Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

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  1. Avatar von fin123anz
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    Frage Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Hallo zusammen,

    als Kapitalanlage werde ich eine vermietete Wohnung (zentrale Lage Berlin) kaufen. Selbst irgendwann dort einzuziehen steht nicht zur Debatte, soll im Ziel die Rente bissl verbessern... oder vielleicht Verkauf mit Wertsteigerung.

    Nun stellt sich die Frage nach der Finanzierung: Kaufpreis liegt bei ca. 160k € (inkl. Nebenkosten), an EK kann ich bis zu 100k € einbringen. Der Grundtenor bisher: der Bank nur soviel geben, wie sie will bzw. soviel EK reinstecken, dass man einen günstigen Zins kriegt (in der Regel ca. 20%).

    Wenn ich allerdings viel EK reinstecke bin ich auch schneller schuldenfrei...

    Wie ist eure Meinung?

  2. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Steuerberater fragen.
    (Zinsen sind bei Vermietung absetzbar - ohne Schulden keine Absetzbarkeit - hängt dann von deinem Einkommen ab, was sich rechnet.)

    Wenn man nur 10/20% + KNK zahlt, kann man ja u.U. mehr als eine Wohnung kaufen - wenn die laufenden Kosten aus der Miete bedient werden können.

  3. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Hast Du denn auf deiner selbstgenutzten Immobilien noch Lasten ?

  4. Avatar von fin123anz
    fin123anz ist offline
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Wohne selbst zur Miete (in Bayern... Preise zu teuer um für Eigennutz zu kaufen, daher die Devise: im Süden leben, im Norden investieren).

  5. Avatar von fin123anz
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Zweite Wohnung wäre dan auch der Plan... aber ist es nicht auch folgendermassen: wenn ich Miete kassiere, ist sie einkommensteuerpflichtig. Da ich einen KRedit habe und deswegen monatlich im Minus bin (wenn alles bzgl. der Immobilie aufgerechnet wird, also Mieteinahme vs. Zinsen+Tilgung), muss ich bzgl. der Miete keine Steuer zahlen?

  6. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Also die Tilgung ist wohl nicht absetzbar.
    Wobei: je mehr Steuern man zahlen muss, desto mehr hat man brutto als Einnahmen ... ;-)

  7. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Zitat Zitat von xlarge
    Also die Tilgung ist wohl nicht absetzbar.
    Wobei: je mehr Steuern man zahlen muss, desto mehr hat man brutto als Einnahmen ... ;-)
    Genau so ist es 👍

  8. Avatar von rheingeist
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Wie kann denn ein leie das grob abschätzen ob sich sowas rechnet, Gibt es da nicht ein grobe Fausformel für bevor man zum teuren Steuerberater läuft. Mit dem kann man natürlich anschließend genauer rechnen.
    Der Gedanke spielt mit mir auch eine ETW als Kapitalanlage aber so genau wie und was geht bin ich mir noch nicht sicher. Eine kleine Hilfestellung wäre da nicht schlecht. Damit man das grob abschätzen kann was geht und was nicht geht.

  9. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Moin Rheingeist,
    Die Frage ob sich das lohnt…die können wir hier gar nicht beurteilen.
    Dafür fehlen so viele wertvolle Informationen…. Und eine Faustformel gibt es dazu auch nicht.
    Das allerbeste ist in solch einem Fall, wenn man einen guten Steuerberater hinzuzieht. Ich empfehle Menschen mit „gutem“ Einkommen generell sich einen Steuerberater zu gönnen.
    Viele schrecken da immer zurück, weil sie meinen das wird unbezahlbar.
    Ist aber nicht so…. Frag am besten einfach mal bei einem Steuerberater an, ob er dir die Steuererklärung machen kann und dich im Zuge einer Kapitalanlage dazu beraten kann. Du wirst sehen das es gar nicht so „unbezahlbar“ ist.
    Wenn Du eine Wohnung vermietest, sind auch das Einkünfte. Sofern Du dir bei deren Ermittlung von einem Steuerberater helfen lässt, kannst Du diese als Werbungskosten absetzen.
    Eine Faustformel gibt es nicht.
    Such Dir doch am besten erst einmal ein Objekt raus, was in Deine Kragenweite passt und rechne Dir das durch….. Was kommt an Miete rein.. Wie ist das Hausgeld aufgeteilte „Anteil der nicht umlegbaren Kosten“ und dann schaust Du was im Nachgang über bleibt, das geht ja recht fix.
    Dann hast Du einen ersten Überblick ob und wie sich das rechnet…. Dann kannst du es vertiefen und schauen ob real eine Rendite zu erzielen ist, oder ob es unterm Strich eine „Groschengrab“ wird. Pauschal kann man das so nicht sagen.

