Elternhaus

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  1. Avatar von Hacker
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    Standard Elternhaus

    Hallo zusammen,

    aktuell bin ich dabei auszuloten ob unser Plan so funktioniert wie wir uns das vorstellen. Dabei gibt es ein paar Fragen, die für mich noch nichts geklärt sind.

    1. Ist es möglich mein Elternhaus 50-60% unterm Verkehrswert abzukaufen? Könnte da die Bank oder das Finanzamt Probleme machen? Da mein Ehepartner und ich jeweils die Hälfte kaufen. Könnte das ein Problem geben, da er ja nur angeheiratet ist.

    2. Mir und meinen Geschwistern gehört schon ein kleiner Teil, aufgrund eines Todesfalls, ist es dabei egal mit welcher Summe ich sie auszahle? Oder könnte ich die Summe komplett meinen Eltern überweisen und diese verteilen das dann?

    3. Ist ein Energieausweis bei Verkauf nötig, wenn mir bereits ein Teil gehört?

    Wäre nett wenn mir jemand diese Fragen beantworten könnte. Als kleiner Hinweis, in der Familie ist schon alles geklärt.

    Vielen Dank im Voraus.

    Hacker

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Elternhaus

    Hallo. Hacker

    einfach sind deine Fragen nicht! Weil sehr viel Haupt- und Nebenfragen gibt!

    Zu einem tangiert deine Berechnung, die Grunderwerbsteuer und damit eine Kostengestaltung!

    Um eine Frage zu klären, wäre ein Wertgutachten vom Ortsgericht mit Unterschrift des Gutachters, der vereidigt ist!

    Damit nimmt man das "Ungewisse" einerseits, den angenommenen "Mondpreise" andererseits. Damit sind die Kosten Grunderwerbsteuer und Erbanteilanspruch der Geschwister kalkulierbarer.

    Zum anderen erkennt man solche Wertgutachten auch bei der Zinsfindung beim Darlehn Eingang. Vielfach kann dann auch dieser Basis ein Besichtigungstermin verzichtet werden, da man vereidigte Wertgutachten gleichsetzt, mit den Wertgutachten des Gläubigers.

    Auch sollte man beachten das nachher, also später evtl. Jahre später, niemand aus der Familie einen "Nachschlag" fordert! Weil das Haus "wertvoller" geworden ist und der überlebende Elternteil gerade verstorben sind.
    (Kenne ich sehr aus meiner eigenen Familie, als das Elternhaus mit dem Tod meiner Oma ('77) an meinen Onkel ging wurde der Wert gutachterlich festgelegt und zu 2/3 an die anderen ausbezahlt!
    Später als Opa starb ('96), wurde ein Nachschlag in der gleichen Höhe gefordert, weil angeblich der Wert des Hauses gestiegen sei. und da ja der mein Opa ja immer noch 50 % des Hauses besitzt!).

    Ohne Wertgutachten mit dem schriftlichen Hinweis, dass der Opa auf seinen Anteil zugunsten der 3 Kinder verzichtete, wäre da jeweils weitere 50 t (2-mal) fällig gewesen.

    Merke: "Das mündliche Versprechen, das alles geregelt ist, wird Jahre später "vergessen", wenn die Geschwister selber dann aktuell unter finanziellen Druck stehen!"
    Ohne schriftliche Nachweis, vor Gericht heißt es: "Nachzahlen!"

    Also erster Schritt wäre was? Richtig eine Wertermittlung des Objektes von einem vereidigten Sachverständigen! Denn das mit den mündlich geklärten hat keine Rechtskraft!

    Merke auch: "Können sich zwei später vor Gericht sich nicht mehr erinnern, zahlt der dritte noch einmal!"

    [QUOTE] 3. Ist ein Energieausweis bei Verkauf nötig, wenn mir bereits ein Teil gehört?[ /Quote].
    Da sie nicht an Dritte verkaufen ist es ihr Problem, ob die Heizkosten hoch oder niedrig sind!

