Finanzierung bei wenig EK

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  1. Avatar von Mefi
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    Standard Finanzierung bei wenig EK

    Hallo zusammen.

    Wie sehe Konzepte zur Finanzierung aus, wenn kaum bis gar kein EK vorliegt?

    Sowohl für die eigene als auch vermiete Immobilie?

    Vorab vielen Dank für ein Feedback.

  2. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Fraglich ist, wie bei derart wenig Infos jemand eine Einschätzung abgeben soll.

    Grundsätzlich ist wenig EK schlecht, garkeins sehr schlecht. Soviel ich weiß, finanzieren mitlerweile viele Banken überhaupt nicht, wenn kein EK vorhanden ist, besonders bei Kapitalanlagen, die man vermieten möchte.

    Aber anhand eine konkreten Beispiels mit Zahlen könnte man dir vielleicht besser helfen.

  3. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Gibt es kein/wenig EK oder soll dieses nur nicht eingesetzt werden?

    Man kann natürlich versuchen KfW-Kredite und/oder Bausparverträge als EK zu nutzen, wenn dies möglich ist und eine Zuteilung zeitnah erfolgen kann.

  4. Avatar von Mefi
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Gehen wir mal von keinem EK aus.

    Was ich aber nicht verstehe ist, wenn KfW beim BA berücksichtigt werden - so scheint es ja grundsätzlich zu sein - Warum gelten sie dann als EK.

  5. Avatar von Mai
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Soweit ich weiß wird KFW idR nicht als EK gewertet? Andere Kredite aber manchmal schon.
    Was ich öfter mal gesehen habe, sind so Modelle der Art
    1 großer Kredit zu recht guten Konditionen
    2. KfW Kredit
    3. Kredit (Nachrang oder Kapitalveschaffung? Ich glaube irgendwie so?), meißt mit schlechteren Kondiitionen, aber über einen kleineren Betrag
    (ohne Gewähr)

    Der dritte sieht meißt erstmal teuer aus, aber ist dafür da, beim ersten günstigere Konditionen zu kriegen, sodass es in Summe dann doch günstiger ist.

    Ob das dann noch stemmbar ist, und die Banken so mitmachen, ist dann immer noch die Frage (passt die Belastung zum Einkommen/anderen Ausgaben? Sind irgendwelche anderen Vermögenswerte vorhanden? etc) Insgesamt werden die Konditionen aber wohl schlechter sein, als wenn entsprechend EK vorhanden ist.

    Edit: Dazu kommt, dass man bei wenig EK auch noch mehr darauf angewiesen ist, dass die Bank den Wert des Hauses ähnlich einschätzt, wie, was ihr zahlen sollt. Das ist nicht immer gegeben. Manchmal ist der Kaufpreis höher als das, was die Bank sagt, das Objekt Wert sei. Mit EK kann man das ggf. etwas appuffern (die Konditionen werden schlechter, aber es wird noch finanziert), ohne EK heißt dann aber ggf. dass man die Finanzierung ggf gar nicht kriegt.

  6. Avatar von Patrick95
    Patrick95 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Wenn du mir paar Daten sagen kannst wie z.b deine Bonität gerade ist und wie teuer die Immobilie kostet könnte ich einmal ein Kollegen von mir fragen
    unverbindlich ob das so funktionieren würde. Nach meinen Wissensstand ist EK gut aber nicht zwingend notwendig geht auch ohne Probleme ohne solange die anderen Zahlen im
    Rahmen sind.

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Zitat Zitat von Mefi
    Gehen wir mal von keinem EK aus.

    Was ich aber nicht verstehe ist, wenn KfW beim BA berücksichtigt werden - so scheint es ja grundsätzlich zu sein - Warum gelten sie dann als EK.

    Das ist bei fast keiner Bank mehr der Fall und wenn doch, ist der Mischzins nicht besser, als bei jenen Banken, die KfW nicht mehr aus dem Beleihungsauslauf rechnen.

    Es gibt hier 220 threads, in nicht wenigen ist Ihre Frage thematisiert worden, auch Beispiele sind benannt und wenn gewünscht ist, dass man mal eine Vollfinanzierung darstellen soll, dann können sie ja wenigstens mal ein Musterfall erfragen.

