Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

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  1. Avatar von Thomas82
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    Frage Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Hallo zusammen,

    ich bewohne seit etwa 15 Jahren eine kleine Eigentumswohnung, die meinen Eltern gehört.
    Diese möchte ich nun übernehmen und in absehbarer Zeit wahrscheinlich vermieten.

    Eine Schenkung kommt vermutlich nicht in Frage, da diese scheinbar unter gewissen Umständen bis zu 10 Jahre rückgängig gemacht werden kann (z. B. wenn der über 80-jährige Großvater ein Pflegefall werden sollte).

    Also besteht so wie ich das sehe nur die Option, dass meine Eltern die Wohnung (zumindest offiziell) an mich "verkaufen".

    Hier stellt sich nun die Frage, wie man die dabei entstehenden Kosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch) auf legalem Weg möglichst gering halten kann.
    Soweit ich weiß, kann man hier keinen symbolischen oder zumindest einen relativ niedrigen "Kaufpreis" ansetzen, da der Wert der Wohnung dann angeblich geschätzt wird und auf diesen Wert die ganzen prozentualen Kosten berechnet werden ...nach dem Motto "sie KÖNNTEN da ja viel mehr verlangen. So geht uns (Notar + Fiskus) ja Kohle durch die Lappen".

    Es handelt sich um eine kleine 1-Zimmer Wohnung mit knapp 40qm ...welche allerdings häufig auch mal zwischen 100.000 und 150.000 Euro (wenn relativ neu) gehandelt werden.
    Bei 5,5% für Notar und Grunderwerbsteuer wären das schnell über 5.000 Euro für die Katz.


    => Welche (legalen) Möglichkeiten gibt es um diese Geschichte möglichst wenig kostenintensiv über die Bühne zu kriegen?



    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße :-)

  2. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Nur ganz kurz:
    Zitat Zitat von Thomas82
    Hier stellt sich nun die Frage, wie man die dabei entstehenden Kosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch) auf legalem Weg möglichst gering halten kann.
    Soweit ich weiß, kann man hier keinen symbolischen oder zumindest einen relativ niedrigen "Kaufpreis" ansetzen, da der Wert der Wohnung dann angeblich geschätzt wird und auf diesen Wert die ganzen prozentualen Kosten berechnet werden ...nach dem Motto "sie KÖNNTEN da ja viel mehr verlangen. So geht uns (Notar + Fiskus) ja Kohle durch die Lappen".
    Würde dann zumindest unter Teilschenkung fallen und damit auch rückforderbar.

    Zitat Zitat von Thomas82
    Es handelt sich um eine kleine 1-Zimmer Wohnung mit knapp 40qm ...welche allerdings häufig auch mal zwischen 100.000 und 150.000 Euro (wenn relativ neu) gehandelt werden.
    Bei 5,5% für Notar und Grunderwerbsteuer wären das schnell über 5.000 Euro für die Katz.
    Bei Verkauf innerhalb der geraden Linie also z.B. Eltern auf Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an. Somit nur Notarkosten.

    https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI2678086.html

  3. Avatar von Thomas82
    Thomas82 ist offline
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Oh, danke für die Info ...das ist auf jeden Fall schon mal hilfreich (und natürlich sehr gut).
    Wenn's nämlich "nur" um die Notarkosten ginge (um die man ja so oder so nicht herumkommt), wäre das alles noch vertretbar.

    Jetzt habe ich allerdings auch noch die Info bekommen, dass wohl das Finanzamt die Wertsteigerung vom damaligen Kauf zum jetzigen Verkauf als Einkommen ansieht und das trotzdem noch kräftig versteuern soll

  4. Avatar von titan1981
    titan1981 ist offline

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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    wenn die Wohnung möbliert etc. übergeben wird kann man mit dem Inventar die Grunderwebssteuer etwas drücken ~max 10% vom Kaufpreis, kann man wenn man alles einzeln mit neuwert und aktueller Restwert etwas an den Steuern machen. Makler spart ihr ja schon einmal. Wenn in gerade linie also auch die Grundwerwebssteuer weg.... Preis realistisch niedirge ansetzen + Hoffen dass es auc den 80 noch 90 werden oder sich keine pflege einstellt........ wenn nicht muss man halt in den sauren apfel beisen...