    Für die Frage 1 und 2 siehe oben!
    Können sie nicht nachweisen. was das Objekt wirklich wert ist, tangiert dies nicht unbedingt die Erbschaftsteuer, aber bei der festlegen des Verkehrswertes können dann auch "Mondpreise" den Freibetrag "Erbschaft" übersteigen.

    Das gleich gilt auch der Grunderwerbsteuer! Diese Kosten gilt wie gesagt vorzubeugen oder zumindest einzuplanen, dass das Elternhaus in den letzten Jahren einen extremen Wertzuwachs hingelegt hat!

    In übrigen gilt das Gutachten nur für Sie selber, nur wenn das Finanzamt Mondpreise verlangt, braucht man nur das Gutachten vorzulegen. Verlangt das Finanzamt weniger Grunderwerbsteuer oder Erbschaftsteuer, ist es ihr Vorteil.

    bruno68

  3. Avatar von Rubberduck
    Rubberduck ist offline

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    Standard AW: Elternhaus

    Den energieausweis kontrolliert doch sowieso keiner. Wenn niemand einen haben will … Also…

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Elternhaus

    Zitat Zitat von Hacker

    1. Ist es möglich mein Elternhaus 50-60% unterm Verkehrswert abzukaufen? Könnte da die Bank oder das Finanzamt Probleme machen? Da mein Ehepartner und ich jeweils die Hälfte kaufen. Könnte das ein Problem geben, da er ja nur angeheiratet ist.
    Generell ist zu beachten, dass ein vergünstigter Verkauf Schenkungsteuer auslösen kann. Das ist weniger der Fall zwischen deinen Eltern und dir, weil da die Freibeträge hoch sind, sondern zwischen den Eltern und deinem Partner, da hier die Freibeträge geringer sind.
    Im Gegenzug besteht bei Schenkung die Rückforderbarkeit bei Pflegebedürftigkeit.
    Allerdings ist zu beachten, dass das Haus ja nicht nur deinen Eltern gehört, sondern auch den Geschwistern. Die Verkäufe der Anteile sind dann alle einzeln zu betrachten. Damit werden aber auch die Beträge pro Vorgang deutlich kleiner für die ggf. Schenkungsteuer anfallen könnte. Das ist in dem Fall positiv für euch.

    Zitat Zitat von Hacker

    2. Mir und meinen Geschwistern gehört schon ein kleiner Teil, aufgrund eines Todesfalls, ist es dabei egal mit welcher Summe ich sie auszahle? Oder könnte ich die Summe komplett meinen Eltern überweisen und diese verteilen das dann?
    Du/Ihr kauft ja von jedem den Anteil ab. Dann solltest du natürlich auch das Geld entsprechend des Notarvertrages an jeden einzeln überweisen.

    Sinnvoll ist, wie angesprochen ein Gutachten erstellen zu lassen oder sich zumindest auf einen Verkehrswert festzulegen, den alle Parteien akzeptieren.
    Angenommen du hast 10% , deine beiden Geschwister je 10% und deine Eltern 70%

    Dann macht es z.B. Sinn, dass du und dein Partner jeweils 5% von deinen Geschwistern kaufen, dein Partner von deinen Eltern 40% und du von deinen Eltern 30% (wovon ein Teil oder alles geschenkt sein könnte). Dann hättest du 10%(bisher) +5%+5%+30% = 50% und dein Partner 5%+5%+40%=50%.
    Natürlich kann auch dein Partner einen Teil geschenkt bekommen.
    Für den Fall einer Trennung heißt aber geschenkt auch geschenkt. Soll die Schenkung von 40-50% nur dir zuzurechnen sein, müsste dein Anteil am Haus größer ausfallen oder die Schenkung müsste unabhängig vom Hauskauf stattfinden.
    Die Grunderwerbsteuer fällt bei Verkäufen in gerader Linie (inklusive Partner) nicht an. Dagegen kann es bei Verkäufen zwischen den Geschwistern und dir (und deinem Partner) zur Grunderwerbsteuerpflicht kommen. Die Schenkung zwischen deinen Eltern und dir ist also kein Argument für den Preisnachlass, sondern mann sollte die (Teil)schenkung schon im Notarvertrag mit ausweisen.