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Aber ich würde an sich keine Immobilie in Berlin vermieten, wenn ich in Bayern wohnen würde.

  11. Avatar von Honey1979
    Honey1979 ist offline

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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Zitat Zitat von BenniG
    Aber ich würde an sich keine Immobilie in Berlin vermieten, wenn ich in Bayern wohnen würde.
    Das würde ich persönlich auch nicht machen.

  12. Avatar von fin123anz
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Zitat Zitat von Honey1979
    Das würde ich persönlich auch nicht machen.
    Warum? Wegen der Fahrten bei Mieterwechsel, WEG Versammlung etc.?

  13. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Weil Du dann für jede Glühbirne einen Elektriker anrufen musst.

    Alleine deshalb schon nicht

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Ihr unterstellt und spekuliert schon wieder!

    Wenn ich z.B. Freunde oder Verwandschaft in Berlin hätte - was hier sein kann und nicht erfragt wurde - würde ich auch von München aus in Berlin vermieten wollen. Die Entfernung ist doch realtiv das kleinste Kriterium, vielmehr die Rendite, die die Werthaltigkeit der Immobilie und die Immobilie als solches.

    Warum überhaupt einen Elektriker anrufen, wenn es möglicherweise eine Hausverwaltung gibt?

    Ich verstehe das immer nicht.

  15. Avatar von fin123anz
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ihr unterstellt und spekuliert schon wieder!

    Wenn ich z.B. Freunde oder Verwandschaft in Berlin hätte - was hier sein kann und nicht erfragt wurde - würde ich auch von München aus in Berlin vermieten wollen. Die Entfernung ist doch realtiv das kleinste Kriterium, vielmehr die Rendite, die die Werthaltigkeit der Immobilie und die Immobilie als solches.

    Warum überhaupt einen Elektriker anrufen, wenn es möglicherweise eine Hausverwaltung gibt?

    Ich verstehe das immer nicht.
    Um das Ganze aufzulösen: Rendite, Lage, Lage, Lage und zukünftige Entwicklung sind die ausschlaggebenden Punkte... es macht ja keinen Sinn etwas vor der Haustür zu kaufen, dass ich mir nicht leisten kann oder das mir mein eingesetztes Kapital nicht vermehrt, nur um schnell hinfahren zu können... und ja: im vorliegenden Fall gibt es eine Hausverwaltung.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    @fin123anz

    Wunderbar, hätte man sich einige Posts sparen können. Passt dann soweit alles und wie du das so schreibst auch die Rendite und Lage und dann ist das alles wunderbar!