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Zitat Zitat von Thomas82
    Jetzt habe ich allerdings auch noch die Info bekommen, dass wohl das Finanzamt die Wertsteigerung vom damaligen Kauf zum jetzigen Verkauf als Einkommen ansieht und das trotzdem noch kräftig versteuern soll
    Wenn diese Wohnung seit 15 Jahren schon deinen Eltern gehört, dann ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren überschritten und damit nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen.

  6. Avatar von Thomas82
    Thomas82 ist offline
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Zitat Zitat von tneub
    Wenn diese Wohnung seit 15 Jahren schon deinen Eltern gehört, dann ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren überschritten und damit nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen.
    OK, jetzt wo du das sagst (bzw. schreibst) hab ich mal danach gegoogelt und komme auch überall auf diese Aussage.
    Nur das Finanzamt mit dem mein Vater zwischenzeitlich nochmal telefoniert hat ist da anscheinend anderer Meinung.
    Er bekommt dazu wahrscheinlich morgen nochmal einen Rückruf. Kann ja wohl nicht sein.
    Überall kann ich nachlesen, dass Immobilienverkäufe nach 10 Jahren steuerfrei sind (so wie du geschrieben hast).

  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Und im Allgemeinen kann eine Schenkung nur zurückgefordert werden, wenn der Verschenker in finanzielle Not gerät und seine z.B. Pflegeheimkosten nicht selber tragen kann (und somit der Staat zahlen soll) - für 10 Jahre zu je 10% - im letzten Jahr kann also nur 10% zurück gefordert werden.
    ("Haus vor den Heimkosten retten.")

    Wir haben bei einer notariellen Übertragung beim Haus meiner Mutter mit Nießbrauch auch nur den halben Preis angesetzt - hat der Notar mitgemacht - sonst hätte man ja auch zu einem anderen gehen können.

    Anders kann es natürlich bei der Kapitalanlage sein - wenn ich hier nichts zahle, kann ich natürlich auch nichts/weniger absetzen - aber besser 100% Kosten sparen als max. 42% Steuern zurückbekommen.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Eine Ausnahme stellt die 3 Objektgrenze dar. Verkauft man innerhalb eines gewissen Zeitraums mehr als 3 Objekte, dann wird man als Gewerblicher Grundstückshändler eingestuft.
    Oder man besitzt das Objekt nicht als Privatperson, sondern in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft (z.B. GmbH)
    Ansonsten fällt mir nix ein, warum das Finanzamt Steuern auf den Gewinn haben möchte.

  9. Avatar von Thomas82
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Zitat Zitat von tneub
    Eine Ausnahme stellt die 3 Objektgrenze dar. Verkauft man innerhalb eines gewissen Zeitraums mehr als 3 Objekte, dann wird man als Gewerblicher Grundstückshändler eingestuft.
    Oder man besitzt das Objekt nicht als Privatperson, sondern in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft (z.B. GmbH)
    Ansonsten fällt mir nix ein, warum das Finanzamt Steuern auf den Gewinn haben möchte.
    OK ...das trifft beides nicht zu

  10. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Und es hat ganz sicher die vollen 10 Jahre den Eltern gehört?
    Oder wars doch erst noch den Großeltern und ist dann über Erbschaft,Kauf oder Erbauseinandersetzungen auf deine Eltern übergegangen?

  11. Avatar von Thomas82
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Zitat Zitat von tneub
    Und es hat ganz sicher die vollen 10 Jahre den Eltern gehört?
    Oder wars doch erst noch den Großeltern und ist dann über Erbschaft,Kauf oder Erbauseinandersetzungen auf deine Eltern übergegangen?
    Nein, das war damals eine Zwangsversteigerung, so gegen Ende 2005 und im Februar 2006 bin ich dort eingezogen ...sprich etwas über 15 Jahre gehört es ihnen jetzt.

