ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

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  1. Avatar von Lia
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    Idee ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Hallo zusammen,
    Wir brauchen dringend Hilfe zu unserer Hausfinanzierung.
    Wir haben endlich unser Traumhaus gefunden. Der Preis liegt wie das meiste hier weit über dem Marktwert, da aber das Angebot sehr knapp ist, finden sich trotzdem genug Leute die das bezahlen.
    Also HP 485000€
    Kaufnebenkosten 35000€
    EK 75000€
    ETW Verkehrswert 165000€ , Restschuld 18000€ Zinsbindung noch 3 Jahre danach abbezahlt
    Das Problem ist , dass die Bank uns im besten Fall nur 400 t geben kann für das Haus, da das Haus für die maximal 380 t Wert ist. Wir brauchen aber 450 t und 50 t fehlen uns . Familie kann nicht unterstützen, haben schon gefragt.
    Wir wissen aber auch dass wenn wir das Haus nicht nehmen, werden wir bestimmt in der nächsten Zeit nichts vergleichbares finden , da eh schon 5 Jahre auf der Suche. alles was im Internet ist, ist noch viel teuerer ???? und wir wollen uns diese Einmalige Chance nicht entgehen.
    Jetzt kam ich auf die Idee unsere ETW( vermietet) zu beleihen .
    18 t Restschuld werden mit Eigenkapital abgelöst mit vorfälligkeitsentschädigung dann eine Hypothek auf ETW aufgenommen über 110000 mit der gleichen Tilgung wie bisher würde etwa 4% der Summe entsprechen ( wird komplett durch Vermietung ausgeglichen)
    Dann hätten wir 57 t ek + 110 t Hypothek ETW = 167 t und würden von der Bank somit nur 353000 Kredit anstatt 450000 bekommen und würden dann wahrscheinlich auf 80% Beleihung und günstige Konditionen kommen.
    Ich bin mir nicht so sicher ob ich mit meiner Berechnung nicht falsch liege und ob man es überhaupt so machen kann, ist es möglich? ETW kann man natürlich mit der aktuellen finanzierenden Bank machen weil die ja eh schon im Grundbuch stehen und vielleicht dadurch auch schon Notar gespart wird.
    Ich bin soo dankbar für jede Rückmeldung von euch ????

  2. Avatar von Lia
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Zitat" Man darf das Darlehen ablösen wenn man dazu einen guten Grund hat wie zum Beispiel Absicherung des neuen Kredits aufs Haus "

    Wie Noelmaxim auch schon geschrieben hat ist das kein Grund für eine vorzeitige Ablösung.
    Es gibt jedoch die Möglichkeit innerhalb der Sollzinsbindung ein laufendes Darlehen vorzeitig abzulösen. Darüber gibt es auch BGH Urteile.
    Das ist jedoch eine andere Variante.
    In Kurzversion. Wenn Ihre Hausbank - bestehendes Darlehen - Ihr Vorhaben nicht unterstützt und nachweislich ablehnt, dann können Sie mit einer anderen Bank die Ihr Vorhaben unterstützt das bestehende Darlehen umschulden.
    In dem Vertrag steht aber drin dass eine Kündigung möglich ist, wenn die Grundschuld für einen anderen Zweck gebraucht wird

  3. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von Lia
    In dem Vertrag steht aber drin dass eine Kündigung möglich ist, wenn die Grundschuld für einen anderen Zweck gebraucht wird
    Hallo Lia, diesen Textpassus würde ich gerne mal bildlich sehen wie eine Bank das im Textlaut beschreibt.
    Vielleicht meinen Sie eine Neuvalutierung bereits bezahlter Darlehensteile? Dann hat das aber nichts mit Kündigung zu tun.
    Nun bin ich wirklich gespannt wo die Bank das genau beschrieben hat.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von Lia
    In dem Vertrag steht aber drin dass eine Kündigung möglich ist, wenn die Grundschuld für einen anderen Zweck gebraucht wird

    Sie wird in dem Sinne nicht für einen anderen Zweck benötigt, bzw. stellt dieser Zweck kein Kündigungsgrund dar. Der Zweck, der hier beschrieben wurde, ist z.B. der Verkauf der Immobilie, also die Pfandfreimachung.