    @Patrick95, bis du deinen Kumpel gefragt hast, lege ich einen aus der Hüfte auf

  8. Avatar von Mefi
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Das ist bei fast keiner Bank mehr der Fall und wenn doch, ist der Mischzins nicht besser, als bei jenen Banken, die KfW nicht mehr aus dem Beleihungsauslauf rechnen.

    Es gibt hier 220 threads, in nicht wenigen ist Ihre Frage thematisiert worden, auch Beispiele sind benannt und wenn gewünscht ist, dass man mal eine Vollfinanzierung darstellen soll, dann können sie ja wenigstens mal ein Musterfall erfragen.

    @Patrick95, bis du deinen Kumpel gefragt hast, lege ich einen aus der Hüfte auf
    Wir errechnet man einen Mischzins?

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Zitat Zitat von Mai
    Soweit ich weiß wird KFW idR nicht als EK gewertet? Andere Kredite aber manchmal schon.
    Was ich öfter mal gesehen habe, sind so Modelle der Art
    1 großer Kredit zu recht guten Konditionen
    2. KfW Kredit
    3. Kredit (Nachrang oder Kapitalveschaffung? Ich glaube irgendwie so?), meißt mit schlechteren Kondiitionen, aber über einen kleineren Betrag
    (ohne Gewähr)

    Der dritte sieht meißt erstmal teuer aus, aber ist dafür da, beim ersten günstigere Konditionen zu kriegen, sodass es in Summe dann doch günstiger ist.

    Ob das dann noch stemmbar ist, und die Banken so mitmachen, ist dann immer noch die Frage (passt die Belastung zum Einkommen/anderen Ausgaben? Sind irgendwelche anderen Vermögenswerte vorhanden? etc) Insgesamt werden die Konditionen aber wohl schlechter sein, als wenn entsprechend EK vorhanden ist.

    Edit: Dazu kommt, dass man bei wenig EK auch noch mehr darauf angewiesen ist, dass die Bank den Wert des Hauses ähnlich einschätzt, wie, was ihr zahlen sollt. Das ist nicht immer gegeben. Manchmal ist der Kaufpreis höher als das, was die Bank sagt, das Objekt Wert sei. Mit EK kann man das ggf. etwas appuffern (die Konditionen werden schlechter, aber es wird noch finanziert), ohne EK heißt dann aber ggf. dass man die Finanzierung ggf gar nicht kriegt.

    Solltest du ein Leie sein, Kompliment, ein sehr schöner und richtiger Beitrag und deine Vermutungen sind auch alle richtig.

  10. Avatar von noelmaxim
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  11. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Nun ja Melfi,

    Eine recht harte Fragen. Zu einen kein EK, dann Eigen- oder Fremdnutzung! Schon heftig diese Fragestellung!

    Aber Grundsätzlich lässt sich aber folgendes sagen:


    Grundsätzlich bei keinen EK bedarf es ein hohes Einkommen, Monate bevor man den Darlehnsantrag stellt!

    Das Problem ist aber:"Beim einen hohen Einkommen, warum kein Eigenkapital?"; das muss geklärt sein! Bitte antworten sie jetzt!

    Wie man unschwer erkennt ist:"Bei einen hohen Einkommen und kein Eigenkapital!"; eine für den Computer eine Normabweichung, für die eine Mündliche und Schriftliche Nacharbeit gesetzlich vorgeschrieben ist! Siehe § 505 a und d BGB.

    Grundsätzlich steigt der Zins wenn die einzelnen Beleihungsausläufe überschritten werden, da jeder Gläubiger auch eigene Grundsätze: Wie viel dieser verleihen darf! Etliche verleihen max. 400.000 € bei 100 % Beleihungsauslauf. Es fehlen dann die die Nebenkosten von 15 % die 60.000 €.

    Andere bieten dann 150 % vom Beleihungsauslauf aber zu Zinsen mit einer 3 vor den Komma! Bei Fremdnutzung vermindert sich die der Beleihungsauslauf auf 80 % bis 140 %.