    Bitte beachten, dass oben genannte stellt Laienwissen dar.
    Ich würde das ganze vorab mal mit dem Notar oder einen Anwalt/Steuerberater durchexerzieren.
    Bei dem Vorgang werden mehrere Themenbereiche verzahnt, wo aus meiner Sicht eine gewisse ganzheitliche Beratung erfolgen sollte (Grunderwerbsteuer/Schenkungsteuer/Rückforderung der Schenkung bei Pflegebedürftigkeit und einiges mehr)

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Elternhaus

    Zitat Zitat von tneub
    Generell ist zu beachten, dass ein vergünstigter Verkauf Schenkungsteuer auslösen kann. Das ist weniger der Fall zwischen deinen Eltern und dir, weil da die Freibeträge hoch sind, sondern zwischen den Eltern und deinem Partner, da hier die Freibeträge geringer sind.
    Im Gegenzug besteht bei Schenkung die Rückforderbarkeit bei Pflegebedürftigkeit.
    Allerdings ist zu beachten, dass das Haus ja nicht nur deinen Eltern gehört, sondern auch den Geschwistern. Die Verkäufe der Anteile sind dann alle einzeln zu betrachten. Damit werden aber auch die Beträge pro Vorgang deutlich kleiner für die ggf. Schenkungsteuer anfallen könnte. Das ist in dem Fall positiv für euch.



    Du/Ihr kauft ja von jedem den Anteil ab. Dann solltest du natürlich auch das Geld entsprechend des Notarvertrages an jeden einzeln überweisen.

    Sinnvoll ist, wie angesprochen ein Gutachten erstellen zu lassen oder sich zumindest auf einen Verkehrswert festzulegen, den alle Parteien akzeptieren.
    Angenommen du hast 10% , deine beiden Geschwister je 10% und deine Eltern 70%

    Dann macht es z.B. Sinn, dass du und dein Partner jeweils 5% von deinen Geschwistern kaufen, dein Partner von deinen Eltern 40% und du von deinen Eltern 30% (wovon ein Teil oder alles geschenkt sein könnte). Dann hättest du 10%(bisher) +5%+5%+30% = 50% und dein Partner 5%+5%+40%=50%.
    Natürlich kann auch dein Partner einen Teil geschenkt bekommen.
    Für den Fall einer Trennung heißt aber geschenkt auch geschenkt. Soll die Schenkung von 40-50% nur dir zuzurechnen sein, müsste dein Anteil am Haus größer ausfallen oder die Schenkung müsste unabhängig vom Hauskauf stattfinden.
    Die Grunderwerbsteuer fällt bei Verkäufen in gerader Linie (inklusive Partner) nicht an. Dagegen kann es bei Verkäufen zwischen den Geschwistern und dir (und deinem Partner) zur Grunderwerbsteuerpflicht kommen. Die Schenkung zwischen deinen Eltern und dir ist also kein Argument für den Preisnachlass, sondern mann sollte die (Teil)schenkung schon im Notarvertrag mit ausweisen.


    Bitte beachten, dass oben genannte stellt Laienwissen dar.
    Ich würde das ganze vorab mal mit dem Notar oder einen Anwalt/Steuerberater durchexerzieren.
    Bei dem Vorgang werden mehrere Themenbereiche verzahnt, wo aus meiner Sicht eine gewisse ganzheitliche Beratung erfolgen sollte (Grunderwerbsteuer/Schenkungsteuer/Rückforderung der Schenkung bei Pflegebedürftigkeit und einiges mehr)

    Guter Beitrag, allerdings kann die Immobilie auch erstmal vom TE alleine erworben werden, um dann im Nachgang die Ehefrau mit als Eigentümerin aufzunehmen.

    Ich erachte es als sinnvoll an, dass die "Auszahlungen" an die Geschwister direkt geschehen.

    Fakt ist und das ist positiv, es zählt als Wert - da Familienverkauf - nicht der Kaufpreis/Auszahlungen an die Geschwister, vielmehr ermittelt die Bank einen eigenen Beleihungswert.

