Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

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  1. Avatar von Yeter
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    Standard Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    Hallo,

    ich habe eine abbezahlte 3ZKB Wohnung im Topzustand. Ich denke ich würde 350.000 Euro dafür bekommen. Baujahr 1991 in Augsburg.

    Nun möchten wir einen Neubau 4ZKB Erdgeschosswohnung kaufen. Kaufpreis 550.000 Euro. Die Kaufnebenkosten kann ich aus dem Ersparten stämmen.

    Nun waren wir bei der Bank. Wir wünschen uns eine monatliche Annuität. Das Darlehen würde sich auf 250000 Euro beziffern. 350.000 Euro müssten bis zum Verkauf unserer Wohnung zwischenfinanziert werden.

    Und hier beginnt das Problem:

    Die bereitsstellungszinsfreie Zeit ist 12 Monate. Der Bau unserer neuen Wohnung beginnt erst jetzt und dauert bis Ende 2022.

    Bis dahin können wir nicht raus aus der Wohnung. Eine Wohnung jetzt zu verkaufen mit dem Einverständnis bis Ende 2022 wohnen zu können ist sehr schwer.

    Wenn wir beide Darlehenverträge unterschreiben aber unsere alte Eigentumswohnung nicht in 12 Monaten loskriegen, zahlen wir beide Darlehen auf einmal. Einmal das eigentliche Darlehen mit einer monatlichen Annuität von 1000 Euro und dann noch die Zinsen der Zwischenfinanzierung von ca. 900 Euro.

    Eine monatliche Belastung von 1900 Euro können wir nicht stämmen.

    Hat jemand eine anderen Tipp? Gibt es Banken, die zwei Jahre Bereitstellungszinsen nicht verlangen? Habe keien finden können. Hat jemand einen Tipp diesbezüglich? Gerne auch per PN.

    Dann gibt es auch Immobilienfirmen die Immobilien angeblich schnell und unbürokratisch verkaufen. Habe da keine Erfahrungen im Internet finden können? Drücken die den Preis enorm? Gibt es auch da Tipps?

    Oder hat jemand einen weiteren Tipp?

    Wir wollen nur ungern die neue Wohnung verlieren. Bin auch nicht mehr der Jüngste. Bin 40.

    Vielen Dank für Eure Bemühungen im Voraus.

    Freundliche Grüße

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    Hallo Yeter,

    mal ehrlich ihre 3 ZKB soll 350.000 € kosten! Worauf bezieht sich diese Wertaussage? Verschaffen Sie sich lieber ein belastbares Wertgutachten, der von einem Gläubiger akzeptiert wird. Bedenken Sie Ihre Wohnung ist auch schon 30 Jahre alt!

    Bitte nutzen Sie keine angeblich Vergleichsangebote unbekannten Firmen, diese sind nicht gerichtsfest!

    Außerdem haben sie noch Restschulden, diese werden vorrangig getilgt. Nur der Restbetrag kann in eine neue Finanzierung einfließen, mehr nicht! Denn der Altschuldenblock der 3 ZKB muss ja bezahlt werden um die GS zu verkauf frei zu bekommen.

    Demnach ist ihre Berechnung und Gedankengang falsch! Denn es gibt keine 350.000 € Brutto -Verkaufspreis, sondern nur den um die Schulden bereinigte Netto - Verkaufspreis.

    Folgerichtig passt ihre geplante Finanzierung nicht, demnach müssten sie 550.000 € auf 2 Jahre zwischenfinanzieren, mit einem Zinssatz von 2 % p.a. macht 22.000 € Zinskosten für 2 Jahre!

    Auch das Fehlen des Neubaus, bezugsfertig zum 12.2022, also ohne GB! 550.000 € Darlehn ohne GB? Das wird es nicht geben!

    Zwar gab es in der Vergangenheit einen Geldgeber der ohne Sicherheit Geld verlieh, zumeist nur an den deutschen Kaiser! Da reichte das Wort des Kaisers als Sicherheit, ohne das Wort dessen, wäre wohl nur "Kopf ab" möglich gewesen, aber dieses mündliche Recht hatte nur der lebende Kaiser inne.

    Man kann unschwer erkennen, dass eine freizügige Darlehnsvergabe an seinen Titel, Recht und Macht abhängen kann. Was es heute nicht mehr gibt!

    Gehen Sie in sich und überprüfen Sie alles noch mal!

    bruno68

  3. Avatar von Yeter
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    Standard AW: Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    Hallo,

    bei uns in Augsburg ist das ein realistischer Preis. Ich habe es mal am Wochenende für 375.000 Euro reingestellt mit Fotos, musste es wieder löschen, weil soviel Nachfrage ich garnicht bedienen kann. Es geben so große Preisunterschiede. Augsburg ist Großraum München.

    Die 3 ZKB ist scho abbezahlt. Da sind keine Schulden, so dass der Verkaufserlös komplett in die neue Finanzierung reinfließen kann.

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    Bruno reimt sich immer bestimmte Fallkonstellationen zusammen. Lass dich nicht verwirren.

    Zitat Zitat von Yeter
    Eine Wohnung jetzt zu verkaufen mit dem Einverständnis bis Ende 2022 wohnen zu können ist sehr schwer.
    1)
    Das ist gar nicht so unüblich, wie du denkst. Du zahlst dann für die Zeit Miete oder reduzierst um die Miete den Kaufpreis.
    Fast jeder der die Immobilie wechselt, hat dieses Problem. Also eher Standard

    2)
    Für die Darlehensgestaltung gehe zu einem Vermittler, der berät dich, wie man das Konstrukt sinnvoll aufsetzt.
    Das sollte für keinen Vermittler eine Herausforderung darstellen, insbesondere , wenn kein Darlehen mehr auf der alten Wohnung liegt.


