vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufstellen

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  1. Avatar von bendav
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    Standard vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufstellen

    Hallo zusammen,

    wir möchten eine vermietete 2 Zimmerwohnung kaufen und sind uns unschlüssig, wie wir die Finanzierung am sinnvollsten aufbauen.

    Möglichst viel Einkapital einsetzen oder möglichst viel finanzieren?

    Auf der einen Seite bekommen wir auf den Banken wenig Guthabenzinsen, weshalb ein hoher Mitteleinsatz gut wäre. Auf der anderen Seite könnten wir natürlich die Kreditzinsen als Ausgaben steuerlich geltend machen. Und wir sind weiterhin auf der Suche nach Eigentum zum selbstbewohnen, wofür das Eigenkapital wichtig wäre. Da haben wir aber keinen zeitlichen Druck.

    Eckdaten;
    Wohnung im Speckgürtel von Stuttgart, 2 Zimmer, 63 qm, Baujahr ´66, Kaufpreis 128.000 €, zzgl. 2,3 % Maklergebühr

    Kaltmiete 390 € (langjähriges Mietverhältnis, entspricht natürlich nicht der aktuellen Normalmiete). Wir könnten durchaus 100-200 € zusätzlich monatlich einbringen.
    Eigenkapital: 90.000 €
    Bausparvertrag: 100.000 € (angespart aktuell 34.000 €)

    Aktuell haben wir uns auf ein Annuitätendarlehen mit 3 % Zinsen, 15-20 Jahre Laufzeit, bei 110.000 € Kreditsumme eingestellt. Jedoch sind wir einfach unsicher ob es sinnvoller ist, möglichst rasch abzuzahlen oder möglichst durch die Mieter einen Kapitalaufbau zu erzielen.
    Was schlagt ihr vor, wie wir die Finanzierung am sinnvollsten aufstellen sollten.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufste

    Hallo bendav,

    insbesondere aufgrund des Eigenheimwunsches zur Eigennutzung in der Zukunft und der Annahme eines guten Einkommens im Bezug auf die Absetzbarkeit der Kreditzinsen, empfehle ich so wenig wie möglich, aber so viel wie nötig EK einzusetzen. Hier empfiehlt sich eine Tilgungsaussetzungsvariante, wo ihr nur die Zinsen zahlt und über den F60 der Signal - mit 1% Guthabenzins, 2 % Darlehenszins und 30% Anspargrad - die Tilgung vornehmt. Nach 10 Jahren entscheidet ihr, ob das Darlehen mit dem zugeteilten BSV abgelöst wird, die ETW verkauft wird und aus dem Verkaufserlös abgelöst wird und der zugeteilte BSV zur Tilgung eurer dann ggf. selbstbewohnten Immobilie weiter bespart oder zur Ablösung einer Teilschuld verwendet wird.

    Eine Darlehenszins bei einer 100% Kondition - die ggf. steuerlich Sinn machen kann - von 3 % braucht ihr nicht zu kalkulieren. Möglicherweise meinst du eine Annuität von 3%, sprich Zins-, und Tilgungsrate von insgesamt 3%. Aber auch hier gilt es eben zu überlegen, ob es ein Annuitätendarlehen oder ein endfälliges Darlehen gegen Tilgung in einem Bausparvertrag sein sollte. Sicherlich kann ein Steuerberater da gute Auskünfte erteilen, wenn gleich sich die Antwort des Steuerberaters erahnen lässt.

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufste

    @Noel
    im Großen und Ganzen stimme ich mit deinen Aussagen hier überein.

    Nur hatten wir nicht letztens das Thema, dass die Guthabenszinsen des Bausparers bei der Bausparkombifinanzierung mit in die Einkünfte aus V+V einberechnet wird? Dann dürfte diese Finanzieurngsart steuerlich nicht viel besser sein, als ein klassisches Annuitätendarlehen.
    Je nach Ausnutzung des Sparerfreibetrages könnte es sinnvoller sein, den Bausparer getrennt von der Finanzierung abzuschließen, damit die Einkünfte bei den Kapitaleinkünften landen.
    Hatte den Nachteil, dass es kein TA Darlehen sein darf, sondern mindestens mit 1%??? getilgt werden müsste.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufste

    Ja, da magst du nicht ganz Unrecht haben, ich eruiere das gerade bei meinem Steuerberater.

    Mir liegen da 2 unterschiedliche Aussagen zu vor.

    Möglicherweise aber ist da abhängig von der individuellen Ausgangssituation, zu dem ist zu klären, ob die Abtretung diesen Schaden auf das Guthaben tatsächlich auslöst.

  5. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufste

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo bendav,

    insbesondere aufgrund des Eigenheimwunsches zur Eigennutzung in der Zukunft und der Annahme eines guten Einkommens im Bezug auf die Absetzbarkeit der Kreditzinsen, empfehle ich so wenig wie möglich, aber so viel wie nötig EK einzusetzen. Hier empfiehlt sich eine Tilgungsaussetzungsvariante, wo ihr nur die Zinsen zahlt und über den F60 der Signal - mit 1% Guthabenzins, 2 % Darlehenszins und 30% Anspargrad - die Tilgung vornehmt. Nach 10 Jahren entscheidet ihr, ob das Darlehen mit dem zugeteilten BSV abgelöst wird, die ETW verkauft wird und aus dem Verkaufserlös abgelöst wird und der zugeteilte BSV zur Tilgung eurer dann ggf. selbstbewohnten Immobilie weiter bespart oder zur Ablösung einer Teilschuld verwendet wird.

    Eine Darlehenszins bei einer 100% Kondition - die ggf. steuerlich Sinn machen kann - von 3 % braucht ihr nicht zu kalkulieren. Möglicherweise meinst du eine Annuität von 3%, sprich Zins-, und Tilgungsrate von insgesamt 3%. Aber auch hier gilt es eben zu überlegen, ob es ein Annuitätendarlehen oder ein endfälliges Darlehen gegen Tilgung in einem Bausparvertrag sein sollte. Sicherlich kann ein Steuerberater da gute Auskünfte erteilen, wenn gleich sich die Antwort des Steuerberaters erahnen lässt.
    Herr Buhmann,

    ich kann nicht nachvollziehen, warum sie ein Tilgungsaussetzungsdarlehen empfehlen.

    Wenn man eine Immobilie finanziert, die man vermieten möchte, kann man zwar die Zinsen von der Steuer absetzen, das bedeutet jedoch nur, dass man durch die Steuererklärung einen Teil der gezahlten Zinsen zurückerhält. Im Idealfall sind das 42 % Einkommensteuer zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag und 8/9 % Kirchensteuer jeweils auf die Einkommensteuer. Im besten Fall erhält man die Zinsen also knapp zum halben Preis.

    Warum sollen hier unnötige zusätzliche Kosten generiert werden, nur um einen Rabatt auf diese zusätzlichen unnötigen Kosten zu erhalten?

    Über eine Erläuterung würde ich mich sehr freuen.

  6. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: vermietete Wohnung - Viel oder wenig Eigenkapitaleinsatz, wie Finanzierung aufste

    Die Antwort steht doch eindeutig hier:
    Zitat Zitat von bendav
    Und wir sind weiterhin auf der Suche nach Eigentum zum selbstbewohnen
    Warum dann beim Wohneigentum mehr Zinsen zahlen, die nicht absetzbar sind, nur weil das ganze EK in die Mietwohnung geflossen ist.

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