  5. Avatar von Lia
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Sie wird in dem Sinne nicht für einen anderen Zweck benötigt, bzw. stellt dieser Zweck kein Kündigungsgrund dar. Der Zweck, der hier beschrieben wurde, ist z.B. der Verkauf der Immobilie, also die Pfandfreimachung.
    Habe den Textauszug aus dem Vertrag hochgeladen. Da steht Kündigungsfrist von 3 Monaten das wäre uns schon zu lang . Da müssen wir wohl nach anderer Möglichkeit suchen wenn die Wohnung nicht als Sicherheit genommen werden kann

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von Lia
    Habe den Textauszug aus dem Vertrag hochgeladen. Da steht Kündigungsfrist von 3 Monaten das wäre uns schon zu lang . Da müssen wir wohl nach anderer Möglichkeit suchen wenn die Wohnung nicht als Sicherheit genommen werden kann

    Die Wohnung kann doch als Sicherheit genommen werden und das sollte sie aus zinstechnischen Gesichtspunkten auch.

    Entweder arbeitet man mit der Vorlast und nimmt eine etwas schlechtere Sicherheit in Kauf oder man zeichnet für die kleine Restschuld ein Forward, dann wird diese Valuta nicht als Vorlast gewertet.

    Es ist doch wirklich alles ganz einfach und wird tagtäglich so auch gehandhabt.

  7. Avatar von Lia
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Also es steht da drin so
    Sie können ein Darlehen mit Sollzinsbindung nur dann vorzeitig unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen wenn ihre berechtigten Interessen das gebeten, ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwendung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache besteht

  8. Avatar von utopus
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von Lia
    wenn ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwendung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache besteht
    Das bedeutet, dass die Wohnung verkauft wird und dann das Darlehen gekündigt werden kann.

    Allerdings sind ja hier schon 2 Finanzvermittler mit dabei, die bestimmt gut und gern weiterhelfen können.

  9. Avatar von hal
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    @ Lia:

    Zitat Zitat von Lia
    Also es steht da drin so
    Sie können ein Darlehen mit Sollzinsbindung nur dann vorzeitig unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen wenn ihre berechtigten Interessen das gebeten, ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwendung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache besteht
    Ich vermute, in deiner Darstellung hier im Forum sind 2 entscheidende Buchstabendreher drin: Es geht um das Wort "Verwendung". Ich gehe eher davon aus, dass im Vertragstext von "Verwertung" die Rede ist. Dann wäre die Textpassage nämlich fast wortwörtlich dem Paragraphen 490 BGB Absatz 2 entsprechend, der ja ohnehin grundlegend für all diese Rechtsstreitigkeiten bzgl. vorzeitiger Kündigung ist. (dann hätte es dieser Passage im Vertragstext auch erst gar nicht gebraucht).
    "Verwertung" bedeutet Verkauf; also im Falle eines Verkaufs dieser Immobilie besteht dann definitiv ein Kündigungsrecht; das ist klar.
    Ob dieses Kündigungsrecht aber auch besteht, wenn diese Immobilie nicht verkauft wird und man damit irgendwas anderes machen will (z.B. als Besicherung einbringen), ist juristisch hoch komplex und nicht eindeutig; tendenziell geht die Rechtssprechung jedoch eher in die Richtung, dass kein Kündigungsrecht besteht. (mir wäre es aus eigenem Interesse viel lieber, wenn dem nicht so wäre).
    Natürlich kann die Bank der Kündigung trotzdem FREIWILLIG zustimmen, wenn sie das will, aber ob sie es MUSS, ist eben sehr fraglich.

    Ist im Vertrag jedoch tatsächlich von "Verwendung" die Rede, dann sehe ich allerdings in der Tat die Möglichkeit der Kündigung innerhalb der entsprechenden Frist, denn zu einer anderweitigen Verwendung zählt ja auch eine Besicherung eines anderen Kredits. Aber überprüf zunächst mal diese 2 Buchstaben bei Verwendung/Verwertung.

    Ich kann nämlich leider kein hochgeladenes Dokument erkennen. Wieso lädst du die entsprechende Passage nicht einfach hoch, um die Sache nicht noch komplizierter zu machen, als sie ohnehin schon ist.