    Zitat Zitat von Yeter
    Wenn wir beide Darlehenverträge unterschreiben aber unsere alte Eigentumswohnung nicht in 12 Monaten loskriegen, zahlen wir beide Darlehen auf einmal. Einmal das eigentliche Darlehen mit einer monatlichen Annuität von 1000 Euro und dann noch die Zinsen der Zwischenfinanzierung von ca. 900 Euro.

    Eine monatliche Belastung von 1900 Euro können wir nicht stämmen.
    3)
    Wenn du Bedenken hast, dass du die Wohnung nicht rechtszeitig losbekommst und die beiden Raten bedienen kannst, dann lass dir doch 10.000€ aus den Nebenkosten mit finanzieren. Du bringst doch genug Eigenkapital in Form der abbezahlten Wohnung mit, so dass du auch so schon Top Konditionen bekommen wirst. Mit 10000€ kannst du die 900€ fast 1 Jahr lang zahlen.
    Wenn dann alles aufgegangen ist, bringst du den Rest als Sondertilgung mit ein.
    (Glaube ich aber nicht, dass du das bräuchtest weil du die Wohnung garantiert auch jetzt schon mit Übergabezeitpunkt Ende 2022 losbekommst)

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    Zitat Zitat von Yeter
    Zinsen der Zwischenfinanzierung von ca. 900 Euro.
    Kleine Ergänzung

    Ich gehe davon aus, dasss die Zwischenfinanzierung deutlich günstiger als 3,x% gehen sollte.

    Vielleicht kann noelmaxim dir paar Tipps geben.

  6. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    So einfach wird es nicht Tneub,

    denn das Neugebäude existiert bisher nicht, das ist ja vorläufig erst Ende 12.2022 fertig.

    Demnach ist das Neugebäude ein Bauträgermodell, es gilt entsprechend die Bauträgerverordnung mit entsprechender gesetzlichen Vorgaben, in der Sachen der Bezahlung!

    Abweichungen von der Vergütung sind gesetzlich nicht zulässig und dieses Geld darf dann nicht über das Darlehn finanziert werden, sondern nur über EK.

    Zwar kann das Gebäude in den Gesamtkosten im Rahmen bleiben, aber Einzelgewerke können wegen der Baupreise, wie beim Holz aus den Rahmen fallen! Darf der Dachstuhl 5 % der Bausumme kosten, sind dies 27.500 € nicht mehr!

    Wie üblich sind Bauträgermodellen zu meist mit 20 % "Luft" gebaut, also könnte man eine Material-Preisteigerung bis zu einer 4.200 € abfedern!

    Auch sind Kostenvoranschläge mit Vorsicht zu betrachten, denn diese dürfen um + 15 % abweichen, insbesondere wenn die Gebäude nicht mal gebaut sind!

    Folglich ist auch eigentlich die Frage: "Ob überhaupt auf Basis eines Kostenvoranschlages von Anfang 2021, ein Bauanfang 2022 und ein bauende 12.2022 erfolgen wird!" Oder gleich oder während der Bauphase die Insolvenz des Bauträgers erfolgt, weil die Baustoffpreise gestiegen sind!

    Zum anderen Sie können zwar alles verlangen, aber bezahlt das auch der neue Gläubiger? Denn dieser wird seinen eigenen Gutachter schicken und an deren Ergebnis wird dieser das Darlehn beleihen!
    Dies gilt auch für die Altwohnung. Und die Beleihung der Altwohnung wird diese zu 100 % oder nur 80 % erfolgen? Und zu welchem Zinssatz? Zu 80 % oder zu 100 %!

    Ich weiß von Kollegen, dass 2 von 3 Anfragen jetzt schon nicht zustande kommt!

    Aktuell würde die Wüstenrot für eine 100 % Beleihung von 350 t € für 10 Jahre WDC

    bis 60 % Grundzins 0,75 %
    +
    bis 100 % Zuschlagzins 0,75 %
    =
    Gesamtzins 1,50 %, abzüglich 0,26 % Sonderverbilligung (Windhundprinzip) = 1,24 % Zinssatz für 10 Jahre, mögliche weitere Vergünstigung 0,1 % p.a.!

    Wie sich das belastbare Einkommen ergibt, füge ich dabei, es dürfte mehr oder minder bei allen gleich sein, weil sich alle an die ZPO halten müssen.

    bruno68
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  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Hat jemand einen Tipp für meine Konstellation?

    Zitat Zitat von bruno68
    Aktuell würde die Wüstenrot für eine 100 % Beleihung von 350 t € für 10 Jahre WDC

    bis 60 % Grundzins 0,75 %
    +
    bis 100 % Zuschlagzins 0,75 %
    =
    Gesamtzins 1,50 %, abzüglich 0,26 % Sonderverbilligung (Windhundprinzip) = 1,24 % Zinssatz für 10 Jahre, mögliche weitere Vergünstigung 0,1 % p.a.!

    Wie sich das belastbare Einkommen ergibt, füge ich dabei, es dürfte mehr oder minder bei allen gleich sein, weil sich alle an die ZPO halten müssen.

    bruno68
    Du rechnest schon wieder sinnlose Beispiele, die völlig an der Frage vorbei sind.
    Es gibt in dem Fall keine 100% Beleihung. 250T€ Darlehen von 550T€ Baukosten sind keine 100% Beleihung. Und natürlich kann er auch 260T€ oder 300T€ aufnehmen und hat immer noch Topzinsen.
    Für den unwahrscheinlichen Fall eines Übergangszeitraumes muß er ggf. halt noch für die Zwischenfinanzierung die Grundschuld auf die alte Wohnung mit zur Verfügung stellen. Somit hat er auch da keine 100% Beleihung.
    Wo ist dein Problem?

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