    Zu beachten ist auch das der Selbstbehalt nach § 850 c ZPO bei Fremdnutzung Pflicht ist. Bei Eigennutzung eben nicht!

    Der Rest sprengt den Rahmen hier

    bruno68

  12. Avatar von Mefi
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Prima, vielen Dank.

  13. Avatar von Mefi
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Zitat Zitat von bruno68
    Nun ja Melfi,

    Eine recht harte Fragen. Zu einen kein EK, dann Eigen- oder Fremdnutzung! Schon heftig diese Fragestellung!

    Aber Grundsätzlich lässt sich aber folgendes sagen:


    Grundsätzlich bei keinen EK bedarf es ein hohes Einkommen, Monate bevor man den Darlehnsantrag stellt!

    Das Problem ist aber:"Beim einen hohen Einkommen, warum kein Eigenkapital?"; das muss geklärt sein! Bitte antworten sie jetzt!

    Wie man unschwer erkennt ist:"Bei einen hohen Einkommen und kein Eigenkapital!"; eine für den Computer eine Normabweichung, für die eine Mündliche und Schriftliche Nacharbeit gesetzlich vorgeschrieben ist! Siehe § 505 a und d BGB.

    Grundsätzlich steigt der Zins wenn die einzelnen Beleihungsausläufe überschritten werden, da jeder Gläubiger auch eigene Grundsätze: Wie viel dieser verleihen darf! Etliche verleihen max. 400.000 € bei 100 % Beleihungsauslauf. Es fehlen dann die die Nebenkosten von 15 % die 60.000 €.

    Andere bieten dann 150 % vom Beleihungsauslauf aber zu Zinsen mit einer 3 vor den Komma! Bei Fremdnutzung vermindert sich die der Beleihungsauslauf auf 80 % bis 140 %.

    Zu beachten ist auch das der Selbstbehalt nach § 850 c ZPO bei Fremdnutzung Pflicht ist. Bei Eigennutzung eben nicht!

    Der Rest sprengt den Rahmen hier

    bruno68
    Vielen Dank für die hilfreichen Erläuterungen.

  14. Avatar von Mai
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Solltest du ein Leie sein, Kompliment, ein sehr schöner und richtiger Beitrag und deine Vermutungen sind auch alle richtig.
    Danke. Kompletter Laie, aber wir fürchten aktuell, dass wir auch irgendwann unter die "mit wenig EK bauen" Kategorie fallen werden. An sich ist Hausbau erst so in 5 Jahren geplant, aber wir diskutieren durchaus auch, was wir machen würden, wenn uns nächstes Jahr das Traumgrundstück über den Weg liefe... Und auch mit aktuell 1k/Monat gezielt fürs Haus zurücklegen kommt man innerhalb von 5-6 Jahren nicht auf die Massen an EK. Mal schauen, noch gruselt es mich sehr

  15. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Finanzierung bei wenig EK

    Hallo Mai,

    das mit KfW ist so eine Sache, je nach Programm kann dieses Geld nicht so einfach eingeplant werden

    Die Bedingungen sind je nach Programm gestaltet, es gibt Programme die verlangen ein 1.Rang also ein Besicherung in den ersten 80 % des Beileihungsauslaufes.

    Beispiel: Bei 300.000 € Darlehn und 80 % für den 1 Rang sind dies 240.000 €, demnach würde sich KfW und Gläubiger diese 240.000 € teilen müssen!

    Anders wird es auch wenn sie ihr Hausprojekt teilen in Grundstückserwerb und Hausbau! Was zwar Ǵrunderwerbssteuerlich besser sein könnte!

    Aber Verteilt man das EK anteilig, bsw. 40/60 % der Gesamtkosten so würde 200.000 /300.000 € Kosten anfallen. So würden das Grundstückdarlehn den 1. Rang automatisch belegen.
    Zwar würde der Bau den Wert erhöhen was aber nur zu 80 % den 1. Rang zu gute kommt! So würden die Gesamtkosten von 500.000 €, 400.000 € in 1. Rang zur Verfügung stehen.

    Wie würde sich dies sich im Grundbuch darstellen?