  12. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Dann bin ich überfragt.

    Vielleicht war ja beim Finanzamt nur der Azubi am Telefon und muß jetzt nochmal nachfragen.
    Warte mal dne Rückruf ab.

  13. Avatar von Thomas82
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Um Missverständnissen vorzubeugen ...das "nein" in meiner letzten Antwort (#11) war nicht auf "hat es sicher volle 10 Jahre den Eltern gehört" bezogen, sondern auf den zweiten Teil "Großeltern, Erbschaft etc."

    Also:

    Hat über 10 Jahre meinen Eltern gehört => JA
    Oder doch erst den Großeltern, dann vererbt oder sonstiges => NEIN

  14. Avatar von Thomas82
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Hallo nochmal,

    das scheint so alles trotzdem nicht wirklich zu klappen. Wie wir jetzt erfahren haben müsste im "Pflegefall-Fall" tatsächlich auch belegbar ein Betrag in Höhe des aktuellen Verkehrswerts der Wohnung von mir an meine Eltern geflossen sein, damit sich das Sozialamt die Wohnung nicht holen könnte um die Pflegekosten zu decken.

    In dem Fall würde sämtliches Erspartes meiner Eltern sowie alles was sie in den letzten 10 Jahren verkauft oder verschenkt haben angegriffen werden.

    Und die Wohnung hätten sie dann zwar offiziell "verkauft", aber das Geld dafür existiert nicht.

    Sind zwar alles "Worst-Case-Betrachtungen" ...aber die muss ich leider anstellen, da ich in Zukunft (Kredit für Haus/Wohnung) auf die Mieteinnahmen mehr oder weniger angewiesen wäre.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Zitat Zitat von Thomas82
    Hallo nochmal,
    das scheint so alles trotzdem nicht wirklich zu klappen. Wie wir jetzt erfahren haben müsste im "Pflegefall-Fall" tatsächlich auch belegbar ein Betrag in Höhe des aktuellen Verkehrswerts der Wohnung von mir an meine Eltern geflossen sein, damit sich das Sozialamt die Wohnung nicht holen könnte um die Pflegekosten zu decken.

    In dem Fall würde sämtliches Erspartes meiner Eltern sowie alles was sie in den letzten 10 Jahren verkauft oder verschenkt haben angegriffen werden.

    Und die Wohnung hätten sie dann zwar offiziell "verkauft", aber das Geld dafür existiert nicht.
    Verstehe ich das richtig, dass ihr die Wohnung offiziell verkaufen wolltet, aber das Geld nicht fließen lassen wolltet?
    Dann ist der Geldeswert natürlich wieder eine Schenkung und kann natürlich im Worstcase zurückgeholt werden.
    Dann könnt ihr auch gleich eine Schenkung machen.


    Zitat Zitat von Thomas82
    Sind zwar alles "Worst-Case-Betrachtungen" ...aber die muss ich leider anstellen, da ich in Zukunft (Kredit für Haus/Wohnung) auf die Mieteinnahmen mehr oder weniger angewiesen wäre.
    Welche Mieteinnahmen? Ich denke, du bewohnst du Wohnung?


    Im Übrigen verwechselst du meiner Meinung nach was.
    Im ersten Beitrag geht es um den Pflegefall "Großvater". Das heißt, dein Vater/Mutter müsste für ihren Vater Elternunterhalt zahlen.
    Dort ist aber meines Wissens das Vermögen außen vor. Es kommt beim Elternunterhalt nur auf das Einkommen an.
    Nur wenn dein Vater oder Mutter mehr als 100T€ verdienen, sind sie überhaupt zum Elternunterhalt verpflichtet.
    Die Schenkung der Wohnung dürfte an der Stelle irrelevant sein.
    https://www.verbraucherzentrale.de/w...inkommen-28892