  10. Avatar von bruno68
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Nun ja, Lia,

    verlangt auf sehr vage Aussagen von ihr, eine werthaltige, haftungsträchtige Aussage! Worauf man als Vermittler, der noch völlig verblödet ist, keine Antwort geben wird!

    Zumal was sie verlangt eher in den Bereich Rechtshilfe gehört, was allerdings dann auch richtig Geld kostet.

    Sollte Sie nicht vom hohen Ross herunterkommen, wird das zum Desaster bzw. in diesen selbigen enden.

    Ich habe ihr eine PN geschrieben, mit den Begriffen c.i.c und c.p.c. und erklärt das "Warum", scheinbar hat oder will sie nicht verstehen, dass es nur ein Weg gibt! Und zwar nur den Weg den der Gesetzgeber erlaubt! Alle anderen gibt es nicht!

    Dass dieser Weg viele Möglichkeiten besitzt, wird von den meisten Kunden nicht wahrgenommen!

    Nicht ohne Grund wurde der § 34 i GewO eingeführt, dessen Aufgabe es ist, denn Kunden über die Finanzierungsmöglichkeiten zu unterrichten!

    Nutzt der Kunde nicht für ihnen diese für ihnen kostenfreie Möglichkeit nicht, so ist dieser letztlich für seine schlechte Finanzierung selber Schuld! Steht zwischen den Schuldner und Gläubiger kein 3., so liegt es am Schuldner zu beweisen, das diesen ein Schaden entstanden ist.

    Was mit schöner Regelmäßigkeit nicht gelingen wird! Dafür kennt dieser zu wenige Spielregeln.

    bruno68

  11. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Aus unserer Erfahrung wird die Bank einer freiwilligen Kündigung mit VFE nicht zustimmen. Eine Bank finanziert sich fristenkongruent d.h. für die Bank ist der beste Fall, dass ein Darlehen "normal" läuft.

    Das macht eine Bank nur in absoluten Ausnahmefällen. Wir hatten mal den Fall, dass die Zinsen stark gesunken, waren, die VFE als Unkosten abgesetzt werden konnte und zusätzlich noch ein Teil des Darlehens getilgt werden konnte. Die Bank hat dem zugestimmt, aber nur wenn die Folgedarlehen wieder bei ihr abgeschlossen wird.

    Und da war schon viel "Überredungskunst" nötig bzw. der Regionalleiter der Bank hat sich dafür eingesetzt...

    Gerade aktuell mit den Klagen gegen die VFE mit Berechnungsmethoden usw. wird eine Bank das nur tun, wenn sie muss.

  12. Avatar von hal
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    @ Lia:
    Seltsam; erst wird dringend um Hilfe gebeten, dann aber nicht mehr geantwortet.
    Dass diese 2. Immobilie in die Besicherung eingebracht werden sollte, ist ja offensichtlich. Wenn die finanzierende Bank die vorzeitige Kündigung nicht hinnimmt, dann würde ich mir eine andere Bank zur anstehenden Finanzierung suchen und der folgendes Konstrukt anbieten: 18.000 € von eurem EK werden auf ein Treuhandkonto gelegt, das als Absicherung der noch verbleibenden Restschuld dient. Im Zuge der Tilgungen auf den bestehenden Kredit werden dann die entsprechenden Mittel wieder freigegeben, so dass eben nach 3 Jahren man wieder vollständig an die hinterlegten 18.000 € kommt. Diese Sicherheitshinterlegung hat dann nämlich zur Konsequenz, dass die neue Bank - wirtschaftlich betrachtet - eine komplett lastenfreie Immobilie beleiht. Somit sollte bei beiden Kreditaufnahmen jeweils in etwa eine 80%-Finanzierung möglich sein (und damit verbundene attraktive Konditionen). Die Nichtverzinsung von der kleinen hinterlegten Summe fällt ja im konkreten Fall nicht stark ins Gewicht. Wenn man völlig ertragsorientiert vorgehen will, kann man auch noch probieren, anstatt einer Hinterlegung in Cash z.B. eine Hinterlegung von höher rentierlichen Wertpapieren (z.B. High Yield Bond Fonds etc.) zu vereinbaren, aber das tut nur unwesentlich was zur Sache.

