wollen, benötigen sie echte Hilfe! Da könne sie nicht alleine und ihre Hausbank zu fragen wäre nutzlos, da diese kein Interesse haben Sie aus dieser Schraubzwinge raus zulassen!

    Bruno68

  6. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Hallo Tobi,

    zunächst erstmal ist doch die Frage, wie hoch die Bank den Wert der Immobilie schätzt oder ob die bisherige Bank einer Teilung/Reduktion der Grundschuld zustimmt.
    Wenn sie auf über 380.000 € geschätzt werden wird, dann sind erstmal die generellen Voraussetzungen gegeben, dass du die rund 60.000 € im zweiten Rang ins Grundbuch schreiben könntest.

    Also erstmal solltest du den Wert deines Hauses in Erfahrung bringen und dann kannst du nach Konditionen fragen.

    Wenn in 4 Jahren die anderen beiden Darlehen zur gleichen Zeit umgeschuldet werden, dann wird ja der große Teil der Grundschuld frei, sodass dir bestimmt gute Konditionen geboten werden - idealerweise natürlich bei der Bank, bei der du nun die ehemals 100.000 € umschuldest.

    Viele Grüße
    BenniG

  7. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    So, da die Sache doch etwas komplizierter ist, habe ich mal ein paar Details. Dass das jetzt meist Bauspar-Sofortdarlehen sind ist eigentlich hierfür nicht relevant.
    Es geht rein um den Nachrang. Auch kann auf das Haus genügend Grundschuld eingetragen werden. Es ist fast doppelt soviel wert. Meinst beleiht die Bank bis zu 80% des Wertes.
    Darlehen 1 100.000,- kann sofort gekündigt werden, Restschuld 65.000,-
    Darlehen 2 95.000,- kann erst Anfang 2024 gekündigt werden.
    Darlehen 3 75.000,- läuft auf meine Frau und kann auch erst Anfang 2024 gekündigt werden.
    Darlehen 4 50.000,- KFW läuft auf uns beide und kann auch erst Anfang 2024 gekündigt werden.

    Alle Darlehen sind von einer Bank und als eine Grundschuld auf das Haus eingetragen.

    Die Darlehen von meiner Frau sollen auf sie weiterlaufen, da wir einen Ehevertrag haben.


    Selbst wenn mir meine jetzige Bank einen neuen besseren Vertrag anbietet würde dieser dann min. 10 Jahre laufen. Wenn in 3 Jahren die anderen Verträge kündbar wären, hätte man dann das evtl. Problem eines 3. Nachrangs, wenn meinen Frau auch einen anderen Vertrag/Bank haben möchte.

    Vielleicht macht es doch Sinn zumindest noch die 3 Jahre zu warten und dann auf einen Schlag alles neu zu strukturieren.

    Oder versuchen das jetzige 1. Darlehen nur für 3 Jahre festzulegen.

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    @Tobi6806, haben sie es immer noch nicht verstanden? Wenn Sie kündigen ziehen sie eher aus ihren Haus aus als Sie umschulden können! Wenn Sie, wie Sie schreiben ändert es nichts daran das Sie diese Position nicht frei bekommen! Denn in diesen Falle rutscht das Darlehn Nr. 2 anstelle des Darlehn Nr.:1. Da sie damals einvernehmlich den Darlehnsvertrag zugestimmt, gelten die Bedingungen des Sofortdarlehn zum Zeitpunkt! Auch die gesetzlichen Bedingungen gelten von damals! Aktuell gilt es für Verträge der § 489 Abs. 3 BGB
    § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

    (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, 1.wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen; 2.in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. (2)..... (3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.

    (4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.
    Ob diese Regelung für sie gilt, steht auf einen anderes Blatt, da Sie vor den 21.03.2016 getroffen haben. Kündigen Sie das Darlehn und können sie nicht umschulden ist das Eigenheim weg!!! Bruno68

  9. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Sorry, ich verstehe nicht was für ein Problem darin besteht.

    Ich habe doch einen Bausparvertrag, der kann zuteilungsreif werden und somit auch gekündigt werden.

    Wieso kann ich diesen dann nicht umschulden?
    Ich würde den natürlich erst dann überhaupt kündigen, wenn mir ein neuer Vertrag (mit Nachrang) zugesichert ist.
    Dann habe ich doch die Umschuldung unter Dach&Fach.

  10. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Nimm bruno nicht so ernst. Wenn man seinen Worten glauben schenken würde, wären die Zwangsversteigerungsportale voll. Sind sie aber nicht.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Sind Nachrangdarlehen viel teurer - Einschätzung gefragt

    Forwarddarlehen für die in 2024 auslaufenden Darlehen, dann können sie jetzt ein Darlehen zu Erstrangkonditionen aufnehmen!!

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