  17. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Das kann im Grundsatz jeder gerne so machen wie er es für richtig empfindet… Ich sage immer Lebe und lerne.
    Die Vermietung betreibe ich bereits seit mehreren Jahren im Umfangreichen Ausmaß und sage hier ganz klar…. Das geht nach hinten los.
    Mieter rufen Dich wegen jedem Circus an… Tür schließt nicht richtig, Rollladen hängt, Heizung wird nicht warm genug, Wasser wird nicht warm genug, das Treppenhaus wird nicht ausreichend gereinigt, Mein klo ist verstopft… auch, was auch immer.
    Und jetzt willst Du einen bekannten vor Ort darum bitten für jeden Handschlag zu deinem Renditeobjekt zu fahren ???? Wie lange soll der das denn machen, bis er merkt das es ein ungleiches Spiel ist… Du bereicherst Dich und er er macht die Arbeit ?
    Ich bin hier nahezu täglich für irgendetwas im Einsatz , mache aber auch nahezu alles selbst, da ich handwerklich sehr begabt bin.
    Würde ich für jede Wohnung zum Streichen nen Maler holen, oder für das verstopfte klo, was mit nem Pump fix in 2 Minuten wieder gangbar ist einen Abfluss Service holen, dann würd das bei mir gar nicht funktionieren, weil es die komplette Rendite zerstört.
    Und ich möchte behaupten, dass meine Objekte extrem gut im Zustand sind, aber es fällt immer etwas an.
    Das reicht schon , wenn du eine Wohnung vermietet hast und der Mieter hat da drin geraucht…. Das brauchst Du am Markt garnicht so ohne es vorher zu streichen anzubieten, zumindest nicht, wenn du erstklassiges Publikum möchtest und Mietzinsen im oberen Bereich.
    Bei jedem Mieterwechsel einen Makler beauftragen der im Bestellerprinzip bezahlt wird ???? Dem Makler ist das dann vollkommen Hupe, was da für ein Chaot einzieht, Hauptsache vermietet und die Provision im Sack… Ihr stellt euch das wirklich alles etwas einfach vor .

    Und Eigentumswohnung als Kapitalanlage, das ist für mich persönlich eh NO GO
    Erstens wird die Kapitalrendite von der Instandhaltunsrücklage und den Verwalterkosten aufgefressen und dann die ganzen oben genannten Kosten noch dazu… Probiert das mal aus und berichtet… Ich bin gespannt.

    Mein weitestes Objekt ist 40 Km von meinem Wohnort entfernt, 2 MFH mit insgesamt 10 Wohneinheiten.
    Hab ich 2015 gekauft und geht mir heute schon auf den Zeiger… Würde ich so nicht noch einmal machen.
    Wirft allerdings auf dem Papier die beste Rendite ab…. Wie viel Zeit ich da schon verballert habe durch die Fahrerei für viele Kleinigkeiten , oder aber auch wichtige Sachen, das hab ich mir zum Glück noch nie so genau übers Jahr aufgeschrieben.
    Aber…. Irgendwas ist immer.

    Das Thema Hausverwaltung… Jungs… Habt ihr denn schon mal mit einer Hausverwaltung zusammen gearbeitet ????
    Wenn ja, dann wisst Ihr, dass die mit Sicherheit für euch keine Glühbirne wechseln.
    Die Rufen für euch gerne eine Firma an die das dann ausführt… Den Anruf lassen die sich dann auch noch bezahlen…. Und welche Schwager Beziehung zwischen Hausverwaltern und Handwerksbetrieben gemauschelt werden, dass wollt ihr hier besser gar nicht wissen.
    Da möchte ich mich nicht weiter und öffentlich zu auslassen.

    Wer Erfahrung im Bereich der Vermietung gesammelt hat, der wird mich hier durchaus verstehen.
    Und wer es nicht glaubt, der soll es definitiv einfach machen.
    Am besten auch die Wohnung ohne Ansicht kaufen, Exposee soll reichen…. Was zählt ist die Rendite und die Lage.

    Glück Auf .

  18. Avatar von fin123anz
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    Standard AW: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage - Viel EK einsetzen oder wenig?

    Nach langer Zeit mal ein Update von mir an dieser Stelle, was ist seit 2017 passiert: habe inzwischen in Berlin die zweite Wohnung gekauft und beide nach Mieterwechsel renovieren lassen. Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung läuft einwwandfrei, von den Mietern höre ich quasi nichts, läuft grundsätzlich alles über die Verwaltung. Kein Mieter hat wegen ner Glühbirne angerufen ;-)

    Gesamtrendite jeder Wohnung liegt bei knapp 4%, EK-Rendite also wesentlich höher, beide Wohnungen tragen sich selbst.

    Daher kann ich all die Bedenken, die in den oberen Postings gebracht wurden, überhaupt nicht teilen und kann guten Gewissens behaupten: das war das beste, das ich machen konnte und es ist absolut stressfei... ja, sogar auch irgendwie spannend (neben meinem regulären 40h Job).

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