    @ noelmaxim:
    Wie KONKRET sollte in diesem Fall ein Forward-Darlehen aussehen (Laufzeit, Höhe) und was sollte das konkret bewirken ?

    @ hausbauwest:
    Auch wenn der Preis für eine konkrete Immobilie objektiv zu hoch sein sollte, spricht das nicht unbedingt gegen einen Kauf. Wenn es sich dabei wirklich um die Traumimmobilie handelt, in der man sich sehr wohlfühlt und andernfalls immer nur am Zaudern wäre, nicht eine bessere Behausung zu haben, dann ist dieses Mehr an Lebensqualität durchaus einen erheblichen Aufpreis auf den "objektiven" Preis (was auch immer das ist) wert, sofern man es sich leisten kann. Zudem ist es so, dass die meisten mir bekannten Immobilienbesitzer ihre Immobilie überhaupt nicht mehr verkaufen; insofern ist es dann auch im Grunde egal, ob man dann später bei einem etwaigen Verkauf dafür viel mehr, gar nix oder irgendwas dazwischen bekäme.
    Was anderes ist es natürlich, wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt oder so eine Nutzung in Erwägung zieht.

    @StGe1973:
    Dass eine Bank freiwillig eher keine Kündigung akzeptiert, ist klar. Es kann aber eine Reihe von Gründen geben, dass sie es doch tut, z.B. wenn sie sich dadurch weiteres (für sie vorteilhaftes) Geschäft mit dem speziellen Kunden erhofft, u.a. auch im Anlagebereich oder wenn die Bank z.B. vom gesamten Kreditvolumen bereits über den internen/externen Vorgaben liegt und eher Volumen abbauen will/muss uvwm.
    Nee, das Kerngeschäft einer Bank ist die Fristentransformation. Am kurzen (meist niedrig rentierlichen) Ende leihen, und am langen (meist höher rentierlichen) Ende mit noch zusätzlichem Margenaufschlag verleihen. Klappt halt nur nicht so gut, wenn die Kurve recht flach ist oder die Zinsstruktur invers wird.

  13. Avatar von brainy
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von hal
    @ Lia:
    Seltsam; erst wird dringend um Hilfe gebeten, dann aber nicht mehr geantwortet.
    Überfordert.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Zitat Zitat von hal
    @ noelmaxim:
    Wie KONKRET sollte in diesem Fall ein Forward-Darlehen aussehen (Laufzeit, Höhe) und was sollte das konkret bewirken ?
    Vorlast weg, keine Beschränkung bezüglich der Bankenauswahl, keine Aufschläge.

    Laufzeit ist individuell zu gestalten.

  15. Avatar von hal
    hal ist offline

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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    @ noelmaxim:
    Ich verstehe trotzdem nicht, was ein Forward-Darlehen hier nützen soll. Das allgemeine Ziel (Vorlasten frei, freie Bankenwahl, etc. ist klar), aber wie konkret soll hierbei ein Forward-Darlehen helfen ? Es geht doch darum, dass die Liquidität JETZT benötigt wird und nicht erst wie bei einem Forward-Darlehen SPAETER zur Verfügung gestellt wird. Was sollte mit der Liquidität später geschehen ? Und vor allem wodurch sollte dann dieses Forward-Darlehen besichert sein ?
    Mir ist diese Forward-Konstruktion in diesem Zusammenhang völlig unklar.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Das Forwarddarlehen heilt die Vorlast, bzw. die ETW kann indirekt erstrangig beliehen werden.

  17. Avatar von bruno68
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    Nach dem sich viele ausgelassen haben, ohne nennenswerte Hilfe zu leisten. Gebe ich jetzt die Hilfe.

    Es gibt einen "Exit weg" daraus, gesetzlich geregelt ist dies nicht richtig. Sondern nur als Sonderkonstrukt möglich!

    Das Sonderkonstrukt sieht vor, dass die aktuellen Schulden beim Gläubiger, inkl. Zinsen, Kontogebühren in einer Gesamtsumme auf ein Sperrkonto eingezahlt wird und so die Wertigkeit die Salden der GS ersetzt wird!