    Anders wäre es, wenn du für deine Eltern Elternunterhalt zahlen müsstest. Dort wird dann die Schenkung berücksichtigt.
    Allerdings wird über die 10 Jahre jedes Jahr 1/10 der Schenkung reduziert.
    Hast du also die Wohnung im Wert von 100T€ geschenkt bekommen und in 7 Jahren wird Geld zurückgefordert, müsstest du 30T€ zahlen, hast aber im Gegenzug eine unbelastete Wohnung, wo du locker 30T€ Kredit aufnehmen könntest.
    Bei einem 80 Jährigen Großvater und deinem Baujahr 82 schließe ich mal darauf, dass deine Eltern Ende 50, Anfang 60 sind.
    Klar kann man im Wostcase auch da schon ein Pflegefall sein. Die Wahrscheinlichkeit dürfte aber noch relativ gering sein.

  16. Avatar von Thomas82
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    Daumen hoch AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Hallo und erstmal danke für deine Geduld und die ausführlichen Antworten

    Zum ersten Absatz: Ja, so wäre mein "Plan" gewesen ...nur offiziell verkaufen, aber nicht wirklich. Inzwischen bin ich ja schlauer und weiß, dass in dem Fall dann auch der Kaufpreis bei meinen Eltern (nachweisbar) eingegangen sein müsste.

    Zu Mieteinnahmen: Ja richtig, ich bewohne die Wohnung momentan selbst ...möchte sie aber "endlich" offiziell überschrieben haben, damit ich sie in näherer Zukunft vermieten kann (wg. Haus/größerer Wohnung und damit einhergehendem Kredit).

    Zu "Pflegefall Großvater": Auch richtig, es geht um meinen Großvater für den meine Eltern Unterhalt/Pflegeheim etc. zahlen müssten. Daher war die Befürchtung, dass dann die an mich verschenkte Wohnung zurückgeholt werden kann und ich dann dumm da stehe, weil ich die Mieteinnahmen und die Möglichkeit, die Whg. später evtl. zu verkaufen nicht mehr hätte.

    Auf die Tatsache, dass Unterhalt/Pflegekosten seit Januar 2020 nur noch gezahlt werden müssen (ob jetzt meine Eltern für den Großvater oder ich irgendwann für meine Eltern), sofern man über 100.000 Euro Jahreseinkommen hat, was bei uns allen nicht der Fall ist (und vorhandenes Vermögen, Immobilien etc. gar nicht zählen), bin ich auch erst kürzlich gestoßen. Das relativiert natürlich einiges.

    So sollte dem ganzen Vorhaben eigentlich nichts im Wege stehen:

    - Grunderwerbssteuer entfällt innerhalb der direkten Familie
    - Versteuern von Gewinnzuwachs entfiele (im Fall eines Verkaufs), da über 10 Jahre Haltedauer
    - Rückholung einer Schenkung wg. Pflegefall entfällt, da <100.000 Euro Jahreseinkommen

  17. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Gern geschehen.

    Um das rechtlich noch sauber zum Abschluss zu bringen, möchte ich betonen, dass dies meine private Laienmeinung und keine Rechtsberatung darstellt.
    Quellen hab ich dir mitgegeben. Für eine rechtssichere Absicherung hilft der Gang zum Steuerberater bzw. Anwalt.

  18. Avatar von Thomas82
    Thomas82 ist offline
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Das ist ja selbstverständlich

    Jetzt ist mir jedenfalls einiges wesentlich klarer und ich habe auch den Eindruck, dass mein Vater da wohl die ein odere andere Fehl- bzw. veraltete Information bekommen haben könnte.

  19. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungsverkauf von Eltern an Sohn => Wie Kosten gering halten?

    Zitat Zitat von Thomas82
    Das ist ja selbstverständlich
    Für dich mag das so sein, aber im Netz tummeln sich genug Abmahnanwälte, die das anders sehen könnten. Da beuge ich lieber vor.

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