    Ein Gutachten kann Sinn ergeben, das hängt von den Verhältnissen innerhalb der Familie ab, schlussendlich erstellt ein guter Finanzierungsmakler eine Wertexpertise (mit dem Gutachterprogramm Sprengnetter und dem Programm VDP aus Europace, der Bankenschnittstelle), welche auch für die Konditionsermittlung ein wichtiger Baustein ist.

  6. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Elternhaus

    Zitat Zitat von noelmaxim
    allerdings kann die Immobilie auch erstmal vom TE alleine erworben werden, um dann im Nachgang die Ehefrau mit als Eigentümerin aufzunehmen.
    Richtig. Hier kommt es wirklich auch auf die einzelnen Beträge an, was sich rechnet und was nicht.

  7. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Elternhaus

    Was tneub,
    es tangiert viele Bereiche u.a. wie er schrieb:
    Im Gegenzug besteht bei Schenkung die Rückforderbarkeit bei Pflegebedürftigkeit.
    Diese Frist beträgt 10 Jahre, also 2022 den Verkauf durchgeführt, so besteht die Nachschusspflicht bis Ende 2032!
    Bis zu diesem Zeitpunkt hat das Sozialamt das Recht die Restsumme vom Verkehrswert nachzufordern, am liebsten der dann geltenden Verkehrswertes, in Ermangelung eines Verkehrswertes 2022.
    Denn das Sozialamt kann ja sagen, dass die Eltern auch bis zu ihrer Pflegebedürftigkeit in ihren EH leben konnten! Folgerichtig gilt dann der aktuelle Verkehrswert, nach 2022 als Rückforderbar!
    Verdoppelt sich der Verkehrswert in den nächsten 10 Jahren, dürfte es ihnen "klar" werden, verdoppelt sich auch die Rückforderung des Sozialamtes, schenken ihre die Eltern 2022 nur 100.000 € und verdoppelt sich der EH wert, verlangt das Amt die Kostenübernahme von weiteren 200.000 €!
    Auch darf das "Vermögen" was sie an ihre Eltern auszahlen nicht in den nächsten 10 Jahren nicht auflöst! Denn das Geld was sich "auflöst" bzw. verschwindet, um diese Summe befreit sich das Amt zusätzlich! Erhöht aber ihre Nachschusspflicht!
    Denn gehen die Eltern ins Pflegeheim, wandert das Vermögen ans Familiengericht mit Sperrvermerk inkl. Vermögensaufstellung und Lücken sind hier schädlich.
    Deshalb rate ich hier zum sauberen Schnitt!
    Mit einem gerichtsfesten Wertgutachten testiert und gegengezeichnet vom Ortsgericht Richter. So sind Sie zumindest wegen des Wertzuwachses nicht nochmal zur Kasse gefordert zu werden.
    Über den Verbleibt des Geldes sollte man in den nächsten 10 Jahren mit Argusaugen wachen, sonst besteht zusätzlicher Nachschusspflicht für die Kinder.

    Natürlich gilt dies auch für die anderen Geschwister, schenken diese steuerrechtlich konform ihnen ihrem Freibetrag, so kann dieser bei ihrem eigenen Pflegefall auch in den nächsten 10 Jahren nachgefordert werden!

    Unter diesen Prämissen, würde wohl eher jetzt der saubere Schnitt mit höheren Schulden, als später mit Risiken des mehrfachen an Schulden dazustehen!

    Entscheiden müssen aber selber zu welchen Risiken zukünftig Leben wollen.

    bruno68

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Elternhaus

    Erstens baut sich die Nachforderung mit jedem Jahr ab, d.h. nach 10 Jahren kann nur noch 1/10 nachgefordert werden

    Zweitens ist die Schenkung notariell festgehalten. Was spielt dann der Verkehrswert in 10 Jahren für eine Rolle?

    Im Übrigen dürfen die Eltern natürlich von Ihrem Verkaufserlös der Immobilie leben.

    Wie immer nur Humbug und Panikmache von unserem Bruno.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Elternhaus

    Wirklich nur Blödsinn.

    Bruno, höre doch mal bitte damit auf, wirklich!

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