    Denn ein Austausch der Sicherheit ist gesetzlich zulässig! Zulässig ist, der Tausch der Sicherheit (GS) gegen Geld!

    Aber: Um diesen Weg zu beschreiten, muss vorher dies Schriftlich abgeklärt werden, sonst könnte man dies als bereichungsrechtlichen Vorgang ansehen. Die Bank muss das Geld, ohne eine gesonderte c. i. c. Erklärung zurückweisen! Um nicht in den Verdacht des Betruges zu geraten!

    Ich halte weder die TS noch sehr viele Vermittler, noch Banker in Lage. Ein solches Verfahren fehlerfrei auszuführen.

    Ich fasse zusammen: "Wenn man eine GS vorzeitig ablösen will, ist dies der einzige gesetzliche Weg, um diese durchzuführen!" Weil der Pfandbrief (Refinanzierung der Bank, egal wie lang die Laufzeit da ist!). Nur so ist, die Rückdeckungslaufzeit des Pfandbriefes erfüllbar und die Rückdeckung des Altdarlehn durchfinanziert.

    Also verlangt der Gläubiger bei den Schulden von 18 t€, eine Geldsicherheit von 25 t€, so ist dies der einzige Weg aus dem Dilemma!

    Ob oder wie viel andere Schulden in der GS abgesichert sind, erkennt man erst im Gespräch beim Hauptgläubiger.
    Ob sich weitere andere Nebengläubiger, wie eine Autobank oder Hausbank anteilig. Also den einen "freien" Teil, der Nachrangschuld innerhalb GS zur Absicherung ihre und anderen Schulden von anderen Gläubigern, bankintern abgetreten worden sind! Erfährt man meist nie!

    Ja, in der Grundschuldbuch in Abteilung III gibt es laufende Nummern von 1 bis n, diese Teile sind an andere Gläubiger, der sogenannte Nachranggläubiger abtretbar! Und das auch ohne die Zustimmung des Schuldners, dank Grundschuld, nicht aber innerhalb einer Hypothek möglich! Siehe auch, die weite Zweckerklärung!

    Das erklärt auch die billigen Zinsen der Bank und der zwanghaften Weigerung zur vorzeitigen Ablösung des Darlehns. Durch Abtretung (eine "Vermietung" der Abt III ohne Brief, eine der laufenden Nummern, oberhalb 60 % des Beleihungsauslaufes) an andere Gläubiger!

    Mehr zu sagen geht nicht!

    Bruno68

  18. Avatar von hal
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    Standard AW: ETW Beleihen um neues Haus zu finanzieren bitte dringend um Hilfe!!!

    @noelmaxim:


    Nochmal: Dass das GENERELLE Ziel darin besteht, die noch leicht belastete Immobilie aus Bankensicht lastenfrei zu bekommen, ist selbstredend. Das bedarf keiner Erläuterung. Allerdings bedarf es tiefergehender Erläuterungen, warum hierbei gerade ein Forward-Darlehen zum Einsatz kommen sollte bzw. wie dies KONKRET aussehen sollte???
    Einleuchtend ist mir, dass im Falle der Aufnahme eines variabel verzinslichen Forward-Darlehens im Grunde gar keine Zinsen gezahlt werden müssten, weil dieses Forward-Darlehen nach Ende der Vorlaufzeit direkt zurückgezahlt werden könnte. Die entscheidende Frage ist aber, WIE soll dieses Darlehen BESICHERT sein ? Mal davon abgesehen, dass Banken kaum Immobiliendarlehen unter 50.000 € Gegenwert herausgeben (im gegebenen Fall handelt es sich um lediglich 18.000 €), fehlt es an einem Sicherungsobjekt für dieses Forward-Darlehen. Ok, man könnte jetzt hingehen und probieren, einen Blanko-Kredit bzw. Konsumkredit zu bekommen. Aber ich habe noch nie gehört, dass z.B. ein Konsumkredit auf variabler Basis als Forward gewährt wird, noch nie.


    Also es hilft nur, wenn ein KONKRETES Beispiel beschrieben wird, wie dieses ominöse Forward-Darlehen in diesem Fall konkret gestaltet sein sollte, sonst kann damit niemand was anfangen.

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