    In Abteilung III würde folgendes stehen:

    laufende Nummer:

    1. 170.000 €, nebst 15 % Zinsen/ Nebenkosten p. a. für ein 1 Jahr / Wert dieser Eintragung 170.000 €, plus 15 % sind 25.500 € Zinsen also Gesamtabtretung von 195.500 an den 1. Gläubiger.
    Würden sie Jahre später das Haus bauen, wird deshalb auch immer der aktuelle Schuldenstand abgefragt!

    Demnach würde beim Bau des Haues zwar der Wert des Objektes um die 300.000 € erhöhen aber nur die 80 % im Rang 1 folgerichtig fehlen 60.000 € die im Nachrang beschafft werden muss!
    Wie würde aber die Grundschuld aus sehen?
    Grundsätzlich werden die 500.000 € als Gesamtkosten anerkannt, davon sind 80 % 400.000 €. wie Sie feststellen gibt es da schon ein kleines Problem, denn im GB stehen sind 196.000, € als abgetreten an den 1.Gläubiger fest!
    Demnach können nur weitere 204.000 € im 1.Rang vergeben werden und nicht mehr es fehlen weitere 36.000 €, die im Nachrang beschafft werden muss.

    Als laufende Nr. 2 wäre folgende Eintragung

    2. 204.000 €, nebst 15 % Zinsen/ Nebenkosten p. a. für ein 1 Jahr / Wert dieser Eintragung 204.000 €, plus 15 % sind 30.600 € Zinsen also Gesamtabtretung von 234.600 an den 2. Gläubiger.

    Sie bekommen nur 374.000 € an Darlehn und haften aber für 430.100 €, runde 56.100 € mehr! allerdings ist es den Gesetzt geschuldet.
    § 497 Verzug des Darlehensnehmers
    (1) Soweit der Darlehensnehmer mit Zahlungen, die er auf Grund des Verbraucherdarlehensvertrags schuldet, in Verzug kommt, hat er den geschuldeten Betrag nach § 288 Abs. 1 zu verzinsen. Im Einzelfall kann der Darlehensgeber einen höheren oder der Darlehensnehmer einen niedrigeren Schaden nachweisen.
    (2) Die nach Eintritt des Verzugs anfallenden Zinsen sind auf einem gesonderten Konto zu verbuchen und dürfen nicht in ein Kontokorrent mit dem geschuldeten Betrag oder anderen Forderungen des Darlehensgebers eingestellt werden. Hinsichtlich dieser Zinsen gilt § 289 Satz 2 mit der Maßgabe, dass der Darlehensgeber Schadensersatz nur bis zur Höhe des gesetzlichen Zinssatzes (§ 246) verlangen kann.

    (3) Zahlungen des Darlehensnehmers, die zur Tilgung der gesamten fälligen Schuld nicht ausreichen, werden abweichend von § 367 Abs. 1 zunächst auf die Kosten der Rechtsverfolgung, dann auf den übrigen geschuldeten Betrag (Absatz 1) und zuletzt auf die Zinsen (Absatz 2) angerechnet.

    Der Darlehensgeber darf Teilzahlungen nicht zurückweisen.
    Die Verjährung der Ansprüche auf Darlehensrückzahlung und Zinsen ist vom Eintritt des Verzugs nach Absatz 1 an bis zu ihrer Feststellung in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 bezeichneten Art gehemmt, jedoch nicht länger als zehn Jahre von ihrer Entstehung an.

    Auf die Ansprüche auf Zinsen findet § 197 Abs. 2 keine Anwendung. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, soweit Zahlungen auf Vollstreckungstitel geleistet werden, deren Hauptforderung auf Zinsen lautet.
    (4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen beträgt der Verzugszinssatz abweichend von Absatz 1 für das Jahr 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Die Absätze 2 und 3 Satz 1, 2, 4 und 5 sind auf Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge nicht anzuwenden.
    In wie weit dies noch in 5 Jahren gilt ist außer acht gelassen!
    Wie unschwer erkennen können wäre hier ein umfangreiche Unterrichtung nötig! Denn die Mehrheit der Vermittler könnten keine geteilte Baufinanzierung aufstellen oder überhaupt einen solchen Plan umsetzen.

    bruno68

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